【正文】 園區(qū)的整體投 資規(guī)模分析 ?根據(jù)各功能組團的 規(guī)模和定位估算投 資需求 ?為項目的整體開發(fā)建立 財務模型 ?為政府利益方建立財務 模型 ?為開發(fā)商、投資者建立 財務模型 ?為商家、入駐企業(yè)建立 財務模型 ?優(yōu)化財務模型 4 基礎物流企業(yè)組團 商貿(mào)展示企業(yè)組團 物流及相關企業(yè)總部組團 物流及相關企業(yè)孵化器組團 物流信息企業(yè)組團 園區(qū)配套企業(yè)組團 綠核 交通商務主題公園 第四部分：功能組團 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 園區(qū)功能組團 第 四 部分： 功能組團 園區(qū)功能組團示意圖 公鐵聯(lián)運平臺 倉儲物業(yè) 辦公物業(yè) 及孵化器 信息平臺 網(wǎng)上交易平臺 第三方物流公司 大企業(yè)物流部門 物流裝備企業(yè) 物流咨詢、軟件企業(yè) 孵化器服務中心 外資企業(yè) 虛擬展示中心 金融服務設施 交易中介機構(gòu) 電子商務平臺 標準物業(yè)出租 定制代建物業(yè) 倉儲保管 包裝加工 配送中心 公路運輸公司 汽車服務 裝卸搬運公司 集裝箱作業(yè) 行政管理、海關 鐵路運輸公司 商品交易中心 企業(yè)展銷外辦 企業(yè)采購外辦 旅館等服務業(yè) 廣告、會展公司 通訊服務 專業(yè)培訓企業(yè) 文化、休閑 園區(qū)管理機構(gòu) 企業(yè)總部 高端商務 寫字樓 金融服務機構(gòu) 信息服務類公司 交易中介 園區(qū)開發(fā)管理公司 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 園區(qū)功能組團 第 四 部分： 功能組團 基礎物流企業(yè)組團 價 值 定 位 物 業(yè) 形 態(tài) 功 能 ?多式聯(lián)運 ?停車、中轉(zhuǎn)、配載 ?貨代 ?倉儲保管、分撥、包裝 ?城區(qū)配送 ?貨物調(diào)劑中心（庫存物 資處理） ? 北郊貨站運輸能力與閘北城區(qū)交通運輸能力這兩種資源優(yōu)勢的最大化 ? 現(xiàn)代化、多功能 的小型倉儲區(qū)與 停車配送區(qū) 是以公鐵聯(lián)運平臺為基礎，以城市配送為核心的傳統(tǒng)物流企業(yè)功能組團 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 園區(qū)功能組團 第 四 部分： 功能組團 基礎物流企業(yè)組團 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 商貿(mào)展示企業(yè)組團 第 四 部分： 功能組團 商貿(mào)展示企業(yè)組團 價 值 定 位 物 業(yè) 形 態(tài) 功 能 ? 聚集人流、商流，為物流與電子商務交易提供 展示平臺 ? 大型商品展示交易中心 ? 可靈活分割的商品展廳 商貿(mào)展示企業(yè)組團：聚集各類旗艦店、展演中心，為能形成大量交易額的商品提供展示平臺 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 商貿(mào)展示企業(yè)組團 第 四 部分： 功能組團 商貿(mào)展示企業(yè)組團 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 物流及相關企業(yè)總部組團 第 四 部分： 功能組團 物流及相關企業(yè)總部組團 價 值 定 位 物 業(yè) 形 態(tài) 功 能 物流及相關企業(yè)總部組團：吸引國內(nèi)外大型物流及相關企業(yè)的總部落地物流園區(qū) ? 高端商務寫字樓 ? 完善的商業(yè)配套設施 ? 配合閘北區(qū)發(fā)展外向型經(jīng)濟和總部經(jīng)濟的戰(zhàn)略目標，成為國內(nèi)外大型物流及相關企業(yè)的總部聚集地，確立物流園區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)地位 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 物流及相關企業(yè)總部組團 第 四 部分： 功能組團 物流及相關企業(yè)總部組團 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 4 第 四 部分： 功能組團 物流及相關企業(yè)孵化器組團 物流及相關企業(yè)孵化器組團 價 值 定 位 物 業(yè) 形 態(tài) 功 能 物流及相關企業(yè)孵化器組團：配備信息化、標準化的企業(yè)服務平臺，完善的配套設施，提高 園區(qū)企業(yè)的服務能力，使物流園區(qū)成為物流設計、咨詢企業(yè)的聚集地，向全國范圍提供服務 ? 為物流與電子商務交易提供展示平臺，孵化器戰(zhàn)略是信息化建設的延伸，最終確立物流園區(qū) 在全國更高地位。 實行招商隊伍的專業(yè)化，制定招商獎勵措施，建立招商基金，利用國內(nèi)外法人機構(gòu)、 經(jīng)濟組織或個人所擁有的招商網(wǎng)絡和資源建立廣泛的招商網(wǎng)絡，積極開展異地和跨國投資項目。 “鋪張式”宣傳滲透 – —— 加大對外招商宣傳力度，開展物流園區(qū)整體形象宣傳推介，積極開展招商引資主題活動。 :49:1206:49:12February 10, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :49:1206:49Feb2310Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 10, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 10日星期五 6時 49分 12秒 06:49:1210 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 2月 10日星期五 6時 49分 12秒 06:49:1210 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 10, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 建立潛在進駐商家數(shù)據(jù)庫，通過各種渠道緊盯目標客戶，通過為之量身打造的商業(yè)投資計劃，以及提供個體解決方案，對目標客戶進行進行說服。 招商計劃 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 5 招商方案 招商手段 園區(qū)招商 行業(yè)招商 合作招商 由物流園區(qū)開發(fā)商與閘北區(qū)政府合作成立專門的招商中心，以企業(yè)化方式掛牌運行，重點做好園區(qū)項目的接盤、協(xié)調(diào)、落實和服務，以加強招商引資工作力度。上世紀九十年代，全球物流年均增長 7％以上，高于同期 GDP增幅。 和上海市三大物流園區(qū)相比，閘北屬于 中心城區(qū) 的特性對于眾多從事物流管理和客戶企業(yè)的駐上海工作人員具有更大的吸引力，如果規(guī)劃解決好車流和人流的分離，就能使這一點發(fā)揮得淋漓盡致。 要形成良好的“物流商務”環(huán)境，就必須引進和提升產(chǎn)業(yè)鏈關鍵要素，這些要素包括： 2 第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 拓 展 層 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 制高層：“物流企業(yè)孵化器”和“物流總部經(jīng)濟” “物流企業(yè)孵化器” – 新創(chuàng)物流企業(yè)及中小型物流企業(yè)的聚集地，通過服務體系的完善，物流資源的整合，為這些企業(yè)提供良好的生存空間和發(fā)展機會。 由商流帶動物流。 物流信息平臺同時也可處理其他電子商務網(wǎng)站的業(yè)務， 電子商務平臺也不局限于北郊物流園區(qū)。） 總體發(fā)展目標 戰(zhàn)略層次分析 競爭性分析 2 第二部分：戰(zhàn)略定位 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 物流園區(qū)的總體發(fā)展目標 形成一個符合 21世紀標準的現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡，塑造閘北 交通商務區(qū) 的新形象 通過商流、物流、人流、信息流聚合與流動所形成的資金流，產(chǎn)生最大化的 稅收 ，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展 提升物流園區(qū)所在地區(qū)的 形象與土地價值 ，使物流園區(qū)及周邊土地達到最有效的利用 打造 核心產(chǎn)業(yè) ，通過產(chǎn)業(yè)聚集模式降低商業(yè)成本，推動物流及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，填補閘北中北部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)空心 2 第二部分：項目戰(zhàn)略定位 總體發(fā)展目標 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 戰(zhàn)略層次分析 2 第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 制高層 基本層 提升層 建立以“物流信息平臺”為核心的“現(xiàn)代物流”發(fā)展平臺，提升園區(qū)物流企業(yè)的綜合運營能力 拓展層 以增加商貿(mào)業(yè)務為目標，大力發(fā)展“物流商務”，增加落地交易，提高產(chǎn)出和稅收，帶動周邊發(fā)展 建設“物流企業(yè)孵化器”和“物流企業(yè)總部”，聚集和發(fā)展高等級產(chǎn)業(yè)元素 確立北郊物流園區(qū)在 “有形物流”體系中的定位 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 2 第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 基本層：在上海市“有形物流”體系中的定位 上?！笆濉爆F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃三大物流園區(qū)：外高橋物流園區(qū)（港區(qū)一體轉(zhuǎn)口貿(mào)易）、浦東空港物流園區(qū)（航空口岸）、西北物流園區(qū)（陸路口岸） 西北物流園區(qū)與北郊物流園同質(zhì)性最強（陸路口岸型，公鐵聯(lián)運，綜合性物流園區(qū)） 北郊物流園區(qū)需要充分利用地處中心城區(qū)的地位，發(fā)揮優(yōu)勢資源，找到自己的獨特定位 基 本 層 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 2 第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 和三大物流園區(qū)相比，北郊物流園區(qū)在規(guī)模上處于劣勢，功能上屬于綜合性物流園區(qū)，即包括了干線運輸（公鐵聯(lián)運）、包裝加工、市內(nèi)配送、倉儲保管等多種功能的物流中心。 閘北人流量充足，區(qū)域人口密度較高，交通極其發(fā)達。對符合條件的此類項目，各級政府要給予重點支持。 1 區(qū)位分析 北郊物流園區(qū) 不夜城 第一部分：項目解析 “上?，F(xiàn)代交通商務區(qū)（ TCBD）” 發(fā)展戰(zhàn)略 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運輸業(yè)領導小組 ] [上海北郊物流開發(fā)管理有限公司 ] 1 區(qū)位分析 第一部分：項目解析 地鐵 1號線與輕軌明珠線交叉于物流園區(qū)的西北角 物流園區(qū)