【正文】 ? 物流園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)商模式，是將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)給予開(kāi)發(fā)者適宜的土地政策、稅收政策和市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)型裝備的投資、建設(shè)，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作的方式進(jìn)行物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)和管理。 ? ? 規(guī)劃建設(shè)綜合物流園區(qū)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的原則。 ? ? 物流園區(qū)的整體效率依賴于系統(tǒng)各組成部分的有機(jī)配合與協(xié)調(diào)。近期規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)資源的有效利用。 ? 物流業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)物流龍頭企業(yè)的帶動(dòng)，物流園區(qū)可以積極為物流企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)物流龍頭企業(yè)的快速成長(zhǎng)，以推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。物流園區(qū)的出現(xiàn)既為物流企業(yè)提 供了新的發(fā)展空間，也為城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造了條件 . 港口物流園區(qū)功能 1）轉(zhuǎn)運(yùn)銜接功能 港口物流園區(qū)功能應(yīng)體現(xiàn)在運(yùn)輸方式的銜接作用上，港口作為各種運(yùn)輸方式的樞紐，在物流園區(qū)承擔(dān)著裝卸、轉(zhuǎn)運(yùn)功能，主要體現(xiàn)在各種運(yùn)輸方式聯(lián)運(yùn)上。 （ 2）商業(yè)交易平臺(tái)的構(gòu)筑功能 港口物流園區(qū)通過(guò)集聚效應(yīng)擴(kuò)大了企業(yè)的商圈，增加了交易機(jī)會(huì)。吸引與知名跨國(guó)制造企業(yè)和流通企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系大型國(guó)際物流企業(yè)入駐是園區(qū)建設(shè)過(guò)程中的重要任務(wù)。 ? MSFLB規(guī)劃方法論要通過(guò) 5個(gè)步驟來(lái)實(shí)施，也稱“五步曲”。 SCP模型是由美國(guó)哈佛大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威貝 恩 (Bain)、謝勒 (Scherer)等人建立的。 ? 此后，參照該地區(qū) GDP最近幾年的增長(zhǎng)率以及未來(lái)幾年的預(yù)期增長(zhǎng)率，以此數(shù)據(jù)作為該區(qū)域物流園區(qū)的物流作業(yè)量的年增長(zhǎng)率，就可以得到物流園區(qū)未來(lái) 10～15年每年物流發(fā)生量的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。 ? 隨后，整個(gè)物流園區(qū)將被劃分為幾個(gè)大功能區(qū)域，例如物流產(chǎn)業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)，規(guī)劃者再?gòu)膰?guó)際最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及市場(chǎng)調(diào)查得到的實(shí)際需求兩方面入手，為每個(gè)功能區(qū)域命名、定義、分配相應(yīng)的面積，引入相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和 IT系統(tǒng)。分階段進(jìn)行將比整體一步到位開(kāi)發(fā)容易實(shí)施，而且，后一個(gè)階可以吸取前一個(gè)階段的經(jīng)驗(yàn)，同進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化下一步的營(yíng)銷略和其他細(xì)節(jié)。 :23:2114:23Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 14:23:2114:23:2114:233/22/2023 2:23:21 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 22, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 2時(shí) 23分 21秒 14:23:2122 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 22日星期三 下午 2時(shí) 23分 21秒 14:23: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 2時(shí) 23分 :23March 22, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 作業(yè)： 查閱資料，寫一篇論文， 2023字左右。 ? 目前，我國(guó)在物流園區(qū)布局規(guī)劃方面可以參考的案例不多。這里的制勝策略，是指擊敗現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的計(jì)劃，包括一系列舉措以提高物流服務(wù)的水平、物流園區(qū)戰(zhàn)略選擇的“價(jià)值方案”及實(shí)施步驟。每個(gè)行業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)存放的周轉(zhuǎn)率、堆碼方式是不同的，根據(jù)調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可以得到每年每平方米的倉(cāng)庫(kù)面積可以存放多少貨物，然后再與每年該行業(yè)的存儲(chǔ)量相除，就可以得到保稅 (非保稅 )倉(cāng)庫(kù)的面積需求。 資料收集和調(diào)查分析過(guò)程使用的研究方法和工具包括：二手資料收集與分析 、一手資料收集與分析。 二、作業(yè)能力 出口作業(yè)能力 進(jìn)口作業(yè)能力 堆存作業(yè)能力 三、集裝箱的裝拼拆箱作業(yè)能力 裝箱能力（與出口業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起） 拆箱能力（與進(jìn)口業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起） 拼箱能力（源自無(wú)船承運(yùn)人和物流經(jīng)營(yíng)人） 四、集裝箱修洗箱能力 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱干貨柜的清洗時(shí)間大約為 30分鐘，洗箱的場(chǎng)地一般根據(jù)進(jìn)口拆箱的數(shù)量決定 ；修箱則是根據(jù)箱主的擁有率決定，根據(jù)集裝箱規(guī)范的要求，集裝箱每年至少進(jìn)行一次 小修，每三年至少進(jìn)行一次大修，修箱場(chǎng)地大約占堆場(chǎng)面積的 5%。 對(duì)整個(gè)園 區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃分步實(shí)施。 4）流通加工的功能 港口物流園區(qū)可進(jìn)行貨物的簡(jiǎn)單切割、分裝、組裝標(biāo)簽 等產(chǎn)品流通加工、增加產(chǎn)品的附加值 5）物流活動(dòng)的管理功能 物流物流園區(qū)將信息集中，達(dá)到指揮、協(xié)調(diào)、控制的作用。 通過(guò)對(duì)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)中不同特性物流量分解，結(jié)合功能設(shè)計(jì)要求，根據(jù)有關(guān)國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)采用定量方法初步計(jì)算物流園區(qū)建設(shè)所需的資金、主功能區(qū)劃分、可實(shí)施的延伸服務(wù)和附加服務(wù)、使用面積和建筑面積等。 ? (3)系統(tǒng)集成一體化 ? 系統(tǒng)化是物流的核心，系統(tǒng)化要求系統(tǒng)各元素間的協(xié)調(diào)、配合，注重系統(tǒng)的整體效應(yīng)，而不是個(gè)體效應(yīng)。 ? (2)適度超前 ? 物流園區(qū)屬城市或區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，一旦建成則很難變動(dòng)，因此應(yīng)具有適當(dāng)?shù)某靶浴? ? ? 針對(duì)本區(qū)域現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展還夠完善，人們的認(rèn)識(shí)還不夠深入的情況，現(xiàn)代物流園的規(guī)劃應(yīng)采取柔性規(guī)劃，突出規(guī)劃中持續(xù)改進(jìn)機(jī)制，確立規(guī)劃的階段性目標(biāo)，建立規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中的階段性估檢查制度，以保證規(guī)劃的最終實(shí)現(xiàn)。因此，單純采用一種開(kāi)發(fā)模式，很難達(dá)到建設(shè)好園區(qū)的目的，必須對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。港口處在水陸兩大運(yùn)輸系統(tǒng)的結(jié)合點(diǎn)上，可以充分發(fā)揮其對(duì)各種物流活動(dòng)進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)、銜接的功能，也可以拓展倉(cāng)儲(chǔ)、保稅、通關(guān)、簡(jiǎn)單加工等物流服務(wù)功能，根據(jù)港口區(qū)域貨流、商流和信息流集中的特點(diǎn)，可開(kāi)辟專門的物流園區(qū)，聚集各類企業(yè)，依托港口及陸路運(yùn)輸條件，開(kāi)展各項(xiàng)物流業(yè)務(wù)。 ? 考慮到大規(guī)模和相對(duì)集中的物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) ,不僅僅是為了發(fā)展物流本身，往往會(huì)涉及物流運(yùn)作、交通運(yùn)輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)