【正文】 800萬取得租金收入借：銀行存款 10萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 10萬按月計(jì)提折舊借：其他業(yè)務(wù)成本 75000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 75000 2023年 12月 31日資產(chǎn)賬面價(jià)值 1800－ 12=1710 （萬元）借：資產(chǎn)減值損失 110萬 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 110萬 2023年 1月 1日借：銀行存款 1700萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1700萬借：其他業(yè)務(wù)成本 1600萬 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 90萬 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 110萬 貸：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 1800萬 例：甲企業(yè)為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2023年 12月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為2023年 1月 1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 10萬元，2023年 1月 1日，該寫字樓的賬面價(jià)值為 1800萬元，市場公允價(jià)值為 2023萬元。）投資性房地產(chǎn) 成本模式 公允價(jià)值模式租賃期開始日，將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)成投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）借：投資性房地產(chǎn) — 成本（公允價(jià)值） 公允價(jià)值變動損益（公＜賬） 貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額） 資本公積 — 其他資本公積（公＞賬 )按月計(jì)提折舊 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 不計(jì)提折舊或攤銷價(jià)值變動減值測試，發(fā)生減值借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備價(jià)值恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值＞賬面余額借：投資性房地產(chǎn) — 公允價(jià)值變動 貸：公允價(jià)值變動損益反之，亦反之轉(zhuǎn)為自用借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊、固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：固定資產(chǎn)（公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 — 公允價(jià)值變動 公允價(jià)值變動損益（兩者差額）對外銷售借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 — 公允價(jià)值變動借：公允價(jià)值變動損益 資本公積 — 其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入相互轉(zhuǎn)換 成本 → 公允價(jià)值，會計(jì)政策變更 公允不允許 → 成本 例：甲企業(yè)為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)， 2023年12月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為 2023年 1月 1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 10萬元， 2023年 1月 1日，該寫字樓的賬面價(jià)值為 1800萬元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為 20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。 ) （ 2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（ 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 按稅收應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本： 8000?1000/10000=800萬元； 按會計(jì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本： 1300?1000/1500= , 當(dāng)年申報(bào)企業(yè)所得稅時，應(yīng)作調(diào)增應(yīng)納稅所得： 800=，以后年度隨剩余樓盤的出售結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，作納稅調(diào)減?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ? 可售面積單位工程成本 = 成本對象總成本 247。 開發(fā)產(chǎn)品完工： 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本216。 開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)。而根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)雖未取得合法憑證，但對實(shí)際支出部分仍應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本進(jìn)行會計(jì)核算，因此當(dāng)企業(yè)延遲取得合法憑據(jù)時應(yīng)產(chǎn)生暫時性差異。這就導(dǎo)致了在成本核算上會計(jì)與稅收的差異。 （三）稅會差異 按照稅法規(guī)定，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提 (或應(yīng)付 )費(fèi)用均不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 （ 3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 （ 2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 預(yù)提計(jì)稅成本的規(guī)定 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 （ 4）企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 甲供材料的問題 （ 1）開發(fā)商自行購買材料，撥付開發(fā)項(xiàng)目使用 在撥付環(huán)節(jié)計(jì)入開發(fā)成本 （ 2）以材料抵頂工程款 不是真正意義上的甲供材料，應(yīng)作為視同銷售處理 配套設(shè)施的稅務(wù)處理 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： (1)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 預(yù)算造價(jià)法，指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 (3)借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積 減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 （五）視同銷售收入與買一贈一如何區(qū)分？如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買房送汽車 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 》 （國稅函〔 2023〕 875號）第三條：不作為捐贈（一）開發(fā)成本的會計(jì)核算土地開發(fā)成本 — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公 共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)房屋開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工 程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)（可預(yù)提）、開發(fā)間接費(fèi)配套設(shè)施開發(fā)成本 — 土地開發(fā)成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安 裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)代建工程開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)一、開發(fā)成本 （二）開發(fā)成本的稅務(wù)處理（計(jì)稅成本） 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。 （三）視同銷售收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)的基數(shù)。 （三）稅會差異六、視同銷售 （一）視同銷售是指根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則或制度不需要確認(rèn)銷售收入，但根據(jù)稅法、稅收政策規(guī)定要確認(rèn)為銷售收入的行為。 《 國家稅務(wù)總關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 》 （國稅函 〔 2023〕 79號）第一條：根據(jù) 《 實(shí)施條例 》 第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。會計(jì)核算屬于合同結(jié)果不能可靠估計(jì)，且合同成本不能收回實(shí)際發(fā)生合同成本時：借：工程施工 — 合同成本 500萬 貸：原材料等 500萬結(jié)算工程價(jià)款時： 借：應(yīng)收賬款 400萬 貸：工程結(jié)算 400萬收到工程價(jià)款時： 借：銀行存款 250萬 貸：應(yīng)收賬款 250萬確認(rèn)收入、費(fèi)用時： 借：主營業(yè)務(wù)成本 500萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 250萬 工程施工 — 合同毛利 250萬稅務(wù)處理確認(rèn)完工進(jìn)度500247。截至 2023年 12月 31日，該項(xiàng)目已發(fā)生成本 500萬元，預(yù)計(jì)完成合同還將發(fā)生成本 300萬元，已結(jié)算工程價(jià)款 400萬元，并收到250萬元。 例： 2023年初，甲房地產(chǎn)公司簽訂了一項(xiàng)總金額為 1000萬元的代建合同，為乙公司建造一職工小區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時，按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。 收入確認(rèn)的時點(diǎn) 跨年度的建造合同應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入與合同費(fèi)用，當(dāng)期完工的建造合