【正文】 賬的土地除外房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)、與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)不得提取折舊（經(jīng)營(yíng)、融資租賃稅會(huì)一致）折舊年限 固定資產(chǎn)使用壽命 規(guī)定了最低折舊年限折舊方法年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法直線法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法、縮短折舊年限（ 60%）暫估入賬的固定資產(chǎn)已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照估計(jì)價(jià)值確定其成本，并計(jì)提折舊；待辦理竣工決算后再按實(shí)際成本調(diào)整原來(lái)的暫估價(jià)值，但不需要調(diào)整原已計(jì)提的折舊額。 企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除 企業(yè)建造的售樓處計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（開(kāi)發(fā)間接費(fèi) — 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)）八、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 會(huì)計(jì)上對(duì)資產(chǎn)經(jīng)過(guò)減值測(cè)試，發(fā)生減值跡象的，需要計(jì)提資產(chǎn)減值損失，計(jì)入資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。七、營(yíng)業(yè)外支出 企業(yè)延期繳納土地出讓金向國(guó)土部門(mén)繳納的滯納金可稅前扣除。五、土地增值稅 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告 》 （ 2023年第 29號(hào)） 條件：土地增值稅清算，注銷(xiāo)稅務(wù)登記，匯算清繳虧損 一、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?=土地增值稅總額 （項(xiàng)目年度銷(xiāo)售收入 247。 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入可作為三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算的基數(shù)。 2023年 1月 1日借：投資性房地產(chǎn) — 寫(xiě)字樓 1800萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 1800萬(wàn)取得租金收入借：銀行存款 10萬(wàn) 貸：其他業(yè)務(wù)收入 10萬(wàn)按月計(jì)提折舊借：其他業(yè)務(wù)成本 75000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 75000 2023年 12月 31日資產(chǎn)賬面價(jià)值 1800－ 12=1710 （萬(wàn)元）借：資產(chǎn)減值損失 110萬(wàn) 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 110萬(wàn) 2023年 1月 1日借：銀行存款 1700萬(wàn) 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1700萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)成本 1600萬(wàn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 90萬(wàn) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 110萬(wàn) 貸：投資性房地產(chǎn) — 寫(xiě)字樓 1800萬(wàn) 例：甲企業(yè)為一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2023年 12月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始為2023年 1月 1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 10萬(wàn)元，2023年 1月 1日，該寫(xiě)字樓的賬面價(jià)值為 1800萬(wàn)元，市場(chǎng)公允價(jià)值為 2023萬(wàn)元。 ) （ 2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ? 可售面積單位工程成本 = 成本對(duì)象總成本 247。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)。這就導(dǎo)致了在成本核算上會(huì)計(jì)與稅收的差異。 （ 3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 預(yù)提計(jì)稅成本的規(guī)定 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 預(yù)算造價(jià)法，指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 ① 一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ① 一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 （五）視同銷(xiāo)售收入與買(mǎi)一贈(zèng)一如何區(qū)分？如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)買(mǎi)房送汽車(chē) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函〔 2023〕 875號(hào)）第三條：不作為捐贈(zèng)（一）開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算土地開(kāi)發(fā)成本 — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公 共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)成本 — 土地開(kāi)發(fā)成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工 程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)（可預(yù)提）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 — 土地開(kāi)發(fā)成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安 裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)代建工程開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一、開(kāi)發(fā)成本 （二）開(kāi)發(fā)成本的稅務(wù)處理（計(jì)稅成本） 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 （三）稅會(huì)差異六、視同銷(xiāo)售 （一）視同銷(xiāo)售是指根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度不需要確認(rèn)銷(xiāo)售收入，但根據(jù)稅法、稅收政策規(guī)定要確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的行為。會(huì)計(jì)核算屬于合同結(jié)果不能可靠估計(jì)，且合同成本不能收回實(shí)際發(fā)生合同成本時(shí)：借：工程施工 — 合同成本 500萬(wàn) 貸：原材料等 500萬(wàn)結(jié)算工程價(jià)款時(shí)： 借：應(yīng)收賬款 400萬(wàn) 貸：工程結(jié)算 400萬(wàn)收到工程價(jià)款時(shí)： 借：銀行存款 250萬(wàn) 貸：應(yīng)收賬款 250萬(wàn)確認(rèn)收入、費(fèi)用時(shí)： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 500萬(wàn) 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 250萬(wàn) 工程施工 — 合同毛利 250萬(wàn)稅務(wù)處理確認(rèn)完工進(jìn)度500247。 例： 2023年初，甲房地產(chǎn)公司簽訂了一項(xiàng)總金額為 1000萬(wàn)元的代建合同，為乙公司建造一職工小區(qū)。 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn) 跨年度的建造合同應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入與合同費(fèi)用，當(dāng)期完工的建造合同應(yīng)在完工的當(dāng)期確認(rèn)合同收入。包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。但從填報(bào)說(shuō)明上看，主表（ A100000）第 3行 “ 營(yíng)業(yè)稅金及附加 ” 要求納稅人根據(jù)會(huì)計(jì)核算科目填報(bào)。 注意： 只有將以前年度未完工產(chǎn)品在本年轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品才允許填報(bào) 2629行相關(guān)內(nèi)容，否則，會(huì)重復(fù)扣除。將原納稅調(diào)整明細(xì)表中一項(xiàng)內(nèi)容在此細(xì)化。 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。業(yè)務(wù)范圍業(yè)務(wù)范圍 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 與銷(xiāo)售房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)其他業(yè)務(wù)以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動(dòng)管理中介物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng) 運(yùn)作環(huán)節(jié)多 投資風(fēng)險(xiǎn)高 社會(huì)影響面廣 投入金額大 產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng) 行業(yè)特點(diǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程立項(xiàng)與規(guī)劃 建筑施工 銷(xiāo)售管理 產(chǎn)權(quán)辦理注冊(cè)登記 土地取得 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容及特點(diǎn)① 籌措開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金；② 及時(shí)、正確地計(jì)算土地開(kāi)發(fā)和各種房屋建設(shè)的工程成本，并加強(qiáng)成本管理，降低成本；③ 正確核算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收支，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益；④ 強(qiáng)化商品房銷(xiāo)售管理工作，及時(shí)收回價(jià)款；⑤ 按照國(guó)家有關(guān)政策，正確地對(duì)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行分配 。 房地產(chǎn)又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動(dòng)、使用長(zhǎng)期、個(gè)別性等特征。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。 報(bào)表設(shè)計(jì) 表 A105010《 視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表 》第 21至 29行 只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才需填報(bào)這塊內(nèi)容。但需是會(huì)計(jì)上沒(méi)進(jìn)費(fèi)用，否則，會(huì)造成重復(fù)扣除。 方法：在表 A105000《 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 》 下收入類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目和扣除類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目項(xiàng)下 “ 其他 ” 進(jìn)行納稅調(diào)整，符合填報(bào)說(shuō)明，但企業(yè)計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用扣除限額時(shí)少了一塊（時(shí)間性差異，以后會(huì)轉(zhuǎn)回） （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，由于土地增值稅沒(méi)有清算，在會(huì)計(jì)確認(rèn)收入，按照會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎原則預(yù)提的土地增值稅進(jìn)入的營(yíng)業(yè)稅金及附加在企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)是不能扣除的。三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入價(jià)外收入 會(huì)計(jì)核算 稅務(wù)處理包含的內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售或出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向客戶(hù)收取的價(jià)款以外的各種費(fèi)用。所謂固定造價(jià)合同，是指按照固定的合同價(jià)或固定單價(jià)確定工程價(jià)款的合同。 （三）稅會(huì)差異 對(duì)于跨年度的建造合同，收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)一致，但對(duì)于合同結(jié)果不能可靠估計(jì)的，收入金額的確認(rèn)存在差異。但甲公司對(duì)工程的完工進(jìn)度無(wú)法可靠確定。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金 提前一次性 支付的，根據(jù) 《實(shí)施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人 可 對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。