【正文】 融入瑞景大社區(qū)，借勢別墅提升價值 小豪宅：品質升級的差異化性價比 B、概念制高原則 —— “唯一山景電梯多層小戶型” “高標準精裝小戶型樣板” C、遞進升華原則 —— 以上三者遞進炒作 價格定位 A、定價原則 ?比較市場同類產品 ?結合優(yōu)劣勢進行調整 ?符合營銷總體策略 B、價格定位建議 小戶型定價： 60006400元 /m2左右 底商定價： 14000元 /m2左右 辦公定價： 6500元 /m2左右 項目名稱 入網(wǎng) 時間 主力 面積 供應 套數(shù) 待售 套數(shù) 均價 (元 /㎡ ) 是否 挑高 裝修 標準 備注 丹佛小鎮(zhèn) 5966 252 2 4700 否 毛坯 南方花園 3560 1486 186 毛坯5800 否 毛坯 095月剛推 160套小面積房源 精裝6400 600 挑高7500 花語雙峰 17 5665 264 0 7800 否 2023 售完 花語雙峰 18 6875 168 0 7500 毛坯 百度空間 4048 221 90 4750 4M 毛坯 辦公性質 21世紀 國際公寓 4252 84 0 6300 否 毛坯 下半年推新房源 瑞沨名苑 5788 141 2 6000 否 毛坯 清盤 合計 2616 280 營銷目標 小戶型產品（含沿街商業(yè)）在一個市場強銷期內完成大部分銷售； 如趕在 2023年 9月樓市旺季開盤，預計在 6個月期間，即 2023年 2月 完成小戶型總量 90%； 寫字樓產品在 2023年上半年進行銷售，一年時間內完成大部分銷售； 寫字樓如在 2023年 2月具備銷售條件，預計需要貫穿二個市場旺季，即： 2023年 56月、 2023年 910月。 開間 9米 開間 開間 ? 沿街商業(yè)定位為生活服務配套類，建議業(yè)態(tài)包括：冷餐飲、高檔時裝、美容美發(fā)、花店、寵物店、便利超市、兒童用品、藥店、音像、陶藝、干洗等。 ? 一、二層商業(yè)定位為休閑娛樂大商業(yè)，主要業(yè)態(tài)建議為 中式餐廳、法式西餐、茶藝、酒吧、卡拉OK等，主要面向將軍路沿線別墅客群和政府公務員消費。 ? 結論：建議采用方案一。 設計中考慮東西兩側的防曬降噪 外遮陽卷簾 關于精裝修 本項目公寓部分的主要客群是投資客及首次臵業(yè)者，該類型客群對精裝修的需求較大，因此建議 公寓做精裝修 ； 精裝修主要是針對地面、墻面、衛(wèi)生間、廚房等空間的硬裝修，不考慮軟裝飾； 硬裝修成本建議控制在 600800元 /㎡，以控制由于總價過高而抬高投資門檻； 辦公 部分由于客戶需求的多元化， 不建議提供精裝修 。 單室套戶型 調整后 復 式 上 層 ? 單室套戶型推薦 1 ? 功能完整緊湊 ? 無面積浪費 ? 單面采光 衛(wèi)生間 戶型解讀 客廳：創(chuàng)意空間 臥室：自由區(qū) 陽臺：嘹望臺 廚房 儲藏柜 ? 單室套戶型推薦 2 ? 功能完整緊湊 ? 無面積浪費 ? 單面采光 戶型解讀 餐廳 衛(wèi)生間 主臥室 陽臺 廚房 儲藏柜 起居室 整體立面風格 目前外立面方案過于現(xiàn)代，小區(qū)整體環(huán)境不夠協(xié)調。 復式（三房） 約 120 14 8% 充分利用頂層露臺優(yōu)勢，設計差異化高端產品。 優(yōu)勢 (S) 劣勢 (W) ?三山板塊內，板塊素質高； ?多層設計； ?東西朝向 ，客戶抗性大； ?面積無梯度 ，產品戶型雷同； 機會 (O) SO:發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 WO:利用機會，客服威脅 ?投資性需求逐步釋放 ?市場稀缺性； ?盡快面世，搶占市場； ?把握客戶敏感點，改造產品，弱化項目劣勢，實現(xiàn)快銷； 威脅 (T) ST:發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 WT:減少劣勢，避免威脅 ?后續(xù)供應量大； ?走差異化的路線，在規(guī)劃、產品、內部環(huán)境、營銷展示等方面下功夫，尤其在性價比、稀缺性上作文章； ?優(yōu)化產品； ?盡快面世，避免競爭； ?提升項目的投資價值； 內部因素 外部因素 瑞景四期優(yōu)劣勢分析 第一部分：小戶型 小戶型產品優(yōu)化建議 以單式套公寓為主，配臵少量中小面積的兩室套； 產品類型 套型面積（㎡） 套數(shù)（約） 套數(shù)占比 說 明 單室套公寓 約 4055 160 75% 主要面向投資客，快速去化。 ? 土地年限：項目土地為住宅性質，使用年限 70年 銷售價格及銷售情況 ? 平層毛坯 5800，精裝 6400，挑高均價7500。 項目產品情況 ? 房源情況： 07年 9月 7日推出 2幢 644套4563㎡小戶型。 項目產品情況 ? 房源情況： 08年 9月 13日推出 1幢 193套 57㎡、 88㎡小戶型。 天元瑞沨名苑 項目概況： ? 項目位于天元路和竹山路的交界處 ， ? 建筑面積達 ㎡，由 3棟小高層和 1棟高層組成。 ? 潛在供應 09下半年或 2023上半年有新房源推出，面積有 40— 50 ㎡的單室套、 70— 80 ㎡的兩房、 100 ㎡的三房房源。 目前共推出 84套單身公寓類，已全部售磬。由一幢 32層、三幢 26層住宅和商業(yè)裙樓及地下車庫及設備用房組。 差異化小戶型 產品層級差異化 建筑風格差異化 精裝電梯多層 50㎡法式山景小豪宅 附加品質差異化 社區(qū)規(guī)劃差異化 景觀價值差異化 〃 弱化酒店公寓產品定位 〃 異國風格強調檔次差異 〃 景觀配套強調生活差異 居住價值（性價比）和不可復制（稀缺性） 帶來投資價值 類比平均價格 市場同類產品調研 （價格、供銷、優(yōu)劣、客群 … ） 區(qū)域競爭研判 項目核心優(yōu)劣勢 產品力策略 價格定位 營銷核心策略 推售策略 價格策略 推廣策略 分階段策略 瑞景四期營銷提案的邏輯框架 回款多少？ 怎么回款？ 目 錄 第一章 瑞景四期面對一個什么樣的市場 第二章 瑞景四期核心競爭力整合 第三章 第四章 瑞景四期總體營銷策略 瑞景四期整體營銷執(zhí)行策略 第一章 瑞景四期面對怎樣的市場 同類產品市場競爭概況 競爭項目典型性分析 在主城高總價、江寧房價快速攀升的基礎上，小戶型房源市場供銷兩旺 備注：統(tǒng)計項目為 07年之后上市的房源 項目名稱 入網(wǎng) 時間 主力 面積 供應 套數(shù) 待售 套數(shù) 均價 (元 /㎡ ) 是否 挑高 裝修 標準 備注 丹佛小鎮(zhèn) 5966 252 2 4700 否 毛坯 南方花園 3560 1486 186 毛坯5800 否 毛坯 095月剛推 160套小面積房源 精裝6400 600 挑高7500 花語雙峰 17 566