【正文】 鍵最活躍的因素。在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)中，可以對(duì)項(xiàng)目的整體收益警醒定價(jià)，也可以對(duì)某一產(chǎn)品進(jìn)行具體分析定價(jià)。房地產(chǎn)定價(jià)的程序圖 確定定價(jià)目標(biāo)進(jìn)行成本核算調(diào)查市場(chǎng)狀況綜合分析影響定價(jià)因素選擇定價(jià)策略和方法確定產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格實(shí)施在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的基礎(chǔ)上確定企業(yè)定價(jià)目標(biāo)，這是定價(jià)工作的起點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品成本費(fèi)用進(jìn)行核算了解市場(chǎng)需求狀況和競(jìng)爭(zhēng)者狀況、發(fā)展趨勢(shì)及其價(jià)格策略結(jié)合企業(yè)產(chǎn)品特點(diǎn)，綜合分析影響定價(jià)的因素，進(jìn)而研究?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的可行性依據(jù)內(nèi)外條件和成本核算，選擇定價(jià)策略和方法根據(jù)定價(jià)策略和方法以及價(jià)格最優(yōu)原則確定本企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格在銷(xiāo)售中實(shí)施所定價(jià)格，并把信息及時(shí)反饋到以上階段，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整[④]項(xiàng)目定價(jià)的方法定價(jià)方法是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)及本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格是主要考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最低基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格和替代品價(jià)格則提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參考的參照系。在實(shí)際定價(jià)過(guò)程中，企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來(lái)選定定價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常由成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和克比樓盤(pán)量化定價(jià)法三類(lèi)。成本導(dǎo)向定價(jià)成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣(mài)方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)主要是由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和售價(jià)加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。成本加成定價(jià)法這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定的比例的于利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上講這種比例稱(chēng)為“幾成”，因此這種方法被稱(chēng)為成本加成定價(jià)法。它的計(jì)算公式為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品的價(jià)格=單位產(chǎn)品成本*（1+加成率）其中，加成率為預(yù)期利潤(rùn)占產(chǎn)品成本的百分比目標(biāo)收益定價(jià)法這種方法又稱(chēng)目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算的方法。其計(jì)算步驟如下：（1）確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同方式。（2）確定目標(biāo)利潤(rùn)。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多樣性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式為：目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額*目標(biāo)投資利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=總成本*目標(biāo)成本利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入*目標(biāo)銷(xiāo)售利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=資金平均占用率*目標(biāo)資金利潤(rùn)率（3）計(jì)算售價(jià)。售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量目標(biāo)收益率評(píng)定法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。這種方法一般是用于在市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)、市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。售價(jià)加成定價(jià)法這是一種以產(chǎn)品的最后售價(jià)為基數(shù)，按銷(xiāo)售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價(jià)。其計(jì)算公式為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品成本/（1加成率）這種定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)是對(duì)于銷(xiāo)售者來(lái)說(shuō)，容易計(jì)算出商品銷(xiāo)售的毛利率；而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在售價(jià)相同的情況下，用這種方法計(jì)算出來(lái)的加成率較低，更容易接受。以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)來(lái)定價(jià)。所不同的它們對(duì)利潤(rùn)的確定方法略有差異。雖然較容易計(jì)算，但它們存在共同的缺點(diǎn)，即沒(méi)有考慮市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況七、房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道策略房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)者流向最終消費(fèi)者所經(jīng)過(guò)路線(xiàn)和所經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)單位結(jié)構(gòu)形式的總和。主要有以下幾種形式：1）直接銷(xiāo)售房地產(chǎn)的直接銷(xiāo)售是指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售給最終消費(fèi)者。2）間接渠道銷(xiāo)售房地產(chǎn)企業(yè)利用中間商將產(chǎn)品供應(yīng)給消費(fèi)者，中間商介入交換活動(dòng)，并專(zhuān)門(mén)承擔(dān)商品流通職能。銷(xiāo)售渠道選擇的原則：效益原則在確定銷(xiāo)售渠道的時(shí)候首先要考慮效益。也就是說(shuō)，能做到以最少的投入達(dá)到最大的效益。但是，也并不是可以會(huì)略掉其他因素，如一個(gè)企業(yè)要想要綜合發(fā)展或強(qiáng)調(diào)發(fā)展它的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的時(shí)候，可能在它的各種費(fèi)用并不是最低的，但是為了培養(yǎng)一批營(yíng)銷(xiāo)人才為己所用就會(huì)對(duì)效益原則的權(quán)重放低。這時(shí)效益原則并不是企業(yè)考慮的首要因素，而發(fā)展戰(zhàn)略成了企業(yè)首要的任務(wù)。協(xié)同原則精誠(chéng)合作才能把工作做得更好，因?yàn)椴⒉皇敲恳粋€(gè)人都能做好每一項(xiàng)工作。在選擇銷(xiāo)售渠道的時(shí)候，我們一定要選擇能夠相互信任的?，F(xiàn)代社會(huì)分工更細(xì)，不同的人掌握了不同的專(zhuān)業(yè)技能，要尋找那些能夠跟自身團(tuán)隊(duì)進(jìn)行良好溝通的專(zhuān)業(yè)公司對(duì)于任務(wù)的順利實(shí)現(xiàn)及業(yè)務(wù)的發(fā)展都大有裨益?？煽刂圃瓌t在房地產(chǎn)銷(xiāo)售當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)能夠掌握主動(dòng)權(quán)，當(dāng)在發(fā)生緊急情況的時(shí)候才能夠留有余地?？煽刂茩?quán)應(yīng)該適當(dāng)應(yīng)有，不然會(huì)破壞雙方的合作程度以及產(chǎn)生信任危機(jī)以后將難以彌合?？煽刂圃瓌t是建立在相互信任的基礎(chǔ)上的，不然將不能選擇到合適的合作公司。風(fēng)險(xiǎn)原則房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的特性。房地產(chǎn)的生產(chǎn)投入是相當(dāng)高的，雖然國(guó)內(nèi)建筑公司帶資建設(shè)，但是，項(xiàng)目土地的取得、原住居民的動(dòng)遷、拆遷費(fèi)用、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)用等都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，但是如果在開(kāi)發(fā)的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏就會(huì)使項(xiàng)目除在很被動(dòng)的地位。素質(zhì)原則在選擇中間商的時(shí)候我們通常要考慮中間商的素質(zhì)，素質(zhì)高的中間商能提供更加專(zhuān)業(yè)化的策劃方案，使得銷(xiāo)售的速度更快，企業(yè)的最終利益更大。通?？紤]中間商的素質(zhì)有以下幾方面：,主要是考察中間商的資金及專(zhuān)業(yè)人員的數(shù)量和實(shí)力同時(shí)還將考慮到中間商人員的流動(dòng)程度。，主要是考察中間商的管理水平，及使用的管理方法。，主要是考察中間商所代理過(guò)的案例中有沒(méi)有出現(xiàn)違約的情況。，主要是考察中間商的專(zhuān)業(yè)人員的素質(zhì)。八、房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)為取得營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的成功，不僅要以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格通過(guò)適當(dāng)?shù)那老蚴袌?chǎng)提供適銷(xiāo)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且需要采取適當(dāng)?shù)姆绞酱龠M(jìn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。因此，促進(jìn)銷(xiāo)售也是營(yíng)銷(xiāo)人員將本企業(yè)及產(chǎn)品的信息通過(guò)各種方式傳遞給消費(fèi)者和用戶(hù)，促進(jìn)其了解、信賴(lài)并購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)的產(chǎn)品，已達(dá)到擴(kuò)大銷(xiāo)售的目的。促銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員與消費(fèi)者之間的溝通。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出典型的買(mǎi)方市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)需擔(dān)心銷(xiāo)售問(wèn)題。因此，對(duì)于促銷(xiāo)這一工作，無(wú)論是在思想認(rèn)識(shí)上、促銷(xiāo)人員力量配套上以及建立和健全各種機(jī)制上，都十分欠缺。促銷(xiāo)一般可以起到三方面的作用：傳遞消息、溝通情報(bào)在進(jìn)行促銷(xiāo)的時(shí)候很多采用了降低售價(jià)或者提供其他更多的優(yōu)惠措施以吸引消費(fèi)者，引起人們的注意，這樣人們會(huì)自覺(jué)不自覺(jué)地向他們的親友傳遞這樣的一些消息，從而達(dá)到加大宣傳的目的。通過(guò)促銷(xiāo)，能吸引更多的消費(fèi)者到達(dá)樓盤(pán)所在地進(jìn)行實(shí)地參觀考察，這樣，銷(xiāo)售工作達(dá)到雙向溝通。突出產(chǎn)品特點(diǎn)，樹(shù)立企業(yè)形象進(jìn)行促銷(xiāo)的商品通常在樓盤(pán)中是比較優(yōu)秀的或者是比較有特點(diǎn)的，而我們?cè)谶M(jìn)行促銷(xiāo)的時(shí)候?qū)?huì)著重宣傳這樣一種特點(diǎn)，這樣的話(huà)就能夠在消費(fèi)者的心目中加深印象。誘導(dǎo)需求、擴(kuò)大銷(xiāo)售企業(yè)進(jìn)行促銷(xiāo)就是拿出一些優(yōu)惠條件，刺激那些想買(mǎi)又不想買(mǎi)的消費(fèi)者，促使他們下定決心購(gòu)買(mǎi)。通常進(jìn)行促銷(xiāo)不能單純的采用一種方法，在很多企業(yè)中會(huì)使用幾種促銷(xiāo)方式同時(shí)進(jìn)行或者組合進(jìn)行實(shí)用。往往企業(yè)會(huì)根據(jù)企業(yè)自身的情況進(jìn)行一些創(chuàng)新。九、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合在企業(yè)選擇了目標(biāo)市場(chǎng)以后它的任務(wù)就是利用營(yíng)銷(xiāo)組合策略配合往后的銷(xiāo)售工作。美國(guó)哈佛大學(xué)教授鮑敦于1964年提出了營(yíng)銷(xiāo)組合的概念。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合是指房地產(chǎn)企業(yè)可以控制的各種營(yíng)銷(xiāo)手段的綜合運(yùn)用。包括：產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷(xiāo)售渠道策略、促銷(xiāo)策略。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合要有以下特點(diǎn)：可控性營(yíng)銷(xiāo)組合是要企業(yè)能夠控制的因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能主動(dòng)控制這些因素就無(wú)營(yíng)銷(xiāo)組合可言。但是可控性并不意味著企業(yè)可以隨意地進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)組合，因?yàn)橐环矫媸袌?chǎng)需求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)起著決定性作用，另一方面營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)受到市場(chǎng)需求和環(huán)境變化的影響和制約，它們都是企業(yè)不可控制的。復(fù)合性營(yíng)銷(xiāo)組合是多種因素的綜合運(yùn)用，各種因素又相互影響，而且，并不是每一種策略對(duì)每一個(gè)公司都合適，有的公司只能是由其中的一種或兩種。但是有的公司能夠綜合運(yùn)用幾種。但是這幾種策略的運(yùn)用在不同的公司所占的權(quán)重也是不同的。動(dòng)態(tài)性營(yíng)銷(xiāo)組合要因時(shí)因勢(shì)而改變，既是企業(yè)的策略制定的再科學(xué)，但是隨著環(huán)境的改變往往發(fā)生人所不能預(yù)料的事情，所以我們?cè)谶\(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)組合策略的時(shí)候要經(jīng)常性的檢查環(huán)境的變化，及時(shí)反饋到營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)以便對(duì)營(yíng)銷(xiāo)組合策略進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整。整合性房地產(chǎn)企業(yè)以消費(fèi)者為核心進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，各種營(yíng)銷(xiāo)策略必須在營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的指導(dǎo)下組合成統(tǒng)一的整體，相互協(xié)調(diào)相互配合。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中居重要地位，具有十分積極的作用：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的最佳途徑。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是制定企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的基矗企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)發(fā)展具有十分重要的意義，它是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)而設(shè)計(jì)的行動(dòng)規(guī)劃，主要有營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和營(yíng)銷(xiāo)組和諸因素組成。通常企業(yè)根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略制定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，在營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)下確定營(yíng)銷(xiāo)組合。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是贏得競(jìng)爭(zhēng)的有力武器。營(yíng)銷(xiāo)組合是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略的重要內(nèi)容，成功的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略是企業(yè)在顧客分析、競(jìng)爭(zhēng)者分析、企業(yè)資源分析的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)策略制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)組合，使企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更適合消費(fèi)者需要，贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勝利。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部力量的紐帶。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合就是整體營(yíng)銷(xiāo)，它不僅要求有組合諸因素的協(xié)調(diào)配合，還要求企業(yè)各部門(mén)要以顧客為中心，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同為滿(mǎn)足顧客的需要而努力。十、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理的本質(zhì)是圍繞營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，在營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃地指導(dǎo)下進(jìn)行資源的優(yōu)化利用，對(duì)反饋的問(wèn)題進(jìn)行分析改正，使其始終朝著既定的目標(biāo)發(fā)展。房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)管理主要有幾方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的制定與執(zhí)行、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組織的規(guī)劃與管理和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)控制。普遍上房地產(chǎn)商只注重營(yíng)銷(xiāo)技巧的運(yùn)用與管理，這里包括售樓處的布置、樣板房的設(shè)計(jì)、促銷(xiāo)手段的計(jì)劃與使用、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的制定、執(zhí)行、檢查、修正。第二章現(xiàn)狀與問(wèn)題中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展的初級(jí)階段，從全國(guó)來(lái)看發(fā)展不平均。國(guó)內(nèi)的大中城市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展水平較高。產(chǎn)品的推廣以及概念的創(chuàng)新甚至與國(guó)際接軌，如高科技概念、網(wǎng)絡(luò)化生活小區(qū)概念、運(yùn)動(dòng)休閑概念以及生態(tài)住宅概念，但是在中國(guó)的農(nóng)村，住房的供給仍然停留在自給自足階段，請(qǐng)來(lái)幾個(gè)工人師傅就能把自己的房子蓋起來(lái)，在一些貧困山區(qū)仍沒(méi)有解決溫飽問(wèn)題，就更不用說(shuō)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化了。而我們現(xiàn)在關(guān)注的是發(fā)展中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的問(wèn)題。我們將從政府管理者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與問(wèn)題。第一節(jié)從房地產(chǎn)市場(chǎng)管理者角度看問(wèn)題一、房地產(chǎn)空置問(wèn)題房地產(chǎn)空置是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中遇到的新難題，一直以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以賣(mài)方為主，在我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的分配制度產(chǎn)生了翻天覆地的變化，由以前的國(guó)家無(wú)償提供或廉租住房改為房地產(chǎn)商品化分配。我國(guó)公民的房地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)在逐漸增強(qiáng)，以及我國(guó)在改革開(kāi)放的過(guò)程中不斷吸收國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些商品房在戶(hù)型、使用習(xí)慣等方面與我國(guó)市民的需求產(chǎn)生了差距而導(dǎo)致了空置房的問(wèn)題。二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展問(wèn)題我國(guó)現(xiàn)在的住房分配現(xiàn)在大都采用了貨幣化方法，我國(guó)的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%左右，住宅投資所引起的相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在近幾年來(lái)都超過(guò)了1個(gè)百分點(diǎn)。但是，伴隨著房地產(chǎn)的物業(yè)管理等的發(fā)展速度卻沒(méi)有快速發(fā)展。這在我國(guó)將來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展中將會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。2050年我國(guó)將步入老齡化社會(huì)，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都不能忽視這樣的一個(gè)巨大市常以及解決好老年人住房問(wèn)題將在今后凸顯出來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向?qū)⒁淖?。三、為市民提供適用住房問(wèn)題在我國(guó)東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，以及在我國(guó)的一些大城市商品房的價(jià)格每年都在不斷增加。但是我國(guó)的居民收入并沒(méi)有隨著房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)而出現(xiàn)大幅度的增加，特別是在我國(guó)的一些大城市如北京、上海、廣州，房地產(chǎn)價(jià)格都在5000元/平方米左右，一般的居民根本就不能承擔(dān)起這樣的價(jià)格。但是我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格又總是居高不下，這就成為我國(guó)的一個(gè)難題。四、房地產(chǎn)交易的信息化管理在我國(guó)房地產(chǎn)交易采用登記制度，但是這些信息并不為一般市民知曉，我國(guó)沒(méi)有成立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)信息化部門(mén)。在各個(gè)統(tǒng)計(jì)的過(guò)程中雖然部分的使用了計(jì)算機(jī)，但是對(duì)計(jì)算機(jī)的利用程度及對(duì)信息的處理等級(jí)和能力都很低，沒(méi)有能夠提供宏觀的決策信息為市民在房地產(chǎn)投資和置業(yè)的時(shí)候提供有效幫助。在幫助企業(yè)制定適合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有作用。通常這些信息按等級(jí)分為初級(jí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告。五、房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)工作方面的問(wèn)題在我國(guó)房地產(chǎn)改革尚未徹底的時(shí)候我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)存在不同程度的問(wèn)題。首先，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理者不能提供一個(gè)有效的信息發(fā)布系統(tǒng)。因?yàn)椋挥谐浞值男畔⒔涣鞑拍軌驅(qū)崿F(xiàn)資源的優(yōu)化利用。但是，由于企業(yè)之間是處于相互競(jìng)爭(zhēng)的地位不可能把自己掌握的信息資源與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)現(xiàn)共享，這就要求政府的和非官方的機(jī)構(gòu)提供一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)以供企業(yè)利用。其次，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的誠(chéng)信問(wèn)題嚴(yán)重。我們經(jīng)常能夠從報(bào)章和別的媒體報(bào)道中聽(tīng)到房地產(chǎn)商利用虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者的問(wèn)題。雖然隨著別的產(chǎn)業(yè)的上升和發(fā)展房地產(chǎn)方面的投訴問(wèn)題并不是很突出，但是，房地產(chǎn)業(yè)的誠(chéng)信問(wèn)題卻對(duì)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的誠(chéng)信問(wèn)題提出了嚴(yán)重警告。第二節(jié)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度看問(wèn)題一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售難題通常在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)業(yè)界中所說(shuō)的二五八規(guī)則。即是在銷(xiāo)售20%、50%、80%的時(shí)候出現(xiàn)銷(xiāo)售停滯現(xiàn)象。還有就是在項(xiàng)目銷(xiāo)售的初期就出現(xiàn)了銷(xiāo)售困難。二、如何在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中建立房地產(chǎn)品牌以及品牌的使用與延伸房地產(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資源，是房地產(chǎn)企業(yè)的文化延伸，是房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)。然而在我國(guó)相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有名牌意識(shí)，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)