【正文】 他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。六、視同銷售 （四）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用或出租，是否需要視同銷售？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知 》 （國稅函〔 2023〕 828號）第一條 ： 企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算： …… （ 3）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營 ）； …… 。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本（土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費）和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本（開發(fā)間接費、公共配套設(shè)施費），應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法如下： （ 1）土地成本，一般按占地面積法進行分配 占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 ② 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 （ 2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施（指屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施）開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配 建筑面積法，指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。 ② 分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成對象總建筑面積的比例進行分配。 直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 （ 4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 (2)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。 （ 3）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為 公共配套設(shè)施 進行處理。 （ 1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。但根據(jù)會計準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，此類費用應(yīng)計入當(dāng)期成本對象。 稅法規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 當(dāng)土地成本、配套設(shè)施成本、借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)，而需要采用一定方法進行分配時，若企業(yè)采用的會計處理方法與稅法規(guī)定不一致時，也應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。（國稅函 〔 2023〕 201號）二、開發(fā)產(chǎn)品及主營業(yè)務(wù)成本會計216。 開發(fā)產(chǎn)品對外銷售等 借：主營業(yè)務(wù)成本 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品 委托代銷商品 固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 成本對象總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 = 已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本 成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：可售面積法、收入成本配比法 【 例 】 ：某房地產(chǎn)企業(yè)某開發(fā)項目建筑總面積為 10000平方米，總造價為 1000萬元，總預(yù)售合同營業(yè)收入 1500萬元，本期實際銷售面積為 8000平方米，實際實現(xiàn)銷售收入 1300萬元。三、其他業(yè)務(wù)成本（一）會計核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)成本核算主要是出租成本的核算出租成本出租固定資產(chǎn)出租開發(fā)產(chǎn)品臨時性出租投資性房地產(chǎn)成本模式公允價值模式臨時性出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（ 1）簽訂出租合同后：借：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品（ 2）取得租金收入：借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入（ 3）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷：借：其他業(yè)務(wù)成本 — 出租產(chǎn)品 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷（ 4）出租開發(fā)產(chǎn)品修理：借：其他業(yè)務(wù)成本 — 出租產(chǎn)品 或待攤費用 貸：銀行存款等（ 5）改變用途：借：主營業(yè)務(wù)成本 出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)的核算 — 企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3號 — 投資性房地產(chǎn) （ 1）投資性房地產(chǎn)的定義 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。不包括：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)。母公司以經(jīng)營租賃出租給子公司的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報表時，作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。（條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。當(dāng)年 12月 31日，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為 1600萬元， 2023年 1月 1日，甲企業(yè)將該棟寫字樓出售給乙公司，合同金額為1700萬元。 2023年 12月 31日，該寫字樓的市場公允價值上升到 2200萬元。 2023年 1月 1日借：投資性房地產(chǎn) — 成本 2023萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 1800萬 資本公積 — 其他資本公積 200萬取得租金收入借：銀行存款 10萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 10萬 2023年 12月 31日借：投資性房地產(chǎn) — 公允價值變動 200萬 貸：公允價值變動損益 200萬 2023年 4月 15日借：銀行存款 2500萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2500萬借：其他業(yè)務(wù)成本 2200萬 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 2023萬 — 公允價值變動 200萬借：公允價值變動損益 200萬 資本公積 — 其他資本公積 200萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 400萬（二）稅會差異臨時性出租 — 出租產(chǎn)品攤銷投資性房地產(chǎn)成本模式 — 折舊計提、減值準(zhǔn)備公允價值模式初始計量公允價值變動損益折舊四、期間費用 （一）銷售費用 傭金和手續(xù)費 企業(yè)委托 境外 機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。 （二）財務(wù)費用 — 利息 正確區(qū)分資本化和費用化。 特別納稅調(diào)整條款的適用。整個項目銷售收入總額） 銷售收入：包括視同銷售收入，不包括增值額未超過 20%部分收入。 四、執(zhí)行期限： 2023年 1月 1日六、累計折舊 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本。 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，作為資產(chǎn)損失在稅前專項申報扣除；部分報廢或毀損，計入開發(fā)成本。 稅收上規(guī)定，未經(jīng)核準(zhǔn)的準(zhǔn)備金支出，不得稅前扣除，目前，房地產(chǎn)企業(yè)無可扣除的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。 與會計基本一致，一般不考慮棄置費用因素。企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項尚未結(jié)清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計入固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)計提折舊，待發(fā)票取得后進行調(diào)整。二、投資資產(chǎn) （一）初始計量 — 會計核算 合并以外的其他方式取得的長期股權(quán)投資 — 略 支付現(xiàn)金、發(fā)行權(quán)益性證券、投資者投入 企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資 （ 1）同一控制下合并形成 借：長期股權(quán)投資（被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額） 資本公積 — 資（股）本溢價（對價＞份額） 盈余公積（資本公積不足沖減） 利潤分配 — 未分配利潤（資本公積、盈余公積均不足沖減） 貸：銀行存款（支付現(xiàn)金作為合并對價） 固定資產(chǎn)等（賬面價值）（轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)作為合并對價） 應(yīng)付賬款等（賬面價值）（承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對價） 股本（面值總額）（發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對價）