【正文】 州國際輕紡城 位于廣州市海珠區(qū)新港西路 114號，總建筑面積逾 30萬平方米 ，是目前國內(nèi)單體建筑面積最大的室內(nèi)紡織品專業(yè)市場。據(jù)統(tǒng)計，廣州目前擁有 400多個專業(yè)市場，而其中的佼佼者的影響力已經(jīng)不僅僅局限于廣州地區(qū)。商業(yè)裙樓營銷首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商業(yè)裙樓才能在激烈的市場競爭中生存與發(fā)展。 高檔型購物中心： 商業(yè)街： 北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州的北京路和上下九、深圳的東門等，都是國內(nèi)外人仕都能喊出名字的商業(yè)街。 中華廣場的負二層至負四層建有全市最大的自動化停車場，可提供 1200多個機動車位。 天河城的室內(nèi)，空間大、光線足、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有“街”，街內(nèi)設(shè)店，環(huán)形設(shè)計，沒有背角，任何一個空間都被恰到好處地運用到位，不浪費，也絕不吝惜；室外，既有廣場，又有花園，四周都有馬路，周邊都能通車，地鐵站直達商場，使用任何一種方式都可以沒有羈絆地進入天河城。 作為驅(qū)車休閑購物的新興商業(yè)形態(tài)，金源 MALL瞄準的是北京市的消費群體。其中一期總建筑面積為 55萬平米的單體建筑，東西橫跨 600米，南北跨度為 120米，地上五層，地下兩層。配 90臺扶梯、 14臺垂直電梯、 7臺觀光電梯， 1500個停車位。用地 ，總建筑面積 42萬平方米。劇場式設(shè)計，空間層層遞增。可供 4萬人同場同時消費，日承載客流量 80萬人。有大型室內(nèi)停車樓，車位達 6800余個，開車可達各個商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的 SHOPPINGMALL之一 ，投入近 40億元，內(nèi)設(shè) 200多部電梯、近萬個停車位，于 2023年 10月 24日開業(yè)，平日客流量達到 10萬人左右 。 天河城廣場 于 1992年 8月 18日奠基，同年 11月 18日動工興建，于1996年 2月 9日建成試營業(yè)。這樣的建筑規(guī)劃與設(shè)計，不僅在上世紀 90年代的國內(nèi)是獨一無二的，即便在今天也可謂首屈一指。目前日均人流量已達 15萬人次，節(jié)假日更高達 30萬人次。商業(yè)街的發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)?、公共交通系統(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個舒適的購物環(huán)境。要做到準確定位，一方面必須適應(yīng)市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。如廣州的玩具專業(yè)市場已成為全球最大的生產(chǎn)基地之一；以太平洋電腦城為領(lǐng)頭，聚集了天河電腦城、南方電腦城、天之河等多家電腦行業(yè)巨頭的廣州電腦專業(yè)市場，其輻射影響力也早已突破了珠三角城市，遍及了整個華南地區(qū)乃至全國內(nèi)外。集交易、展示、辦公、信息發(fā)布、會展等多種功能為一體，經(jīng)營品種涵蓋面料、輔料和家紡的大型現(xiàn)代化紡織品專業(yè)市場項目，將立足廣州，依托珠三角，輻射全國。近年來廣州市政府對商業(yè)街投入大量的資金進行改造，并出臺許多相關(guān)的舉措，如擴路、重新規(guī)劃等，使得商業(yè)街的商鋪租金或售價節(jié)節(jié)攀升。 隨著廣州地鐵各條線路陸續(xù)開通，沿線的商鋪一躍成為地鐵物業(yè)，其價值提升程度可想而知。如藍田路的家樂福大型超市開業(yè)，使得萬國廣場二層商戶的銷售額平均比以往增加 15%，商場的租金上調(diào) 10%。 一、地塊平整階段 ⒈市場調(diào)查：包括宏觀調(diào)查及微觀調(diào)查。 然后再根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、項目規(guī)模、交通情況來策劃商場的市場定位、形象檔次、規(guī)劃布局以及商戶組合。 ⒌做這個商場會存在哪些問題？能否解決？ ⒍發(fā)展商（投資商）可以投入多少錢對商場進行興建或整改？ ⒎我們的投資者或目標商家及消費群在哪里？做怎樣的商場能吸引他們？ ⒏日后的經(jīng)營管理由哪家公司負責(zé)？怎樣做才能保證旺場？ ?商圈分析： 通過商圈分析可以了解商圈的市場容量、市場機會、預(yù)測新設(shè) 商場的市場潛力，并為制定商場定位及經(jīng)營策略提供依據(jù)。） ⒋市場飽和度 （包括：總銷售額 /總營業(yè)面積、總?cè)丝跀?shù) /商店數(shù)量、商場的平均銷售額、總銷售額 /從業(yè)人數(shù)等。 ⒊項目規(guī)劃：項目內(nèi)間隔規(guī)劃、項目外立面設(shè)計。 二、項目施工階段 ⒈廣告設(shè)計：包括平面廣告及影視廣告。 ⒊主力客戶洽談：包括品牌客戶及大面積租戶。 ⒌招商資料的確定： 包括價目表、付款方式、租期、租金優(yōu)惠、年遞增、管理 費、免租期等招商所需數(shù)據(jù)與資料。 ⒉宣傳推廣及公關(guān)活動： 包括電視形象廣告、開業(yè)活動、商品促銷優(yōu)惠券。 五、以時間劃分招商階段 開業(yè)前 8個月： 進行招商鋪墊（ 2個月）； 開業(yè)前 6個月： 進行招商洽租工作（ 3－ 4個月）； 開業(yè)前 3個月： 進行合同的落實及簽署（ 1－ 2個月）； 開業(yè)前 1－ 2個月： 客戶進場裝修； 開業(yè)大吉。購物中心是零售性的商業(yè)設(shè)施，購物中心的規(guī)劃應(yīng)以吸引顧客為第一宗旨，所有設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃應(yīng)便于顧客辯別、理解，使顧客出入安全方便。封閉式的規(guī)劃布置在一定 程度上會拉大購物設(shè)施與消費者的心理距離，不利于購物設(shè)施吸納消費客源。必須 充分考慮如何將消費人流引入到次級通道，并將死角位通過主題經(jīng)營特 色、空間環(huán)境特色等多種手法進行處理，吸引消費人群到訪。中庭一般與主出入口及各主要通道直接相通，在有效 匯集人流的同時還具有強烈的景觀特色，是重要的空間指標，對消費人流 具有強烈的吸引力及指引性。 五、豎向交通： 豎向交通設(shè)施主要有自動扶梯、樓梯、電梯等，在購物中心的商業(yè)空間 里，自動扶梯容易形成視覺的障礙，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)盡可能地減少對視覺的影 響，并且自動扶梯的照明還需要采用與整個商業(yè)空間的風(fēng)格和諧統(tǒng)一的光源。光線暗淡，商場會顯得沉悶壓 抑，而光線過強又會使顧客感到暈眩，營業(yè)員精神緊張，易出差錯。音響還可吸引顧客對商品的注意，指導(dǎo)顧客選購商品、營造特殊 氛圍、促進商品銷售、刺激顧客的購買興趣。購物中心的外立面特點是無窗墻面 多，外墻、側(cè)墻多被當(dāng)作商品展示、廣告宣傳空間使用。其 高度和寬度應(yīng)同時滿足內(nèi)外空間的需要，出入口門扇的尺寸以不妨礙客 流為宜。而將餐飲、文化娛樂等占地面積大、承受租金能力較弱的商店布置在通道 的深處。 ?將死角位區(qū)間及通往該區(qū)間的通道規(guī)劃營造成具有個性化風(fēng)格特色的空間環(huán)境，從而充分利用特色空間環(huán)境引導(dǎo)消費人流的光顧?！? 返租回報的意義： ⒈解決銷售與經(jīng)營的矛盾； ⒉提高銷售價格和升值潛力； ⒊統(tǒng)一經(jīng)營； ⒋利于投資者。 ?高于銀行利息兩倍； ?穩(wěn)定的投資回報； ?回報率處于合理水平。 注：反租回報必須看地段、規(guī)模，并非所有商場皆適用。 ⑵牽頭租戶： 行業(yè)中的龍頭，規(guī)模相對主力店小，能帶動同一群體的租戶。 注意：對租金的期望值不能太高，滿足一種消費的需要。 三．如何控制租戶同時進場，同時開業(yè)？ 應(yīng)對：用時間段分割，不同時間段進場的客戶給予不同租金及管理費的優(yōu)惠。 簽署獨家策劃代理合同 消費者市場調(diào)查（ 60天） 同區(qū)商場調(diào)查（ 60天） 目標商戶市場調(diào)查（ 60天） 市場調(diào)查綜合分析（ 30天） 市場定位建議（ 15天） 功能分布及商戶組合建議（ 15天） 平面布局建議（ 15天） 商鋪面積計算（ 15天） 租金評估建議（ 15天） 進入招商流程 招商方案及優(yōu)惠措施建議（ 15天） 招商流程及工作需時 為什么同一條街會有“陰陽街”（一邊旺，一邊不旺）的情況？ 為何某些位置的商場怎樣也做不旺？ 也許，這些都與商場的風(fēng)水有關(guān)。 ⒈ 交通便利：車站附近，是過往乘客