【正文】 萬象新天 高層 小戶型 寫字樓 商業(yè) 6棟 1734套 500 460 92% 6000 瑞寧花園 高層 628 310 274 88% 6398 美居荷園 高層 954 258 （精裝修） 219 85% 小戶型 6800 大戶型 6600 西山匯景 別墅、洋房、 高層 991 102套（ 20套洋房 10套疊加 72套高層 4房） 62套 61% 洋房 7000 高層 5500 全市主要競爭對手推貨量情況（二） ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 開盤日期 新推貨量 (套 ) 銷售量 銷售率 開盤均價(jià) 凱樂湘園 小高層、高層 345 172 50% 4600 新城新世界 小高層、高層 180 10 60% 5400 陽光 100（三期） 洋房、聯(lián)排、高層 190 133 70% 5000 濱江君悅香邸（二期） 小高層、高層 500 150 30% 5600 湘江北尚 小高層、高層 114 92 80% 5300 西山匯景 別墅洋房 小高層 102套（ 20套洋房 10套疊加 72套高層 4房） 62 61% 洋房 7000 疊加 11000高層 5500 美居荷園 高層 258(精裝 ) 219 85% 小戶 6800 大戶 6600 萬象新天 小高層、高層 500 460 92% 6000 主要競爭對手近期推貨情況 由于受國家調(diào)控政策影響，近期推盤去化較上半年比，均大幅萎縮。 ? 2023 年 12 月份全市報(bào)廣投放金額前五名次 5 11 4 9 6元 2132697 1453100 850320 767041 758700中隆國際御璽陽光 100卓越麓山別墅新城新世界西山匯景12月報(bào)廣投放費(fèi)用前五名中，除了卓越麓山別墅以外， 其余四個(gè)項(xiàng)目均與本項(xiàng)目產(chǎn)品較為接近，競爭性較強(qiáng)， 表明整個(gè)高端市場呈現(xiàn)疲軟，競爭加劇。 ?07年第四季度至現(xiàn)在，受大勢影響，不管是高端市場還是低 ? 端市場，去化一般，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及前三季度，（凱樂湘園低價(jià)入 ? 市，去化都不甚理想）年底各大開發(fā)商推廣費(fèi)用明顯增高， ? 但是效果欠佳。 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 東：武廣高速的規(guī)劃和建設(shè)，云集融科檀香山、陽光 100武廣國際、 新城新世界等大盤； 南：長株潭兩型社會(huì)的報(bào)批，融城最前沿。 西：河西成為兩型社會(huì)的改革試驗(yàn)先導(dǎo)區(qū)，米蘭春天、和記黃埔、東 方明珠等陸續(xù)登臺(tái)亮相； 北：新河三角洲的正式啟動(dòng)，世紀(jì)金源、當(dāng)代、沙河及中鐵等 大盤將極大的帶動(dòng)區(qū)域放量；世紀(jì)金源 高端市場供應(yīng)情況 放量持續(xù)擴(kuò)大，大盤名盤相繼亮相，板塊持續(xù)，競爭加劇。 我們看看自身，其實(shí)星城世家之所以去化較好， 主要是由于客戶大部分為關(guān)系客戶； 第一，對價(jià)格不敏感， 第二，隨時(shí)可能溜走。 ? 08年市高端場競爭態(tài)勢 樓盤的綜合素質(zhì) —— 性價(jià)比將成為消費(fèi)者決策的主要因素 同質(zhì)化競爭更加激烈 整體市場供大于求 客戶選擇面多 ＋ ? 第三部分 項(xiàng)目自身分析及競爭策略 項(xiàng)目剩余貨量分析 項(xiàng)目競爭策略 項(xiàng)目即將上市貨量分析 ? 數(shù)量（套） 面積 銷售總額 一期 6 8479919 二期 82 70432712 合計(jì) 88 78912631 未售住宅情況統(tǒng)計(jì) 88套住宅未售，合計(jì)金額 7891萬元。 一期未售住宅情況統(tǒng)計(jì) ? 二期待售產(chǎn)品中， G4由于景觀較差，目前滯銷； 另外閣樓總價(jià)過高，有 22套滯銷； 4房相對 3房而言滯銷。 二期已推未售住宅特征 ? 位置 個(gè)數(shù) 面積 銷售總額 臨遠(yuǎn)大路 14 11605990 綜合樓 1樓 11 16257758 綜合樓 2樓 2 8066704 綜合樓 3樓 3 11948174 合計(jì) 30 47878627 未售商鋪統(tǒng)計(jì) 未售商鋪 30個(gè)，銷售總額 4787萬元。 ? 車庫號 總個(gè)數(shù) 已售個(gè)數(shù) 存量個(gè)數(shù) 存量總銷額 1 121 33 88 6932023 2 154 66 88 6981000 3 19 12 7 568000 6 36 24 12 963000 7 42 27 15 1207000 9 35 4 30 2341000 8 34 4 31 2418000 合計(jì) 441 170 271 21410000 未售車庫統(tǒng)計(jì) 未售車庫 271個(gè)，銷售總額 2141萬元。 ? 未售雜屋總計(jì) 總套數(shù) 已售套數(shù) 存量套數(shù) 面積 存量總銷額 445 215 230 3624400 未售雜物 230個(gè)，銷售總額 362萬元。 ? 未售物業(yè)統(tǒng)計(jì) 物業(yè)類型 套數(shù) 銷售總額（萬元） 住宅 88 7891 商鋪 30 4787 車庫 271 2141 雜屋 230 362 合計(jì) 15181 所有未售物業(yè)銷售總額約為 15000萬元。 ? 棟數(shù) 物業(yè)類型 戶型套數(shù)（普通 /閣樓） 總套數(shù) 3房 4房 5房 閣樓 G5 多層 0 16 0 4 20 G6 16 8 0 6 30 F3 小高 16 16 0 4 36 F4 16 16 0 4 36 F5 16 16 0 4 36 F7 16 0 0 2 18 F8 16 0 0 2 18 F9 0 16 16 4 36 合計(jì) 96 88 16 30 230 項(xiàng)目未上市住宅統(tǒng)計(jì) 未上市住宅 230套，銷售總額 18000— 20230萬元。 景觀絕佳 —— 環(huán)抱中心園林，社區(qū)中心所在。 項(xiàng)目未上市住宅特征 ? 第三部分 項(xiàng)目自身分析及競爭策略 項(xiàng)目剩余貨量分析 項(xiàng)目競爭策略 項(xiàng)目即將上市貨量分析 ? 面對激烈的競爭態(tài)勢， 就房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢來看，星城世家營銷務(wù)必： 順勢、借勢、立勢、準(zhǔn)備充分、快速反應(yīng)。 項(xiàng)目競爭策略 ? 第四部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)及營銷階段劃分 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目價(jià)格策略 項(xiàng)目營銷階段劃分及推盤策略 ? 硬指標(biāo) —— 08年完成 （消化存量為主）； 軟指標(biāo) —— 繼續(xù)提升星城世家品牌，擴(kuò)大知名度、提高美譽(yù)度； 長遠(yuǎn)目標(biāo) —— 為集團(tuán)和東方城后續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資金和品牌保障。 考慮現(xiàn)在觀望氣候濃厚和節(jié)氣因素， 2— 3月必將持續(xù)觀望； 建議 08年星城世家市場啟動(dòng)放在 4月較為適宜，承接 5月房交會(huì)銷售高峰； 結(jié)合項(xiàng)目特征、全民關(guān)注熱點(diǎn)及行業(yè)規(guī)律，我們將 08年的營銷周期分為 4個(gè)節(jié)點(diǎn)， 5個(gè)銷售周期。 春季房交會(huì) 5月 奧運(yùn)促銷 8月 主要營銷階段節(jié)點(diǎn) ? 推盤策略 將貨量按景觀戶型等因素分為不同等級房源， G5G6為四級房源 F3F4為三級房源 F9為二級房源 F5F7F8為一級房源 總體推盤策略為： 按房源質(zhì)量由低到高分節(jié)點(diǎn)推出； 各節(jié)點(diǎn)房源質(zhì)量優(yōu)劣混合搭配； 各節(jié)點(diǎn)不同物業(yè)類型混合搭配； 充分滿足客戶需求的多樣性。 ? 營銷節(jié)點(diǎn) 時(shí)間 銷售物業(yè) 待售貨量 銷售金額（萬元） 觀望期 2— 4月 存量 88 3000 春季房交會(huì) 5— 6月 G5F3 56 4000 奧運(yùn)促銷 7— 9月 G6F4 66 6000 秋季房交會(huì) 10— 11月 F8F9 54 5000 年底促銷 12月 F5F7 36 2023 合計(jì) 20230 08年各營銷節(jié)點(diǎn)銷售示意 說明： 二期已售物業(yè)還有 4000多萬余款待收， 同時(shí)商鋪車庫雜屋同期發(fā)售。（桂花城中心單位價(jià)格達(dá)到 8000元） 嚴(yán)格控制閣樓總價(jià)，減少去化壓力。 （羊毛依然出在羊身上） 說明：具體價(jià)格視市場調(diào)整情況制定。 同時(shí)，項(xiàng)目在開發(fā)及營銷上所創(chuàng)造的驕人成績，更使長房星城世家在行業(yè)內(nèi)的影響力迅速擴(kuò)展至全省，成為眾多內(nèi)地發(fā)展商來長“取經(jīng)”的必踏之盤！ 毫無疑問，長房 ?星城世家的品質(zhì)地產(chǎn)概念，已經(jīng)深入廣大消費(fèi)者心中，無論在業(yè)界、還是市民心目中，星城世家 =品質(zhì)地產(chǎn)的品牌烙印已經(jīng)打上。 星城世家最好的產(chǎn)品即將完美綻放。 景觀升級 —— 環(huán)