【正文】 2023年 2月 13日星期一 上午 10時 27分 11秒 10:27: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 13日星期一 10時 27分 11秒 10:27:1113 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 10時 27分 11秒 上午 10時 27分 10:27: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ⑷項目宣傳推廣策略。 ⑸項目交通組織規(guī)劃。 ⑶形象品牌延伸策略。 ⑶項目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設計。 ⑸目標客戶定位：投資客、目標租戶及消費者的定位。 ⑵宏觀環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。此亦稱“梅花局”。 一些大型商場的門口，大都會擺放一對大獅 子，而擺放獅子的地方，未必是煞方，現(xiàn)在很多商場的門口的獅子主要 是用來招財?shù)?。商場的門，每日迎送顧客的多少，決定著商場的興衰。通常，商店地面應與道路處在一個水平面 上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的 選擇。如 果是幾個車站交匯點，則該地段的商業(yè)價值更高。 四．租金策略 —— 招商過程中最為敏感的一關。 注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠。 C：投資回報率的計算： 例：原來 20230元 /m2的鋪位按 30000元 /m2推出，返租 3年，回報率為 12%。 商場的返租與回報 傳統(tǒng)的商場銷售模式有何弊端？ ⒈純粹的買賣關系：只講地段不講規(guī)劃； ⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營問題； ⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談； ⒋經(jīng)營者與投資者的角度不一，投資者遠遠多于經(jīng)營者。 八、營業(yè)空間的經(jīng)營布局： 購物中心在進行經(jīng)營布局時，一般將吸納客流能力較強的主力店分散布 置，以促進消費人流在營業(yè)空間里均衡流動。 ⑷溫度： 太熱、太冷或空氣污濁都會對消費者的購物行為產(chǎn)生較大的影響。 中庭空間的豎向交通組織最為關鍵，中庭人流量大，如創(chuàng)造動感強烈的三維空 間景觀特色將能較大程度上促進消費人流在層間運動。并且為了增 加消費者逛街的興趣，每隔 200米要設一個節(jié)點，在節(jié)點上布置有趣味性的 景點及休息椅。 一、對外交通規(guī)劃： 包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費者的交通工具、商場落成后的道路承載能力 等。 ⒊散客的招商： 繼續(xù)通過廣告推廣進行散客的招商工作，爭取更大的招商率。 ⑴品牌客戶：包括國內(nèi)外的服裝品牌、鞋類品牌、化妝品品牌及精品品牌等。 ⑴間隔規(guī)劃： 按照不同的行業(yè)要求進行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設計出中庭位 及公共活動區(qū)域。 ⒈人口狀況 （包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構、年齡結(jié)構、性別結(jié)構、職業(yè)分布、家庭結(jié)構等。 ⑴宏觀調(diào)查： 調(diào)查項目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢。例如：位于地鐵二號線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場借助地鐵概念提升商鋪的價值，首層租金超過 300元 / ㎡ 。 廣州國際玩具禮品城 占地 32萬平方米的廣州國際玩具禮品城以“大平臺，大市場，大流通”的格局建設形成一個配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專業(yè)展銷中心，成為行業(yè)發(fā)展的風向標。 專業(yè)市場及主題商場： 廣州專業(yè)市場的發(fā)展一直走在全國前端。 時尚型購物中心： 友誼商場 位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營場地 2萬平方米，經(jīng)營商品 8萬多種，消費人流平均每月高達 70多萬人次。天河城廣場由購物中心、 49層的寫字樓和 39層的酒店三幢建筑物組合而成。 正佳廣場將采用“體驗經(jīng)濟”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國際名牌旗艦店，跨國主題娛樂公司，配套零售、娛樂、餐飲、會展、康體、休閑、旅游、商務八大功能，引導購物新體驗。商業(yè)項目策劃 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 廣州商用物業(yè)的整體特點 如何進行商用物業(yè)的策劃 如何進行購物中心的總體規(guī)劃 商場的返租與回報 商場的興旺與風水的關系 撰寫策劃案的標準化目錄 商場招商的關鍵 課程內(nèi)容 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 一、 SHOPPING MALL： 正佳廣場 二、購物中心： 天河城廣場、中華廣場、光明廣場、名盛廣場等 三、百貨公司： 廣州友誼商場、廣州百貨大廈等 四、商業(yè)街區(qū) (街鋪 )： 北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等 五、寫字樓、商住樓裙樓： 中信廣場、世貿(mào)中心、東銀廣場等 六、主題商場、專業(yè)市場： 富力兒童世界、步云天地國際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等 七、地下商場： 流行前線、恒寶廣場、地王廣場、康王商業(yè)城 八、物流中心： 國際輕紡城、國際玩具城 八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪 ： 匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪 正佳廣場 是全國最大的商業(yè)廣場之一，計劃投資約 40億元人民幣。 SHOPPING MALL： SHOPPING MALL： 北京世紀金源購物中心 是亞洲最大的 SHOPPING MALL，占地 ，規(guī)劃建筑面積為 68萬平米。目前這里已是集購物、美食、娛樂、休閑、服務于一體的現(xiàn)代化大型購物中心，建筑面積 16萬平方米，營業(yè)面積 10萬平方米，地上 7層，地下 3層，北面露天廣場面積 3000多平方米。 作為展示現(xiàn)代廣州時尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費生活質(zhì)素和品位， 向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時尚貨品；精心塑造的高級百貨商店企業(yè)形象， 開辦VIP貴賓卡業(yè)務 及多項方便賓客的服務項目，給予客戶不一樣的身份感。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類及鞋業(yè)專業(yè)市場；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專業(yè)市場；在中山大學正門新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場、海印盛賢布藝市場等。 廣州商用物業(yè)的整體特點 ⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。 ⒋大賣場帶旺同場商鋪 大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤更是以超市的進駐作為賣點來吸引買家。 ⑵微觀調(diào)查： ①調(diào)查項目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類型商場，清晰了解競爭對手的詳 細情況，進行有針對性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場定位。） ⒉收入水平 （包括：人均收入、可支配收入、消費信貸等。 ⑵外立面設計： 按照項目定位設計出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項目的形象 及商業(yè)元素。 ⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂等。 四、項目開業(yè)階段 ⒈制定旺場策略： 包括定期的公關活動、宣傳推廣活動及商品促銷活動。 必須做到人車分離，步行路線的入口應靠近公交車站，盡可能縮 步行距離。而通道的寬度通常為主通道 4— 5米，次通道 2— 3米。有些購物中心為了增加 消費人流在樓層間的逗留時間而使自動扶梯的布置相對零亂、分散，使消費者 上下時難以找到扶梯的具體位置，給消費者在各樓層間的自由運動造成不便， 將大大降低對消費者的吸引力。故購物場 所一般會保持恒溫 21— 23度的人體舒適度。同時將承受租金能力較強的商店 布置在購物中心價值較高的區(qū)間以