【正文】 成長(zhǎng)天地 大眾體驗(yàn) 培訓(xùn)交流 動(dòng)感生活 文化展。 ?泛目標(biāo)群每星期的健身頻率是 . 區(qū)域人群希望改善的設(shè)施0% 10% 20% 30% 40% 50%大型購(gòu)物中心文化藝術(shù)設(shè)備大型超市電影院健身場(chǎng)所花鳥(niǎo)魚市場(chǎng)大型百貨酒店賓館其他96 上海同類地區(qū)級(jí)文化中心均設(shè)臵了獨(dú)立的多功能文化藝術(shù)中心；政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，確保公益 浦東康橋文化中心 ?集歌舞表演、電影、圖書為一體的鎮(zhèn)文化中心 ?借助該工作室的人文資源和品牌資源來(lái)提升文化服務(wù)檔次，同時(shí)改革原來(lái)文化站的運(yùn)作方式 ?徐匯區(qū)西南片的文化藝術(shù)中心 ?集學(xué)習(xí)、健身、休閑、娛樂(lè)等功能于一體 占地面積 4683平方米 建筑面積 10512平方米 項(xiàng)目投資 4800萬(wàn) 功能設(shè)置 圖書分館 (四樓，使用館面積 1300平方米 ) 包括閱覽區(qū)和時(shí)尚書吧、影劇院、健身中心（三樓 210平方米 )、休閑餐廳及各類娛樂(lè)活動(dòng)室和多功能排練廳 運(yùn)作方式 直接屬區(qū)文化局管理 徐匯長(zhǎng)橋文化藝術(shù)中心 占地面積 28畝 建筑面積 7560 平方米 項(xiàng)目投資 6000萬(wàn) 功能設(shè)置 圖書館、健身房、影劇院、棋牌等娛樂(lè)活動(dòng)室和表演排練廳等 運(yùn)作方式 委托社會(huì)機(jī)構(gòu) (孫徐春工作室 )經(jīng)營(yíng)管理，管理人員由社會(huì)機(jī)構(gòu)招聘，政府采用成立管理委員會(huì)等方式對(duì)其領(lǐng)導(dǎo) 上海同類文化中心 97 龍崗文化中心 ?占地 5萬(wàn)平方米，總投資 ，建筑面積 10萬(wàn)平方米，歷經(jīng) 8年建成。租金 /天 /平方米 ?北中路商業(yè)一條街 ?大華錦繡華城商業(yè)配套圈 樂(lè)購(gòu)賣場(chǎng)：商業(yè)及娛樂(lè)休閑氛圍較好 香榭麗大道：人氣略顯冷清 區(qū)域商業(yè)中心 ?項(xiàng)目地塊 社區(qū)配套商業(yè) 社區(qū)配套商業(yè) 71 區(qū)域型商業(yè)功能嚴(yán)重不足，以滿足基本消費(fèi)需求的中低檔購(gòu)物為主，形態(tài)以大賣場(chǎng)及商業(yè)街為主；社區(qū)型商業(yè)相對(duì)完善 ? 區(qū)域型商業(yè) —— 主要分布于 高科西路 滬南路、北中路上 ，以大賣場(chǎng)及沿街商鋪為主，商品基本為平價(jià)的日常生活消費(fèi)品，部分品牌專賣店。軸線穿過(guò) ICC室內(nèi)通道到達(dá)布林德利地區(qū)； ? 設(shè)臵多條步行橋梁，連通 ICC和布林德利地區(qū) 布林德利 ?穿過(guò) ICC的室內(nèi)軸線 ?連通 ICC與布林德利的步行橋梁 布林德利 56 濱水資源的充分利用：濱河特色商業(yè)休閑街、最大化的親水設(shè)計(jì)、濱河特色元素構(gòu)建 ?建筑上采用了碼頭、濱河特有的構(gòu)件，如起重機(jī)、煙囪等 ?保留原基礎(chǔ)上歷史遺產(chǎn)的吸引力 ?濱河住宅每戶都有臺(tái)階可以直接下到水邊，并提供拴船設(shè)施 ? 濱河區(qū)由餐館、酒吧和一些特色商店組成； ?用開(kāi)敞的店面取代原來(lái)硬生生的河堤； ? 上下分為兩層，下層緊靠運(yùn)河的纖道，上層為商業(yè)街，并有多條步行橋梁飛架兩岸； 布林德利 57 以公共廣場(chǎng)為核心，綜合辦公、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、文化、住宅多種功能 ?文化娛樂(lè)設(shè)施、辦公建筑 ?10萬(wàn) m2的辦公面積； ? 3萬(wàn) m2的商業(yè)面積； ?120住宅樓； ?2600個(gè)停車位，包括一棟綜合停車樓。 ?區(qū)域價(jià)值的整合： 通過(guò)新加坡河形成旅游主線，整合區(qū)域價(jià)值。 Present: Past: a vibrant quarter with all fresco dining, arts and culture. 新加坡河 49 地標(biāo)構(gòu)筑物 —— 歷史雕塑、城市象征、現(xiàn)代建筑 萊佛士坊 ?坐落在 Boat Quay 附近。 ?駁船觀光 :原本用作運(yùn)貨的駁船現(xiàn)在運(yùn)載旅客參觀新加坡河。 ?原來(lái)的 60家倉(cāng)庫(kù)和辦公室已改為 200多間特色的 餐廳、酒吧、娛樂(lè)場(chǎng)所、商鋪 。 生活消費(fèi)需求 文化與休閑的需求 35 0%20%40%60%80%100%雜項(xiàng)商品 居住 教育文化娛樂(lè)服務(wù) 交通和通信 醫(yī)療保健 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 衣著 食品 1995 2023上海消費(fèi)結(jié)構(gòu)顯著變化：教育文化、娛樂(lè)醫(yī)療等支出大幅上升 ?19952023年上海城市居民家庭人均消費(fèi)支出構(gòu)成變化 ?19952023年間，上海居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)有著顯著的變化： 吃、穿、用支出比例明顯下降； 教育文化、娛樂(lè)服務(wù)、交通通訊、醫(yī)療保健支出大幅上升 ； ? 教育文化娛樂(lè)服務(wù)占居民消費(fèi)總支出的 %，比 95年上升 %，成為上海居民的 第二大消費(fèi)支出 ?05年上海居民醫(yī)療保健支出占% ，上升 % 36 在被調(diào)人群統(tǒng)計(jì)中，北蔡區(qū)域人口呈現(xiàn)了年輕化、教育程度較高、有一定購(gòu)買能力、多為三口之家的特征 北蔡鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)特征 4 4 . 9 %2 4 . 4 %3 . 2 %4 . 5 %2 3 . 1 %本科 ?？?高中 初中及其以下 碩士及以上3 5 . 9 %3 2 . 1 %1 . 3 %1 3 . 5 %9 . 6 %7 . 7 %2 0 0 0 3 9 9 9 元 4 0 0 0 5 9 9 9 元6 0 0 0 7 9 9 9 元 8 0 0 0 9 9 9 9 元1 0 0 0 0 1 1 9 9 9 元 2 0 0 0 元以下221171118920 50 1001人2人3人4人5人6人7人年齡統(tǒng)計(jì)特征：被調(diào)查對(duì)象年齡多集中于 20－29周歲之間，占樣本容量的％。電影院、 KTV等娛樂(lè)設(shè)施；北蔡醫(yī)院、小學(xué)、新華書店；酒店、旅館等。 2 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目規(guī)劃為北蔡地區(qū)中心，位于浦東區(qū)三林世博功能區(qū)域內(nèi)的東北側(cè) ? 本項(xiàng)目規(guī)劃為三林世博功能區(qū)域四個(gè)地區(qū)中心之一； ? 位于三林功能區(qū)域內(nèi)的東北側(cè) 三林世博功能區(qū) 3 項(xiàng)目總占地 ，對(duì)外交通相對(duì)便利，四至道路仍待改善 四至 ?北蔡地區(qū)中心基地位于高科西路以南、蓮園路以北、蓮溪路以西、博華路以東的范圍，共 ； 交通道路 ?兩條城市干道： 滬南路、高科西路（四車道快速干道）， 其中高科西路東段為雙車道支路為，交通擁擠； ?三條城市支路： 博文路：雙車道快速干道 蓮園路、蓮溪路：雙車道支路 交通便捷度 目前無(wú)軌道交通穿過(guò)，對(duì)外交通依靠公交體系 蓮園路 滬南路 高科西路 博文路 蓮園路 蓮溪路 高科西路 滬南路通過(guò)地塊中部，為貫穿浦東南北的交通要道 4 地塊現(xiàn)狀主要為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地和舊宅基地，拆遷難度大，有部分保留用地，白蓮涇河貫穿東西 ? 基地內(nèi)現(xiàn)狀有部分工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，分布在博文路以南，白蓮涇、小腰涇兩側(cè)。從上海西北部穿越繁華的市中心至上海東南角。 家庭構(gòu)成特征：被調(diào)查對(duì)象多為三口之家，占樣本容量的 ％ . 37 區(qū)域人群對(duì)家庭成員教育、休閑娛樂(lè)、人際交往及醫(yī)療保健等需求旺盛 消費(fèi)者在工作日下班時(shí)間休閑、娛樂(lè)偏好0%10%20%30%40%50%60%70%80%在家散步、逛超市參加培訓(xùn)運(yùn)動(dòng)、健身、美容休閑活動(dòng) 娛樂(lè)活動(dòng)其他消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 消費(fèi)者用于除日常生活費(fèi)用后的家庭支出情況0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%購(gòu)物家庭成員教育休閑、娛樂(lè)與旅游 人際交往運(yùn)動(dòng)與健身藥品及醫(yī)療費(fèi)其它消費(fèi)者在雙休日休閑、娛樂(lè)偏好0%10%20%30%40%50%60%70%在家逛超市去大型的購(gòu)物中心 運(yùn)動(dòng)、健身、美容參加培訓(xùn) 休閑活動(dòng) 參觀展覽 娛樂(lè)活動(dòng)圖書館及書市消費(fèi)者在工作日下班時(shí)間喜歡在家散步和逛超市（在被選答案中分別占 76％和 43％），在雙休日喜歡在家、逛超市和去大型購(gòu)物中心， （在被選答案中分別占 76％、 43％和 30％） 消費(fèi)者對(duì)家庭收入支出（除去家庭日常生活費(fèi)用）傾向于購(gòu)物、家庭成員教育和休閑、娛樂(lè)與旅游，占總樣本的比重分別為 49％、 45％、25％。 ?管弦音樂(lè)會(huì) ，反映當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)和 Clarke碼頭的魅力。這里是新加坡昌盛的源頭，也 是早期開(kāi)拓者的 娛樂(lè) 場(chǎng)地。 ?獅身 —— Singapore在梵語(yǔ) 里是“獅城”的意思； 魚尾 —— 新加坡最開(kāi)始是漁村。 54 布林德利地區(qū)借助 ICC項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)契機(jī)，實(shí)現(xiàn)舊城改造，打造多功能的區(qū)域核心，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展 布林德利 國(guó)際會(huì)議中心（ ICC）， 全英國(guó)最大的集會(huì)中心 布林德利得地區(qū)，占地 10公頃，毗鄰伯明翰運(yùn)河，與 ICC隔岸相望 ? 舊布林德利地區(qū)原為伯明翰市金屬制造業(yè)的主要工業(yè)區(qū)，充滿大量專業(yè)碼頭、運(yùn)河船只和工廠廠房。 ?建筑充分的親水性，多步行道路設(shè)計(jì)，可以快速的抵達(dá)水邊。 ? 購(gòu)物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)等綜合型商業(yè)形態(tài)發(fā)展空間巨大，將是主流的商業(yè)形態(tài)； ? 個(gè)性化、主題性的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，多業(yè)態(tài)的組合、自由的購(gòu)物空間 2023年浦東 城鎮(zhèn)化率為 ％ 2023年浦東人均 GDP已超過(guò) 8000US$ 浦東 .北蔡 人 均 G D P 城市化率 + 25% 45% 70% 85% 95% 根據(jù)浦東及北蔡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等一站式體驗(yàn)功能的購(gòu)物中心等將是主流的商業(yè)形態(tài)，個(gè)性化商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn) 74 北蔡的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不能滿足需求，存在擴(kuò)大發(fā)展商業(yè)的要求 泛目標(biāo)群選擇在北蔡地區(qū)購(gòu)物的原因6 5 . 6 %1 . 6 %2 8 . 1 %3 . 1 %1 . 6 %離家近 商品便宜 習(xí)慣本地環(huán)境 其他 M is s泛目標(biāo)群不在北蔡地區(qū)購(gòu)物的因素分析0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%M i s s其他工作地便于購(gòu)物購(gòu)物環(huán)境差商品種類少品牌單一購(gòu)物場(chǎng)所少消費(fèi)者購(gòu)物現(xiàn)狀的調(diào)查分析 ? ％的被調(diào)查人群選擇在北蔡鎮(zhèn)購(gòu)物； ? %的被調(diào)查人群選擇不在北蔡鎮(zhèn)購(gòu)物； 離家近 商品便宜 不選擇 選擇 ?消費(fèi)者選擇不在北蔡地區(qū)購(gòu)物的主要原因： ?沒(méi)有適合自己的購(gòu)物場(chǎng)所（占 ％）； ?沒(méi)有適合自己的品牌（占 ％）； ?商品種類少（占 %）和購(gòu)物環(huán)境差（占%） ?離自己居住地近（占 ％） ?商品價(jià)格便宜（占 ％） 75 消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)偏好的調(diào)查分析 泛目標(biāo)群對(duì)商業(yè)形態(tài)的偏好 商業(yè)街百貨商店專賣店特色商店品牌一條街大型超市綜合購(gòu)物中心?區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者去商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所的目的不再是單純的購(gòu)物；同時(shí)進(jìn)行休閑娛樂(lè)活動(dòng)的需求突出；此外包括聚會(huì)社交等其他多元化目的； ?綜合具備購(gòu)物、休閑娛樂(lè)功能的購(gòu)物中心能滿足消費(fèi)者的多元需求 區(qū)域消費(fèi)者對(duì)具備購(gòu)物、休閑娛樂(lè)一站式體驗(yàn)的綜合購(gòu)物中心需求突出 泛目標(biāo)群對(duì)購(gòu)物中心功能要求購(gòu)物休閑、娛樂(lè)餐飲消費(fèi)聚會(huì)社交其他服務(wù)其他得分（滿分為 5） 購(gòu)物 ? 區(qū)域消費(fèi)者對(duì)綜合購(gòu)物中心偏好度最高（ ） 。 ?涵蓋基層公共文化服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)、配套服務(wù)三大模塊 ?是市民演出、展覽、會(huì)議、購(gòu)書、讀書、繪畫、藝術(shù)培訓(xùn)等文化娛樂(lè)的理想場(chǎng)所 深圳龍崗文化中心 98 滿足現(xiàn)代人培訓(xùn)、藝術(shù)文化學(xué)習(xí)交流、運(yùn)動(dòng)健身、娛樂(lè)休閑等精神需求的文化休閑中心 ?定位 —— 文化休閑中心不僅使居民享受到便利的“一站式”文化服務(wù)，還提供表演休閑舞臺(tái)，帶動(dòng)社區(qū)文化活動(dòng)。 消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)偏好的調(diào)查分析 77 未來(lái)周邊將有 35萬(wàn)體量的商業(yè)供應(yīng)，本項(xiàng)目應(yīng)形成特色，差異化競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目周邊未來(lái)規(guī)劃有多個(gè)商業(yè)中心，除滿足區(qū)域居民生活之外，另具主題功能，包括： ? 以商業(yè)辦公為主； ? 以會(huì)展游憩為主； ? 以產(chǎn)業(yè)配套為主等 本項(xiàng)目應(yīng)與周邊商業(yè)中心形成特色差異化，特色發(fā)展 塘橋地區(qū)商業(yè)中心 商業(yè)辦公、酒店、文化休閑、教育培訓(xùn)、社區(qū)服務(wù)等； 5萬(wàn) m2左右 1 花木地區(qū)商業(yè)中心 以完善周邊社區(qū)居住配套為主，兼顧游憩、會(huì)展配套，10萬(wàn) m2左右 2 三林上南商業(yè)中心 以滿足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂(lè)為主， 15萬(wàn) m2左右 3 三林北蔡地區(qū)商業(yè)中心 以滿足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂(lè)為主， 10萬(wàn) m2左右 4 張江中區(qū)商業(yè)中心 為產(chǎn)業(yè)配套，與商務(wù)辦公、酒店、文化、休閑、娛樂(lè)等結(jié)合， 5萬(wàn) m2左右 5 資料來(lái)源：《浦東新區(qū)商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 5 4 1 2 3 周邊同級(jí)商業(yè)供應(yīng) ?未來(lái)鄰近將有 35萬(wàn)的中心商業(yè)體量 北