【正文】 6 ? 北京城市化方向?yàn)闁|南向，直指廊坊、天津；固安僅在城市化方向附近 ? 固安沒(méi)有在北京城市空間新格局的兩帶上 大北京規(guī)劃對(duì)固安的影響分析 固安 廊坊 天津 大廊坊規(guī)劃 ? 大廊坊的規(guī)劃范圍為三大主團(tuán)，即固安、廊坊與永清。 基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況（權(quán)重 10%、彈性權(quán)重 5%、彈性權(quán)重 1%） 考慮目前地塊的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入情況（供水、供電情況）、地塊距公用服務(wù)設(shè)施（市民活動(dòng)中心、公園、體育場(chǎng)館）的距離。 1 2 3 4 方案二：根據(jù)取地次序原則建議，世聯(lián)確定在集團(tuán)計(jì)劃分批次以較小規(guī)模拿地情況下的取地次序 ? 根據(jù)取地次序原則，本區(qū)域的取地次序如圖編號(hào)所示 ? 實(shí)際取地次序操作應(yīng)具有一定靈活度 1 2 3 4 5 6 7 THE END 。 商服繁華程度（權(quán)重 25%、彈性權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 5%） 考慮商服中心（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒店、銀行、商業(yè)街）對(duì)地塊的輻射影響程度。世聯(lián)依此取三次分析結(jié)果的交集。 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 廊涿公路 106國(guó)道 京九鐵路 京開(kāi)高速 廊涿高速 由以上分析，在交通影響因素下的土地價(jià)值如下表所示 地塊編號(hào) 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15交通 10 15 15 20 15 15 20 10 10 20 15 15 10 10 15地塊編號(hào) 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30交通 15 15 15 15 15 10 10 10 10 10 10 10 10 10 15注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 基礎(chǔ)配套設(shè)施影響下的土地價(jià)值分析 ? 基礎(chǔ)配套對(duì)土地價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在老城區(qū)的城市配套對(duì)工業(yè)區(qū)的輻射影響 ? 基礎(chǔ)配套設(shè)施以老城區(qū)為中心，土地價(jià)值由圓心向圓外圍逐漸降低 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 老城區(qū) 由以上分析，在基礎(chǔ)配套設(shè)施影響因素下的土地價(jià)值如下圖所示 地塊編號(hào) 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15基礎(chǔ)配套設(shè)施 15 15 20 20 20 20 20 15 15 20 15 10 5 5 20地塊編號(hào) 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30基礎(chǔ)配套設(shè)施 15 10 10 5 10 10 10 10 5 15 10 5 5 5 5注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 廊涿公路 106國(guó)道 京九鐵路 京開(kāi)高速 廊涿高速 環(huán)境影響下的土地價(jià)值分析 ? 環(huán)境對(duì)土地價(jià)值的影響分析主要體現(xiàn)在永定河及現(xiàn)有工廠(chǎng)及車(chē)道對(duì)環(huán)境的正面或負(fù)面影響 ? 永定河對(duì)土地價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在其景觀帶對(duì)沿線(xiàn)土地價(jià)值的提升 ? 區(qū)域地塊內(nèi)的工廠(chǎng)及車(chē)道對(duì)環(huán)境影響主要體現(xiàn)在污染與噪音等方面的負(fù)面影響 4 水泥廠(chǎng) 環(huán)境影響下土地價(jià)值判斷的分析方法 ? 環(huán)境對(duì)土地價(jià)值的影響分為正面與負(fù)面影響之分，故環(huán)境影響因子的權(quán)重有正有負(fù)，但是它們的絕對(duì)值之和為 100% ? 京開(kāi)高速、 106國(guó)道、水泥廠(chǎng)、京九鐵路、廊涿高速、廊涿公路及永定河對(duì)土地價(jià)值影響權(quán)重分別為 5%、 10%、 15%、 5%、 5%、 5%、 55% ? 測(cè)算出每一環(huán)境影響因子對(duì)土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值 由以上分析，環(huán)境影響下的土地價(jià)值評(píng)分為下圖所示 地塊編號(hào) 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15環(huán)境 20 10 10 10 15 10 10 15 15 10 15 20 20 20 10地塊編號(hào) 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30環(huán)境 10 15 15 15 10 10 10 10 10 5 5 5 5 5 5注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 產(chǎn)業(yè)影響因素下的土地價(jià)值分析 ? 產(chǎn)業(yè)積聚對(duì)土地價(jià)值具有提升作用；依據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚程度與規(guī)模的差異，不同的產(chǎn)業(yè)對(duì)土地價(jià)值影響存在著差異 ? 紡織工業(yè)園與汽車(chē)零配件工業(yè)園對(duì)土地價(jià)值的影響權(quán)重分別為45%與 55% ? 本項(xiàng)目的工業(yè)用地主要分布在地塊北部與南部，以此兩塊土地為放射中心，隨箭頭方向，土地價(jià)值逐漸降低 u 測(cè)算出每一產(chǎn)業(yè)園對(duì)土地價(jià)值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)格的土地價(jià)值 5 紡織工業(yè)園 由以上分析，產(chǎn)業(yè)評(píng)分如下圖所示 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 地塊編號(hào) 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15產(chǎn)業(yè) 20 20 15 15 20 15 15 15 10 10 10 10 5 5 10地塊編號(hào) 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地