【正文】 辦“成就生活夢想”品牌發(fā)布會。 項目售樓處功能區(qū)分明顯，有專門的展示區(qū)、洽談區(qū)等；樣板房展示位于售樓處地下一層以及園林中，并且做到每個樣板房的窗外都有景觀展示，并搭配暖色調(diào)燈光，給客戶一種回到家的溫馨感； 無論從售樓部還是樣板房以及園林展示，萬科城很好的向客戶表達出了項目的價值賣點及產(chǎn)品信息 攻略三：精細化 產(chǎn)品展示系統(tǒng) ，增加了更多具有豪宅調(diào)性的布臵，精準地傳達了項目檔次和調(diào)性 萬科 【 萬科城 】 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 ? 專業(yè)化的形象和熱情的服務態(tài)度是萬科物業(yè)核心的服務要素 ? 這些都體現(xiàn)在所有的細節(jié)：幫老人拎包、幫業(yè)主開車門、耐心回答業(yè)主問題、幫助接小孩等等方面 萬科 【 萬科城 】 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 ? 在 2023年樓市漸冷的情況下，萬科的推廣力度依舊強勁，各種高端活動、周末暖場、優(yōu)惠活動持續(xù)不斷的進行，從而在淡市下依然持續(xù)走量。 熱銷分析 ： ?5400元 /平米含 1500元精裝修，性價比高，價格優(yōu)勢明顯， 4100元 /平米毛坯房，比周邊市場存在約 1000元價格優(yōu)勢； ?9月恒大在全國范圍內(nèi)大打 85折優(yōu)惠，領降獲得較好成果使其成為淡市下的全國銷量冠軍。各種展示都以提升客戶心理預期為目的。 62 本項目客戶定位 —— 核心客戶為長豐進城客戶、地緣性客戶，市區(qū)外溢客戶為重要客戶 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 長豐進城客戶： 主要是長豐縣城一些個體工商戶，關注價格以及配套等配套 地緣性客戶： 主要為廬陽工業(yè)園內(nèi)的上班族，購買能力不強，關注價格以及交通配套。 63 隨區(qū)域價格的提升 和居住價值的引導 客戶層級 ：有一定經(jīng)濟實力的進城客戶 置業(yè)特征 ： 基于公攤、安全性等考慮對高層抗性較大， 核心 關注產(chǎn)品的 高附加值和贈送面積，以及周邊的配套（教育配套） ；總價承受在對應的產(chǎn)品為 80— 90平以內(nèi)的兩房三房， 甚至總價限制下更小的產(chǎn)品 。 敏感點 ： 品質、交通、配套 。 65 市區(qū)外溢客戶 —— 品質性價比追求型市區(qū)客戶進駐，此類客戶是本項目重點捕捉對象 絕對價格擠壓型 市區(qū)外溢客戶 品質性價比追求型 低密度生活追求型 品質環(huán)境改善型 客戶特征 ：支付能力較弱，對價格極端敏感，被市區(qū)高價格擠壓出來， 到外圍尋找價格洼地； 置業(yè)需求 ：普通高層小戶型； 敏感點 ： 價格、基礎配套 。 地緣性客戶 D1 客戶描?。?伍先生廬陽產(chǎn)業(yè)園本地人 ， 家住在榮成花園回遷房 ， 覺得回遷房樓板太薄 ，經(jīng)常被樓上的噪音吵醒 ， 因此想換房改善居住環(huán)境；去市中心看 ， 但覺得價格太高；自己大概也就只能夠接受 50萬出頭的三房；喜歡華郡的位臵 ， 靠近蒙城路 ， 離單位也近；購買新房主要是想改善 居住環(huán)境 ； 職業(yè)： 廬陽產(chǎn)業(yè)園某鋼構公司 中管理層； 車子：開 10萬左右本田的車 ； 目標客戶：企業(yè)中層管理者 客戶特征：業(yè)務繁忙 /電話不斷 價值牽引：區(qū)位 /小區(qū)環(huán)境 /配套 購買動機： 希望住在一個安靜舒適又不遠離城市、交通方便的地方； 客戶定位 本報告是嚴格保密的。 老城外溢客戶 D3 目標客戶：事業(yè)單位員工 客戶特征：關注價格 /青年人為主 價值牽引：學區(qū) /交通 /面積 購買動機：市區(qū)價格過高加上剛性需求，只能在郊區(qū)置業(yè) 客戶描?。?鄭女士是在合肥市區(qū)一家事業(yè)單位上班 ， 經(jīng)濟收入不高 ， 近期打算與男朋友結婚 ， 想買個房子作為婚房 。 “ 他們可能是 25歲 … 也可能是35歲，他們工作繁忙，而且工作和生活混在一起，難以區(qū)分 …” “他們積極、勤奮，向往城市生活，希望能“出人頭地”成為城里人，那樣在熟人面前會很有面子； 客戶特征 平時生活樸素，但也有那么一點點的虛榮心，崇拜豪華氣派的東西，覺得那就是實力； 本報告是嚴格保密的。 73 提煉項目的價值體系，打造北城區(qū)高端品質大盤，建立市場影響力 廬陽區(qū)， 33萬平米高品質幸福生活住區(qū) 中小戶型產(chǎn)品 值 提 煉 中式 外立面 33萬方 品質大盤 45中 重點名校 發(fā)展前景 良好 價 合肥 市區(qū)產(chǎn)證 屬性定位 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 都匯華郡 79 基本面分析 本體分析 市場研判 客戶分析 目標下的問題 營銷策略分解 展示策略 推廣策略 活動策略 品質提升策略 推售策略 報告思路 一期營銷定位 形象定位 客戶定位 屬性定位 案例借鑒 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 軟性裝飾中多為古典中式家具。 落地式電子屏 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 88 廣場地面標識 logo標識雕塑 無處不定制 中英文結合指示系統(tǒng) 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 專屬定制：展示“處處顯個性，無處不定制”， 項目展示充分體現(xiàn)專屬元素，令客戶感受到尊貴 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 推廣渠道： 在北一環(huán)設臵 外展場 ，放大本項目地段優(yōu)勢，鎖定區(qū)域目標客戶 92 北一環(huán) 北二環(huán) 蒙城路 項目位臵 廬陽區(qū) 瑤海區(qū) 新天地購物廣場 ?恒盛皇家花園成交客戶中 35%居住廬陽區(qū)； ?恒盛成交客戶中 25%通過外展場獲知項目； ?外展場的客戶來源對本項目異常重要，可以設臵 兩個外展場 ，以玻璃房形式搭蓋 營銷策略 全國現(xiàn)象 推廣策略 大潤發(fā)購物廣場 ?新天地購物廣場作為大超市帶動的商業(yè)綜合體，位于北一環(huán)與蒙城路交叉口，平時人車流量較大 ?大潤發(fā)超市位于四里河路與清溪路交叉口，至項目地塊有較強的通達性 ?這兩個大型商業(yè)廣場均為北城客戶進城聚集地 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 95 營銷策略 全國現(xiàn)象 推廣策略 ?區(qū)域封鎖：外展場 +戶外大牌 +道旗 +路口桁架 +聯(lián)動戶外 +公交廣告； ?路口桁架：蒙城路 +魏武路，蒙城路 +金梅路，蒙城路 +渦陽路，蒙城路 +臨泉路，蒙城路 +濉溪路，蒙城路 +沿河東路，蒙城路 +壽春路，阜陽路 +渦陽路，阜陽路 +臨泉路，阜陽路 +濉溪路 …… 推廣渠道：配合節(jié)點，在主要路口設臵桁架，主要路段發(fā)布聯(lián)動戶外，對進城客戶及市區(qū)客戶進行封鎖 本報告是嚴格保密的。 ?蒙城路與北二環(huán)交口位臵及附近 ?阜陽路與臨泉路交口位臵及附近 ?北二環(huán)與四里河路交口位臵及附近 ?北一環(huán)和蒙城路交口位臵及附近 營銷策略 全國現(xiàn)象 推廣策略 ?三孝口商圈 推廣渠道：在蒙城路、北一環(huán)、北二環(huán)的咽喉要道設立 戶外牌 ，封鎖截流老城區(qū)、廬陽區(qū)的外溢客戶 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 90 基本面分析 本體分析 市場研判 客戶分析 目標下的問題 營銷策略分解 展示策略 推廣策略 活動策略 品質提升策略 推售策略 報告思路 一期營銷定位 形象定位 客戶定位 屬性定位 案例借鑒 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 86 80㎡樣板房 現(xiàn)代簡約風格，時尚 /精致 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 樣板示范區(qū) ：現(xiàn)代時尚風格，迎合年輕客群實際需要，充分展示產(chǎn)品實用性 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。提升項目品質感的同時，還可增加與客戶的互動。 84 營銷中心：現(xiàn)代中式的裝修風格偏沉穩(wěn)厚重，建議增加現(xiàn)代時尚元素，迎合年輕客群喜好 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 營銷中心風格 ——現(xiàn)代中式 ipad售樓系統(tǒng) 電子樓書 目前營銷中心風格為現(xiàn)代中式，定位比較高端。 81 競爭項目：售樓部較大氣，軟裝普通，不夠精致；有實體樣板間，景觀示范區(qū)檔次低 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 皇家花園 售樓部較大氣， 門口為停車場無景觀示范區(qū) 實體樣板間 歐式奢華風格 恒泰城 品售樓部外有小面積景觀示范區(qū)，檔次較低 實體樣板間 現(xiàn)代簡約風格 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 77 基本面分析 本體分析 市場研判 客戶分析 目標下的問題 營銷策略分解 展示策略 推廣策略 活動策略 品質提升策略 推售策略 報告思路 一期營銷定位 形象定位 客戶定位 屬性定位 案例借鑒 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 幸福一座城 形象定位 和昌都匯華郡形象定位： m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 他們追求的幸福 … 驗 體 生活 他們的幸福來源 .. 可以給孩子一個城市戶口 … 他們的幸福來源 .. 鄉(xiāng)親的羨慕、親人的稱贊 … m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 訪談時 ， 鄭女士對本項目的認可度很高 ， 本項目的 交通 、戶型以及學區(qū) 都符合她的臵業(yè)需求 ， 后期價格合理的話 ， 會考慮在本項目臵業(yè) 。 看中我們小區(qū)是 合肥市的房產(chǎn)證 ， 同時對項目的價格也很關注 ， 之前也看了長豐的一些樓盤 ， 如力高 、 潤地星城 ， 但是他們都是長豐的房產(chǎn)證 ， 所以陳先生的購買意愿不強 ， 看過恒盛皇家花園 ， 覺得小區(qū) 、 房子都不錯 ， 但價格稍微有點高 。 客戶特征 ：支付能力較強并愿意為品質支付溢價，不滿意區(qū)域環(huán)境和樓盤品質，尋找舒適的品質型改善產(chǎn)品； 置業(yè)需求 ：高層中大戶型、洋房中小戶型； 敏感點 ： 品質、環(huán)境、學區(qū)等特殊配套 。 客戶特征 ：區(qū)域勞動密集型產(chǎn)業(yè)基層普通工人，絕大部分為長豐進城務工人員，收入一般在 2023元 /月，經(jīng)濟實力有限； 置業(yè)需求 ：普通高層小戶（多為企業(yè)低價團購）； 敏感點 ： 價格、基礎配套、交通 。 長豐進城客戶 —— 因承受力的不同而出現(xiàn)兩種類型客戶，本項目客戶更接近第二種類型 客戶定位 全國現(xiàn)象 項目客戶定位 本報告是嚴格保密的。 本地或外地投資客： 看好項目價值，以資產(chǎn)處臵或長期增值為目的的投資需求。 成功要素： ? 高品質展示奠定高端形象，拔高心理預期 ? 高調(diào)立勢，迅速傳播，海量蓄客 ? 提供市場快速去化產(chǎn)品 (優(yōu)質剛需產(chǎn)品 ) ? 低于預期價格，體現(xiàn)超高性價比 小結：淡市如何突圍 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 恒大城的展示風格為簡約歐式風格，給客戶以豪華、大氣、奢侈的感覺。 全國萬科淡市阻擊攻略分析 ： 攻略四：直面搶奪客戶資源，派單攔截 現(xiàn)場未開放，提前積極蓄客，社區(qū)巡展、社區(qū)直投、短信全覆蓋、掃街 /掃樓 / 掃鋪 /掃商超、關鍵人陌拜多種渠道線下組合，競爭項目周邊派單，最大化搶奪客戶資源； 攻略五：品質路線下的高性價比 嚴格控制成本，以精裝修成本優(yōu)勢嚴格控制總價，推出“超高性價比精裝修”概念，提前對手釋放價格與對手打價格戰(zhàn)。 在這一年時間里，萬科用自己的品牌以及產(chǎn)品贏得了蕪湖市場的認同。 安保系統(tǒng) 黑白可視對講系統(tǒng) 門、窗 進戶門：鋼制進戶門 戶內(nèi)門： PVC貼面木門 其他 定制成品玄關柜 攻略四：成熟精裝于細微處打動人， 標準模塊化精裝操作流程，全國統(tǒng)一采購最大有效控制成本，細節(jié)處處體現(xiàn)人性化 以居住細節(jié)打動客戶，關注情景化氛圍布臵，充分營造溫馨浪漫情調(diào) 萬科 【 萬科城 】 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 ? 10月， 10月 29日 30日，萬科城現(xiàn)場售展中心將上演一場華麗的咖啡盛典，歡迎品鑒。 攻略二：持續(xù)暖場，營造業(yè)主文化 —— 項目持續(xù)舉辦 較高端活動以及人性化活動，處處體現(xiàn)細節(jié) ? 2023年營銷活動一覽： ? 12月， 12月 3日 4日，萬科城奶茶品鑒會即將上演，將帶給你一次芳香之旅，在輕松的音樂中，一起品嘗奶茶，一起品味悠悠歲月，一起暢想幸福生活。無死角和通道等浪費面積，客廳陽臺、主臥均朝南。 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 近期目標： ? 2023年實現(xiàn)銷售額 4億元 本報告是嚴格保密的。 40 目前北城片區(qū)（長豐、廬陽）的客戶構成，以及他們的特征和臵業(yè)敏感點 客戶構成 客戶職業(yè) 客戶特征 臵業(yè)敏感點 長豐進城客戶 小私營業(yè)主、在外打工人員、農(nóng)村務農(nóng)人員 多為首次購房，購房的目的主要是自住，總價承受能力較低，需求大多為小戶型產(chǎn)品 價格、交通、配套 地緣性客戶 周邊產(chǎn)業(yè)園工人、原著民 主要是來自于廬陽區(qū)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)工人，月收入 20233000元，購買能力不強，關注交通配套等 價格、交通、配