【正文】 計(jì)以及年齡層的比例； ⒊不定時(shí)在商場(chǎng)附近做人流統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)人流量及人流層次； ⒋調(diào)查商場(chǎng)附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（規(guī)劃、定位、功能劃分、商戶(hù)組合、租售價(jià)格等）； ⒌規(guī)劃租戶(hù)組合及休閑空間； ⒍顧客對(duì)象的研究（客戶(hù)喜歡什么？客戶(hù)需要什么？旅游人仕喜歡買(mǎi)什么？）； ⒎調(diào)查投資者對(duì)于商鋪?zhàn)馐坌畔⒌墨@知渠道； ⒏制定傳媒計(jì)劃（以后如何推廣本商場(chǎng)，推廣的渠道） 。 ⒋散租客戶(hù)登記： 包括廠(chǎng)家銷(xiāo)售點(diǎn)、個(gè)體租戶(hù)等。 ⒉商場(chǎng)最后的招商： 對(duì)最后的尚未租完的商鋪進(jìn)行招商，爭(zhēng)取 100％滿(mǎn)租率。 二、對(duì)內(nèi)規(guī)劃布局： 購(gòu)物中心的規(guī)劃應(yīng)盡量避免封閉式的規(guī)劃布置。 ⑵中庭： 中庭除具有視線(xiàn)引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，同時(shí)也是一 個(gè)重要的空間指標(biāo)。 六、環(huán)境營(yíng)造： ⑴光線(xiàn)： 購(gòu)物場(chǎng)所的光線(xiàn)可形成明亮愉快的氛圍，引導(dǎo)顧客進(jìn)入商場(chǎng)，可以使商品顯 得鮮明奪目、五光十色，從而引發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲。 七、外立面與主入口： ⑴外立面： 外立面可樹(shù)立購(gòu)物中心的獨(dú)特形象，故對(duì)墻面的材質(zhì)、色彩、照明等要慎 重考慮，使建筑物能融合到環(huán)境中。對(duì)于平面形態(tài)的購(gòu)物 中心，通常將大型主力店布置在通道的端點(diǎn)，以促進(jìn)消費(fèi)人流在通道里均衡運(yùn) 動(dòng)。 返租回報(bào)的概念： ⒈與投資者完成交易； ⒉按相應(yīng)的投資比例作為租金回報(bào)； ⒊承租期內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)； ⒋雙贏局面：“我經(jīng)營(yíng)，你收租；我旺場(chǎng)，你接手。月 22元 /m2月是風(fēng)險(xiǎn)參考依據(jù)， 10000元的超額利潤(rùn)的利息。 ⑶功能租戶(hù)： 在布局中必不可少的，唯一的一家。 ⒋讓租戶(hù)有贏利空間； ⒌對(duì)少數(shù)及極個(gè)別經(jīng)營(yíng)不善的客戶(hù)不能對(duì)其采取無(wú)限制的降租。 ⒉ 靠近人群聚集的場(chǎng)所：可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、 娛樂(lè)、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購(gòu)物、 休閑、娛樂(lè)、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的最 佳地點(diǎn)選擇。而且，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，常處在這樣的環(huán)境之中，也會(huì)造成精神不振，心氣不暢，甚至重者，還會(huì)染病成疾，商敗人亡。 ⒑ 在我國(guó)的大多數(shù)城鎮(zhèn)，繁華的地段往往都是集中在 丁 字型和 丫 字型的路口處，如果選擇在此開(kāi)店，就會(huì)有同住宅一樣，受到來(lái)自大道的煞氣沖擊；在這樣的情況下，可在店鋪前，加建一個(gè)圍屏，或者圍障，或者將店鋪門(mén)的入口改由側(cè)進(jìn)，以擋住和避開(kāi)迎大路而來(lái)的煞氣。 在擺放獅子招財(cái)化煞需要注意下列幾點(diǎn)： 1. 獅子要用質(zhì)量好的石來(lái)雕刻。 ⒉ 鐮刀煞： 凡是彎形的天橋或帶彎形的平路都稱(chēng)為鐮刀煞，可招血光之災(zāi)。 ⑷商業(yè)環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 ⑵宏觀(guān)環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。 ⑸目標(biāo)客戶(hù)定位：投資客、目標(biāo)租戶(hù)及消費(fèi)者的定位。 ⑵目標(biāo)商家細(xì)分。 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ⑴成本費(fèi)用分析。 ⑹項(xiàng)目銷(xiāo)售及招商的費(fèi)用預(yù)算。 :27:1110:27Feb2313Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 10:27:1110:27:1110:272/13/2023 10:27:11 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , February 13, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 2023年 2月 13日星期一 10時(shí) 27分 11秒 10:27:1113 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 13日星期一 上午 10時(shí) 27分 11秒 10:27: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 上午 10時(shí) 27分 :27February 13, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。這片占地三萬(wàn)平方米，建筑面積六萬(wàn)平方米的石庫(kù)門(mén)建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進(jìn)入時(shí)光隧道，回到二十世紀(jì)二十年代。 ⑵制定項(xiàng)目銷(xiāo)售與招商的比例。 ⑶項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格。 六、項(xiàng)目形象定位 ⑴案名及形象品牌的確立。 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ⑴項(xiàng)目 SWTO分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅等。 ⑶項(xiàng)目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)。天橋環(huán)抱為吉，反弓為兇。 商場(chǎng)用來(lái)招財(cái)?shù)奈宓坼X(qián)，可在商場(chǎng)的大廳的地面上分別壓上五套五帝錢(qián)，分別順序放在屋內(nèi)四個(gè)角及中央，因?yàn)樯虉?chǎng)大廳內(nèi)面積比較大，所以不能用一套五帝錢(qián)，因其力量是不足夠的，五套五帝錢(qián)的放法是面對(duì)大門(mén)，左方角放五個(gè)順治，右方角放五個(gè)康熙，中央放五個(gè)雍正，后左方角放五個(gè)干隆，后右方角放五個(gè)嘉慶。 還可建些花壇、花池、假山、水池噴泉的景觀(guān)物品，用以增加商場(chǎng)的美感。 ⒏音樂(lè)可以營(yíng)造一種氣氛，但要看是營(yíng)造了怎么樣的氣氛，輕柔雅致的樂(lè)聲，可以使顧客留連忘返，增加顧客在商場(chǎng)里的逗留時(shí)間，從而增加顧客消費(fèi)的可能性；而震耳的音樂(lè)則成了一種聲煞，屬于兇煞的一種，對(duì)商場(chǎng)的促銷(xiāo)只能起到負(fù)面的影響。將店鋪選擇在繁華的地段開(kāi) 業(yè)，就可以將自己的商品主動(dòng)迎向顧客，商品能招引顧客， 就能起到促銷(xiāo)的作用，將生意做紅火，有利于形成綜合服務(wù) 功能，發(fā)揮特色。尤其是大型百貨類(lèi)綜合商場(chǎng)更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能。如：亞馬遜商場(chǎng)里專(zhuān)為兒童而設(shè) 的“小熊?chē)?guó)”、海港城內(nèi)專(zhuān)業(yè)年青及愛(ài)運(yùn)動(dòng)一族而設(shè)的“ LCX”等。 注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠，必須能帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的消費(fèi)。 B：回報(bào)率最適合是在 10%12%。 ?將平面死角位區(qū)間規(guī)劃為具有個(gè)性特色的經(jīng)營(yíng)定位，并與周?chē)渌麉^(qū)間的經(jīng)營(yíng)特性形成差異化，從而可充分利用區(qū)間個(gè)性特色的經(jīng)營(yíng)，吸引特定的消費(fèi)人流光顧。 ⑵主入口： 入口大廳的設(shè)計(jì)應(yīng)充分利用組合植栽、座椅、噴泉、鋪面等景觀(guān)設(shè)施。 ⑶音響： 音響會(huì)影響消費(fèi)者的情緒和營(yíng)業(yè)員的工作態(tài)度，是創(chuàng)造購(gòu)物環(huán)境氣氛的一種 有效途徑。 ⑶柱距： 一般為 8— 9米的跨度。 ⑴通道： 通道的形態(tài)規(guī)劃要結(jié)合主出入口、次出入口、中庭、手扶梯、電梯等位置 的特點(diǎn)，考慮主力商店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店及各經(jīng)營(yíng)主題的分布特點(diǎn)。 購(gòu)物中心規(guī)劃的組成元素主要包括營(yíng)業(yè)設(shè)施、后勤設(shè)施、提供服務(wù)的非營(yíng)業(yè)設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、行車(chē)道路、人行道路等部份。 三、項(xiàng)目裝修階段 ⒈協(xié)調(diào)租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)細(xì)節(jié)： 包括安排客戶(hù)進(jìn)行裝修報(bào)批、協(xié)調(diào)客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修。 ⒉銷(xiāo)售及招商中心：包括銷(xiāo)售（招商）中心的設(shè)計(jì)、興建及裝修。 ⑵形象定位： 項(xiàng)目要給人的第一印象是什么、項(xiàng)目要進(jìn)行如何的包裝。 ⒊商場(chǎng)現(xiàn)有的實(shí)際情況能否支撐其租售價(jià)格？ ⒋附近同類(lèi)型商場(chǎng)的情況（定位、主題、售價(jià)、租價(jià)、管理費(fèi)、其他費(fèi)用、裝 修檔次、招商策略、管理與經(jīng)營(yíng)等等）。小區(qū)商鋪主要經(jīng)營(yíng)的是滿(mǎn)足居民日常生活起居所需的東西，表面上看利潤(rùn)相對(duì)微薄，但由于有著固定的消費(fèi)群，其前景倍受商家看好。 ⒊地鐵附近商鋪仍然是熱點(diǎn)。 物流中心： 廣州國(guó)際輕紡城 位于廣州市海珠區(qū)新港西路 114號(hào)，總建筑面積逾 30萬(wàn)平方米 ，是目前國(guó)內(nèi)單體建筑面積最大的室內(nèi)紡織品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。商業(yè)裙樓營(yíng)銷(xiāo)首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位，商業(yè)裙樓才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展。 中華廣場(chǎng)的負(fù)二層至負(fù)四層建有全市最大的自動(dòng)化停車(chē)場(chǎng)，可提供 1200多個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位。 作為驅(qū)車(chē)休閑購(gòu)物的新興商業(yè)形態(tài)，金源 MALL瞄準(zhǔn)的是北