【正文】 已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。房地產企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務要求高，需要既精通房地產業(yè)務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務培訓，盡快提高其業(yè)務水平成為當前急需解決的問題。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準的總平面圖制作開發(fā)產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。（四）加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，對房地產開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領、用、存。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發(fā)的經營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。二、加強房地產企業(yè)所得稅管理的對策和建議（一）摸清與房地產開發(fā)項目的相關信息。房產開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。（三）管理難和溝通難不利于房地產管理。二是稅務部門自身征管力量不足?！蹦敲磳嶋H征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業(yè)所得稅”是當年應繳的還是房地產企業(yè)開工以來應繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應稅所得率征收是“根據(jù)納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產企業(yè)來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發(fā)生的成本費用計算核定稅款則又因房地產企業(yè)成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底?？偩?1號文明確新辦房地產企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應繳稅款。2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務部門反饋房地產開發(fā)相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業(yè)的開發(fā)進展，管理不到位?？偩职l(fā)布的關于房地產企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發(fā)產品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認的計稅成本與不同售價產品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。房地產企業(yè)沒有把及時向稅務部門報告開發(fā)銷售進展當作企業(yè)應盡的責任和義務。一是成立仍屬于自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發(fā)產品等等，不作少記當期收入。以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。（八）強化征管力量，提高業(yè)務技能。（七）強化日常評估和稅務稽查。（六）建立房地產企業(yè)管理軟件。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調查，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結算、偷逃稅款的企業(yè)嚴厲處罰。（三）健全票據(jù)領、用、存制度，加強票據(jù)管理。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產企業(yè)的第一手基礎信息資料。有針對性的對房地產行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。二是房地產業(yè)各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產企業(yè)一體化管理難以在短期內到位。一是房地產企業(yè)管理難。當前稅務部門具有一定房地產管理經驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務水平和能力制約了房地產企業(yè)的所得稅管理質量。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產企業(yè)特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。31號文只表述為“對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度。某城區(qū)以商貿經營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至23倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現(xiàn)。預售期間發(fā)生的期間費用是否應并入當期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產稅收政策執(zhí)行的嚴肅性和公平性。（二）稅務部門管理存在的問題一是政策不明朗。二是關聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。利用關聯(lián)關系轉移利潤。視同銷售行為不確認收入。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。財務核算欠規(guī)范。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設后發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發(fā)成本的界限。混淆期間費用和開發(fā)成本的界限。房地產開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，或者干脆按工程預算計算開發(fā)成本。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費用。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費用中出現(xiàn)大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數(shù)明顯超過工程預算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業(yè)決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業(yè)的實際開發(fā)成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司