【正文】 ? 大部分是長豐進城客戶，其次是地緣性客戶，有部分老城外溢客戶和外地客戶 ? 客戶多為 2535歲年輕人，購買產(chǎn)品以小戶型住宅為主 本報告是嚴格保密的。 45 對于項目核心目標的思考：現(xiàn)實與希望目標的對比推導項目核心問題 R2 我們想要什么？ （基于目標的理解） ? 項目的長期目標：把項目打造成合肥北城標桿項目形象 ? 2023年 3個億目標 ? 樹立和昌的品牌 ? 明確啟動區(qū)開發(fā)及推售節(jié)奏 S 我們有什么？ （項目現(xiàn)狀分析） ? 目前處于淡市，客戶觀望情緒濃厚 ? 項目具備優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和學區(qū) ? 項目前期展示區(qū)域僅局限于營銷中心，企業(yè)品牌在當?shù)赜绊懥ι形唇? ? 所處板塊銷量嚴重下滑 目標下的核心問題 如何快速建立市場影響力？如何凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢 ? 淡市下如何實現(xiàn)爆破式銷售？ 問題一 問題二 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。開盤當天售罄。 萬科 【 萬科城 】 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 ? 萬科城從 2023年首次開盤至今，已經(jīng)銷售約 430余套，順應市場動向以高品質(zhì)低價入市取得了首次開盤大捷。中心人工湖水系景觀、大氣的入口大門，樣板房的設計永遠是恒大展示的必備項目。 客戶分析 全國現(xiàn)象 項目客戶定位 本報告是嚴格保密的。 高端的形象展示以及高舒適度的產(chǎn)品，將成為打動該類客戶的最主要手段 客戶定位 全國現(xiàn)象 項目客戶定位 本報告是嚴格保密的。 職業(yè)：私營個體商 經(jīng)濟實力：中等 客戶定位 本報告是嚴格保密的。 尋找 “ 與眾不同 ” 的幸福 — 項目核心優(yōu)勢界定 本項目極致方向在何處？ 本報告是嚴格保密的。 達成目標的基礎 —— 統(tǒng)一戰(zhàn)略思想 78 營銷策略 全國現(xiàn)象 更高 —— 打造板塊內(nèi)最高級別項目形象 更快 —— 快速啟動；快速落實；快速執(zhí)行 更值 —— 低價入市，超越所想 更準 —— 客戶定位準；推廣渠道準 如何快速建立市場影響力？如何凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢？ 淡市下如何實現(xiàn)爆破式銷售？ 問題二 問題一 如何快速建立市場影響力？如何凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢？淡市下如何實現(xiàn)爆破式 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 內(nèi)部裝飾色彩中黑色、褐色等深色居多，顯得沉穩(wěn)厚重。 樣板示范區(qū) ：現(xiàn)代時尚風格，迎合年輕客群實際需要，充分展示產(chǎn)品實用性 87 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 現(xiàn)代簡約風格 時尚 /精致 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 94 營銷策略 全國現(xiàn)象 推廣策略 推廣渠道：項目周邊蒙城北路人流量很小，建議在附近商業(yè)圈設立道旗， 道旗當作戶外用 ?項目周邊道旗封鎖：在項目附近的蒙城路以及阜陽路段設立道旗，封鎖攔截進城客戶，并做交通指引 ?華孚城隍廟道旗封鎖：在蒙城路和北二環(huán)交口位臵附近，華孚城隍廟商圈設立道旗，封鎖從老城區(qū)及廬陽區(qū)的外溢客戶； ?三孝口商圈道旗封鎖：在三孝口商圈設立道旗，封鎖從老城區(qū)及廬陽區(qū)的外溢客戶； 本報告是嚴格保密的。 91 營銷策略 全國現(xiàn)象 推廣策略 推廣策略要點： ?推廣渠道與目標客戶來源相結合 ?高調(diào)亮相，強勢鋪開 ?線上展示，線下轟炸 ?節(jié)點密集投放，避免細水長流 渠道要有效，起勢要高調(diào)，執(zhí)行要牢靠 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 大量運用了中式窗格、燈籠等元素。 82 景觀示范區(qū)：打造新中式風格園林景觀，保持中式風格的同時注入現(xiàn)代感、儀式感 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 你站在橋上看風景，看風景的人在樓上看你。 【 幸福十大宣言 】 一張都匯華郡絕版幸福紀念卡 一本演繹幸福生活的樓書 一個通往幸福生活的宣傳片 一系列關于追求幸福的主題活動 一段沉浸在幸福中的購房旅程 一個感受品質(zhì)服務的體驗過程 一個陽光灑滿房間的溫馨小家 一個可以常去休憩的精致景觀區(qū) 一個讓孩子快樂成長的雙語幼兒園 一個向上跨越人生的幸福選擇 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 職業(yè)：事業(yè)單位普通員工 經(jīng)濟實力：中等偏下 客戶定位 本報告是嚴格保密的。 高端的形象展示，優(yōu)良的產(chǎn)品設計以及教育配套資源，將成為打動該類客戶的最主要手段 客戶定位 全國現(xiàn)象 項目客戶定位 本報告是嚴格保密的。 64 地緣型客戶 —— 因職業(yè)不同收入不同而存在三種群體，本項目應主攻其中的中高收入人群 原住民 周邊產(chǎn)業(yè)人群 中高收入人群 低收入人群 區(qū)域地緣客戶 客戶特征 ：經(jīng)濟實力較強的中高層技術人員和管理人員，收入一般在 4000元 /月左右，有一定文化涵養(yǎng)和品質(zhì)認知； 置業(yè)需求 ：目前大多置業(yè)于北二環(huán)內(nèi)的高層； 未來隨區(qū)域的進一步北拓攤大，區(qū)域?qū)⒑褪袇^(qū)連為一體，此類人群將回流置業(yè)。 61 基本面分析 本體分析 市場研判 客戶分析 目標下的問題 營銷策略分解 展示策略 推廣策略 活動策略 品質(zhì)提升策略 推售策略 報告思路 一期營銷定位 形象定位 客戶定位 屬性定位 案例借鑒 本報告是嚴格保密的。 攻略二：百人大戰(zhàn)，全員拓客 組成百人銷售團隊，全方位設立多分展點，多巡展點，多臨時接待中心，全城范圍全員拓客，在淡市最大化積累客戶； 攻略三：地界導示封殺 區(qū)域道路導示系統(tǒng)全覆蓋，重點路段和競爭項目區(qū)域道旗、導示、戶外資源搶先占領，充分截流競爭項目客戶； 攻略一：閃電行動，搶得先機 營銷、工程迅速反應，先于競爭對手出招，占領區(qū)域第一關注度和絕對影響力，首先形成區(qū)域排它影響力； m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 攻略五： 萬科物業(yè)的管家式服務、特約服務以及親切耐心服務的態(tài)度和質(zhì)量使客戶更加放心滿意 ? 在蕪湖這個物業(yè)水平不高的城市，萬科的貼心物業(yè)的到來自然受到了很多市民的青睞。 ? 11月， 11月 20日，萬科特別邀請常年活躍于蕪湖、關心萬科成長發(fā)展的媒體朋友參加健康豐盛的萬科長三角媒體自行車友誼賽暨交流活動，屆時來自蕪湖各大媒體的精英們將與萬科一起到風景如畫的南京高淳，賞秋光，品秋韻，度過輕松充實的美好時光。 48 ?改變游戲規(guī)則 ?強調(diào)新的評估標準 ?強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 挑戰(zhàn)者 補缺者 跟隨者 領導者 ?目標明確、挖掘客戶 ?瞄準市場縫隙 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 ?引領價格 ?產(chǎn)品、品牌具有很強競爭力 ?過河拆橋 ?搭便車、借勢 ?以小搏大、殺傷戰(zhàn)術 ?價格戰(zhàn)的制造者 區(qū)域內(nèi)競爭策略 —— 攘外必先安內(nèi) 立足本區(qū)域，拔高項目形象，在規(guī)模和客戶基數(shù)無優(yōu)勢的情況下，強化高品質(zhì)，通過品質(zhì)上的絕對優(yōu)勢和合理的總價配合贏得區(qū)域內(nèi)市場！ 競爭戰(zhàn)略 作為 陌生區(qū)域 的 中等規(guī)模品質(zhì)項目 ，只有先改變區(qū)域內(nèi)的競爭格局，才能在未來具備主動戰(zhàn)略選擇的可能 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 目標量化 分解一：本案明年 4億的銷售額 ≈ 銷售 900套房，相當于半年去化恒盛皇家花園 今年 9個月的銷量。 購房目的 —— 客戶購房的目的大部分為自住，基本上都是剛性需求，投資客戶只占到5%。客戶的構成比例基本上是長豐進城的占到 4成，市里面過來買的也差不多占到 4成，因為我們小區(qū)是合肥的房產(chǎn)證，但是價格比恒盛皇家花園要便宜不少，有些實在沒有錢的市里面客戶就來我們項目購買，剩下的基本上都是周邊產(chǎn)業(yè)園的工人了?？蛻舻馁徺I能力也都比較弱， 100㎡ 以上的一些大戶型賣的不是很好。 樓盤名稱 銷售周期 銷售套 數(shù) 銷售均價（元 /㎡ ） 主力戶型 融僑天駿 103 6600 85㎡ 、 101㎡ 萬城華府 108 5100 69㎡ 、 85㎡ 恒大城 281 毛坯 4200 精裝 5200 8794㎡ 吉瑞泰盛 156 5400 50㎡ 公寓 淮礦和平盛世 67 7700 89㎡ 萬科金色名郡 83 8400 89㎡ 、 92㎡ 34 市場研判 全國現(xiàn)象 機會點 通過 產(chǎn)品發(fā)力 ，極力渲染產(chǎn)品優(yōu)勢，超高性價比戶型 —— 明星樓盤，明星戶型 世聯(lián)監(jiān)測的合肥市近期銷量靠前的項目，存在一個共性，即在淡市中依然存在能穩(wěn)定去化的產(chǎn)品 —— 小戶型 機會點 2 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 31 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 力高共和城 北辰天都 潤地星城 恒盛皇家花園 恒泰城品 碧水蘭庭 住宅余量 20萬方，預計明年推售 10萬方；壩上街項目即將啟動，資金壓力大 還剩大約 10萬方貨量，明年年初推出公寓產(chǎn)品 總建面 30萬方，預計今年年底首次開盤，明年貨量充足 總建面 86萬方，目前還剩 40萬方，明年預計推售 8萬方 還剩 4棟住宅，大約 7萬方，明年 6月份交房 住宅還剩 12萬方左右，明年貨量充足 北城世紀城 已售 57萬方，預計明年銷售 120萬方，貨量充足 都匯華郡 預計 5月初首批開盤，貨量充足 2023年北城片區(qū)的推貨量將會非常的密集，全年的供貨量約有 200萬方（約 ）， 市場競爭將會更加的激烈，本項目全年銷售壓力巨大 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 本項目 2023年推售時間 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 28 碧水蘭庭 建筑類別 塔樓、高層、小高層 項目地址 蒙城北路與汲橋路交口東南角 總占地 ㎡ 總建面 21萬㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)類型 4000㎡ 沿街底商， 15棟高層以及多層項目 主力戶型 89㎡ 一房， 97㎡ 兩房 123124㎡ 三房 銷售均價 4700 開盤時間 已售面積 14萬㎡（含集資房） 待售面積 7萬㎡ 推售情況 在售 1 13號樓，后期加推四棟住宅 競爭策略 低價路線，準現(xiàn)房以及 45中分校重點學區(qū) 總建面 21萬方，其中 7棟為集資房性質(zhì)，主力戶型8997平米，均價 4700元 /㎡ 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 銷量急降 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 人民日報 頭版頭條談房價 :房地產(chǎn)調(diào)控處在關鍵時期，應堅持調(diào)控不動搖。 11月 29日 11月 28日 ?國務院副總理李克強在接受采訪時，表示 明年房產(chǎn)調(diào)控會持續(xù) 。 旗臶 利潤主力 培育、轉化 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 無 本體分析 全國現(xiàn)象 產(chǎn)品 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 18B1戶型， 97㎡ 三房，南北通透，居住舒適，使用率非常高； 18B2戶型，建筑面積 80㎡ ，戶型方正，全明戶型，戶戶向南； 18B3戶型，建筑面積 87㎡ ，南北通透，可做三房使用，戶型的使用率非常高。 長豐板塊 廬陽區(qū)板塊 老城區(qū) 蜀山區(qū) 瑤海區(qū) 都匯華郡 恒盛皇家花園 恒泰 阿奎利亞 力高共和城 碧水蘭庭 北城世紀城 本體分析 全國現(xiàn)象 區(qū)域優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。 6 項目所處北城板塊屬于合肥“ 141” 空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，未來的發(fā)展?jié)摿薮? ?合肥北城新區(qū)位于安徽省合肥市長豐縣南部，是合肥“ 141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，規(guī)劃面積約 100平方公里。 1 和昌都匯華郡 2023年營銷策略報告 世聯(lián)地產(chǎn) 2023年 12月 2日 版權聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 報告重要結論提示 本報告是嚴格保密的。主要的樓盤有北城世紀城、力高共和城、恒泰城品以及潤地星城 ?廬陽區(qū)板塊： 本項目處于廬陽區(qū)板塊，屬于合肥市房產(chǎn)證，價格較長豐板塊要高。但是本案非緊鄰兩條干道 ?汲橋路：本項目大門正對汲橋路，雙向四車道，有一定車流量 ?靈溪路：項目