【正文】 房 45套。御璽 高層 1344 676 486 72% 40007000 華雅生態(tài)園 小高層、 高層 617 306 183 60% 5980 體育新城板塊 07年推貨量情況 體育新城板塊基本符合整體市場特點(diǎn)，去化較好。 ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 總戶數(shù) 07年推貨套數(shù) （按物業(yè)類型分） 銷售數(shù) 銷售率 1月均價 萬象新天 高層 小戶型 寫字樓 商業(yè) 6棟 1734套 500 460 92% 6000 瑞寧花園 高層 628 310 274 88% 6398 美居荷園 高層 954 258 （精裝修） 219 85% 小戶型 6800 大戶型 6600 西山匯景 別墅、洋房、 高層 991 102套（ 20套洋房 10套疊加 72套高層 4房） 62套 61% 洋房 7000 高層 5500 全市主要競爭對手推貨量情況（二） ? 樓盤名稱 物業(yè)類型 開盤日期 新推貨量 (套 ) 銷售量 銷售率 開盤均價 凱樂湘園 小高層、高層 345 172 50% 4600 新城新世界 小高層、高層 180 10 60% 5400 陽光 100（三期） 洋房、聯(lián)排、高層 190 133 70% 5000 濱江君悅香?。ǘ冢? 小高層、高層 500 150 30% 5600 湘江北尚 小高層、高層 114 92 80% 5300 西山匯景 別墅洋房 小高層 102套（ 20套洋房 10套疊加 72套高層 4房） 62 61% 洋房 7000 疊加 11000高層 5500 美居荷園 高層 258(精裝 ) 219 85% 小戶 6800 大戶 6600 萬象新天 小高層、高層 500 460 92% 6000 主要競爭對手近期推貨情況 由于受國家調(diào)控政策影響，近期推盤去化較上半年比，均大幅萎縮。 ?07年第四季度至現(xiàn)在，受大勢影響，不管是高端市場還是低 ? 端市場，去化一般，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及前三季度，（凱樂湘園低價入 ? 市，去化都不甚理想）年底各大開發(fā)商推廣費(fèi)用明顯增高， ? 但是效果欠佳。 西：河西成為兩型社會的改革試驗(yàn)先導(dǎo)區(qū)，米蘭春天、和記黃埔、東 方明珠等陸續(xù)登臺亮相； 北：新河三角洲的正式啟動，世紀(jì)金源、當(dāng)代、沙河及中鐵等 大盤將極大的帶動區(qū)域放量；世紀(jì)金源 我們看看自身，其實(shí)星城世家之所以去化較好， 主要是由于客戶大部分為關(guān)系客戶； 第一，對價格不敏感， 第二，隨時可能溜走。 一期未售住宅情況統(tǒng)計(jì) ? 二期待售產(chǎn)品中， G4由于景觀較差，目前滯銷； 另外閣樓總價過高，有 22套滯銷； 4房相對 3房而言滯銷。 ? 車庫號 總個數(shù) 已售個數(shù) 存量個數(shù) 存量總銷額 1 121 33 88 6932023 2 154 66 88 6981000 3 19 12 7 568000 6 36 24 12 963000 7 42 27 15 1207000 9 35 4 30 2341000 8 34 4 31 2418000 合計(jì) 441 170 271 21410000 未售車庫統(tǒng)計(jì) 未售車庫 271個，銷售總額 2141萬元。 ? 未售物業(yè)統(tǒng)計(jì) 物業(yè)類型 套數(shù) 銷售總額（萬元） 住宅 88 7891 商鋪 30 4787 車庫 271 2141 雜屋 230 362 合計(jì) 15181 所有未售物業(yè)銷售總額約為 15000萬元。 景觀絕佳 —— 環(huán)抱中心園林，社區(qū)中心所在。 項(xiàng)目競爭策略 ? 第四部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)及營銷階段劃分 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目價格策略 項(xiàng)目營銷階段劃分及推盤策略 ? 硬指標(biāo) —— 08年完成 （消化存量為主）； 軟指標(biāo) —— 繼續(xù)提升星城世家品牌，擴(kuò)大知名度、提高美譽(yù)度； 長遠(yuǎn)目標(biāo) —— 為集團(tuán)和東方城后續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資金和品牌保障。 春季房交會 5月 奧運(yùn)促銷 8月 主要營銷階段節(jié)點(diǎn) ? 推盤策略 將貨量按景觀戶型等因素分為不同等級房源， G5G6為四級房源 F3F4為三級房源 F9為二級房源 F5F7F8為一級房源 總體推盤策略為： 按房源質(zhì)量由低到高分節(jié)點(diǎn)推出； 各節(jié)點(diǎn)房源質(zhì)量優(yōu)劣混合搭配； 各節(jié)點(diǎn)不同物業(yè)類型混合搭配； 充分滿足客戶需求的多樣性。（桂花城中心單位價格達(dá)到 8000元） 嚴(yán)格控制閣樓總價，減少去化壓力。 同時，項(xiàng)目在開發(fā)及營銷上所創(chuàng)造的驕人成績，更使長房星城世家在行業(yè)內(nèi)的影響力迅速擴(kuò)展至全省，成為眾多內(nèi)地發(fā)展商來長“取經(jīng)”的必踏之盤！ 毫無疑問，長房 ?星城世家的品質(zhì)地產(chǎn)概念，已經(jīng)深入廣大消費(fèi)者心中，無論在業(yè)界、還是市民心目中，星城世家 =品質(zhì)地產(chǎn)的品牌烙印已經(jīng)打上。 景觀升級 —— 環(huán)抱中心園林，社區(qū)中心所在。 性價比其實(shí)一個樓盤的綜合指標(biāo)，他包涵一個項(xiàng)目的方方面面。 我們開始談到，我們不僅要順整個行業(yè)大勢， 還要借全民關(guān)注的奧運(yùn)大勢。 其次： 星城世家 —— 金牌品質(zhì)榮耀生活 星城世家 —— 金牌品質(zhì)領(lǐng)袖生活 星城世家 —— 金牌品質(zhì)中心生活 星城世家推廣主題 ? 星城世家 =金牌品質(zhì) 10個被跨越的欄桿成就了劉翔的金牌 10000片琉璃瓦成就了星城世家的榮耀品質(zhì) 星城世家金牌品質(zhì)大宅全城恭賀劉翔榮獲金牌 星城世家硬廣示意 ? 星城世家品質(zhì) =奧運(yùn)品質(zhì) 星城世家園林設(shè)計(jì) —— 易道國際， 2023年北京奧運(yùn)水上公園與香港迪斯尼樂園景觀總設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。 建議今年 3月登出整版廣告，主動占位，視時機(jī)還可以更早。 主要節(jié)點(diǎn)： 4月開始首度預(yù)熱。 ………… 主動出擊，引起民眾參與熱情，獲得高度關(guān)注。 主要媒介：報紙、戶外、及其它印刷品 推廣階段規(guī)劃 ? 第五階段：年底促銷 時間： 12月 — 年底 目的：利用熱銷效應(yīng)，加推余下貨量。 軟文：制造社會熱點(diǎn)，使大眾聚焦星城世家；配合活動 ,宣傳品牌形象和賣點(diǎn)； 戶外廣告牌 : 項(xiàng)目形象展示 .重大活動預(yù)告 ,注意整體性與一致性 。 自創(chuàng)媒介及禮品：專屬網(wǎng)站 .業(yè)主通訊與筆記本樓書、名信片等禮品運(yùn)用； 現(xiàn)場包裝：雅致裝飾 ,體現(xiàn)尊貴感 ,注重現(xiàn)場感 ,突出品質(zhì)。 建議冠名熱點(diǎn)話題，最小成本獲得最大可能關(guān)注。 報紙 項(xiàng)目信息，品牌形象 雜志 項(xiàng)目信息、品牌形象 短信 針對一期業(yè)主和意向客戶 直郵 針對一期業(yè)主和相關(guān)行業(yè)協(xié)會 高檔經(jīng)營場所擺放資料 直接面向高端消費(fèi)客戶 樹立形象 告知項(xiàng)目信息 強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn) 金牌品質(zhì) 線下 線上 圍擋、樓體 項(xiàng)目信息，品牌形象 網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目信息，配合投放 媒介整體組合示意 ? 24000萬元 *。 奧運(yùn)金牌品質(zhì)是對其先前所有品質(zhì)的升華的最好概括； 整合后有利于形成品牌的整體打造； 整合推廣有利于推廣費(fèi)用集約使用。星城世家 奧運(yùn)品質(zhì) 金牌生活 再鑄輝煌 說明：以上方案均為草案，有待與開發(fā)商、廣告公司溝通。 ? 浪費(fèi)時間。 ? 軍隊(duì)無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國之道例。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 20:07:3820:07:3820: ? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。 ? 人生的選擇決定一切。做小生意，在于勤 。 ? 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。小企業(yè)要有長遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。 ? 周到的服務(wù)，那簡直是難以想象的。 :07:3820:07Feb2311Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :07:3820:07:38February 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 11日星期六 8時 7分 38秒 20:07:3811 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :07:3820:07Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 11日星期六 下午 8時 7分 38秒 20:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提