【正文】 境）的心態(tài)，給目標客戶一種美好環(huán)境的期許與承諾；◆“山水城市”以富于詩意的形象，表達歷史傳承源遠流長，延續(xù)地方、歷史文脈，迎合泉城居民對“泉林文化” 、 “齊魯文化” 驕傲自豪、情有獨鐘的潛在心理情結(jié)；◆ 業(yè)主在此居住身體方面健康的保障——對應優(yōu)美環(huán)境綠化、環(huán)境直接引致的空氣、噪音指數(shù)的良好、綠色環(huán)保建材的使用（生態(tài)、環(huán)保概念） 、戶型設(shè)計的先進合理（通風、采光、功能分區(qū)等等） 、小區(qū)泛會所（健康設(shè)施配套 如健身器材、室外運動場所如緩跑徑、老人運動場所、兒童游戲場等） 、小區(qū)物業(yè)管理特別服務(wù)、社區(qū)文化（社區(qū)診所、老人兒童特別護理服務(wù)、義務(wù)體檢、社區(qū)趣味運動會等）◆ 業(yè)主在此居住心理方面健康的保障——對應戶型設(shè)計的先進合理（兩代同住分居不分離，注重親情、家庭倫理關(guān)系，保持中華民族傳統(tǒng)美德） 、小區(qū)環(huán)境、休閑空間的處理、泛會所功能（密切鄰里關(guān)系，解除老人寂寞，15 / 63提供獨生子女兒童安全游樂、交往機會以便今后適應社會，提供成年人健康有益的休閑、健身活動應付社會與職場壓力等等，總之老少咸宜） 。◆ “新世紀”強調(diào)項目開發(fā)理念的時代性（領(lǐng)先、進步） ， “新世代”再次強調(diào)目標客戶的時代性（隨時代變遷改變居住與生活觀念）與年齡分別（以世代強調(diào)人與人的年代差別） ，隨著緯六路高架橋建設(shè)、開通，可能吸引部分市中區(qū)年輕白領(lǐng)客戶。◆ 本項目以超越片區(qū)負面形象與超前、領(lǐng)先的產(chǎn)品與姿態(tài)（推廣主題）進入市場，可表達一種與時俱進，生活品質(zhì)（暗寓社會地位）上升的形象，迎合目標客戶追求體面的自尊心與虛榮心。提示：本項目從推廣主題直至產(chǎn)品筑造與宣傳推廣資料設(shè)計各方面都應充分表達出強烈的變化感、現(xiàn)代感、時尚感：包括時代進步、城市發(fā)展、客戶觀念與生活狀態(tài)改變等等——落實到目標客戶即：一居住條件改善；二改變生活觀念：不再滿足于日常的溫飽，更加注重健康（心身兩方面的） 、環(huán)保、生態(tài)（可與工程材料、小區(qū)環(huán)境結(jié)合）家庭、鄰里關(guān)系（可與戶型結(jié)構(gòu)、會所、室外環(huán)境、空間尺度的設(shè)計等結(jié)合） 、休閑方式（可與社區(qū)文化、物業(yè)管理、會所配套等結(jié)合）二、齊魯花園主廣告語主廣告語：繽紛生活動起來說明：“繽紛生活”與齊魯花園的項目命名及推廣主題一脈相承。繽紛本來就是可以形容鮮花美麗、色彩豐富并富于動感等，此處用于界定生活，和推廣主題“康樂人家”中“康” （健康、活力、運動） 、 “樂” （快樂、歡樂、安樂、喜樂）的概念高度一致，全部都隱含動態(tài)的、輕松的、愉悅的調(diào)子，形容“花園”及其中的生活方式、形態(tài)都十分妥帖；“動起來”明白、直截地表達出“動”的概念，可延展到如下三個層面：17 / 63城市建設(shè)的“動” （城市在新時代建設(shè)、變革、進步——新的規(guī)劃，片區(qū)新的城市定位） ；項目開發(fā)的“動” （項目即將啟動，待開始推廣時已經(jīng)隨城市建設(shè)步伐而實施——與時俱進、明智、領(lǐng)先于市場）：業(yè)主生活的“動” （運動——健康、積極、活力；生動——豐富多彩、亮麗、引人入勝——繽紛）輔助廣告語：繽紛人生 花樣生活：“繽紛”與“花園”與推廣主題一致， “花樣”由家喻戶曉的“花樣年華”引申而來，與 “花園”一致。我選擇，我需要：以目標客戶口吻代入，直白、簡捷、有力，個性十足，符合較為年輕的客戶心理狀態(tài)可配合小高層、小戶型產(chǎn)品的推廣、配合主廣告語階段性使用。我的時代， 我的家園：大氣、直白、簡捷，鮮明突出時代感與歸屬感，可配合主廣告語階段性使用。第三部分 項目營銷推廣策略第一節(jié) 項目總體推廣思路根據(jù)工程進度和樓市規(guī)律，將本項目營銷推廣大致劃分為以下幾個階段：預熱期（2022 年 10 月上旬——2022 年 3 月中旬）開盤期（2022 年 3 月下旬——2022 年 4 月下旬）第一次強銷期（2022 年 5 月上旬——2022 年7 月上旬） 多層調(diào)整期（2022 年 7 月中旬——2022 年 8 月下旬） 商業(yè)銷售主要周期 銷售續(xù)銷期（2022 年 9 月上旬——2022 年 12 月下旬） 小高層銷售主要周期 主要調(diào)整期（2022 年元月上旬——2022 年 4 月上旬） 周期19 / 63第二次強銷期（2022 年 4 月中下旬——2022年 7 月上旬）鞏固期（2022 年 7 月中下旬——2022 年 9 月下旬） 掃尾期（2022 年 10 月上旬——2022 年年底）項目的營銷推廣策略將根據(jù)這幾個階段分步驟進行，必要時可作局部微調(diào)；具體實施將跟工程進度、形象進度緊密結(jié)合，需要其他開發(fā)環(huán)節(jié)密切配合。因項目周邊同類競爭樓盤較多，市場供應量較大，為了取得一定的市場先機，同時將本項目價值得到最大的提升從而實現(xiàn)利潤目標達到最大化，則應在前三個階段（預熱期、開盤期和第一次強銷期）集中優(yōu)勢強力推廣，通過小眾傳播和媒體炒怍成為樓市熱點，引起社會輿論，開創(chuàng)熱銷場面。一旦前期打開銷售局面，后期的營銷推廣就不會有太大的壓力，投入則相應減少。但成功與否關(guān)鍵在于政府、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、開發(fā)商、建筑商、市場、營銷代理公司及其他服務(wù)商是否形成高效的營銷平臺。特別提示：原本就自然季節(jié)、氣候，銷售季節(jié)與工程進度而言，將開盤期選擇在 4 月下旬時機較為適宜；現(xiàn)據(jù)甲方要求將開盤期提前，我司建議提前至 3 月為宜。如果開盤期時間太早因春節(jié)、氣候、開發(fā)進度等綜合原因，可能破壞整體營銷推廣節(jié)奏，開盤期之后將會難以為繼、對整體營銷不利。如果 2022 年 2 月份可以完成各種法律手續(xù)，出于及早回籠資金的目的考慮，可考慮開始低調(diào)銷售，但建議不要即時開盤，為蓄積人氣，正式開盤期與強勢推廣還是定于 3 月下旬進行為宜。 正式開盤時要求現(xiàn)場銷售中心應當完成。現(xiàn)場銷售中心可考慮設(shè)于會所中，則除會所裝修、裝飾完成、室外有一定環(huán)境外，還應在現(xiàn)場形成自堤口路至會所的銷售通道與導視系統(tǒng)，以保證項目形象、引導客戶安全、便捷地進入銷售中心。若會所在正式開盤前不能使用，則應考慮在項目臨近堤口路中間段搭建臨時銷售中心。銷售價格、數(shù)量的階段性調(diào)整需要來自宏觀政策、經(jīng)濟形勢、市場競爭、工程進度方方面面的支撐。調(diào)整目前此營銷推廣方案因缺乏完整的工程開發(fā)進度計劃作為制定依據(jù)，時間的劃分基本以常21 / 63規(guī)工程施工需要時間再留有一定余裕為準則；如果整體開發(fā)進度有所調(diào)整，則銷售計劃相應予以調(diào)整。表一：多層部分總銷售進度計劃表 (最終均價為 元/平米)序 號時 間 銷售階段銷售目標 銷售面積 階段性均價1 2022 年 10 月——次年 3 月中旬內(nèi)部認購期19% 10450 平米2630 元/平米2 2022 年 4 月下旬——6 月中旬開盤期 12% 6600 平米 2930 元/平米3 2022 年 6 月下旬——7 月上旬開盤延續(xù)期8% 4400 平米 2980 元/平米4 2022 年 7 月中旬——8 月調(diào)整期 6% 3300 平米 3020 元/平米5 2022 年 9 月——12 月強銷期 25% 13750 平米3100 元/平米6 2022 年 1 月——4 月上旬調(diào)整期 6% 3300 平米 3160 元/平米7 2022 年 4 月中旬——7 月下旬續(xù)銷期 12% 6600 平米 3200 元/平米8 2022 年 8 月——10 月鞏固期 6% 3300 平米 3230 元/平米9 2022 年 11 月——年底掃尾期 6% 3300 平米 3180 元/平米合計100% 55000 平米 元/平米特別提示：本計劃所訂價格走勢與均價指數(shù)中不包含閣樓與地下室部分。多層分兩期開發(fā)，但目前除 5 號樓面積確定、一期其它戶型基本確定外，二期多層單體建筑及規(guī)劃尚未確定，因此無法將其單獨制訂銷售計劃。本計劃所訂價格均包含約 300 元/平米的精裝修，其精裝修方案必須在正式開盤前制定通過。甲方要求明年二月份開盤可能屆時難以達到必要條件，且因二月份本地天氣仍然寒冷、是傳統(tǒng)營銷淡季，其中又包含了春節(jié)的特別因素，難以聚集必要人氣，倉促開盤市場反應可能難以為繼、會對后續(xù)實質(zhì)性營銷節(jié)奏把握造成嚴重的負面影響，我司鄭重建議對此時機選擇予以高度重視、審慎決策；甲方急于開盤、及時銷售、及時回籠資金的心情我司十分理解，為配合主觀、客觀方面方面的綜合因素，我司建議開盤時機定于 2022 年 3 月下旬較為適宜；本計劃以 2022 年 3 月下旬開盤為控制節(jié)點。內(nèi)部認購期時間已過去一半，后半段時間中包23 / 63含了多個節(jié)假日，并且處于寒冷的冬季，對市場預熱相當不利，建議甲方對早期應當投入的長期廣告（戶外廣告、車體廣告、站牌廣告、電視廣告、電臺廣告等）予以高度重視，及早決策，以便后續(xù)籌備工作及時展開（參見齊魯花園 12 月推廣計劃） 。由于內(nèi)部認購期第一階段所認購的 82 套均價僅為 2574 元/ M 2，故內(nèi)部認購期第二階段認購均價達到 2886 元/ M2才能將整個內(nèi)部認購期均價拉升到 2630 元/ M 2。表二：小高層部分總銷售進度計劃表 (最終均價為 3000 元/平米)序 號時 間 銷售階段 銷售目標銷售面積 階段性均價1 2022 年 5 月——7 月內(nèi)部認購期8% 1520 平米2750 元/平米2 2022 年 7 月——8 月下旬開盤期（低調(diào)）5% 950 平米 2830 元/平米3 2022 年 9 月——11 月上旬第一次強銷期15% 2850 平米2890 元/平米4 2022 年 11月下旬——12 月調(diào)整期 4% 760 平米 2920 元/平米5 2022 年 1 月——3 月下旬調(diào)整期 4% 760 平米 2960 元/平米6 2022 年 4 月上旬——7月上旬第二次強銷期25% 4750 平米3030 元/平米7 2022 年 7 月中旬——8月下旬調(diào)整期 7% 1330 平米3080 元/平米8 2022 年 9 月——10 月續(xù)銷期 22% 4180 平米3130 元/平米9 2022 年 11月——年底掃尾期 10% 1900 平米3080 元/平米合計100% 萬平米3000 元/平米特別提示：本計劃所訂價格走勢與均價指數(shù)中不包含閣樓與地下室部分