【正文】 （四）稅務(wù)稽查環(huán)節(jié)將受理納稅評估移交案件、稽查結(jié)果反饋稅源管理部門。第三層級評估指標(biāo)與功能三、納稅評估預(yù)警分析三、納稅評估預(yù)警分析 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估預(yù)警分析是指稅務(wù)機(jī)關(guān)事先選取一組納稅評估指標(biāo)，通過科學(xué)方法進(jìn)行測算，設(shè)置相應(yīng)的行業(yè)（歷史）平均水平及預(yù)警值，將納稅人的申報數(shù)據(jù)與行業(yè)（歷史）平均水平及預(yù)警值進(jìn)行比較，篩選出指標(biāo)異常的企業(yè)，為納稅評估提供評估對象。由于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品未結(jié)轉(zhuǎn)銷售的項目不涉及銷售成本，毛利率指標(biāo)和成本類指標(biāo)不適用此類項目。[300408800+ （ 43053350－2348550） ]100% ＝ % （ 3）結(jié)論 該房地產(chǎn)企業(yè)理論稅負(fù)率為 %，實際稅負(fù)率為 %，實際稅負(fù)率低于理論稅負(fù)率 20%以上，初步判定該企業(yè)納稅異常，納入重點評估對象。【 例 】理論銷售收入＝可售面積 銷售均價＝ 942706000 ＝ 565620230元建筑安裝工程費＝可售面積 行業(yè)單位面積建筑安裝工程費＝942701100 ＝ 103697000元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費＝建筑安裝工程費 行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費平均比率 =10369700011%=11406670 元公共配套設(shè)施建設(shè)費＝建筑安裝工程費 行業(yè)公共配套設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費平均比率 =1036970007%=7258790 元開發(fā)間接費用＝（土地成本＋建筑安裝工程費） 行業(yè)開發(fā)間接費占土地成本及建筑安裝工程費平均比率 =（ 44196000＋ 103697000）11% ＝ 16268230元（ 1）計算企業(yè)理論稅負(fù)率 理論銷售成本＝土地成本＋建筑安裝工程費＋前期工程建設(shè)費＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費＋公共配套設(shè)施建設(shè)費＋開發(fā)間接費用＝ 44196000＋103697000＋ 10369700＋ 11406670＋ 7258790＋ 16268230＝ 193196390元 (1)企業(yè)理論稅負(fù)率＝ [（ 565620230－ 193196390） 35490/94270＋ 7205720－（ 41107100＋ 2605107）－38212023]33%247。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中了解到預(yù)收帳款期初余額 2348550元，預(yù)收帳款期末余額 43053350元。從稅務(wù)部門了解到該企業(yè)實際繳納營業(yè)稅金及附加 41107100元。從規(guī)劃部門了解到該項目可售面積 94270平方米。考慮企業(yè)營業(yè)外收支、納稅調(diào)整等因素，將企業(yè)實際稅負(fù)率低于理論稅負(fù)率 20%（參考值）以上的視為不合理，初步判定將該企業(yè)作為納稅評估重點對象 第一層級評估指標(biāo)與功能 稅務(wù)人員評估某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年度所得稅納稅情況，該企業(yè)2023年分期開發(fā)建設(shè)某一住宅項目。如涉及補(bǔ)價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng) 177。本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)借：預(yù)付賬款（ 土地公允價值 ） 貸：無形資產(chǎn) — 土地使用權(quán) 營業(yè)外收入取得開發(fā)產(chǎn)品借： 開發(fā)產(chǎn)品 貸：預(yù)付賬款 企業(yè)應(yīng)在 首次取得開發(fā)產(chǎn)品時 ，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的 開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值 計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。如涉及補(bǔ)價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)177。 補(bǔ)價款。四、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目會計核算 稅務(wù)處理外單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)借：無形資產(chǎn) — 土地（ 公允價值 ） 貸：遞延收益分配開發(fā)產(chǎn)品借：遞延收入 貸： 主營業(yè)務(wù)收入 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，在 接受時暫不確認(rèn) 成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出 開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值 和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 稅務(wù)處理： 以開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值視同銷售 以開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值作為土地開發(fā)成本 開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝費等成本作為計稅成本稅前扣除三、合作開發(fā)建房，且未成立獨立法人公司利潤分配方式 會計核算 稅務(wù)處理分配開發(fā)產(chǎn)品取得投資款時 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款 或遞延收益分配開發(fā)產(chǎn)品時 借：其他應(yīng)付款 或遞延收益 貸：主營業(yè)務(wù)收入 企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。二、以開發(fā)產(chǎn)品抵頂土地征用款（拆一還一） 情況： (往往是征用村集體土地 )， 與村委會約定，暫不先支付土地征用款，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，以一定數(shù)量的開發(fā)產(chǎn)品抵頂土地征用款。特別納稅調(diào)整 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。 權(quán)益法（ 1）將初始投資成本與應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額進(jìn)行比較 成本＞份額，不處理 成本＜份額，差額確認(rèn)收入，同時調(diào)整投資的賬面價值 借：長期股權(quán)投資 — 投資成本 貸：營業(yè)外收入（ 2）資產(chǎn)負(fù)債表日，根據(jù)被投資單位實現(xiàn)的凈利潤和持有份額 借：長期股權(quán)投資 — 損益調(diào)整 貸：投資收益 反之，亦反之，但調(diào)整到零為限（ 3）被投資單位宣告發(fā)放現(xiàn)金股利或利潤 借：應(yīng)收股利 貸：長期股權(quán)投資 — 損益調(diào)整（調(diào)整到零為限） 投資收益（現(xiàn)金股利或利潤超過已確認(rèn)的投資收益部分） 長期股權(quán)投資 — 投資成本（超額分配部分）（四）后續(xù)計量 — 稅會差異 投資成本的調(diào)整 權(quán)益法下，被投資企業(yè)利潤（虧損）的確認(rèn) 案例一、關(guān)聯(lián)交易會計重在披露 （一）企業(yè)無論是否發(fā)生關(guān)聯(lián)方交易，均應(yīng)當(dāng)在附注中披露與母公司和子公司的有關(guān)下列信息： 母公司和子公司的名稱 母公司和子公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)、注冊地、注冊資本及其變化 母公司對該企業(yè)或者該企業(yè)對子公司的持股比例和表決權(quán)比例 （二）發(fā)生關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)在附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類型及交易要素。 （ 2）特殊性稅務(wù)處理 股權(quán)不低于 50%，股權(quán)支付額不低于 85% 以被收購企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定長期股權(quán)投資的計稅基礎(chǔ)（？），股權(quán)支付暫不確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，非股權(quán)支付按其占被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價值的份額確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。但該項調(diào)整應(yīng)在固定資產(chǎn)投入使用后 12個月內(nèi)進(jìn)行。后續(xù)計量 折舊范圍所有固定資產(chǎn)，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨計價入賬的土地除外房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)、與經(jīng)營活動無關(guān)的固定資產(chǎn)不得提取折舊（經(jīng)營、融資租賃稅會一致）折舊年限 固定資產(chǎn)使用壽命 規(guī)定了最低折舊年限折舊方法年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法直線法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法、縮短折舊年限（ 60%）暫估入賬的固定資產(chǎn)已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理竣工決算后再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。一、固定資產(chǎn)會計 稅收初始計量 考慮棄置費用因素，按現(xiàn)值計入固定資產(chǎn)的成本。 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除 企業(yè)建造的售樓處計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本（開發(fā)間接費 — 項目營銷設(shè)施建造費）八、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 會計上對資產(chǎn)經(jīng)過減值測試，發(fā)生減值跡象的，需要計提資產(chǎn)減值損失，計入資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。（土地征用費及拆遷補(bǔ)償費） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為資產(chǎn)損失在稅前專項申報扣除。七、營業(yè)外支出 企業(yè)延期繳納土地出讓金向國土部門繳納的滯納金可稅前扣除。預(yù)售收入是否包括？ 二、當(dāng)年應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅額 =（應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?已扣除的土地增值稅） 適用稅率 不足退稅部分，作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn) 三、清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，注銷當(dāng)年虧損；或清算當(dāng)年虧損但已彌補(bǔ)完畢，不執(zhí)行公告。五、土地增值稅 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告 》 （ 2023年第 29號） 條件：土地增值稅清算，注銷稅務(wù)登記，匯算清繳虧損 一、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?=土地增值稅總額 （項目年度銷售收入 247。 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 廣告費、業(yè)務(wù)招待費和業(yè)務(wù)宣傳費 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入可作為三項費用計算的基數(shù)。 2023年 4月 15日，甲企業(yè)將該棟寫字樓出售給乙公司，合同金額為 2500萬元。 2023年 1月 1日借：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 1800萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 1