世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享-文庫吧在線文庫
【正文】 業(yè)評(píng)分如下圖所示 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 地塊編號(hào) 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15產(chǎn)業(yè) 20 20 15 15 20 15 15 15 10 10 10 10 5 5 10地塊編號(hào) 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30產(chǎn)業(yè) 10 10 5 5 10 10 10 10 10 20 20 20 20 20 15 ? 大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值存在著影響 ? 大北京規(guī)劃、固安縣規(guī)劃及廊坊規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值的影響權(quán)重分別為 35%、15%及 50% 城市規(guī)劃影響分析 6 本區(qū)域土地價(jià)值 大北京的規(guī)劃影響力 權(quán)重 35% 固安縣的規(guī)劃影響力 權(quán)重 50% 大廊坊的規(guī)劃影響力 權(quán)重 15% 大北京基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃下的固安 ? “新七環(huán)” 公路系統(tǒng)跨越北京市現(xiàn)有的行政邊界，天津市、河北廊坊及保定地區(qū)通過新七環(huán)聯(lián)系在一起。 世聯(lián)建議取地范圍 ? 取地范圍東起東相村、柏村，西至東禮村、楊家莊，北起西玉，南至擾耳營(yíng)，呂家營(yíng)；取地范圍如紅線所圍合的區(qū)域 ? 取地規(guī)模為~ 取地次序原則建議 ? 根據(jù)城市由成熟區(qū)向陌生區(qū)域發(fā)展一般自然發(fā)展規(guī)律，考慮到本項(xiàng)目的低水平基礎(chǔ)與投資風(fēng)險(xiǎn)控制，取地方向應(yīng)與城市自然發(fā)展方向一致 ? 同時(shí)處在大北京及大廊坊規(guī)劃格局里，本區(qū)域最先受城市化影響的區(qū)域?yàn)楸辈?，取地方向可以考慮按照城市化影響方向，由北向南進(jìn)行取地 ? 在條件發(fā)生沖突的情況下，優(yōu)先取得土地價(jià)值最大的地塊 方案一：根據(jù)取地次序原則建議，世聯(lián)確定在集團(tuán)有實(shí)力一次性大規(guī)模拿地條件下本區(qū)域的取地次序 ? 根據(jù)取地次序原則，本區(qū)域的取地次序如圖編號(hào)所示； ? 實(shí)際取地次序操作應(yīng)具有一定靈活度。世聯(lián)依此取三次分析結(jié)果的交集。 環(huán)境條件（權(quán)重 5%、彈性權(quán)重 5%、彈性權(quán)重 5%） 考慮地塊周邊環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度（噪音、大氣污染、與污染源的臨近程度）。 商服繁華程度（權(quán)重 25%、彈性權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 5%） 考慮商服中心（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒店、銀行、商業(yè)街）對(duì)地塊的輻射影響程度。 ? 本區(qū)域位于京津發(fā)展走廊上的“第二首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)”附近 廊坊 固安 北京 規(guī)劃新七環(huán) 涿密高速 永清 規(guī)劃的首都第二機(jī)場(chǎng) 固安位于北京市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的傳統(tǒng)中軸上，在規(guī)劃中的七環(huán)內(nèi)。 1 2 3 4 方案二：根據(jù)取地次序原則建議，世聯(lián)確定在集團(tuán)計(jì)劃分批次以較小規(guī)模拿地情況下的取地次序 ? 根據(jù)取地次序原則，本區(qū)域的取地次序如圖編號(hào)所示 ? 實(shí)際取地次序操作應(yīng)具有一定靈活度 1 2 3 4 5 6 7 THE END 。 ? 固安目前的發(fā)展起點(diǎn)是規(guī)劃中的三大主團(tuán)最低的； ? 廊坊的部分產(chǎn)業(yè)可以放在固安發(fā)展 資料來源：訪談 固安縣規(guī)劃 ? 固安新城規(guī)劃基于老城區(qū)，發(fā)展的核心主團(tuán)為汽車工業(yè)園、紡織工業(yè)園區(qū)及新城核心區(qū) ? 新城規(guī)劃核心區(qū)作為未來的城市中心區(qū)，土地價(jià)值最高 老城區(qū) 規(guī)劃核心區(qū) 紡織工業(yè)園 三大規(guī)劃對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值判斷方法 ? 分別判斷北京、廊坊及固安三大規(guī)劃對(duì)本區(qū)域的土地價(jià)值影響 ? 根據(jù)三大規(guī)劃對(duì)區(qū)域土地價(jià)值的影響權(quán)重，累計(jì)各個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 規(guī)劃核 心區(qū) 老城區(qū) 紡織工 業(yè)園 固安發(fā)展方向 來自北 京的影 響力 由以上分析，規(guī)劃因素對(duì)土地價(jià)值的評(píng)分如下圖所示 注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 地塊 編號(hào) 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15宗地現(xiàn)狀 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 20 20 15 10 15地塊編號(hào) 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30宗地現(xiàn)狀 20 20 20 20 10 15 15 15 10 10 5 5 5 5 5 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分析 ? 本項(xiàng)目地貌特征為永定河沖積平原，整個(gè)地塊地勢(shì)平坦，自西北向東南有微小的緩坡 ? 地塊內(nèi)除道路及少量的已建設(shè)用地外，其余基本上是村莊和大片農(nóng)業(yè)用地 7 地塊內(nèi)道路 已建房屋 林地 果林 永定河 京九鐵路 106國(guó)道 自然村莊 ① ③ ④ ⑥ ⑤ ⑦ ② ⑦ ⑧ 由以上分析，土地內(nèi)部資源評(píng)分如下圖所示 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 地塊 編號(hào) 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15宗地現(xiàn)狀 15 10 15 10 10 5 15 15 15 10 15 15 15 15 15地塊編號(hào) 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30宗地現(xiàn)狀 10 15 20 15 15 15 15 15 10 15 10 15 15 15 15基于以上分析，世聯(lián)對(duì)按照劃分的宗地，參照影響因素的不同權(quán)重進(jìn)行分析 ? 根據(jù)特爾菲法確定的權(quán)重，進(jìn)行土地現(xiàn)狀分析； ? 按照權(quán)重值的變化，進(jìn)行兩次彈性分析； ? 按照特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析的結(jié)果，分別繪制三張取地紅線圖 ? 根據(jù)繪制出的紅線圖，確定核心價(jià)值區(qū)與取地范圍 分析方法 特爾菲法現(xiàn)狀分析 (1) 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 商服繁華程度道路交通狀況基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)影響因素城
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