【正文】 全部確認(rèn)為銷售收入未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)且由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票 — 作為代收代繳款項(xiàng)處理四、代建工程收入 （一）會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程一般是房地產(chǎn)企業(yè)為委托方代建房屋、建設(shè)場(chǎng)地或市政工程等，一般情況下是先簽合同后建造，具有價(jià)值大、建造期長(zhǎng)、不可取消的特點(diǎn)，符合建造合同的特點(diǎn)，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 15號(hào) — 建造合同。預(yù)計(jì)工程總成本為 800萬(wàn)元。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 ② 分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 （ 4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 （ 1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。 稅法規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 成本對(duì)象總可售面積 ? 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 = 已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：可售面積法、收入成本配比法 【 例 】 ：某房地產(chǎn)企業(yè)某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑總面積為 10000平方米，總造價(jià)為 1000萬(wàn)元，總預(yù)售合同營(yíng)業(yè)收入 1500萬(wàn)元，本期實(shí)際銷售面積為 8000平方米，實(shí)際實(shí)現(xiàn)銷售收入 1300萬(wàn)元。（條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 （二）財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 利息 正確區(qū)分資本化和費(fèi)用化。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本。企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項(xiàng)尚未結(jié)清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊，待發(fā)票取得后進(jìn)行調(diào)整。 企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有要按照合理方法調(diào)整 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則，或者企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的安排的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅年度起 10年內(nèi)，進(jìn)行納稅調(diào)整。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng) 177。 補(bǔ)價(jià)款納稅評(píng)估及預(yù)警分析納稅評(píng)估及預(yù)警分析二、納稅評(píng)估思路和指標(biāo)體系構(gòu)建三、納稅評(píng)估預(yù)警分析四、納稅評(píng)估方式及分析處理一、納稅評(píng)估概述五、納稅評(píng)估文書六、納稅評(píng)估的組織體系和機(jī)制一、納稅評(píng)估概述1（一）納稅評(píng)估分析方法3（三）納稅評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建2（二）納稅評(píng)估程序（一）納稅評(píng)估方法 納稅評(píng)估原理、納稅評(píng)估原理 性原理 推原理 設(shè) 原理 納稅評(píng)估分析方法、納稅評(píng)估分析方法納稅評(píng)估分析方法1．定量分析方法 2．定性分析方法 3．綜合分析方法 （毛利率、稅負(fù)） 123456搜集整理評(píng)估資料確定評(píng)估對(duì)象審核分析約談舉證評(píng)估處理管理建議（二）納稅評(píng)估程序系統(tǒng)全面性原則相關(guān)性原則納稅評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建基本原則納稅評(píng)估指標(biāo)體系建立包含的內(nèi)容納稅評(píng)估指標(biāo)體系總體思路確定指標(biāo)的名稱、含義確定指標(biāo)的計(jì)算方法和功能確定指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)源和計(jì)算時(shí)間納稅評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建納稅評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建獨(dú)立性原則可比性原則可操作性原則（三）納稅評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建二、納稅評(píng)估思路和指標(biāo)體系構(gòu)建二、納稅評(píng)估思路和指標(biāo)體系構(gòu)建 （一）納稅評(píng)估思路與指標(biāo)體系構(gòu)建 納稅評(píng)估思路 評(píng)估企業(yè)層面，著眼開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由淺及深，由整體到項(xiàng)目，將評(píng)估指標(biāo)分為三個(gè)層級(jí)：第一層級(jí)：第二層級(jí)：第三層級(jí)：企業(yè)總體評(píng)估企業(yè)各類要素評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估 稅務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)的行業(yè)涉稅問(wèn)題產(chǎn)生涉稅問(wèn)題的相關(guān)信息企業(yè)基礎(chǔ)信息開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息企業(yè)申報(bào)資料信息第三方涉稅信息根據(jù)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算要求等提取信息來(lái)源稅收法規(guī)政策會(huì)計(jì)制度規(guī)定行業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)提煉歸納涉稅疑 點(diǎn)個(gè)案涉稅異常判斷通過(guò)約談、實(shí)地核查、函告或轉(zhuǎn)檢查，排除疑點(diǎn)，或核實(shí)為涉稅問(wèn)題并加以解決修正評(píng)估指標(biāo)評(píng)估指標(biāo)產(chǎn)生及應(yīng)用流程 （（ 二）納稅二）納稅 評(píng)估評(píng)估 指標(biāo)與功能指標(biāo)與功能 以房地產(chǎn)企業(yè)作為評(píng)估對(duì)象，通過(guò)企業(yè)理論稅負(fù)與企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的比較，總體評(píng)估稅負(fù)的合理性。經(jīng)調(diào)查，同地區(qū)同類商品房單位面積建筑安裝工程費(fèi)1100元 /米，行業(yè)前期工程費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)平均比率 10%，行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)平均比率 11%，行業(yè)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)平均比率 7%，行業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)占土地成本及建筑安裝工程費(fèi)平均比率 11%。 概念：（ 一）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)平均水平及預(yù)警值房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)平均水平及預(yù)警指標(biāo) 稅負(fù)及毛利率預(yù)警指標(biāo) 銷售成本率與銷售費(fèi)用收入比率預(yù)警指標(biāo) 各類成本預(yù)警指標(biāo) 各地可根據(jù)行業(yè)平均水平建立預(yù)警指標(biāo)區(qū)間： 行業(yè)平均水平及預(yù)警指標(biāo)區(qū)間見(jiàn)下表：行業(yè)平均水平及預(yù)警指標(biāo)區(qū)間見(jiàn)下表：指標(biāo) 行業(yè)平均 水平預(yù)警區(qū)間下限預(yù)警區(qū)間上限指標(biāo)說(shuō)明稅負(fù)差值率 評(píng)估指標(biāo) 預(yù)警區(qū)間上限 ,視為異常毛利率差值率銷售成本率銷售費(fèi)用收入比率 　 　 　單位面積建筑安裝工程費(fèi) 　 　 　單位面積前期工程建設(shè)費(fèi) 　 　 　單位面積基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 　 　 　單位面積公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 　 　 　前期工程建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比率 　 　 　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比率 　 　 　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比率 　 　 　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)占土地成本及建筑安裝工程費(fèi)比率 　 　 　評(píng)估指標(biāo)預(yù)警值的確定1．平均水平測(cè)算 以百分制 60分 (即 )確定參考值δ≤ ，預(yù)警值取值范圍為δ ＞ ，預(yù)警值取值范圍為（二）房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平預(yù)警值的確定（二）房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平預(yù)警值的確定房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平預(yù)警指標(biāo) 其他應(yīng)付款變動(dòng)率 銷售成本率 期間費(fèi)用占開(kāi)發(fā)成本比率 管理費(fèi)用變動(dòng)率 銷售費(fèi)用變動(dòng)率財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率 變動(dòng)率指標(biāo)計(jì)算結(jié)果應(yīng)取絕對(duì)值 房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平及預(yù)警指標(biāo)區(qū)間見(jiàn)下表：指標(biāo) 企業(yè)歷史平 均水平 預(yù)警區(qū)間下 限 預(yù)警區(qū)間 上限 指標(biāo)說(shuō)明其他應(yīng)付款變動(dòng)率 　 　 　 評(píng)估指標(biāo) 預(yù)警區(qū)間上限，視為異常銷售成本率期間費(fèi)用占開(kāi)發(fā)成本比率 　 　 　管理費(fèi)用變動(dòng)率 　 　 　銷售費(fèi)用變動(dòng)率 　 　 　財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率 　 　 　房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平預(yù)警值的確定 計(jì)算方法及步驟同行業(yè)平均水平四、納稅評(píng)估方式及分析處理四、納稅評(píng)估方式及分析處理（一）賬實(shí)結(jié)合（二）內(nèi)外結(jié)合（三）對(duì)比測(cè)算（四）談核并舉（ 一）納入正常管理（二）補(bǔ)繳稅款和滯納金（三）移交稅務(wù)稽查。（ 1）計(jì)算企業(yè)理論稅負(fù)率第二層級(jí)評(píng)估指標(biāo)與功能 以第一層級(jí)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)納稅異常的房地產(chǎn)企業(yè)作為評(píng)估對(duì)象，分別評(píng)估影響所得額的收入、成本、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加等主要要素構(gòu)成的合理性，進(jìn)一步鑒別納稅申報(bào)的準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所得稅申報(bào)與繳納中存在的問(wèn)題。從房管部門了解到該項(xiàng)目當(dāng)期已售面積 35490平方米，銷售均價(jià) 6000元 /平方米。 補(bǔ)價(jià)款。分配項(xiàng)目利潤(rùn)取得投資款時(shí) 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款分配利潤(rùn) 借：其他應(yīng)付款 應(yīng)付股利 貸：銀行存款 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。（三）后續(xù)計(jì)量 —— 會(huì)計(jì)核算長(zhǎng)期股權(quán)投資核算的范圍和核算方法長(zhǎng)期股權(quán)投資核算范圍（參考持股比例） 長(zhǎng)期股權(quán)投資核算方法對(duì)子公司投資（＞ 50%） 成本法對(duì)合營(yíng)企業(yè)投資（ 50% ） 權(quán)益法對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資（ 20%≤比例 50% ） 權(quán)益法對(duì)其他企業(yè)投資，沒(méi)有重大影響，在活躍市場(chǎng)沒(méi)有報(bào)價(jià)，公允價(jià)值不可能計(jì)量 ( 20% ) 成本法 成本法 被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)中 （ 1）超過(guò)被投資單位在接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤(rùn)的部分，作為投資成本的收回 借：應(yīng)收股利 貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資 （ 2）未超過(guò)部分，確認(rèn)投資收益 借：應(yīng)收股利 貸：投資收益 一般情況下，投資當(dāng)年，作為投資成本收回，以后，截至上年末按持股比例計(jì)算。 稅收上規(guī)定，未經(jīng)核準(zhǔn)的準(zhǔn)備金支出，不得稅前扣除，目前，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)可扣除的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額） 銷售收入：包括視同銷售收入，不包括增值額未超過(guò) 20%部分收入。 2023年 12月 31日，該寫字樓的市場(chǎng)公允價(jià)值上升到 2200萬(wàn)元。不包括：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)。（國(guó)稅函 〔 2023〕 201號(hào)）二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及主營(yíng)業(yè)務(wù)成本會(huì)計(jì)216。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)