【正文】 7 16 0 0 2 18 F8 16 0 0 2 18 F9 0 16 16 4 36 合計 96 88 16 30 230 項目未上市住宅統(tǒng)計 未上市住宅 230套，銷售總額 18000— 20230萬元。 考慮現(xiàn)在觀望氣候濃厚和節(jié)氣因素， 2— 3月必將持續(xù)觀望； 建議 08年星城世家市場啟動放在 4月較為適宜，承接 5月房交會銷售高峰； 結合項目特征、全民關注熱點及行業(yè)規(guī)律，我們將 08年的營銷周期分為 4個節(jié)點， 5個銷售周期。 （羊毛依然出在羊身上） 說明：具體價格視市場調(diào)整情況制定。 星城世家品質(zhì)全面升級 ? 產(chǎn)品的升級意味客戶的升級 也是客戶需求層次的升級 更重要是滿足客戶精神層面升級需要 星城世家的主題 不僅是對客戶層次升級的精辟概括和真實寫照 也是對他們?nèi)松僬鄄粨喜粩喑降挠∽C和宣言 星城世家就是生活給予他們的特別犒賞。 因為： 奧運的百年品牌與星城世家的地產(chǎn)品牌一同在“品質(zhì)”契合； 奧運的金牌選手的榮光與星城世家的客戶同樣站在人生之巔產(chǎn)生共鳴； 奧運每枚金牌的汗水背后與星城世家客戶百折不撓不斷超越的奮斗歷程互相印證。 客戶策略 —— 持續(xù)大量的客戶儲備是關鍵，須盡快啟動。 重要活動： （租借酒店大廳） 購房中獎業(yè)主現(xiàn)場看奧運 主要工作：報紙稿設計、軟文、部分物料更換、現(xiàn)場布置、活動。 直銷：指定區(qū)域 .指定人群 ,在特定節(jié)點或大型活動時投放 。 鑒于此類資源獨一無二，建議提前聯(lián)系，爭取獲得。 物業(yè)管理（高檔樓盤服務尤為重要，口碑傳播也是最有效的傳播方式） 權證辦理 現(xiàn)場接待 工程整改 ………… 全面梳理，如某方面存在危機，需要準備預案。 ? 無法評估，就無法管理。 ? 觀察才行。 2023/2/112023/2/ ? 將良品率預定為 85%，那么便表示容許 15%的錯誤存在。 ? 魔鬼存在于細節(jié)之中。 ? 只要不是相當重要的商品，不是穩(wěn)健踏實地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進。 :07:3820:07:38February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :07:3820:07Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 11日星期六 8時 7分 38秒 20:07:3811 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 2月 11日星期六 8時 7分 38秒 20:07:3811 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 協(xié)調(diào)以及控制。 ? 卓有成效的管理者善于用人之長。 ? 光靠價格便宜的產(chǎn)品能夠長久地存活下來。 2023/2/112023/2/11 ? 積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。如果沒有贈品，就贈送“笑容”。 推廣媒介費用 ? 報紙 戶外 網(wǎng)站 短信 活動 電臺 包裝 物料 合計 180 60 30 6 24 180 30 60 30 600 30% 10% 5% 1% 4% 30% 5% 10% 5% 100% 推廣媒介費用分配建議 說明：以上只是根據(jù)前期慣例和經(jīng)驗之建議，應根據(jù)實際情況調(diào)整。 ? 媒體類型 主要媒體 選擇理由及方式 報紙 瀟湘晨報、長沙晚報 長沙發(fā)行量大、廣告效果好的報紙 網(wǎng)絡 長沙地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客） .0731 長沙地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客） 短信 向各大商會、行業(yè)協(xié)會、移動俱樂部、周邊商業(yè)投資客戶、 長房俱樂部等高端客戶群體傳遞項目信息 戶外 人民路、萬家麗路 項目周邊主要路段，有效覆蓋目標客戶群 廣播 交通頻道 交通頻道及的士車刊物 焦點廣告 大潤發(fā)等超市廣告牌及購物袋廣告等 郵遞廣告 一對一資訊 可選擇中心城區(qū)片區(qū)、各大政府機關投遞 金牌七天 長沙目前高端的房地產(chǎn)品牌雜志 公關活動 公關促銷活動 投入產(chǎn)出比相對最優(yōu)的營銷方式，品牌樹立的必由之路 集團媒介 生活雜志，集團網(wǎng)站 宣傳資料 印刷品、禮品 常規(guī)必備、禮品促銷 現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場包裝 最便宜的廣告，從細節(jié)和整體效果上最能打動人心。 主要媒介：口碑傳播、報紙、戶外 主要工作：報紙稿設計，軟文炒作。 現(xiàn)有媒介的更換：人民中路戶外廣告 樓體廣告 網(wǎng)頁廣告 媒介軟文 推廣階段規(guī)劃 ? 第二階段：春季房交會促銷 時間： 5— 6月 目的：確立項目形象，積蓄客源，春季房交會促銷火爆上市 主要活動：奧運競猜引爆市場，積蓄客戶 主要工作：報紙稿設計、宣傳單張設計、折頁設計、戶外廣告設計、現(xiàn)場包裝。 星城世家軟文示意 ? 建議： 很明顯，奧運將是大家共同關注的熱點，肯定有大部分企業(yè)也將運用奧運主題來進行相關推廣。 ? 二期是一期的繼承與發(fā)揚，星城世家品質(zhì)的進一步提升，集大成收官之作 品質(zhì)地產(chǎn)巔峰之作，品質(zhì)生活全城矚目 客戶層次的躍然升級，歲月打拼的特別犒賞，榮耀生活的非凡體驗。 星城世家最好的產(chǎn)品即將完美綻放。 ? 營銷節(jié)點 時間 銷售物業(yè) 待售貨量 銷售金額（萬元） 觀望期 2— 4月 存量 88 3000 春季房交會 5— 6月 G5F3 56 4000 奧運促銷 7— 9月 G6F4 66 6000 秋季房交會 10— 11月 F8F9 54 5000 年底促銷 12月 F5F7 36 2023 合計 20230 08年各營銷節(jié)點銷售示意 說明： 二期已售物業(yè)還有 4000多萬余款待收， 同時商鋪車庫雜屋同期發(fā)售。 項目未上市住宅特征 ? 第三部分 項目自身分析及競爭策略 項目剩余貨量分析 項目競爭策略 項目即將上市貨量分析 ? 面對激烈的競爭態(tài)勢， 就房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢來看，星城世家營銷務必： 順勢、借勢、立勢、準備充分、快速反應。 ? 未售雜屋總計 總套數(shù) 已售套數(shù) 存量套數(shù) 面積 存量總銷額 445 215 230 3624400 未售雜物 230個，銷售總額 362萬元。 ? 08年市高端場競爭態(tài)勢 樓盤的綜合素質(zhì) —— 性價比將成為消費者決策的主要因素 同質(zhì)化競爭更加激烈 整體市場供大于求 客戶選擇面多 ＋ ? 第三部分 項目自身分析及競爭策略 項目剩余貨量分析 項目競爭策略 項目即將上市貨量分析 ? 數(shù)量（套） 面積 銷售總額 一期 6 8479919 二期 82 70432712 合計 88 78912631 未售住宅情況統(tǒng)計 88套住宅未售，合計金額 7891萬元。 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 東：武廣高速的規(guī)劃和建設，云集融科檀香山、陽光 100武廣國際、 新城新世界等大盤； 南：長株潭兩型社會的報批，融城最前沿。 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售套數(shù) 銷售率 1月均價 長沙奧林匹克花園 小高層、酒店 2810 小高層 780套 717 92% 5600 湘江北尚 小高層、高層 7棟 850(一期 430套、二期 420套） 430套（ 6月 9號開盤推 5號棟 196套， 8月 11日，開盤推出 7棟 234套中的 120套、 12月 16日推出 114套） 408 95% 5300 濱江 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶 數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售套數(shù) 銷售 率 1月份均價