【正文】 借勢而上無疑是最捷徑的選擇。 推廣主題 推廣主題探尋 與客戶需求性價(jià)比契合 ? 我們看到， 08年是奧運(yùn)年 奧運(yùn)毫無疑問將是 08年的主題。 同樣品質(zhì)也是一個(gè)整體指標(biāo)： 品質(zhì)地產(chǎn) =品質(zhì)規(guī)劃 +品質(zhì)設(shè)計(jì) +品質(zhì)建筑 +品質(zhì)園林 +品質(zhì)景觀 +品質(zhì)企業(yè) +品質(zhì)服務(wù) +品質(zhì)生活 …… 我們發(fā)現(xiàn)：星城世家項(xiàng)目的品質(zhì)與消費(fèi)者需求 —— “高性價(jià)比”有著天然的契合，因此品質(zhì)應(yīng)該是星城世家延續(xù)的主題。 客戶精神層次升級 ? 品質(zhì)與“性價(jià)比”的天然契合 我們剛才提到，在整體市場處于調(diào)整的期間， 樓盤綜合素質(zhì)即性價(jià)比是消費(fèi)者消費(fèi)的主要衡量指標(biāo)。 工程質(zhì)量升級 —— 收官之作，精益求精。 戶型升級 —— 大 3房 4房 5房，真正市場稀缺產(chǎn)品。 星城世家 =品質(zhì)地產(chǎn) ? “ 2023中國最佳品質(zhì)樓盤”、 “ 2023中國 100最佳樓盤”、 “ 2023中國地產(chǎn)創(chuàng)新 100樓盤”、 “ 2023湖南省最具影響力樓盤” “ 2023長沙最具增值潛力樓盤”等 “長沙樓市王牌大王稱號” “最受消費(fèi)者喜愛的民意地產(chǎn)” “提質(zhì)大長沙的區(qū)域典范地產(chǎn)” “中國湖南宜居樓盤特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)” “中國湖南品質(zhì)地產(chǎn)領(lǐng)袖樓盤” “ 2023年廣廈獎(jiǎng)” ………… 星城世家品質(zhì)之路 ? 留在最后當(dāng)然是最好的。 ? 第五部分 項(xiàng)目營銷整體策略 推廣主題 推廣策略 媒介策略 重要配合事項(xiàng) ? 歷經(jīng) 3年的時(shí)間推廣，長房星城世家已經(jīng)在長沙房地產(chǎn)市場贏得了較高的知名度和美譽(yù)度，樹立起星城首席品質(zhì)大宅的形象。 足夠刺激的優(yōu)惠措施。 ? 第四部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)及營銷階段劃分 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目價(jià)格策略 項(xiàng)目營銷階段劃分及推盤策略 ? 價(jià)格制定策略 結(jié)合前期銷售現(xiàn)狀及待售物業(yè)特征， 建議在制定價(jià)格遵循以下原則： 拉大價(jià)差，提升形象。 ? 按 4個(gè)營銷節(jié)點(diǎn)， 總體推盤建議為： 首先推 G5F3 再次推 G6F4 然后推 F8F9 最后推 F5F7 未上市貨量推盤示意 以上推盤均為示意，如存量去化較好或客戶需求變化，可做適當(dāng)調(diào)整。 ? 時(shí)間 主要營銷活動(dòng)節(jié)點(diǎn) 年底促銷 12月 秋季房交會(huì) 10月 以上為初步建議，具體操作視當(dāng)時(shí)情況提交詳細(xì)活動(dòng)方案。 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) ? 第四部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)及營銷階段劃分 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目價(jià)格策略 項(xiàng)目營銷階段劃分及推盤策略 ? 08年 3月，星城世家后續(xù)房源將可以取得預(yù)售證，為整個(gè)營銷周期的安排提供了足夠的時(shí)間保障； 鑒于前期節(jié)點(diǎn)式營銷策略較為成功，星城世家總體的營銷策略仍然為小步快跑，充分利用節(jié)點(diǎn)式營銷策略優(yōu)勢因素，更快更高去化。 就項(xiàng)目本身而言， 承接前期高端品質(zhì)地產(chǎn)形象，利用產(chǎn)品全面升級集大成之作契機(jī)，以我為主，主動(dòng)出擊，繼續(xù)強(qiáng)化品質(zhì)主題、高度創(chuàng)新，爭取品牌和效益的雙豐收。 工程質(zhì)量絕佳 —— 收官之作，精益求精。 ? 星城世家 —— 收官集大成之作 戶型絕佳 —— 大 3房 4房 5房，真正市場稀缺產(chǎn)品。 ? 第三部分 項(xiàng)目自身分析及核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目剩余貨量分析 項(xiàng)目競爭策略 項(xiàng)目即將上市貨量分析 ? 項(xiàng)目未上市住宅布局 未上市住宅為 G G F F F F F F9。 余下雜物屬于自然消化，受面積價(jià)格因素影響。 根據(jù)我司對車庫研究，在交房 1年后，車庫銷售基本屬于自然消化。 區(qū)域整體商業(yè)氛圍趨好，為商鋪去化提供利好。 二期已推未售住宅情況統(tǒng)計(jì) 棟數(shù) 物業(yè)類型 戶型套數(shù)（普通 /閣樓） 總套數(shù) 2房 3房 4房 5房 閣樓 E3 多層 / 0 0 / 3 3 E4 / 2 0 / 4 6 E5 1 0 / / 3 4 E6 / 0 / / 4 4 G2 小高 / / 14 / 3 17 G3 / 7 7 / 3 17 G4 / 11 13 / 2 26 F6 / 3 1 1 0 5 合計(jì) 1 23 35 1 22 82 ? 未售住宅滯銷主要原因： 位置因素 —— 景觀較差 目前所剩住宅主要集中在 G2G3G4的東頭，遠(yuǎn)離中心花園 價(jià)格因素 —— 目前市場抗性較大 3房都在 70萬以上 4房都在 80萬以上 閣樓基本都在 100萬以上 除閣樓外，隨著銷售周期拉長，基本可以銷售。 ? 房號 戶型 面積 銷售總額 1 C1701 3*2(躍 +閣 ) 1568642 2 C2702 3*2(躍 +閣 ) 1565200 3 D4902 10*3*4(躍 +閣 ) 1366953 4 G1902 11*3*4(躍 +閣 ) 1612158 5 G1903 11*3*4(躍 +閣 ) 1612158 6 A1301 3*2*2 754808 合計(jì) 8479919 顯而易見，面積過大、產(chǎn)品總價(jià)過高導(dǎo)致滯銷。 因此，高端市場的客戶爭奪將異常激烈，須盡早啟動(dòng)。 ? 高端市場需求情況 由于受政策影響，高端市場的主力客戶 —— 投機(jī)者被嚴(yán)重遏制， 客戶層面已被大大限制，第四季度疲軟的市場行情已經(jīng)印證。湘江世紀(jì)城 1500 畝、 320萬平方米的規(guī)模，一期 5000套的推貨量全現(xiàn)房銷售。中信新城，格蘭小鎮(zhèn)將迅 速點(diǎn)燃融城引擎。 ?由于整體市場觀望，各大競爭對手也基本觀望，普遍持謹(jǐn)慎 ? 態(tài)度，并無明確的目標(biāo)指向。 12月報(bào)廣投放情況 ? 競爭市場整體態(tài)勢 ?07年前三季度，競爭市場各個(gè)價(jià)格區(qū)間去化狀況普遍較好。 政策制約因素明顯體現(xiàn)。君悅香邸 小高層、高層 2200 500(二期 ) 150 30% 5600 珠江花城 小高層、高層 2299 320 280 % 5400 順天黃金海岸 小高層、高層 1800 800 720 90% 4600 天健芙蓉盛世 高層、酒店 寫字樓 1695 11月 25日首推 600套 570 96% 5200 陽光 100新城 小戶型公寓、洋房、別墅 1782 小戶型公寓 700套、 洋房 190套 公寓 700 洋房 133套 公寓售完，洋房 70% 5100 全市主要競爭對手推貨量情況（一） 各大競爭對手去化較好，君悅香邸由于價(jià)格較高，市場抗性較大。 桂花城中心組團(tuán)價(jià)格較高，可仿效。國際湘 小高層、 高層 2800 586 562 96% 小高層 4700； 高層 5500 中隆國際 95% 臨路 5300； 臨中心花園 8100 中城 570 80% 5400 綠城 西街庭院 合院別墅、高層 446 合院別墅： 70 35 50% 12023 上河國際商業(yè)廣場（三期） 高層、商業(yè) 1077 613 521 85% 4600 東璽門 小高層、高層 3600 608 604 100% 3900 山水華景 小高層、高層 731 391 370 95% 4000 西子花苑 小高層、高層 1100 550 385 90% 4800 凱樂湘園 小高層、高層 4棟 345 172 50% 4600 尚東板塊 07年推貨量情況 尚東板塊除 12月 28日推出的凱樂湘園受國家調(diào)控政策影響外， 基本符合整體市場特點(diǎn)，去化較好。 嚴(yán)重透支的房地產(chǎn)市場之后必將是休憩和調(diào)整 因此我們預(yù)計(jì)： 08年將是房地產(chǎn)市場的調(diào)整期。 一般來說，房地產(chǎn)調(diào)整分為三個(gè)時(shí)期。 如果出臺(tái)新的政策， 總體來說，趨勢將更加嚴(yán)厲。 因此我們可以看到房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢： ? 07年長沙房地產(chǎn)宏觀市場總體特征 08年長沙房地產(chǎn)宏觀市場發(fā)展態(tài)勢 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 第一部分 長沙房地產(chǎn)宏觀市場態(tài)勢分析 ? 從宏觀的經(jīng)濟(jì)層面上來說： 除非發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)、政治和軍事危機(jī)外， 中國的經(jīng)濟(jì)還將在未來的 10— 20年間整體持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展， 中國房地產(chǎn)行業(yè)必將逐步呈現(xiàn)穩(wěn)健、規(guī)范、良性發(fā)展態(tài)勢。 ? 住房價(jià)格回歸價(jià)值本位將是房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢。 中國房地產(chǎn)市場實(shí)質(zhì)驅(qū)動(dòng) ? 第一部分 長沙房地產(chǎn)宏觀市場態(tài)勢分析 07年長沙房地