【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。稅務(wù)管理人員利用納稅評(píng)估軟件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。（五）加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫。（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對(duì)策和建議（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。房產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。二是稅務(wù)部門自身征管力量不足?！蹦敲磳?shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底?？偩?1號(hào)文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對(duì)通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位?？偩职l(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會(huì)出微利或虧損的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：國稅發(fā)（2003）83號(hào)文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。企業(yè)一般對(duì)這類行為不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。（七）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。對(duì)沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量?！痹儆?1號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對(duì)實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至23倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。（二）稅務(wù)部門管理存在的問題一是政策不明朗。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。視同銷售行為不確認(rèn)收入?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限?；煜陂g費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對(duì)方的合法票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對(duì)先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。故然開發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。具體包括以下幾方面：隱匿預(yù)收房款。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識(shí)，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項(xiàng)評(píng)估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認(rèn)真研究解決。（三）改進(jìn)稅收征管的方法和手段，加強(qiáng)稅收征管的基礎(chǔ)性建設(shè)，降低稅收征管成本，優(yōu)化稅收資源結(jié)構(gòu)，提高稅收征管效率。二、加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理的意見和建議（一）成立企業(yè)所得稅專門管理機(jī)構(gòu)，配備業(yè)務(wù)骨干人員，統(tǒng)籌安排所得稅征管工作。（3）稅收成本較高。在實(shí)際工作中存在職責(zé)落實(shí)不到位、指標(biāo)體系數(shù)據(jù)采集困難、選案隨意性大、評(píng)估方法過于簡(jiǎn)單、評(píng)估質(zhì)量不高、評(píng)估各自為政、缺少統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)等問題。（2）管理方法單一。存在“重流轉(zhuǎn)稅、輕所得稅，抓大放小”的思想。既有產(chǎn)業(yè)政策方面的，也有區(qū)域政策方面的；既有鼓勵(lì)投資優(yōu)惠政策，也有抑制投資優(yōu)惠政策。由于財(cái)務(wù)人員兼職比例高，部分企業(yè)匯集制度執(zhí)行不統(tǒng)一，財(cái)務(wù)核算不規(guī)范，不能準(zhǔn)確核算、申報(bào)應(yīng)納所得稅額。所得稅政策具有多變性，所得稅稅前扣除項(xiàng)目規(guī)定復(fù)雜，納稅調(diào)整繁雜，企業(yè)所得稅納稅人界定不清晰，不同行業(yè)之間、不同區(qū)域之間、不同類型的企業(yè)之間，稅負(fù)差異比較大，無法真正體現(xiàn)稅收的公平原則。（作者單位：青海省海西州德令哈市地方稅務(wù)局）第四篇：加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理做法加強(qiáng)企業(yè)所得稅管理做法目前，所得稅征管工作雖然有所加強(qiáng)，征管難點(diǎn)與薄弱環(huán)節(jié)主要存在的問題。加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)損失報(bào)損后的跟蹤管理，對(duì)已報(bào)損的壞賬損失，根據(jù)備案臺(tái)賬跟蹤其是否收回；對(duì)已申報(bào)報(bào)廢的財(cái)產(chǎn)經(jīng)修理后重新投入使用的或有變價(jià)轉(zhuǎn)讓收入的，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。加上部分設(shè)備報(bào)廢按全額申報(bào)損失、處理報(bào)廢財(cái)產(chǎn)有收益或有賠償?shù)牟糠钟治礇_減損失金額等現(xiàn)象，致使企業(yè)申報(bào)的稅前扣除金額嚴(yán)重失實(shí)。目前，財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除事項(xiàng)在實(shí)際工作中主要存在以下問題：一些企業(yè)違背權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，人為調(diào)整損失，將其發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失不在發(fā)生當(dāng)期申報(bào)稅前扣除，從而調(diào)節(jié)所屬利潤，調(diào)節(jié)不同間的應(yīng)納稅所得稅額。因此，對(duì)存在上述問題的企業(yè)進(jìn)行限期整改，同時(shí)加強(qiáng)稅收優(yōu)惠管理方面的政策輔導(dǎo)，要求他們對(duì)于涉及企業(yè)所得稅優(yōu)惠事項(xiàng)必須在匯算清繳期間報(bào)備，雙管齊下，規(guī)范稅收優(yōu)惠管理行為。因而，必須加強(qiáng)享受優(yōu)惠政策企業(yè)的后續(xù)監(jiān)督。（三）加強(qiáng)后續(xù)管理工作，確保企業(yè)所得稅管理的連續(xù)性。發(fā)現(xiàn)出具的鑒證報(bào)告不符合規(guī)定要求、不真實(shí)的鑒證報(bào)告等情況，及?r提請(qǐng)相關(guān)行業(yè)主管部門予以通報(bào)。二是加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具審核鑒證報(bào)告質(zhì)量的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)要通過多種