【正文】 日開始推出 390套；銷售 90%， 1月 12日推出 2棟，合計 180套套，銷售 60%。 570 80% 5400 綠城 桂花城 電梯房、 多層洋房 1500 3月推中央官邸小高層 84套；5月推多層洋房桂雨苑 47套 中央官邸小高層 84套；多層洋房 45套。 95% 臨路 5300； 臨中心花園 8100 中城 麗景香山 小高層、 高層 2380 198 198 100% 9月售完 茂華 國際湘 小高層、 高層 2800 586 562 96% 小高層 4700； 高層 5500 中隆國際 御璽 高層 1344 676 486 72% 40007000 華雅生態(tài)園 小高層、 高層 617 306 183 60% 5980 體育新城板塊 07年推貨量情況 體育新城板塊基本符合整體市場特點(diǎn)，去化較好。 桂花城中心組團(tuán)價格較高，可仿效。 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售套數(shù) 銷售率 1月均價 長沙奧林匹克花園 小高層、酒店 2810 小高層 780套 717 92% 5600 湘江北尚 小高層、高層 7棟 850(一期 430套、二期 420套） 430套（ 6月 9號開盤推 5號棟 196套， 8月 11日，開盤推出 7棟 234套中的 120套、 12月 16日推出 114套） 408 95% 5300 濱江 君悅香邸 小高層、高層 2200 500(二期 ) 150 30% 5600 珠江花城 小高層、高層 2299 320 280 % 5400 順天黃金海岸 小高層、高層 1800 800 720 90% 4600 天健芙蓉盛世 高層、酒店 寫字樓 1695 11月 25日首推 600套 570 96% 5200 陽光 100新城 小戶型公寓、洋房、別墅 1782 小戶型公寓 700套、 洋房 190套 公寓 700 洋房 133套 公寓售完，洋房 70% 5100 全市主要競爭對手推貨量情況（一） 各大競爭對手去化較好，君悅香邸由于價格較高，市場抗性較大。 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售數(shù) 銷售率 1月均價 萬象新天 高層 小戶型 寫字樓 商業(yè) 6棟 1734套 500 460 92% 6000 瑞寧花園 高層 628 310 274 88% 6398 美居荷園 高層 954 258 （精裝修） 219 85% 小戶型 6800 大戶型 6600 西山匯景 別墅、洋房、 高層 991 102套（ 20套洋房 10套疊加 72套高層 4房） 62套 61% 洋房 7000 高層 5500 全市主要競爭對手推貨量情況（二） ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 開盤日期 新推貨量 (套 ) 銷售量 銷售率 開盤均價 凱樂湘園 小高層、高層 345 172 50% 4600 新城新世界 小高層、高層 180 10 60% 5400 陽光 100（三期） 洋房、聯(lián)排、高層 190 133 70% 5000 濱江君悅香邸（二期） 小高層、高層 500 150 30% 5600 湘江北尚 小高層、高層 114 92 80% 5300 西山匯景 別墅洋房 小高層 102套（ 20套洋房 10套疊加 72套高層 4房） 62 61% 洋房 7000 疊加 11000高層 5500 美居荷園 高層 258(精裝 ) 219 85% 小戶 6800 大戶 6600 萬象新天 小高層、高層 500 460 92% 6000 主要競爭對手近期推貨情況 由于受國家調(diào)控政策影響，近期推盤去化較上半年比，均大幅萎縮。 政策制約因素明顯體現(xiàn)。 ? 2023 年 12 月份全市報廣投放金額前五名次 5 11 4 9 6元 2132697 1453100 850320 767041 758700中隆國際御璽陽光 100卓越麓山別墅新城新世界西山匯景12月報廣投放費(fèi)用前五名中，除了卓越麓山別墅以外， 其余四個項目均與本項目產(chǎn)品較為接近，競爭性較強(qiáng)， 表明整個高端市場呈現(xiàn)疲軟，競爭加劇。 12月報廣投放情況 ? 競爭市場整體態(tài)勢 ?07年前三季度，競爭市場各個價格區(qū)間去化狀況普遍較好。 ?07年第四季度至現(xiàn)在，受大勢影響，不管是高端市場還是低 ? 端市場，去化一般，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及前三季度，（凱樂湘園低價入 ? 市，去化都不甚理想）年底各大開發(fā)商推廣費(fèi)用明顯增高， ? 但是效果欠佳。 ?由于整體市場觀望，各大競爭對手也基本觀望，普遍持謹(jǐn)慎 ? 態(tài)度，并無明確的目標(biāo)指向。 ? 第二部分 區(qū)域競爭態(tài)勢及競爭對手分析 東城板塊競爭態(tài)勢 08年高端市場競爭態(tài)勢分析 全市主要競爭對手分析 ? 東：武廣高速的規(guī)劃和建設(shè)，云集融科檀香山、陽光 100武廣國際、 新城新世界等大盤； 南：長株潭兩型社會的報批，融城最前沿。中信新城，格蘭小鎮(zhèn)將迅 速點(diǎn)燃融城引擎。 西：河西成為兩型社會的改革試驗先導(dǎo)區(qū)，米蘭春天、和記黃埔、東 方明珠等陸續(xù)登臺亮相； 北：新河三角洲的正式啟動，世紀(jì)金源、當(dāng)代、沙河及中鐵等 大盤將極大的帶動區(qū)域放量；世紀(jì)金源 湘江世紀(jì)城 1500 畝、 320萬平方米的規(guī)模，一期 5000套的推貨量全現(xiàn)房銷售。 高端市場供應(yīng)情況 放量持續(xù)擴(kuò)大，大盤名盤相繼亮相，板塊持續(xù)，競爭加劇。 ? 高端市場需求情況 由于受政策影響，高端市場的主力客戶 —— 投機(jī)者被嚴(yán)重遏制， 客戶層面已被大大限制，第四季度疲軟的市場行情已經(jīng)印證。 我們看看自身，其實星城世家之所以去化較好， 主要是由于客戶大部分為關(guān)系客戶； 第一，對價格不敏感， 第二，隨時可能溜走。 因此，高端市場的客戶爭奪將異常激烈，須盡早啟動。 ? 08年市高端場競爭態(tài)勢 樓盤的綜合素質(zhì) —— 性價比將成為消費(fèi)者決策的主要因素 同質(zhì)化競爭更加激烈 整體市場供大于求 客戶選擇面多 ＋ ? 第三部分 項目自身分析及競爭策略 項目剩余貨量分析 項目競爭策略 項目即將上市貨量分析 ? 數(shù)量（套） 面積 銷售總額 一期 6 8479919 二期 82 70432712 合計 88 78912631 未售住宅情況統(tǒng)計 88套住宅未售，合計金額 7891萬元。 ? 房號 戶型 面積 銷售總額 1 C1701 3*2(躍 +閣 ) 1568642 2 C2702 3*2(躍 +閣 ) 1565200 3 D4902 10*3*4(躍 +閣 ) 1366953 4 G1902 11*3*4(躍 +閣 ) 1612158 5 G1903 11*3*4(躍 +閣 ) 1612158 6 A1301 3*2*2 754808 合計 8479919 顯而易見，面積過大、產(chǎn)品總價過高導(dǎo)致滯銷。 一期未售住宅情況統(tǒng)計 ? 二期待售產(chǎn)品中， G4由于景觀較差，目前滯銷； 另外閣樓總價過高，有 22套滯銷； 4房相對 3房而言滯銷。 二期已推未售住宅情況統(tǒng)計 棟數(shù) 物業(yè)類型 戶型套數(shù)（普通 /閣樓） 總套數(shù) 2房 3房 4房 5房 閣樓 E3 多層 / 0 0 / 3 3 E4 / 2 0 / 4 6 E5 1 0 / / 3 4 E6 / 0 / / 4 4 G2 小高 / / 14 / 3 17 G3 / 7 7 / 3 17 G4 / 11 13 / 2 26 F6 / 3 1 1 0 5 合計 1 23 35 1 22 82 ? 未售住宅滯銷主要原因： 位置因素 —— 景觀較差 目前所剩住宅主要集中在 G2G3G4的東頭，遠(yuǎn)離中心花園 價格因素 —— 目前市場抗性較大 3房都在 70