【正文】 6 ? 北京城市化方向為東南向，直指廊坊、天津；固安僅在城市化方向附近 ? 固安沒有在北京城市空間新格局的兩帶上 大北京規(guī)劃對固安的影響分析 固安 廊坊 天津 大廊坊規(guī)劃 ? 大廊坊的規(guī)劃范圍為三大主團，即固安、廊坊與永清。 基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況（權(quán)重 10%、彈性權(quán)重 5%、彈性權(quán)重 1%） 考慮目前地塊的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入情況（供水、供電情況）、地塊距公用服務(wù)設(shè)施（市民活動中心、公園、體育場館）的距離。 1 2 3 4 方案二：根據(jù)取地次序原則建議，世聯(lián)確定在集團計劃分批次以較小規(guī)模拿地情況下的取地次序 ? 根據(jù)取地次序原則，本區(qū)域的取地次序如圖編號所示 ? 實際取地次序操作應(yīng)具有一定靈活度 1 2 3 4 5 6 7 THE END 。 商服繁華程度（權(quán)重 25%、彈性權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 5%） 考慮商服中心（農(nóng)貿(mào)市場、酒店、銀行、商業(yè)街）對地塊的輻射影響程度。世聯(lián)依此取三次分析結(jié)果的交集。 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 廊涿公路 106國道 京九鐵路 京開高速 廊涿高速 由以上分析，在交通影響因素下的土地價值如下表所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15交通 10 15 15 20 15 15 20 10 10 20 15 15 10 10 15地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30交通 15 15 15 15 15 10 10 10 10 10 10 10 10 10 15注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 基礎(chǔ)配套設(shè)施影響下的土地價值分析 ? 基礎(chǔ)配套對土地價值的影響主要體現(xiàn)在老城區(qū)的城市配套對工業(yè)區(qū)的輻射影響 ? 基礎(chǔ)配套設(shè)施以老城區(qū)為中心，土地價值由圓心向圓外圍逐漸降低 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 老城區(qū) 由以上分析，在基礎(chǔ)配套設(shè)施影響因素下的土地價值如下圖所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15基礎(chǔ)配套設(shè)施 15 15 20 20 20 20 20 15 15 20 15 10 5 5 20地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30基礎(chǔ)配套設(shè)施 15 10 10 5 10 10 10 10 5 15 10 5 5 5 5注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 廊涿公路 106國道 京九鐵路 京開高速 廊涿高速 環(huán)境影響下的土地價值分析 ? 環(huán)境對土地價值的影響分析主要體現(xiàn)在永定河及現(xiàn)有工廠及車道對環(huán)境的正面或負面影響 ? 永定河對土地價值的影響主要體現(xiàn)在其景觀帶對沿線土地價值的提升 ? 區(qū)域地塊內(nèi)的工廠及車道對環(huán)境影響主要體現(xiàn)在污染與噪音等方面的負面影響 4 水泥廠 環(huán)境影響下土地價值判斷的分析方法 ? 環(huán)境對土地價值的影響分為正面與負面影響之分，故環(huán)境影響因子的權(quán)重有正有負，但是它們的絕對值之和為 100% ? 京開高速、 106國道、水泥廠、京九鐵路、廊涿高速、廊涿公路及永定河對土地價值影響權(quán)重分別為 5%、 10%、 15%、 5%、 5%、 5%、 55% ? 測算出每一環(huán)境影響因子對土地價值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計出每個網(wǎng)格的土地價值 由以上分析，環(huán)境影響下的土地價值評分為下圖所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15環(huán)境 20 10 10 10 15 10 10 15 15 10 15 20 20 20 10地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30環(huán)境 10 15 15 15 10 10 10 10 10 5 5 5 5 5 5注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 產(chǎn)業(yè)影響因素下的土地價值分析 ? 產(chǎn)業(yè)積聚對土地價值具有提升作用；依據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚程度與規(guī)模的差異，不同的產(chǎn)業(yè)對土地價值影響存在著差異 ? 紡織工業(yè)園與汽車零配件工業(yè)園對土地價值的影響權(quán)重分別為45%與 55% ? 本項目的工業(yè)用地主要分布在地塊北部與南部，以此兩塊土地為放射中心，隨箭頭方向，土地價值逐漸降低 u 測算出每一產(chǎn)業(yè)園對土地價值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計出每個網(wǎng)格的土地價值 5 紡織工業(yè)園 由以上分析，產(chǎn)業(yè)評分如下圖所示 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15產(chǎn)業(yè) 20 20 15 15 20 15 15 15 10 10 10 10 5 5 10地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地