【正文】 納的滯納金可稅前扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本。（土地征用費及拆遷補償費） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為資產(chǎn)損失在稅前專項申報扣除。 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，作為資產(chǎn)損失在稅前專項申報扣除；部分報廢或毀損，計入開發(fā)成本。 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除 企業(yè)建造的售樓處計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（開發(fā)間接費 — 項目營銷設(shè)施建造費）八、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 會計上對資產(chǎn)經(jīng)過減值測試，發(fā)生減值跡象的，需要計提資產(chǎn)減值損失，計入資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。 稅收上規(guī)定，未經(jīng)核準(zhǔn)的準(zhǔn)備金支出，不得稅前扣除，目前，房地產(chǎn)企業(yè)無可扣除的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。一、固定資產(chǎn)會計 稅收初始計量 考慮棄置費用因素，按現(xiàn)值計入固定資產(chǎn)的成本。 與會計基本一致，一般不考慮棄置費用因素。后續(xù)計量 折舊范圍所有固定資產(chǎn)，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨計價入賬的土地除外房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)、與經(jīng)營活動無關(guān)的固定資產(chǎn)不得提取折舊（經(jīng)營、融資租賃稅會一致）折舊年限 固定資產(chǎn)使用壽命 規(guī)定了最低折舊年限折舊方法年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法直線法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法、縮短折舊年限（ 60%）暫估入賬的固定資產(chǎn)已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理竣工決算后再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項尚未結(jié)清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計入固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)計提折舊，待發(fā)票取得后進(jìn)行調(diào)整。但該項調(diào)整應(yīng)在固定資產(chǎn)投入使用后 12個月內(nèi)進(jìn)行。二、投資資產(chǎn) （一）初始計量 — 會計核算 合并以外的其他方式取得的長期股權(quán)投資 — 略 支付現(xiàn)金、發(fā)行權(quán)益性證券、投資者投入 企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資 （ 1）同一控制下合并形成 借：長期股權(quán)投資（被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額） 資本公積 — 資（股）本溢價（對價＞份額） 盈余公積（資本公積不足沖減） 利潤分配 — 未分配利潤（資本公積、盈余公積均不足沖減） 貸：銀行存款（支付現(xiàn)金作為合并對價） 固定資產(chǎn)等（賬面價值）（轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)作為合并對價） 應(yīng)付賬款等（賬面價值）（承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對價） 股本（面值總額）（發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對價） 資本公積 — 資（股）本溢價（對價＜份額）（ 2）非同一控制下合并形成 借：長期股權(quán)投資（合并對價） 折舊（攤銷） 營業(yè)外支出（非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓減值） 貸：銀行存款（支付現(xiàn)金作為合并對價或為支付的合并費用） 固定資產(chǎn)等（公允價值）（轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)作為合并對價） 應(yīng)付賬款等（公允價值）（承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對價） 股本（面值總額）（發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對價） 資本公積 — 股本溢價（發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對價且溢價發(fā)行） 營業(yè)外收入（非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值） （二）初始計量 — 稅務(wù)處理 合并以外的其他方式取得的長期股權(quán)投資 — 與會計基本一致 企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資 — 股權(quán)收購 （ 1）一般性稅務(wù)處理 以相關(guān)資產(chǎn)的公允價值確定長期股權(quán)投資的計稅基礎(chǔ)，同時確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 （ 2）特殊性稅務(wù)處理 股權(quán)不低于 50%，股權(quán)支付額不低于 85% 以被收購企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定長期股權(quán)投資的計稅基礎(chǔ)（？），股權(quán)支付暫不確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，非股權(quán)支付按其占被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價值的份額確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（三）后續(xù)計量 —— 會計核算長期股權(quán)投資核算的范圍和核算方法長期股權(quán)投資核算范圍（參考持股比例） 長期股權(quán)投資核算方法對子公司投資（＞ 50%） 成本法對合營企業(yè)投資（ 50% ） 權(quán)益法對聯(lián)營企業(yè)投資（ 20%≤比例 50% ） 權(quán)益法對其他企業(yè)投資，沒有重大影響，在活躍市場沒有報價，公允價值不可能計量 ( 20% ) 成本法 成本法 被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤中 （ 1）超過被投資單位在接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤的部分，作為投資成本的收回 借：應(yīng)收股利 貸：長期股權(quán)投資 （ 2）未超過部分，確認(rèn)投資收益 借：應(yīng)收股利 貸：投資收益 一般情況下，投資當(dāng)年，作為投資成本收回，以后，截至上年末按持股比例計算。 權(quán)益法（ 1）將初始投資成本與應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額進(jìn)行比較 成本＞份額，不處理 成本＜份額，差額確認(rèn)收入，同時調(diào)整投資的賬面價值 借：長期股權(quán)投資 — 投資成本 貸：營業(yè)外收入（ 2）資產(chǎn)負(fù)債表日，根據(jù)被投資單位實現(xiàn)的凈利潤和持有份額 借：長期股權(quán)投資 — 損益調(diào)整 貸：投資收益 反之，亦反之，但調(diào)整到零為限（ 3）被投資單位宣告發(fā)放現(xiàn)金股利或利潤 借：應(yīng)收股利 貸：長期股權(quán)投資 — 損益調(diào)整（調(diào)整到零為限） 投資收益（現(xiàn)金股利或利潤超過已確認(rèn)的投資收益部分） 長期股權(quán)投資 — 投資成本（超額分配部分）（四）后續(xù)計量 — 稅會差異 投資成本的調(diào)整 權(quán)益法下，被投資企業(yè)利潤（虧損）的確認(rèn) 案例一、關(guān)聯(lián)交易會計重在披露 （一）企業(yè)無論是否發(fā)生關(guān)聯(lián)方交易，均應(yīng)當(dāng)在附注中披露與母公司和子公司的有關(guān)下列信息： 母公司和子公司的名稱 母公司和子公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)、注冊地、注冊資本及其變化 母公司對該企業(yè)或者該企業(yè)對子公司的持股比例和表決權(quán)比例 （二）發(fā)生關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)在附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類型及交易要素。 （三）企業(yè)只有在提供確鑿證據(jù)的情況下，才能披露關(guān)聯(lián)方交易是公平交易。特別納稅調(diào)整 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。 企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有要按照合理方法調(diào)整 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則，或者企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的安排的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅年度起 10年內(nèi)，進(jìn)行納稅調(diào)整。二、以開發(fā)產(chǎn)品抵頂土地征用款（拆一還一） 情況： (往往是征用村集體土地 )， 與村委會約定，暫不先支付土地征用款，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，以一定數(shù)量的開發(fā)產(chǎn)品抵頂土地征用款。 ，不支付被拆遷戶現(xiàn)金補償，而是采用原地安置的辦法，屆時相同地段補償相同面積的商品房，超過部分，由被拆遷戶購買。 稅務(wù)處理： 以開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值視同銷售 以開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值作為土地開發(fā)成本 開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝費等成本作為計稅成本稅前扣除三、合作開發(fā)建房，且未成立獨立法人公司利潤分配方式 會計核算 稅務(wù)處理分配開發(fā)產(chǎn)品取得投資款時 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款 或遞延收益分配開發(fā)產(chǎn)品時 借：其他應(yīng)付款 或遞延收益 貸：主營業(yè)務(wù)收入 企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。分配項目利潤取得投資款時 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款分配利潤 借：其他應(yīng)付款 應(yīng)付股利 貸：銀行存款 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 ? 投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。四、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目會計核算 稅務(wù)處理外單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)借：無形資產(chǎn) — 土地（ 公允價值 ） 貸：遞延收益分配開發(fā)產(chǎn)品借：遞延收入 貸： 主營業(yè)務(wù)收入 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，在 接受時暫不確認(rèn) 成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出 開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值 和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng) 177。 補價款。 如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)177。 補價款。本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)借：預(yù)付賬款（ 土地公允價值