【正文】 2023年 2月 13日星期一 上午 10時(shí) 27分 11秒 10:27: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 13日星期一 10時(shí) 27分 11秒 10:27:1113 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 10時(shí) 27分 11秒 上午 10時(shí) 27分 10:27: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 13, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ⑷項(xiàng)目宣傳推廣策略。 ⑸項(xiàng)目交通組織規(guī)劃。 ⑶形象品牌延伸策略。 ⑶項(xiàng)目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ⑸目標(biāo)客戶定位：投資客、目標(biāo)租戶及消費(fèi)者的定位。 ⑵宏觀環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。此亦稱(chēng)“梅花局”。 一些大型商場(chǎng)的門(mén)口，大都會(huì)擺放一對(duì)大獅 子，而擺放獅子的地方，未必是煞方，現(xiàn)在很多商場(chǎng)的門(mén)口的獅子主要 是用來(lái)招財(cái)?shù)摹Ｉ虉?chǎng)的門(mén)，每日迎送顧客的多少，決定著商場(chǎng)的興衰。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面 上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的 選擇。如 果是幾個(gè)車(chē)站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。 四．租金策略 —— 招商過(guò)程中最為敏感的一關(guān)。 注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠。 C：投資回報(bào)率的計(jì)算： 例：原來(lái) 20230元 /m2的鋪位按 30000元 /m2推出，返租 3年，回報(bào)率為 12%。 商場(chǎng)的返租與回報(bào) 傳統(tǒng)的商場(chǎng)銷(xiāo)售模式有何弊端？ ⒈純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系：只講地段不講規(guī)劃； ⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題； ⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談； ⒋經(jīng)營(yíng)者與投資者的角度不一，投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于經(jīng)營(yíng)者。 八、營(yíng)業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)布局： 購(gòu)物中心在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)布局時(shí)，一般將吸納客流能力較強(qiáng)的主力店分散布 置，以促進(jìn)消費(fèi)人流在營(yíng)業(yè)空間里均衡流動(dòng)。 ⑷溫度： 太熱、太冷或空氣污濁都會(huì)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)物行為產(chǎn)生較大的影響。 中庭空間的豎向交通組織最為關(guān)鍵，中庭人流量大，如創(chuàng)造動(dòng)感強(qiáng)烈的三維空 間景觀特色將能較大程度上促進(jìn)消費(fèi)人流在層間運(yùn)動(dòng)。并且為了增 加消費(fèi)者逛街的興趣，每隔 200米要設(shè)一個(gè)節(jié)點(diǎn)，在節(jié)點(diǎn)上布置有趣味性的 景點(diǎn)及休息椅。 一、對(duì)外交通規(guī)劃： 包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費(fèi)者的交通工具、商場(chǎng)落成后的道路承載能力 等。 ⒊散客的招商： 繼續(xù)通過(guò)廣告推廣進(jìn)行散客的招商工作，爭(zhēng)取更大的招商率。 ⑴品牌客戶：包括國(guó)內(nèi)外的服裝品牌、鞋類(lèi)品牌、化妝品品牌及精品品牌等。 ⑴間隔規(guī)劃： 按照不同的行業(yè)要求進(jìn)行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設(shè)計(jì)出中庭位 及公共活動(dòng)區(qū)域。 ⒈人口狀況 （包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)等。 ⑴宏觀調(diào)查： 調(diào)查項(xiàng)目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項(xiàng)目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)。例如：位于地鐵二號(hào)線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場(chǎng)借助地鐵概念提升商鋪的價(jià)值，首層租金超過(guò) 300元 / ㎡ 。 廣州國(guó)際玩具禮品城 占地 32萬(wàn)平方米的廣州國(guó)際玩具禮品城以“大平臺(tái)，大市場(chǎng)，大流通”的格局建設(shè)形成一個(gè)配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)展銷(xiāo)中心，成為行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及主題商場(chǎng)： 廣州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展一直走在全國(guó)前端。 時(shí)尚型購(gòu)物中心： 友誼商場(chǎng) 位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地 2萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)商品 8萬(wàn)多種，消費(fèi)人流平均每月高達(dá) 70多萬(wàn)人次。天河城廣場(chǎng)由購(gòu)物中心、 49層的寫(xiě)字樓和 39層的酒店三幢建筑物組合而成。 正佳廣場(chǎng)將采用“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國(guó)際名牌旗艦店，跨國(guó)主題娛樂(lè)公司，配套零售、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、休閑、旅游、商務(wù)八大功能，引導(dǎo)購(gòu)物新體驗(yàn)。商業(yè)項(xiàng)目策劃 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn) 如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃 如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃 商場(chǎng)的返租與回報(bào) 商場(chǎng)的興旺與風(fēng)水的關(guān)系 撰寫(xiě)策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄 商場(chǎng)招商的關(guān)鍵 課程內(nèi)容 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 一、 SHOPPING MALL： 正佳廣場(chǎng) 二、購(gòu)物中心： 天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)等 三、百貨公司： 廣州友誼商場(chǎng)、廣州百貨大廈等 四、商業(yè)街區(qū) (街鋪 )： 北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等 五、寫(xiě)字樓、商住樓裙樓： 中信廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、東銀廣場(chǎng)等 六、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)： 富力兒童世界、步云天地國(guó)際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等 七、地下商場(chǎng)： 流行前線、恒寶廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、康王商業(yè)城 八、物流中心： 國(guó)際輕紡城、國(guó)際玩具城 八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪 ： 匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪 正佳廣場(chǎng) 是全國(guó)最大的商業(yè)廣場(chǎng)之一，計(jì)劃投資約 40億元人民幣。 SHOPPING MALL： SHOPPING MALL： 北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心 是亞洲最大的 SHOPPING MALL，占地 ，規(guī)劃建筑面積為 68萬(wàn)平米。目前這里已是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，建筑面積 16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 10萬(wàn)平方米，地上 7層，地下 3層，北面露天廣場(chǎng)面積 3000多平方米。 作為展示現(xiàn)代廣州時(shí)尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費(fèi)生活質(zhì)素和品位， 向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購(gòu)物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時(shí)尚貨品；精心塑造的高級(jí)百貨商店企業(yè)形象， 開(kāi)辦VIP貴賓卡業(yè)務(wù) 及多項(xiàng)方便賓客的服務(wù)項(xiàng)目，給予客戶不一樣的身份感。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類(lèi)及鞋業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；在中山大學(xué)正門(mén)新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場(chǎng)、海印盛賢布藝市場(chǎng)等。 廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn) ⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。 ⒋大賣(mài)場(chǎng)帶旺同場(chǎng)商鋪 大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤(pán)更是以超市的進(jìn)駐作為賣(mài)點(diǎn)來(lái)吸引買(mǎi)家。 ⑵微觀調(diào)查： ①調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類(lèi)型商場(chǎng)，清晰了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳 細(xì)情況，進(jìn)行有針對(duì)性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場(chǎng)定位。） ⒉收入水平 （包括：人均收入、可支配收入、消費(fèi)信貸等。 ⑵外立面設(shè)計(jì)： 按照項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項(xiàng)目的形象 及商業(yè)元素。 ⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂(lè)等。 四、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)階段 ⒈制定旺場(chǎng)策略： 包括定期的公關(guān)活動(dòng)、宣傳推廣活動(dòng)及商品促銷(xiāo)活動(dòng)。 必須做到人車(chē)分離，步行路線的入口應(yīng)靠近公交車(chē)站，盡可能縮 步行距離。而通道的寬度通常為主通道 4— 5米，次通道 2— 3米。有些購(gòu)物中心為了增加 消費(fèi)人流在樓層間的逗留時(shí)間而使自動(dòng)扶梯的布置相對(duì)零亂、分散，使消費(fèi)者 上下時(shí)難以找到扶梯的具體位置，給消費(fèi)者在各樓層間的自由運(yùn)動(dòng)造成不便， 將大大降低對(duì)消費(fèi)者的吸引力。故購(gòu)物場(chǎng) 所一般會(huì)保持恒溫 21— 23度的人體舒適度。同時(shí)將承受租金能力較強(qiáng)的商店 布置在購(gòu)物中心價(jià)值較高的區(qū)間以