【正文】 7 16 0 0 2 18 F8 16 0 0 2 18 F9 0 16 16 4 36 合計(jì) 96 88 16 30 230 項(xiàng)目未上市住宅統(tǒng)計(jì) 未上市住宅 230套，銷售總額 18000— 20230萬元。 考慮現(xiàn)在觀望氣候濃厚和節(jié)氣因素， 2— 3月必將持續(xù)觀望； 建議 08年星城世家市場啟動(dòng)放在 4月較為適宜，承接 5月房交會(huì)銷售高峰； 結(jié)合項(xiàng)目特征、全民關(guān)注熱點(diǎn)及行業(yè)規(guī)律，我們將 08年的營銷周期分為 4個(gè)節(jié)點(diǎn)， 5個(gè)銷售周期。 （羊毛依然出在羊身上） 說明：具體價(jià)格視市場調(diào)整情況制定。 星城世家品質(zhì)全面升級(jí) ? 產(chǎn)品的升級(jí)意味客戶的升級(jí) 也是客戶需求層次的升級(jí) 更重要是滿足客戶精神層面升級(jí)需要 星城世家的主題 不僅是對客戶層次升級(jí)的精辟概括和真實(shí)寫照 也是對他們?nèi)松僬鄄粨喜粩喑降挠∽C和宣言 星城世家就是生活給予他們的特別犒賞。 因?yàn)椋? 奧運(yùn)的百年品牌與星城世家的地產(chǎn)品牌一同在“品質(zhì)”契合； 奧運(yùn)的金牌選手的榮光與星城世家的客戶同樣站在人生之巔產(chǎn)生共鳴； 奧運(yùn)每枚金牌的汗水背后與星城世家客戶百折不撓不斷超越的奮斗歷程互相印證。 客戶策略 —— 持續(xù)大量的客戶儲(chǔ)備是關(guān)鍵，須盡快啟動(dòng)。 重要活動(dòng)： （租借酒店大廳） 購房中獎(jiǎng)業(yè)主現(xiàn)場看奧運(yùn) 主要工作：報(bào)紙稿設(shè)計(jì)、軟文、部分物料更換、現(xiàn)場布置、活動(dòng)。 直銷：指定區(qū)域 .指定人群 ,在特定節(jié)點(diǎn)或大型活動(dòng)時(shí)投放 。 鑒于此類資源獨(dú)一無二，建議提前聯(lián)系，爭取獲得。 物業(yè)管理（高檔樓盤服務(wù)尤為重要，口碑傳播也是最有效的傳播方式） 權(quán)證辦理 現(xiàn)場接待 工程整改 ………… 全面梳理，如某方面存在危機(jī)，需要準(zhǔn)備預(yù)案。 ? 無法評(píng)估，就無法管理。 ? 觀察才行。 2023/2/112023/2/ ? 將良品率預(yù)定為 85%，那么便表示容許 15%的錯(cuò)誤存在。 ? 魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。 ? 只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實(shí)地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。 :07:3820:07:38February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :07:3820:07Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 11日星期六 8時(shí) 7分 38秒 20:07:3811 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 11日星期六 8時(shí) 7分 38秒 20:07:3811 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 協(xié)調(diào)以及控制。 ? 卓有成效的管理者善于用人之長。 ? 光靠價(jià)格便宜的產(chǎn)品能夠長久地存活下來。 2023/2/112023/2/11 ? 積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。如果沒有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑容”。 推廣媒介費(fèi)用 ? 報(bào)紙 戶外 網(wǎng)站 短信 活動(dòng) 電臺(tái) 包裝 物料 合計(jì) 180 60 30 6 24 180 30 60 30 600 30% 10% 5% 1% 4% 30% 5% 10% 5% 100% 推廣媒介費(fèi)用分配建議 說明：以上只是根據(jù)前期慣例和經(jīng)驗(yàn)之建議，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。 ? 媒體類型 主要媒體 選擇理由及方式 報(bào)紙 瀟湘晨報(bào)、長沙晚報(bào) 長沙發(fā)行量大、廣告效果好的報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 長沙地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客） .0731 長沙地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客） 短信 向各大商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、移動(dòng)俱樂部、周邊商業(yè)投資客戶、 長房俱樂部等高端客戶群體傳遞項(xiàng)目信息 戶外 人民路、萬家麗路 項(xiàng)目周邊主要路段，有效覆蓋目標(biāo)客戶群 廣播 交通頻道 交通頻道及的士車刊物 焦點(diǎn)廣告 大潤發(fā)等超市廣告牌及購物袋廣告等 郵遞廣告 一對一資訊 可選擇中心城區(qū)片區(qū)、各大政府機(jī)關(guān)投遞 金牌七天 長沙目前高端的房地產(chǎn)品牌雜志 公關(guān)活動(dòng) 公關(guān)促銷活動(dòng) 投入產(chǎn)出比相對最優(yōu)的營銷方式，品牌樹立的必由之路 集團(tuán)媒介 生活雜志，集團(tuán)網(wǎng)站 宣傳資料 印刷品、禮品 常規(guī)必備、禮品促銷 現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場包裝 最便宜的廣告，從細(xì)節(jié)和整體效果上最能打動(dòng)人心。 主要媒介：口碑傳播、報(bào)紙、戶外 主要工作：報(bào)紙稿設(shè)計(jì)，軟文炒作。 現(xiàn)有媒介的更換：人民中路戶外廣告 樓體廣告 網(wǎng)頁廣告 媒介軟文 推廣階段規(guī)劃 ? 第二階段：春季房交會(huì)促銷 時(shí)間： 5— 6月 目的：確立項(xiàng)目形象，積蓄客源，春季房交會(huì)促銷火爆上市 主要活動(dòng)：奧運(yùn)競猜引爆市場，積蓄客戶 主要工作：報(bào)紙稿設(shè)計(jì)、宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì)、折頁設(shè)計(jì)、戶外廣告設(shè)計(jì)、現(xiàn)場包裝。 星城世家軟文示意 ? 建議： 很明顯，奧運(yùn)將是大家共同關(guān)注的熱點(diǎn)，肯定有大部分企業(yè)也將運(yùn)用奧運(yùn)主題來進(jìn)行相關(guān)推廣。 ? 二期是一期的繼承與發(fā)揚(yáng)，星城世家品質(zhì)的進(jìn)一步提升，集大成收官之作 品質(zhì)地產(chǎn)巔峰之作，品質(zhì)生活全城矚目 客戶層次的躍然升級(jí)，歲月打拼的特別犒賞，榮耀生活的非凡體驗(yàn)。 星城世家最好的產(chǎn)品即將完美綻放。 ? 營銷節(jié)點(diǎn) 時(shí)間 銷售物業(yè) 待售貨量 銷售金額（萬元） 觀望期 2— 4月 存量 88 3000 春季房交會(huì) 5— 6月 G5F3 56 4000 奧運(yùn)促銷 7— 9月 G6F4 66 6000 秋季房交會(huì) 10— 11月 F8F9 54 5000 年底促銷 12月 F5F7 36 2023 合計(jì) 20230 08年各營銷節(jié)點(diǎn)銷售示意 說明： 二期已售物業(yè)還有 4000多萬余款待收， 同時(shí)商鋪車庫雜屋同期發(fā)售。 項(xiàng)目未上市住宅特征 ? 第三部分 項(xiàng)目自身分析及競爭策略 項(xiàng)目剩余貨量分析 項(xiàng)目競爭策略 項(xiàng)目即將上市貨量分析 ? 面對激烈的競爭態(tài)勢， 就房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢來看，星城世家營銷務(wù)必： 順勢、借勢、立勢、準(zhǔn)備充分、快速反應(yīng)。 ? 未售雜屋總計(jì) 總套數(shù) 已售套數(shù) 存量套數(shù) 面積 存量總銷額 445 215 230 3624400 未售雜物 230個(gè)，銷售總額 362萬元。 ? 08年市高端場競爭態(tài)勢 樓盤的綜合素質(zhì) —— 性價(jià)比將成為消費(fèi)者決策的主要因素 同質(zhì)化競爭更加激烈 整體市場供大于求 客戶選擇面多 ＋ ? 第三部分 項(xiàng)目自身分析及競爭策略 項(xiàng)目剩余貨量分析 項(xiàng)目競爭策略 項(xiàng)目即將上市貨量分析 ? 數(shù)量（套） 面積 銷售總額 一期 6 8479919 二期 82 70432712 合計(jì) 88 78912631 未售住宅情況統(tǒng)計(jì) 88套住宅未售，合計(jì)金額 7891萬元。 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 東：武廣高速的規(guī)劃和建設(shè)，云集融科檀香山、陽光 100武廣國際、 新城新世界等大盤； 南：長株潭兩型社會(huì)的報(bào)批，融城最前沿。 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售套數(shù) 銷售率 1月均價(jià) 長沙奧林匹克花園 小高層、酒店 2810 小高層 780套 717 92% 5600 湘江北尚 小高層、高層 7棟 850(一期 430套、二期 420套） 430套（ 6月 9號(hào)開盤推 5號(hào)棟 196套， 8月 11日，開盤推出 7棟 234套中的 120套、 12月 16日推出 114套） 408 95% 5300 濱江 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶 數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售套數(shù) 銷售 率 1月份均價(jià)