【正文】 賬的土地除外房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)、與經(jīng)營活動無關(guān)的固定資產(chǎn)不得提取折舊（經(jīng)營、融資租賃稅會一致）折舊年限 固定資產(chǎn)使用壽命 規(guī)定了最低折舊年限折舊方法年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法直線法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法、縮短折舊年限（ 60%）暫估入賬的固定資產(chǎn)已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應當按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理竣工決算后再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除 企業(yè)建造的售樓處計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（開發(fā)間接費 — 項目營銷設(shè)施建造費）八、資產(chǎn)減值準備 會計上對資產(chǎn)經(jīng)過減值測試，發(fā)生減值跡象的，需要計提資產(chǎn)減值損失，計入資產(chǎn)減值準備。七、營業(yè)外支出 企業(yè)延期繳納土地出讓金向國土部門繳納的滯納金可稅前扣除。五、土地增值稅 《 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告 》 （ 2023年第 29號） 條件：土地增值稅清算，注銷稅務登記，匯算清繳虧損 一、各年度應分攤的土地增值稅 =土地增值稅總額 （項目年度銷售收入 247。 廣告費、業(yè)務招待費和業(yè)務宣傳費 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入可作為三項費用計算的基數(shù)。 2023年 1月 1日借：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 1800萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 1800萬取得租金收入借：銀行存款 10萬 貸：其他業(yè)務收入 10萬按月計提折舊借：其他業(yè)務成本 75000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 75000 2023年 12月 31日資產(chǎn)賬面價值 1800－ 12=1710 （萬元）借：資產(chǎn)減值損失 110萬 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 110萬 2023年 1月 1日借：銀行存款 1700萬 貸：其他業(yè)務收入 1700萬借：其他業(yè)務成本 1600萬 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 90萬 投資性房地產(chǎn)減值準備 110萬 貸：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 1800萬 例：甲企業(yè)為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，2023年 12月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為2023年 1月 1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 10萬元，2023年 1月 1日，該寫字樓的賬面價值為 1800萬元，市場公允價值為 2023萬元。 ) （ 2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 在資產(chǎn)負債表日，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： ? 可售面積單位工程成本 = 成本對象總成本 247。 開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認。這就導致了在成本核算上會計與稅收的差異。 （ 3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。 預提計稅成本的規(guī)定 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 預算造價法，指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 （五）視同銷售收入與買一贈一如何區(qū)分？如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買房送汽車 《 國家稅務總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 》 （國稅函〔 2023〕 875號）第三條：不作為捐贈（一）開發(fā)成本的會計核算土地開發(fā)成本 — 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公 共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費房屋開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工 程費、公共配套設(shè)施費（可預提）、開發(fā)間接費配套設(shè)施開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安 裝工程費、開發(fā)間接費代建工程開發(fā)成本開發(fā)間接費一、開發(fā)成本 （二）開發(fā)成本的稅務處理（計稅成本） 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某成本對象的各項費用。 （三）稅會差異六、視同銷售 （一）視同銷售是指根據(jù)會計準則或制度不需要確認銷售收入，但根據(jù)稅法、稅收政策規(guī)定要確認為銷售收入的行為。會計核算屬于合同結(jié)果不能可靠估計，且合同成本不能收回實際發(fā)生合同成本時：借：工程施工 — 合同成本 500萬 貸：原材料等 500萬結(jié)算工程價款時： 借：應收賬款 400萬 貸：工程結(jié)算 400萬收到工程價款時： 借：銀行存款 250萬 貸：應收賬款 250萬確認收入、費用時： 借：主營業(yè)務成本 500萬 貸：主營業(yè)務收入 250萬 工程施工 — 合同毛利 250萬稅務處理確認完工進度500247。 例： 2023年初，甲房地產(chǎn)公司簽訂了一項總金額為 1000萬元的代建合同，為乙公司建造一職工小區(qū)。 收入確認的時點 跨年度的建造合同應在資產(chǎn)負債表日確認合同收入與合同費用，當期完工的建造合同應在完工的當期確認合同收入。包括手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、優(yōu)質(zhì)費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收入開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。但從填報說明上看，主表（ A100000）第 3行 “ 營業(yè)稅金及附加 ” 要求納稅人根據(jù)會計核算科目填報。 注意： 只有將以前年度未完工產(chǎn)品在本年轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品才允許填報 2629行相關(guān)內(nèi)容，否則，會重復扣除。將原納稅調(diào)整明細表中一項內(nèi)容在此細化。 屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。業(yè)務范圍業(yè)務范圍 房地產(chǎn)經(jīng)營 與銷售房地產(chǎn)投資與開發(fā)其他業(yè)務以收費或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動管理中介物業(yè)業(yè)務發(fā)展地域性強 運作環(huán)節(jié)多 投資風險高 社會影響面廣 投入金額大 產(chǎn)業(yè)鏈長 行業(yè)特點行業(yè)特點房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營流程立項與規(guī)劃 建筑施工 銷售管理 產(chǎn)權(quán)辦理注冊登記 土地取得 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務核算的主要內(nèi)容及特點① 籌措開發(fā)項目所需資金；② 及時、正確地計算土地開發(fā)和各種房屋建設(shè)的工程成本，并加強成本管理，降低成本；③ 正確核算開發(fā)經(jīng)營收支，加強經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益；④ 強化商品房銷售管理工作，及時收回價款；⑤ 按照國家有關(guān)政策，正確地對企業(yè)利潤進行分配 。 房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動、使用長期、個別性等特征。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。 報表設(shè)計 表 A105010《 視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調(diào)整明細表 》第 21至 29行 只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才需填報這塊內(nèi)容。但需是會計上沒進費用，否則，會造成重復扣除。 方法：在表 A105000《 納稅調(diào)整項目明細表 》 下收入類調(diào)整項目和扣除類調(diào)整項目項下 “ 其他 ” 進行納稅調(diào)整，符合填報說明，但企業(yè)計算三項費用扣除限額時少了一塊（時間性差異，以后會轉(zhuǎn)回） （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照權(quán)責發(fā)生制原則，由于土地增值稅沒有清算，在會計確認收入，按照會計謹慎原則預提的土地增值稅進入的營業(yè)稅金及附加在企業(yè)所得稅申報時是不能扣除的。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入價外收入 會計核算 稅務處理包含的內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租開發(fā)產(chǎn)品時向客戶收取的價款以外的各種費用。所謂固定造價合同，是指按照固定的合同價或固定單價確定工程價款的合同。 （三）稅會差異 對于跨年度的建造合同，收入確認的時點一致，但對于合同結(jié)果不能可靠估計的，收入金額的確認存在差異。但甲公司對工程的完工進度無法可靠確定。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金 提前一次性 支付的，根據(jù) 《實施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人 可 對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。