【正文】 格：3470元/㎡4080元/㎡備 注：規(guī)模不大，普通住宅。在和平花園東面還有一塊地叫 “海地家園”，售價約為3550元/㎡。項目區(qū)域房地產市場總量情況從房地產業(yè)的發(fā)展來看，主要有以下幾個特點：一、開發(fā)規(guī)模創(chuàng)新紀錄截止2000年，四方、市北房地產在開發(fā)投資、商品房屋施工面積、竣工面積、銷售面積方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。二、市場消費主體發(fā)生了根本轉變隨著房改的深入，住房貨幣化分配制度的建立，集團購買已經淡出住房市場，個人住房消費已經成為主房地產的絕對主力。三、住宅產品實現了產品升級換代隨著住宅產業(yè)現代化的全面實施，同時也是房地產開發(fā)企業(yè)精品意識的不斷增強，住宅建設已經邁上新臺階。具體表現在：住房面積由經濟型向舒適型轉變。去年全市的平均套型為86平方米，普遍住宅平均面積為84平方米，比上年增長8平方米左右。原來出售的住宅以套二戶型為主，從去年開始，三居室的住宅銷售呈上升趨勢，已經超過了30%，今年這個比例還將加大。住宅配套設施規(guī)劃水平明顯提高。各發(fā)展商不再滿足于國內設計，放眼開去，引進美國、澳大利亞、加拿大、韓國等國家的高水平設計，留下一個個精品工程。智能化、環(huán)保、節(jié)能、綠色、生態(tài)等高科技配套產品逐步滲入的平民百姓家中。住宅市場提供選擇的余地加大。四、房價平穩(wěn)適度上漲從成本考慮，新建筑材料的應用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了成本的增加。從需求關系來看，明年的有效需求略高于今年。這主要表現在：明年全市財政撥款的機關、團體和事業(yè)單位以及一些有條件的企業(yè)和自收自支單位干部職工的住房補貼要陸續(xù)發(fā)放到位，大約有幾個億的資金要流向房地產市場。作為老城區(qū)的青島中部，在大力舊城改造之后，已將人們的目光從東部開發(fā)、北部新城、西海岸等地拉回本土。環(huán)境的建設、商業(yè)鉑金圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質的提升等等，都驗證了今年各商品房銷售的順暢。五、購房主力趨于工薪化付款方式的多樣化極大程度減輕了個人負擔，承受能力和集合生活因素，市北、四方區(qū)的樓盤成交機率較大。六、規(guī)?；?、個性化、多元化小區(qū)將領導近期置業(yè)潮流通過對青島樓市的調查發(fā)現，隨著購房者品位的日益提升，規(guī)模性小區(qū)所帶來的完善的社區(qū)配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點面結合、空間結合的綠化景觀設計、多樣化的戶型選擇，以及規(guī)模個性化小區(qū)給購房者帶來的物業(yè)的附加價值，強烈吸引購買者的注意力。七、裝修房需求不容忽視建設部門正推行住宅產業(yè)現代化提高住宅質量，逐步取消毛坯房，積極推廣全裝修房或菜單式裝修模式。市場品質競爭的加劇，舒適房再次引起人們的關注，即刻入住的概念逐步得到市場的重視，裝修房的市場消費有一定潛力。青島樓市圖解分析一、房地產景氣指數在平穩(wěn)中發(fā)展2000年，青島市房地產投資平穩(wěn)增長，商品房銷售持續(xù)增長，房地產景氣指數在100110點景氣空間中平穩(wěn)運行，最高點出現在11月份，，表現出良好的發(fā)展態(tài)勢。二、地產投資指數走勢2000年房地產投資在去年高速增長的基礎上，又有新的提高。，%。雖然房地產投資指數全年呈現穩(wěn)步上升趨勢，但是投資指數仍然在景氣空間以下運行。 三、新開工面積景氣指數走勢隨著青島市房地產產業(yè)整體進入景氣空間，商品房新開工面積從年初的不景氣狀態(tài)進入景氣狀態(tài)。，%。四、青島市商品房銷售價格指數走勢青島市商品房銷售價格指數從3月份（）開始，一路攀升。與此相對應，。青島市城市發(fā)展規(guī)劃 一、城市性質：城市性質定位為中國東部沿海重要的經濟中心和港口城市，國家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國家綜合交通樞紐，國際海洋科研及海洋產業(yè)開發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿易、信息中心，國家高新技術產業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。 二、城市規(guī)模：人 口 規(guī) 模人口 年份中心城市實際居住人口城市人口非農業(yè)人口農業(yè)人口200023417033020052551823252010276194300　　　　用 地 規(guī) 模年份城鎮(zhèn)建設用地（每平方公里）人均城市建社用地（每平方米）200020693．6200523089．8201026685．8三、城市總布局城市總體布局結構規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成“兩點一環(huán)”的發(fā)展趨勢。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園）和環(huán)嶗山的嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。，實際居住人口230萬。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質流、信息流集散中心；集約化現代工業(yè)和高科技產業(yè)區(qū)。 其中四方區(qū)由東部的新經濟綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉儲綜合功能片區(qū)共同組成。市北區(qū)成為島城重要居住、商貿區(qū)。中部，青島CLD日趨成型?？傂枨箢A測成交單價、總價價位分布比例成交單價中2100——4500元/%，成交總價中15—%。暢銷戶型 70～130㎡。客戶來源 客戶多來自項目周邊區(qū)域，本市居民改善居住條件、投資者居多，客戶年齡趨于年輕化。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。消費者認同度多層住宅的單體立面設計、戶型設計等的優(yōu)美舒適，決定了其銷售順暢。對于高層或小高層，戶型的高公攤低實用率、二次供水費、電梯質量及運行費等等讓部分客戶望而怯步。有力的一點是，作為城市有限空間的產物——高層，已到了其發(fā)展的必然階段，消費者已有接受準備。在宣傳推廣中，甚至可讓客戶忽略樓層的差異。島城的發(fā)展及外向型經濟所吸引的外商及其他國內商家，亦帶來一系列新的地產觀念、管理經驗、生活方式、消費理念及投資理念，對當地消費意識的引導作用及項目的開發(fā)指導作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來活力。海泊人家項目分析項目基本情況地 址：位于市北區(qū)，鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以東，規(guī)劃路以北范圍內。占地面積：33350平方米建筑面積：70100平方米住 宅：57100平方米商 業(yè)：10000平方米輔助用房：3000平方米容 積 率：覆 蓋 率：%綠 化 率：% 建筑層數：1幢18層、3幢12層、1幢11層、總 戶 數：513戶停車泊位：250輛（地面47輛）海泊人家所處位置概況分析區(qū)域位置：地處鞍山路、人民路和威海路交界處；自然環(huán)境：該地塊臨海泊河公園，空氣清新；公共設施：工商銀行、建行、中行、光大銀行、華夏銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、農業(yè)銀行、海慈醫(yī)院、海濱超市、各家居市場及即將開業(yè)的富時萊購物廣場等近在咫尺；人文環(huán)境：青島16中、20中，小學有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小學等，幼兒園有敦化路小劍橋、人民路、東信路、太平鎮(zhèn)幼兒園；交通狀況：公交車有303621236113636362232123等路來往穿梭，鞍山路正在拓寬，人民路、威海路道路通暢。項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶；周邊公共配套設施齊全，四方中心、臺 東中心近在咫尺；地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達，近20路公交車來往穿梭；鞍山路作為“第二條香港路”的改造，為項目的升值帶來無窮的潛力；地鐵一號線和四號紅換乘站位于小區(qū)基地西側，賦予項目極大投資價值；海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進了項目形象提升；項目規(guī)劃新穎、合理，極富現代、明快、簡約之感，易調動目標消費者的購買積極性；房產置業(yè)集團已有一定的知名度和美譽度，加強了目標