【正文】 G6F4 然后推 F8F9 最后推 F5F7 未上市貨量推盤示意 以上推盤均為示意，如存量去化較好或客戶需求變化，可做適當調(diào)整。 項目總體戰(zhàn)略目標 ? 第四部分 項目戰(zhàn)略目標及營銷階段劃分 項目總體戰(zhàn)略目標 項目價格策略 項目營銷階段劃分及推盤策略 ? 08年 3月，星城世家后續(xù)房源將可以取得預(yù)售證，為整個營銷周期的安排提供了足夠的時間保障； 鑒于前期節(jié)點式營銷策略較為成功，星城世家總體的營銷策略仍然為小步快跑，充分利用節(jié)點式營銷策略優(yōu)勢因素，更快更高去化。 工程質(zhì)量絕佳 —— 收官之作，精益求精。 ? 第三部分 項目自身分析及核心價值提煉 項目剩余貨量分析 項目競爭策略 項目即將上市貨量分析 ? 項目未上市住宅布局 未上市住宅為 G G F F F F F F9。 根據(jù)我司對車庫研究，在交房 1年后，車庫銷售基本屬于自然消化。 二期已推未售住宅情況統(tǒng)計 棟數(shù) 物業(yè)類型 戶型套數(shù)（普通 /閣樓） 總套數(shù) 2房 3房 4房 5房 閣樓 E3 多層 / 0 0 / 3 3 E4 / 2 0 / 4 6 E5 1 0 / / 3 4 E6 / 0 / / 4 4 G2 小高 / / 14 / 3 17 G3 / 7 7 / 3 17 G4 / 11 13 / 2 26 F6 / 3 1 1 0 5 合計 1 23 35 1 22 82 ? 未售住宅滯銷主要原因： 位置因素 —— 景觀較差 目前所剩住宅主要集中在 G2G3G4的東頭，遠離中心花園 價格因素 —— 目前市場抗性較大 3房都在 70萬以上 4房都在 80萬以上 閣樓基本都在 100萬以上 除閣樓外，隨著銷售周期拉長，基本可以銷售。 因此，高端市場的客戶爭奪將異常激烈，須盡早啟動。湘江世紀城 1500 畝、 320萬平方米的規(guī)模，一期 5000套的推貨量全現(xiàn)房銷售。 ?由于整體市場觀望，各大競爭對手也基本觀望，普遍持謹慎 ? 態(tài)度，并無明確的目標指向。 政策制約因素明顯體現(xiàn)。 桂花城中心組團價格較高，可仿效。 95% 臨路 5300； 臨中心花園 8100 中城 西街庭院 合院別墅、高層 446 合院別墅： 70 35 50% 12023 上河國際商業(yè)廣場（三期） 高層、商業(yè) 1077 613 521 85% 4600 東璽門 小高層、高層 3600 608 604 100% 3900 山水華景 小高層、高層 731 391 370 95% 4000 西子花苑 小高層、高層 1100 550 385 90% 4800 凱樂湘園 小高層、高層 4棟 345 172 50% 4600 尚東板塊 07年推貨量情況 尚東板塊除 12月 28日推出的凱樂湘園受國家調(diào)控政策影響外， 基本符合整體市場特點，去化較好。 一般來說，房地產(chǎn)調(diào)整分為三個時期。 因此我們可以看到房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢： ? 07年長沙房地產(chǎn)宏觀市場總體特征 08年長沙房地產(chǎn)宏觀市場發(fā)展態(tài)勢 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 第一部分 長沙房地產(chǎn)宏觀市場態(tài)勢分析 ? 從宏觀的經(jīng)濟層面上來說： 除非發(fā)生大的經(jīng)濟、政治和軍事危機外， 中國的經(jīng)濟還將在未來的 10— 20年間整體持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展， 中國房地產(chǎn)行業(yè)必將逐步呈現(xiàn)穩(wěn)健、規(guī)范、良性發(fā)展態(tài)勢。 中國房地產(chǎn)市場實質(zhì)驅(qū)動 ? 第一部分 長沙房地產(chǎn)宏觀市場態(tài)勢分析 07年長沙房地產(chǎn)宏觀市場總體特征 08年長沙房地產(chǎn)宏觀市場發(fā)展態(tài)勢 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 ? 面對政府頻頻出臺的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策 我們究竟如何要理解？ 首先我們必須認識兩點： 國家調(diào)控的目的 國家未來的房地產(chǎn)發(fā)展政策 ? 要規(guī)范房地產(chǎn)市場失態(tài)和非理性行為，比如價格猛漲，惡意炒作，非法囤地等。 “ 2套房貸”面向需方，從源頭控制，立竿見影。 全市累計均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：長沙房地局 ? 然而到了第四季度，就在大家高歌猛進、期許更高時， 當頭一棒， 在國家多輪調(diào)控政策的影響下， 房市高亢的態(tài)勢終于得到遏制，頓時疲軟， 于是市場觀望又起， 就像我們經(jīng)歷的這個冬天， 冷的出奇。 數(shù)據(jù)來源：長沙房地局 ? 項目 板塊 商 品 房 住 宅 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2023年 19月全市及各區(qū)商品房、住宅銷售情況 全市商品房累計銷售 ㎡，同比增長 %；其中住宅銷售㎡，同比增長 %，占商品房銷售面積的比重為 %。星城世家 08年度營銷推廣草案 謹呈：長沙東方城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 第一部分 長沙房地產(chǎn)宏觀市場態(tài)勢分析 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 第三部分 項目自身分析及競爭策略 第四部分 項目戰(zhàn)略目標及營銷階段劃分 第五部分 項目營銷整體策略 報告綱要 ? 07年長沙房地產(chǎn)宏觀市場總體特征 08年長沙房地產(chǎn)宏觀市場發(fā)展態(tài)勢 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 第一部分 長沙房地產(chǎn)宏觀市場態(tài)勢分析 ? 項目 板塊 商 品 房 住 宅 批準預(yù)售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 批準預(yù)售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2023年 19月全市及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況 全市商品房累計批準預(yù)售 萬㎡，同比增長 %；其中住宅批準預(yù)售 ㎡，同比增長 %。 數(shù)據(jù)來源：長沙房地局 ? 圖 4 長沙市商品房、住宅累計均價走勢圖3444339833383251324431843136316229912962292432783206316731102658261926912822288729432998 30123054250027503000325035000 6 . 1 1 0月1 1 1 月 1 1 2 月 0 7 . 1 月 1 2 月 1 3 月 1 4 月 1 5 月 1 6 月 1 7 月 1 8 月 1 9 月單位：元/ ㎡商品房 住宅2023年 19月，全市商品房均價為 3444元 /㎡，同比上漲 %； 其中商品住宅平均售價為 3206元 /㎡，同比上漲 %。 “ 90— 70”面向供方，由于政策落實合和地區(qū)與差異，未見明顯成效。 長沙房地產(chǎn)市場整體特征 ? 市場大半年的高亢和年底的疲軟行情 充分表明， 由于中國政治制度的特殊性， 中國的房地產(chǎn)市場包括其他市場， 終究還是政策主導的市場， 不是市場機制主導的市場。 樓盤性價比將成為消費者衡量住房最重要的指標。 08年中國房地產(chǎn)市場政策分析 ? 目前本地房地產(chǎn)所處的調(diào)整時期和特點 觀望期 交易量大幅減少而價格微跌 恐慌期 交易量與房價同時大跌 恢復期 交易量在低位回穩(wěn)而價格緩跌 就長沙房地產(chǎn)市場來說，目前正處于觀望期。 整個經(jīng)濟層面 本地市場層面 宏觀政策調(diào)控影響逐步體現(xiàn)，政策印記將十分 明顯 房地產(chǎn)政策層面 08年長沙房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售套數(shù) 銷售率 1月份均價 萬科 桂花城 電梯房、 多層洋房 1500 3月推中央官邸小高層 84套；5月推多層洋房桂雨苑 47套 中央官邸小高層 84套；多層洋