【正文】 升商鋪的價(jià)值，首層租金超過(guò) 300元 / ㎡ 。 ⒋大賣(mài)場(chǎng)帶旺同場(chǎng)商鋪 大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤(pán)更是以超市的進(jìn)駐作為賣(mài)點(diǎn)來(lái)吸引買(mǎi)家。沿線(xiàn)的商鋪價(jià)格也隨著人氣的增加而增加。如藍(lán)田路的家樂(lè)福大型超市開(kāi)業(yè)，使得萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)二層商戶(hù)的銷(xiāo)售額平均比以往增加 15%，商場(chǎng)的租金上調(diào) 10%。 “跟著大商家走一定不會(huì)錯(cuò)”成為一些投資商鋪人士的口訣。 ⒌小區(qū)商鋪供應(yīng)量充足 隨著許多中、大型住宅小區(qū)發(fā)展日漸成熟，生活、商業(yè)配套也日益完善，例如天河區(qū)的美林湖畔花園、匯景新城、東景花園等，萬(wàn)科四季花城和海珠區(qū)的凱藍(lán)半島 、光大花園 等樓盤(pán)都推出了小區(qū)內(nèi)的商鋪。小區(qū)商鋪主要經(jīng)營(yíng)的是滿(mǎn)足居民日常生活起居所需的東西，表面上看利潤(rùn)相對(duì)微薄，但由于有著固定的消費(fèi)群，其前景倍受商家看好。 一、地塊平整階段 ⒈市場(chǎng)調(diào)查：包括宏觀調(diào)查及微觀調(diào)查。 ⑴宏觀調(diào)查： 調(diào)查項(xiàng)目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項(xiàng)目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)。 ⑵微觀調(diào)查： ①調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類(lèi)型商場(chǎng)，清晰了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳 細(xì)情況，進(jìn)行有針對(duì)性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場(chǎng)定位。 ②調(diào)查當(dāng)?shù)叵M(fèi)者構(gòu)成，了解其收入水平、消費(fèi)習(xí)慣。 然后再根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目規(guī)模、交通情況來(lái)策劃商場(chǎng)的市場(chǎng)定位、形象檔次、規(guī)劃布局以及商戶(hù)組合。 如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃 商場(chǎng)成功的前提：正確的選址、合理的布局安排、充裕的資金。 ?我們要了解的情況 ⒈商場(chǎng)所在地段的商業(yè)氣氛如何？ ⒉發(fā)展商（投資商）想要回籠多少資金（商場(chǎng)租售均價(jià)及回收資金總額）。 ⒊商場(chǎng)現(xiàn)有的實(shí)際情況能否支撐其租售價(jià)格？ ⒋附近同類(lèi)型商場(chǎng)的情況（定位、主題、售價(jià)、租價(jià)、管理費(fèi)、其他費(fèi)用、裝 修檔次、招商策略、管理與經(jīng)營(yíng)等等）。 ⒌做這個(gè)商場(chǎng)會(huì)存在哪些問(wèn)題？能否解決？ ⒍發(fā)展商（投資商）可以投入多少錢(qián)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行興建或整改？ ⒎我們的投資者或目標(biāo)商家及消費(fèi)群在哪里？做怎樣的商場(chǎng)能吸引他們？ ⒏日后的經(jīng)營(yíng)管理由哪家公司負(fù)責(zé)？怎樣做才能保證旺場(chǎng)？ ?商圈分析： 通過(guò)商圈分析可以了解商圈的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、預(yù)測(cè)新設(shè) 商場(chǎng)的市場(chǎng)潛力，并為制定商場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)。 ⒈人口狀況 （包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)等。） ⒉收入水平 （包括：人均收入、可支配收入、消費(fèi)信貸等。） ⒊競(jìng)爭(zhēng)情況 （包括：現(xiàn)有商場(chǎng)的數(shù)量、規(guī)模、新開(kāi)店的發(fā)展速度，各商場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)，近期與長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)等。） ⒋市場(chǎng)飽和度 （包括：總銷(xiāo)售額 /總營(yíng)業(yè)面積、總?cè)丝跀?shù) /商店數(shù)量、商場(chǎng)的平均銷(xiāo)售額、總銷(xiāo)售額 /從業(yè)人數(shù)等。） ⒉項(xiàng)目定位：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及形象定位。 ⑴市場(chǎng)定位： 項(xiàng)目做什么檔次的商場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)何種商品、為哪類(lèi)消費(fèi)者服務(wù)、租 戶(hù)組合及比例。 ⑵形象定位： 項(xiàng)目要給人的第一印象是什么、項(xiàng)目要進(jìn)行如何的包裝。 ⒊項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目?jī)?nèi)間隔規(guī)劃、項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)。 ⑴間隔規(guī)劃： 按照不同的行業(yè)要求進(jìn)行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設(shè)計(jì)出中庭位 及公共活動(dòng)區(qū)域。 ⑵外立面設(shè)計(jì)： 按照項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項(xiàng)目的形象 及商業(yè)元素。 ?在作商場(chǎng)定位及推廣前的準(zhǔn)備 ⒈區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)交通發(fā)展利好； ⒉地區(qū)性人口統(tǒng)計(jì)以及年齡層的比例； ⒊不定時(shí)在商場(chǎng)附近做人流統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)人流量及人流層次； ⒋調(diào)查商場(chǎng)附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（規(guī)劃、定位、功能劃分、商戶(hù)組合、租售價(jià)格等）； ⒌規(guī)劃租戶(hù)組合及休閑空間； ⒍顧客對(duì)象的研究（客戶(hù)喜歡什么？客戶(hù)需要什么？旅游人仕喜歡買(mǎi)什么？）； ⒎調(diào)查投資者對(duì)于商鋪?zhàn)馐坌畔⒌墨@知渠道； ⒏制定傳媒計(jì)劃（以后如何推廣本商場(chǎng)，推廣的渠道） 。 二、項(xiàng)目施工階段 ⒈廣告設(shè)計(jì)：包括平面廣告及影視廣告。 ⑴平面廣告：包括投資手冊(cè)及銷(xiāo)售資料或招商手冊(cè)及招商資料、報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告及車(chē)身廣告等。 ⑵影視廣告：包括 15秒、 30秒的電視廣告及在現(xiàn)場(chǎng)播放的廣告雜志。 ⒉銷(xiāo)售及招商中心：包括銷(xiāo)售（招商）中心的設(shè)計(jì)、興建及裝修。 ⒊主力客戶(hù)洽談：包括品牌客戶(hù)及大面積租戶(hù)。 ⑴品牌客戶(hù)：包括國(guó)內(nèi)外的服裝品牌、鞋類(lèi)品牌、化妝品品牌及精品品牌等。 ⑵大面積租戶(hù)：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂(lè)等。 ⒋散租客戶(hù)登記： 包括廠家銷(xiāo)售點(diǎn)、個(gè)體租戶(hù)等。 ⒌招商資料的確定： 包括價(jià)目表、付款方式、租期、租金優(yōu)惠、年遞增、管理 費(fèi)、免租期等招商所需數(shù)據(jù)與資料。 ⒍招商廣告及公關(guān)活動(dòng)的推廣： 包括報(bào)紙廣告、電視廣告及公關(guān)活動(dòng)（新聞發(fā)布 會(huì)、銷(xiāo)售或招商巡展、工地活動(dòng)等）。 ⒎散客的招商： 對(duì)前期已登記的租戶(hù)進(jìn)行招商洽談、收取定金、簽署合同。 三、項(xiàng)目裝修階段 ⒈協(xié)調(diào)租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)細(xì)節(jié)： 包括安排客戶(hù)進(jìn)行裝修報(bào)批、協(xié)調(diào)客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修。 ⒉宣傳推廣及公關(guān)活動(dòng)： 包括電視形象廣告、開(kāi)業(yè)活動(dòng)、商品促銷(xiāo)優(yōu)惠券。 ⒊散客的招商： 繼續(xù)通過(guò)廣告推廣進(jìn)行散客的招商工作，爭(zhēng)取更大的招商率。 四、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)階段 ⒈制定旺場(chǎng)策略： 包括定期的公關(guān)活動(dòng)、宣傳推廣活動(dòng)及商品促銷(xiāo)活動(dòng)。 ⒉商場(chǎng)最后的招商： 對(duì)最后的尚未租完的商鋪進(jìn)行招商，爭(zhēng)取 100％滿(mǎn)租率。 五、以時(shí)間劃分招商階段 開(kāi)業(yè)前 8個(gè)月： 進(jìn)行招商鋪墊（ 2個(gè)月）； 開(kāi)業(yè)前 6個(gè)月： 進(jìn)行招商洽租工作（ 3－ 4個(gè)月）； 開(kāi)業(yè)前 3個(gè)月： 進(jìn)行合同的落實(shí)及簽署（ 1－ 2個(gè)月）； 開(kāi)業(yè)前 1－ 2個(gè)月： 客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修； 開(kāi)業(yè)大吉。 經(jīng)營(yíng) + 推廣 + 功能分布 + 多元化服務(wù) = 成功商場(chǎng) ⒈產(chǎn)品多元化；⒉服務(wù)多元化；⒊有娛樂(lè)設(shè)施；⒋良好的設(shè)計(jì)；⒌良好的管理。 如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃 購(gòu)物中心的總體規(guī)劃布局，一般是根據(jù)用地形態(tài)、用地與周邊道路的連接、設(shè)施的規(guī)模體量、停車(chē)設(shè)施要求、顧客流線(xiàn)、商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線(xiàn)等多項(xiàng)相關(guān)因素綜合考慮來(lái)確定。 購(gòu)物中心規(guī)劃的組成元素主要包括營(yíng)業(yè)設(shè)施、后勤設(shè)施、提供服務(wù)的非營(yíng)業(yè)設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、行車(chē)道路、人行道路等部份。購(gòu)物中心是零售性的商業(yè)設(shè)施，購(gòu)物中心的規(guī)劃應(yīng)以吸引顧客為第一宗旨，所有設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃應(yīng)便于顧客辯別、理解，使顧客出入安全方便。 一、對(duì)外交通規(guī)劃： 包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費(fèi)者的交通工具、商場(chǎng)落成后的道路承載能力 等。 必須做到人車(chē)分離，步行路線(xiàn)的入口應(yīng)靠近公交車(chē)站，盡可能縮 步行距離。 二、對(duì)內(nèi)規(guī)劃布局： 購(gòu)物中心的規(guī)劃應(yīng)盡量避免封閉式的規(guī)劃布置。封閉式的規(guī)劃布置在一定 程度上會(huì)拉大購(gòu)物設(shè)施與消費(fèi)者的心理距離，不利于購(gòu)物設(shè)施吸納消費(fèi)客源。 三、平面布局： 購(gòu)物中心的平面布局可根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。通常的平面形態(tài)有 啞鈴形、風(fēng)車(chē)形、丫形等，大型主力商店一般位于購(gòu)物中心平面的端點(diǎn)處，對(duì) 組織購(gòu)物中心內(nèi)部人流發(fā)揮重要作用。 ⑴通道： 通道的形態(tài)規(guī)劃要結(jié)合主出入口、次出入口、中庭、手扶梯、電梯等位置 的特點(diǎn)，考慮主力商店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店及各經(jīng)營(yíng)主題的分布特點(diǎn)。必須 充分考慮如何將消費(fèi)人流引入到次級(jí)通道，并將死角位通過(guò)主題經(jīng)營(yíng)特 色、空間環(huán)境特色等多種手法進(jìn)行處理，吸引消費(fèi)