【正文】 商業(yè)項(xiàng)目策劃 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn) 如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃 如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃 商場(chǎng)的返租與回報(bào) 商場(chǎng)的興旺與風(fēng)水的關(guān)系 撰寫策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄 商場(chǎng)招商的關(guān)鍵 課程內(nèi)容 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 一、 SHOPPING MALL： 正佳廣場(chǎng) 二、購(gòu)物中心： 天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)等 三、百貨公司： 廣州友誼商場(chǎng)、廣州百貨大廈等 四、商業(yè)街區(qū) (街鋪 )： 北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等 五、寫字樓、商住樓裙樓： 中信廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、東銀廣場(chǎng)等 六、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)： 富力兒童世界、步云天地國(guó)際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等 七、地下商場(chǎng)： 流行前線、恒寶廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、康王商業(yè)城 八、物流中心： 國(guó)際輕紡城、國(guó)際玩具城 八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪 ： 匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪 正佳廣場(chǎng) 是全國(guó)最大的商業(yè)廣場(chǎng)之一，計(jì)劃投資約 40億元人民幣。用地 ，總建筑面積 42萬(wàn)平方米。劇場(chǎng)式設(shè)計(jì)，空間層層遞增。設(shè)挑高七層的 7000平方米園林生態(tài)中庭、拉斯維加斯四季夢(mèng)幻天幕和歐陸式柱廊。南北兩面各有 6000平方米的外廣場(chǎng)。配 90臺(tái)扶梯、 14臺(tái)垂直電梯、 7臺(tái)觀光電梯， 1500個(gè)停車位。可供 4萬(wàn)人同場(chǎng)同時(shí)消費(fèi)，日承載客流量 80萬(wàn)人。 正佳廣場(chǎng)將采用“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國(guó)際名牌旗艦店，跨國(guó)主題娛樂公司，配套零售、娛樂、餐飲、會(huì)展、康體、休閑、旅游、商務(wù)八大功能，引導(dǎo)購(gòu)物新體驗(yàn)。 SHOPPING MALL： SHOPPING MALL： 北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心 是亞洲最大的 SHOPPING MALL，占地 ，規(guī)劃建筑面積為 68萬(wàn)平米。其中一期總建筑面積為 55萬(wàn)平米的單體建筑，東西橫跨 600米，南北跨度為 120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá) 6800余個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的 SHOPPINGMALL之一 ，投入近 40億元，內(nèi)設(shè) 200多部電梯、近萬(wàn)個(gè)停車位，于 2023年 10月 24日開業(yè)，平日客流量達(dá)到 10萬(wàn)人左右 。金源的定位是“以銷售中檔以上商品為主，滿足家庭的多種消費(fèi)需求的休閑購(gòu)物中心”。也就是說(shuō)，金源的目標(biāo)消費(fèi)群不是普通大眾。 作為驅(qū)車休閑購(gòu)物的新興商業(yè)形態(tài)，金源 MALL瞄準(zhǔn)的是北京市的消費(fèi)群體。 天河城廣場(chǎng) 于 1992年 8月 18日奠基，同年 11月 18日動(dòng)工興建，于1996年 2月 9日建成試營(yíng)業(yè)。天河城廣場(chǎng)由購(gòu)物中心、 49層的寫字樓和 39層的酒店三幢建筑物組合而成。目前這里已是集購(gòu)物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，建筑面積 16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 10萬(wàn)平方米，地上 7層，地下 3層，北面露天廣場(chǎng)面積 3000多平方米。 天河城的室內(nèi)，空間大、光線足、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有“街”，街內(nèi)設(shè)店，環(huán)形設(shè)計(jì)，沒有背角，任何一個(gè)空間都被恰到好處地運(yùn)用到位，不浪費(fèi)，也絕不吝惜；室外，既有廣場(chǎng)，又有花園，四周都有馬路，周邊都能通車，地鐵站直達(dá)商場(chǎng)，使用任何一種方式都可以沒有羈絆地進(jìn)入天河城。這樣的建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，不僅在上世紀(jì) 90年代的國(guó)內(nèi)是獨(dú)一無(wú)二的，即便在今天也可謂首屈一指。 綜合型購(gòu)物中心： 中華廣場(chǎng) 建筑面積達(dá)十七萬(wàn)平方米，是集飲食、購(gòu)物、娛樂于一體的，廣州市目前最大的休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。東面設(shè)有全國(guó)最長(zhǎng)的戶外觀光電梯直達(dá)七樓。 中華廣場(chǎng)的負(fù)二層至負(fù)四層建有全市最大的自動(dòng)化停車場(chǎng)，可提供 1200多個(gè)機(jī)動(dòng)車位。目前日均人流量已達(dá) 15萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá) 30萬(wàn)人次。 時(shí)尚型購(gòu)物中心： 友誼商場(chǎng) 位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地 2萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)商品 8萬(wàn)多種，消費(fèi)人流平均每月高達(dá) 70多萬(wàn)人次。 作為展示現(xiàn)代廣州時(shí)尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費(fèi)生活質(zhì)素和品位， 向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購(gòu)物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時(shí)尚貨品；精心塑造的高級(jí)百貨商店企業(yè)形象， 開辦VIP貴賓卡業(yè)務(wù) 及多項(xiàng)方便賓客的服務(wù)項(xiàng)目，給予客戶不一樣的身份感。 高檔型購(gòu)物中心： 商業(yè)街： 北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州的北京路和上下九、深圳的東門等，都是國(guó)內(nèi)外人仕都能喊出名字的商業(yè)街。商業(yè)街的發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)?、公共交通系統(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn)，將購(gòu)物與飲食、娛樂、游憩、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動(dòng)社區(qū)。 裙樓商場(chǎng)： 目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標(biāo)主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。商業(yè)裙樓營(yíng)銷首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位，商業(yè)裙樓才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。 專業(yè)市場(chǎng)及主題商場(chǎng)： 廣州專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展一直走在全國(guó)前端。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類及鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專業(yè)市場(chǎng)；在中山大學(xué)正門新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場(chǎng)、海印盛賢布藝市場(chǎng)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州目前擁有 400多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，而其中的佼佼者的影響力已經(jīng)不僅僅局限于廣州地區(qū)。如廣州的玩具專業(yè)市場(chǎng)已成為全球最大的生產(chǎn)基地之一；以太平洋電腦城為領(lǐng)頭，聚集了天河電腦城、南方電腦城、天之河等多家電腦行業(yè)巨頭的廣州電腦專業(yè)市場(chǎng)，其輻射影響力也早已突破了珠三角城市，遍及了整個(gè)華南地區(qū)乃至全國(guó)內(nèi)外。 地下商場(chǎng)： 雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低，但這并不表明它能給商家?guī)?lái)更多的回報(bào)。地下商場(chǎng)要在地面商界群雄爭(zhēng)霸中立足、發(fā)展，更重要的是經(jīng)營(yíng)定位，如果憑購(gòu)物為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式吸引顧客，無(wú)法與地面大商場(chǎng)叫板，而應(yīng)以創(chuàng)意手法設(shè)計(jì)新的商業(yè)模式吸引消費(fèi)者。 物流中心： 廣州國(guó)際輕紡城 位于廣州市海珠區(qū)新港西路 114號(hào)，總建筑面積逾 30萬(wàn)平方米 ，是目前國(guó)內(nèi)單體建筑面積最大的室內(nèi)紡織品專業(yè)市場(chǎng)。集交易、展示、辦公、信息發(fā)布、會(huì)展等多種功能為一體，經(jīng)營(yíng)品種涵蓋面料、輔料和家紡的大型現(xiàn)代化紡織品專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，將立足廣州，依托珠三角，輻射全國(guó)。 廣州國(guó)際玩具禮品城 占地 32萬(wàn)平方米的廣州國(guó)際玩具禮品城以“大平臺(tái)，大市場(chǎng)，大流通”的格局建設(shè)形成一個(gè)配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專業(yè)展銷中心，成為行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。 廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn) ⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。 具有廣州特色的上下九路、北京路和農(nóng)林下路三大商業(yè)街有史以來(lái)都是商家的必爭(zhēng)之地。近年來(lái)廣州市政府對(duì)商業(yè)街投入大量的資金進(jìn)行改造，并出臺(tái)許多相關(guān)的舉措，如擴(kuò)路、重新規(guī)劃等，使得商業(yè)街的商鋪?zhàn)饨鸹蚴蹆r(jià)節(jié)節(jié)攀升。 ⒉大型購(gòu)物中心商鋪旺銷。 集購(gòu)物、娛樂、消閑、飲食多種功能于一體的購(gòu)物中心越來(lái)越受廣大消費(fèi)者的歡迎，人們更傾向享受“一站式”的購(gòu)物消閑模式，購(gòu)物中心商鋪日漸旺銷、前景樂觀。 ⒊地鐵附近商鋪仍然是熱點(diǎn)。 隨著廣州地鐵各條線路陸續(xù)開通，沿線的商鋪一躍成為地鐵物業(yè)，其價(jià)值提升程度可想而知。例如：位于地鐵二號(hào)線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場(chǎng)借助地鐵概念提