【正文】 缺乏有效指導(dǎo)性，各地評估過程寬嚴(yán)不一，結(jié)果準(zhǔn)確不一。缺乏針對性，停留在企業(yè)自行申報(bào)的要求上，企業(yè)虛大成本、少報(bào)或滯后申報(bào)銷售收入現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，未能執(zhí)行預(yù)繳企業(yè)所得稅辦法、項(xiàng)目完工企業(yè)所得稅結(jié)算等制度；三是納稅評估不到位。一是稅務(wù)人員崗責(zé)不到位。部分以工程項(xiàng)目為單位進(jìn)行核算，工程項(xiàng)目結(jié)束后就注銷企業(yè)，建設(shè)成本難以控制，企業(yè)利潤水平相差較大，采取隨意多攤成本、擴(kuò)大期間費(fèi)用、分拆銷售收入等手法，侵蝕所得稅稅基。與其它 行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作環(huán)節(jié)多、投入金額大、產(chǎn)業(yè)鏈長、社會影響面廣、地域性強(qiáng)、成本收入監(jiān)控難等特點(diǎn)是客觀存在的，無形加大了稅收管理的難度。零申報(bào)和虧損現(xiàn)象，從一個(gè)側(cè)面反映了稅收管理上存在薄弱環(huán)節(jié)。 然而， 2021 年仍有 36 戶房地產(chǎn)企業(yè)零申報(bào)，占全部房地產(chǎn)企業(yè)的 36%，零申報(bào)比例大。 2021 年起，市局加大了企業(yè)所得稅管理力度，逐步改變 “重增值稅輕所得稅”現(xiàn)象。從國稅部門 2021－ 2021 年該行業(yè)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)企業(yè)由 48 戶增至 101 戶，征收企業(yè)所得稅額由 97萬元增至 1387 萬元， 2021 年 1－ 11 月更達(dá)到 1708 萬元。從有關(guān)部門獲悉，我市商品房開發(fā)用地、投入資金、竣工 面積、成交面積、銷售價(jià)格、銷售收入等相關(guān)指標(biāo)，近年來都有兩位數(shù)的增長，為行業(yè)的企業(yè)所得稅稅源奠定了基礎(chǔ)。相應(yīng)地來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅收不斷增長，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理，堵塞管理中漏洞，解決征管中存在的問題，防范稅收執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，本文擬作一些分析和探討。受國際金融危機(jī)的影響， 2021 年底 2021年初房價(jià)出現(xiàn)短暫的回調(diào)，但 2021 年下半年來國內(nèi)房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，對拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)“保八”作用明顯。 （作者單位：四川省綿陽高新區(qū)地方稅務(wù)局） 送：市地稅局辦公室（ 3）、高新區(qū)管委會辦公室；直屬稅務(wù)所、永興稅務(wù)所、石橋鋪稅務(wù)所 、本局各領(lǐng)導(dǎo)、各股室。 （六）強(qiáng)化征管力量。 （五）強(qiáng)化日常評估和稅務(wù)稽查。三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確 結(jié)轉(zhuǎn)成本。二是強(qiáng)化工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用的審核。重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真 實(shí)性，防止出現(xiàn)虛開代開等人為加大成本費(fèi)用的現(xiàn)象發(fā)生。 （四）嚴(yán)格政策界限 ,強(qiáng)化成本管理。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理程度，建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件，全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等基本情況。準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，針對 每個(gè)環(huán)節(jié)適時(shí)采取管理措施。 （二）關(guān)注房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。 二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的措施 （一）注重職能部門間的信息共享。 （十）依法納稅意識不強(qiáng)。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤，少繳稅。如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等現(xiàn)象。會計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用較為隨意，“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款 費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，如有些開發(fā)企業(yè)將售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)，企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除。 （六）混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本 。這兩種行為都違背了國家稅務(wù)總局《關(guān)于 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔 2021〕 31號）第八條第 4 款和第 5 款規(guī)定，即：要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則。二是預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本?，F(xiàn)在大部分開發(fā)企業(yè)均以項(xiàng)目為點(diǎn)實(shí)施分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加 大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。 （五）人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營需要不相符。部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。 （四）成本費(fèi)用支出不實(shí)。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間。三是房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行撥付按揭款后不及時(shí)入賬，開成賬外收入，或掛“短期借款”科目。一是房地產(chǎn)企業(yè)與銷售公司聯(lián)手，將部分房款存到銷售公司賬上，少開票，暫不作房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行，改頭換面，不作預(yù)收款申報(bào)收入。二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行帳戶。 一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管難的“十大現(xiàn)象” （一）隱匿預(yù)收房款 。然而，從目前征管情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅普遍存在征管難的問題。 作者單位：溧陽市國稅局 （責(zé)任編輯：劉雪梅） 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理 存在的問題及管理對策 ●張軍 任曉蓉 鄭智勇 王成 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其滋生稅收收入逐年大幅增長，已成為地方稅收收入的主要來源之一。一是將了解的信息與開發(fā)企業(yè)各 環(huán)節(jié)報(bào)送的“表、證、單、書”核對，審核開發(fā)企業(yè)報(bào)送的資料的正確性。四是加強(qiáng)與銀行系統(tǒng)的聯(lián)系，了解企業(yè)資金進(jìn)出情況。二是及時(shí)與房管部門、建設(shè)部門溝通，了解開發(fā)產(chǎn)品的面積、預(yù)售、結(jié)算等情況，監(jiān)控企業(yè)收入進(jìn)度。 （三）建立與相關(guān)部門的橫向聯(lián)系制度。三是根據(jù)成本參數(shù)指標(biāo)能初步判斷申報(bào)的正確度，有的放矢地開展日常性管理。一是預(yù)售收入轉(zhuǎn)銷售收入作納稅調(diào)減對應(yīng)關(guān)系清晰。四是竣工、結(jié)算階段報(bào)送收入?yún)R總表，開發(fā)成本匯總表、開發(fā)成本在已售未售產(chǎn)品間分?jǐn)偙?，成本參?shù)指標(biāo)附表。二是預(yù)售階段報(bào)送預(yù)售收入清單。二是將參數(shù)指標(biāo)告知納稅人，促使納稅人提高對稅法的遵從度。土地征用費(fèi)按實(shí)際支付金額入賬，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開 發(fā)間接費(fèi)調(diào)研的平均值每平方米分別為 62 元、 950 元、 180 元、 28 元、 12 元（每小類的參數(shù)值略）。二是設(shè)置成本參數(shù)附表。如住宅房的售價(jià)每平方米 3000 元，營業(yè)用房的售價(jià)每平方米 9000 元，為計(jì)算方便假若住宅房與營業(yè)用房的開發(fā)面積相同，則 住宅房分?jǐn)偟某杀緸榭偝杀镜?25%、商業(yè)用房為 75%，如營業(yè)房的售價(jià)難以估算，則成本對象中土地征用費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)必須按占地面積在開發(fā)類型中進(jìn)行分?jǐn)偂? （一）加強(qiáng)企業(yè)成本確認(rèn)及核算 一是成本的確認(rèn)必須符合收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則。管理人員只是做些房地產(chǎn)開發(fā)方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、報(bào)表上報(bào)等表面性工作，不能對房地產(chǎn)開發(fā)情況作深入的了解，不利于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅管理。 缺少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專職管理員。 （三）征管現(xiàn)狀存在的問題 房地產(chǎn)開發(fā)各類成本沒有參數(shù)指標(biāo)參考。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本，且預(yù)估的成本都較高。 人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 單位：平方米、萬元 開發(fā)類型 占地面積 建筑面積 按占地面積分?jǐn)? 按建筑面積分?jǐn)? 成本 單位成本 成本 單位成本 多層 15788 77840 9450 10685 小高層 1809 21003 1083 2883 營業(yè)房 11657 28736 6979 3944 合計(jì) 29254 127579 17512 17512 該企業(yè)多層住宅銷售 48585 平方米，小高層住宅銷售 20209 平方米，營業(yè)房銷售 4527 平方米，兩種成本分?jǐn)偡椒ńY(jié)轉(zhuǎn)的土地征用費(fèi)成本分別為：按占地面積分?jǐn)?48585 +20209 +4527 =8401萬元，按建筑面積分?jǐn)?=（ 48585+20209+4527） =10067 萬元。我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)用房 絕大部分銷售在后，故大多采用按建筑面積分?jǐn)偝杀镜姆椒ǚ謹(jǐn)偝杀?，現(xiàn)舉例說明兩種分?jǐn)偡椒▽λ枚惖挠绊憽? 成本分?jǐn)偡椒S意選擇?！耙黄健卑l(fā)生的費(fèi)用，開發(fā)產(chǎn)品完工后不組成產(chǎn)品實(shí)體，很難判斷入賬的金額是否超過標(biāo)準(zhǔn)。 二是將供材部分在開發(fā)成本中重復(fù)列支 虛列開發(fā)成本。 （二）成本費(fèi)用方面存在的問題 建筑成本重復(fù)入賬。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際毛利率遠(yuǎn)大于預(yù)售預(yù)計(jì)毛利率，開發(fā)企業(yè)為推遲完工結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)的所得稅入庫時(shí)間，有意將達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)對象不及時(shí)完工結(jié)轉(zhuǎn)。 達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)不及時(shí)進(jìn)行完工結(jié)轉(zhuǎn)。一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款部分開具預(yù)收款憑證，賬面反映收入，部分用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶，從而少報(bào)預(yù)售收入。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅存在的問題及對策 2021 年 04 月 24 日 08:24:12 編輯：可言 來源：江蘇國稅網(wǎng) 黃瑤 劉紅星 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中存在的主要問題 今年初，我局通過對 16 戶有預(yù)售收入、已完工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)研、剖析，進(jìn)一步了解了各開發(fā)環(huán)節(jié)與相關(guān)部門的聯(lián)系，找出了我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理中存在的主要問題，具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面。 （八）加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)作。 （七）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。 （六）國、地稅聯(lián)手管理。通過日常巡查和納稅評估，加大地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算和政策執(zhí)行方面的輔導(dǎo)， 督導(dǎo)企業(yè)健全和規(guī)范財(cái)務(wù)核算，盡量采取查賬征收方式，真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)盈利率較高的客觀現(xiàn)狀，并幫促企業(yè)準(zhǔn)確進(jìn)行納稅申報(bào)。稅收管理員要利用納稅評估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，必須依法嚴(yán)肅處理。抓住幾個(gè)關(guān)鍵：一是建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核土建成本、配套工程成本，參照本地區(qū)工程造價(jià)指導(dǎo)價(jià)，查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說明超標(biāo)準(zhǔn)的原因；二是工程超預(yù)算企業(yè)成本費(fèi)用的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的范圍以內(nèi)，如沒有變更合同，直接提供竣工驗(yàn)收報(bào)告，稅務(wù)部門有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定其計(jì)稅成本；三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成 本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格比，分配計(jì)算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，使利潤在不同價(jià)位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡?？偟脑瓌t是嚴(yán)格按照稅法要求，成本費(fèi)用的列支必須真實(shí)、合法。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的基本情況，主要包括投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生 的時(shí)點(diǎn)，針對每個(gè)環(huán)節(jié)適時(shí)采取管理措施，特別是抓住預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)地核查確認(rèn)完工時(shí)點(diǎn)，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售、成本。 二、規(guī)范成本費(fèi)用核算，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的建議 （一）關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。 （七）虛列銷售費(fèi)用。 （六）收入與支出不相匹配。個(gè)別企業(yè)利用建安工程施工復(fù)雜、項(xiàng)目繁多、專業(yè)性強(qiáng)的行業(yè)特點(diǎn)，重復(fù)列支費(fèi)用。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多，部分企業(yè)未在成本對象中分?jǐn)偨?款利息，而是將其作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。有的房地產(chǎn)開發(fā)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”；有的房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本直接混入項(xiàng)目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。有的房地產(chǎn)企業(yè)便利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位每平方米的計(jì)劃預(yù)算造價(jià)，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價(jià)和銷售面積的乘積金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。另外，取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付憑證也不符合規(guī)定，如企業(yè)單位開具行政事業(yè)單位發(fā)票；村委會開具農(nóng)、林、牧發(fā)票等。有的企業(yè)利用虛開、代開發(fā)票等手段 ，人為抬高開發(fā)成本，減少應(yīng)納稅所得額。為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管顯得尤為必要。（作者單位：衡水市國稅局） 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題及對策 發(fā)布時(shí)間： 20210907 09:15:54 點(diǎn)擊次數(shù)： 86 字體：【大 中 小】 當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入逐年增長，不僅成為地方收入的重要來源，而且成為當(dāng)前國稅部門企業(yè)所得稅管理的重點(diǎn)。對重大偷逃稅事件及難度大的案件，可由國地稅聯(lián)合檢查，提高打擊力度。通過與各部門的聯(lián)系和配合，形成協(xié)稅、護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，才能有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款的想象發(fā)生。 （五）加強(qiáng)部門配合，形成稅收控管合力 可由地方政府牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門的責(zé)任和要求，建立起與建設(shè)、工商、金融、