【正文】 G6F4 然后推 F8F9 最后推 F5F7 未上市貨量推盤示意 以上推盤均為示意，如存量去化較好或客戶需求變化，可做適當(dāng)調(diào)整。 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) ? 第四部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)及營(yíng)銷階段劃分 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 項(xiàng)目營(yíng)銷階段劃分及推盤策略 ? 08年 3月，星城世家后續(xù)房源將可以取得預(yù)售證，為整個(gè)營(yíng)銷周期的安排提供了足夠的時(shí)間保障； 鑒于前期節(jié)點(diǎn)式營(yíng)銷策略較為成功，星城世家總體的營(yíng)銷策略仍然為小步快跑，充分利用節(jié)點(diǎn)式營(yíng)銷策略優(yōu)勢(shì)因素，更快更高去化。 工程質(zhì)量絕佳 —— 收官之作，精益求精。 ? 第三部分 項(xiàng)目自身分析及核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目剩余貨量分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 項(xiàng)目即將上市貨量分析 ? 項(xiàng)目未上市住宅布局 未上市住宅為 G G F F F F F F9。 根據(jù)我司對(duì)車庫(kù)研究，在交房 1年后，車庫(kù)銷售基本屬于自然消化。 二期已推未售住宅情況統(tǒng)計(jì) 棟數(shù) 物業(yè)類型 戶型套數(shù)（普通 /閣樓） 總套數(shù) 2房 3房 4房 5房 閣樓 E3 多層 / 0 0 / 3 3 E4 / 2 0 / 4 6 E5 1 0 / / 3 4 E6 / 0 / / 4 4 G2 小高 / / 14 / 3 17 G3 / 7 7 / 3 17 G4 / 11 13 / 2 26 F6 / 3 1 1 0 5 合計(jì) 1 23 35 1 22 82 ? 未售住宅滯銷主要原因： 位置因素 —— 景觀較差 目前所剩住宅主要集中在 G2G3G4的東頭，遠(yuǎn)離中心花園 價(jià)格因素 —— 目前市場(chǎng)抗性較大 3房都在 70萬以上 4房都在 80萬以上 閣樓基本都在 100萬以上 除閣樓外，隨著銷售周期拉長(zhǎng)，基本可以銷售。 因此，高端市場(chǎng)的客戶爭(zhēng)奪將異常激烈，須盡早啟動(dòng)。湘江世紀(jì)城 1500 畝、 320萬平方米的規(guī)模，一期 5000套的推貨量全現(xiàn)房銷售。 ?由于整體市場(chǎng)觀望，各大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也基本觀望，普遍持謹(jǐn)慎 ? 態(tài)度，并無明確的目標(biāo)指向。 政策制約因素明顯體現(xiàn)。 桂花城中心組團(tuán)價(jià)格較高，可仿效。 95% 臨路 5300； 臨中心花園 8100 中城 西街庭院 合院別墅、高層 446 合院別墅： 70 35 50% 12023 上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)（三期） 高層、商業(yè) 1077 613 521 85% 4600 東璽門 小高層、高層 3600 608 604 100% 3900 山水華景 小高層、高層 731 391 370 95% 4000 西子花苑 小高層、高層 1100 550 385 90% 4800 凱樂湘園 小高層、高層 4棟 345 172 50% 4600 尚東板塊 07年推貨量情況 尚東板塊除 12月 28日推出的凱樂湘園受國(guó)家調(diào)控政策影響外， 基本符合整體市場(chǎng)特點(diǎn)，去化較好。 一般來說，房地產(chǎn)調(diào)整分為三個(gè)時(shí)期。 因此我們可以看到房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)： ? 07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)總體特征 08年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 第一部分 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 ? 從宏觀的經(jīng)濟(jì)層面上來說： 除非發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)、政治和軍事危機(jī)外， 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還將在未來的 10— 20年間整體持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展， 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必將逐步呈現(xiàn)穩(wěn)健、規(guī)范、良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)驅(qū)動(dòng) ? 第一部分 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)總體特征 08年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 ? 面對(duì)政府頻頻出臺(tái)的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策 我們究竟如何要理解？ 首先我們必須認(rèn)識(shí)兩點(diǎn)： 國(guó)家調(diào)控的目的 國(guó)家未來的房地產(chǎn)發(fā)展政策 ? 要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)失態(tài)和非理性行為，比如價(jià)格猛漲，惡意炒作，非法囤地等。 “ 2套房貸”面向需方，從源頭控制，立竿見影。 全市累計(jì)均價(jià)走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙房地局 ? 然而到了第四季度，就在大家高歌猛進(jìn)、期許更高時(shí)， 當(dāng)頭一棒， 在國(guó)家多輪調(diào)控政策的影響下， 房市高亢的態(tài)勢(shì)終于得到遏制，頓時(shí)疲軟， 于是市場(chǎng)觀望又起， 就像我們經(jīng)歷的這個(gè)冬天， 冷的出奇。 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙房地局 ? 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2023年 19月全市及各區(qū)商品房、住宅銷售情況 全市商品房累計(jì)銷售 ㎡，同比增長(zhǎng) %；其中住宅銷售㎡，同比增長(zhǎng) %，占商品房銷售面積的比重為 %。星城世家 08年度營(yíng)銷推廣草案 謹(jǐn)呈：長(zhǎng)沙東方城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 第一部分 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 第二部分 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 第三部分 項(xiàng)目自身分析及競(jìng)爭(zhēng)策略 第四部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)及營(yíng)銷階段劃分 第五部分 項(xiàng)目營(yíng)銷整體策略 報(bào)告綱要 ? 07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)總體特征 08年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 第一部分 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2023年 19月全市及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況 全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比增長(zhǎng) %；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 ㎡，同比增長(zhǎng) %。 數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙房地局 ? 圖 4 長(zhǎng)沙市商品房、住宅累計(jì)均價(jià)走勢(shì)圖3444339833383251324431843136316229912962292432783206316731102658261926912822288729432998 30123054250027503000325035000 6 . 1 1 0月1 1 1 月 1 1 2 月 0 7 . 1 月 1 2 月 1 3 月 1 4 月 1 5 月 1 6 月 1 7 月 1 8 月 1 9 月單位：元/ ㎡商品房 住宅2023年 19月，全市商品房均價(jià)為 3444元 /㎡，同比上漲 %； 其中商品住宅平均售價(jià)為 3206元 /㎡，同比上漲 %。 “ 90— 70”面向供方，由于政策落實(shí)合和地區(qū)與差異，未見明顯成效。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 ? 市場(chǎng)大半年的高亢和年底的疲軟行情 充分表明， 由于中國(guó)政治制度的特殊性， 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)包括其他市場(chǎng)， 終究還是政策主導(dǎo)的市場(chǎng)， 不是市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)的市場(chǎng)。 樓盤性價(jià)比將成為消費(fèi)者衡量住房最重要的指標(biāo)。 08年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析 ? 目前本地房地產(chǎn)所處的調(diào)整時(shí)期和特點(diǎn) 觀望期 交易量大幅減少而價(jià)格微跌 恐慌期 交易量與房?jī)r(jià)同時(shí)大跌 恢復(fù)期 交易量在低位回穩(wěn)而價(jià)格緩跌 就長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，目前正處于觀望期。 整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面 本地市場(chǎng)層面 宏觀政策調(diào)控影響逐步體現(xiàn)，政策印記將十分 明顯 房地產(chǎn)政策層面 08年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì) ? 第二部分 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 東城板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 08年高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 全市主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售套數(shù) 銷售率 1月份均價(jià) 萬科 桂花城 電梯房、 多層洋房 1500 3月推中央官邸小高層 84套；5月推多層洋房桂雨苑 47套 中央官邸小高層 84套；多層洋