【正文】 ） 貸：無形資產(chǎn) — 土地使用權(quán) 營業(yè)外收入取得開發(fā)產(chǎn)品借： 開發(fā)產(chǎn)品 貸：預付賬款 企業(yè)應在 首次取得開發(fā)產(chǎn)品時 ，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應從該項目取得的 開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值 計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。外單位以股權(quán)形式，將土地使用權(quán)投資本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)借：無形資產(chǎn) — 土地 貸：股本 接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應 177。 補價款納稅評估及預警分析納稅評估及預警分析二、納稅評估思路和指標體系構(gòu)建三、納稅評估預警分析四、納稅評估方式及分析處理一、納稅評估概述五、納稅評估文書六、納稅評估的組織體系和機制一、納稅評估概述1（一）納稅評估分析方法3（三）納稅評估指標體系構(gòu)建2（二）納稅評估程序（一）納稅評估方法 納稅評估原理、納稅評估原理 性原理 推原理 設(shè) 原理 納稅評估分析方法、納稅評估分析方法納稅評估分析方法1．定量分析方法 2．定性分析方法 3．綜合分析方法 （毛利率、稅負） 123456搜集整理評估資料確定評估對象審核分析約談舉證評估處理管理建議（二）納稅評估程序系統(tǒng)全面性原則相關(guān)性原則納稅評估指標體系構(gòu)建基本原則納稅評估指標體系建立包含的內(nèi)容納稅評估指標體系總體思路確定指標的名稱、含義確定指標的計算方法和功能確定指標的數(shù)據(jù)來源和計算時間納稅評估指標體系構(gòu)建納稅評估指標體系構(gòu)建獨立性原則可比性原則可操作性原則（三）納稅評估指標體系構(gòu)建二、納稅評估思路和指標體系構(gòu)建二、納稅評估思路和指標體系構(gòu)建 （一）納稅評估思路與指標體系構(gòu)建 納稅評估思路 評估企業(yè)層面，著眼開發(fā)項目，由淺及深，由整體到項目，將評估指標分為三個層級：第一層級：第二層級：第三層級：企業(yè)總體評估企業(yè)各類要素評估項目評估 稅務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)的行業(yè)涉稅問題產(chǎn)生涉稅問題的相關(guān)信息企業(yè)基礎(chǔ)信息開發(fā)項目基礎(chǔ)信息企業(yè)申報資料信息第三方涉稅信息根據(jù)經(jīng)營特點、會計核算要求等提取信息來源稅收法規(guī)政策會計制度規(guī)定行業(yè)納稅評估指標提煉歸納涉稅疑 點個案涉稅異常判斷通過約談、實地核查、函告或轉(zhuǎn)檢查，排除疑點，或核實為涉稅問題并加以解決修正評估指標評估指標產(chǎn)生及應用流程 （（ 二）納稅二）納稅 評估評估 指標與功能指標與功能 以房地產(chǎn)企業(yè)作為評估對象，通過企業(yè)理論稅負與企業(yè)實際稅負的比較，總體評估稅負的合理性。考慮企業(yè)營業(yè)外收支、納稅調(diào)整等因素，將企業(yè)實際稅負率低于理論稅負率 20%（參考值）以上的視為不合理，初步判定將該企業(yè)作為納稅評估重點對象 第一層級評估指標與功能 稅務(wù)人員評估某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年度所得稅納稅情況，該企業(yè)2023年分期開發(fā)建設(shè)某一住宅項目。稅務(wù)人員從土管部門了解到該項目土地出讓金、拆遷費和交易稅費等土地成本共 44196000元。從規(guī)劃部門了解到該項目可售面積 94270平方米。從房管部門了解到該項目當期已售面積 35490平方米，銷售均價 6000元 /平方米。從稅務(wù)部門了解到該企業(yè)實際繳納營業(yè)稅金及附加 41107100元。從企業(yè)所得稅年度納稅申報表中了解到 2023年度該企業(yè)銷售收入 300408800元，營業(yè)稅金及附加 41107100元，期間費用 38212023元，預計毛利 7205720元，預繳營業(yè)稅金及附加 2605107元，應納所得稅額 21948200元。從企業(yè)資產(chǎn)負債表中了解到預收帳款期初余額 2348550元，預收帳款期末余額 43053350元。經(jīng)調(diào)查，同地區(qū)同類商品房單位面積建筑安裝工程費1100元 /米，行業(yè)前期工程費占建筑安裝工程費平均比率 10%，行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費平均比率 11%，行業(yè)公共配套設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費平均比率 7%，行業(yè)開發(fā)間接費占土地成本及建筑安裝工程費平均比率 11%。【 例 】理論銷售收入＝可售面積 銷售均價＝ 942706000 ＝ 565620230元建筑安裝工程費＝可售面積 行業(yè)單位面積建筑安裝工程費＝942701100 ＝ 103697000元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費＝建筑安裝工程費 行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費平均比率 =10369700011%=11406670 元公共配套設(shè)施建設(shè)費＝建筑安裝工程費 行業(yè)公共配套設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費平均比率 =1036970007%=7258790 元開發(fā)間接費用＝（土地成本＋建筑安裝工程費） 行業(yè)開發(fā)間接費占土地成本及建筑安裝工程費平均比率 =（ 44196000＋ 103697000）11% ＝ 16268230元（ 1）計算企業(yè)理論稅負率 理論銷售成本＝土地成本＋建筑安裝工程費＋前期工程建設(shè)費＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費＋公共配套設(shè)施建設(shè)費＋開發(fā)間接費用＝ 44196000＋103697000＋ 10369700＋ 11406670＋ 7258790＋ 16268230＝ 193196390元 (1)企業(yè)理論稅負率＝ [（ 565620230－ 193196390） 35490/94270＋ 7205720－（ 41107100＋ 2605107）－38212023]33%247。[56562023035490/94270 ＋（ 43053350－ 2348550）]100% ＝ % （ 2）企業(yè)實際稅負率＝ 21948200247。[300408800+ （ 43053350－2348550） ]100% ＝ % （ 3）結(jié)論 該房地產(chǎn)企業(yè)理論稅負率為 %，實際稅負率為 %，實際稅負率低于理論稅負率 20%以上，初步判定該企業(yè)納稅異常，納入重點評估對象。（ 1）計算企業(yè)理論稅負率第二層級評估指標與功能 以第一層級評估中發(fā)現(xiàn)納稅異常的房地產(chǎn)企業(yè)作為評估對象，分別評估影響所得額的收入、成本、費用、營業(yè)稅金及附加等主要要素構(gòu)成的合理性，進一步鑒別納稅申報的準確性，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所得稅申報與繳納中存在的問題。由于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品未結(jié)轉(zhuǎn)銷售的項目不涉及銷售成本，毛利率指標和成本類指標不適用此類項目。 在第一、二層級評估中發(fā)現(xiàn)納稅異常的企業(yè)，進一步以項目為評估對象，針對項目收入、成本、營業(yè)稅金及附加指標進行評估，深入發(fā)現(xiàn)所得稅申報與繳納中存在的問題。第三層級評估指標與功能三、納稅評估預警分析三、納稅評估預警分析 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估預警分析是指稅務(wù)機關(guān)事先選取一組納稅評估指標，通過科學方法進行測算，設(shè)置相應的行業(yè)（歷史）平均水平及預警值，將納稅人的申報數(shù)據(jù)與行業(yè)（歷史）平均水平及預警值進行比較，篩選出指標異常的企業(yè)，為納稅評估提供評估對象。 概念：（ 一）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)平均水平及預警值房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)平均水平及預警指標 稅負及毛利率預警指標 銷售成本率與銷售費用收入比率預警指標 各類成本預警指標 各地可根據(jù)行業(yè)平均水平建立預警指標區(qū)間： 行業(yè)平均水平及預警指標區(qū)間見下表：行業(yè)平均水平及預警指標區(qū)間見下表：指標 行業(yè)平均 水平預警區(qū)間下限預警區(qū)間上限指標說明稅負差值率 評估指標 預警區(qū)間上限 ,視為異常毛利率差值率銷售成本率銷售費用收入比率 　 　 　單位面積建筑安裝工程費 　 　 　單位面積前期工程建設(shè)費 　 　 　單位面積基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 　 　 　單位面積公共配套設(shè)施建設(shè)費 　 　 　前期工程建設(shè)費占建筑安裝工程費比率 　 　 　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費比率 　 　 　公共配套設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費比率 　 　 　開發(fā)間接費占土地成本及建筑安裝工程費比率 　 　 　評估指標預警值的確定1．平均水平測算 以百分制 60分 (即 )確定參考值δ≤ ，預警值取值范圍為δ ＞ ，預警值取值范圍為（二）房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平預警值的確定（二）房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平預警值的確定房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平預警指標 其他應付款變動率 銷售成本率 期間費用占開發(fā)成本比率 管理費用變動率 銷售費用變動率財務(wù)費用變動率 變動率指標計算結(jié)果應取絕對值 房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平及預警指標區(qū)間見下表：指標 企業(yè)歷史平 均水平 預警區(qū)間下 限 預警區(qū)間 上限 指標說明其他應付款變動率 　 　 　 評估指標 預警區(qū)間上限，視為異常銷售成本率期間費用占開發(fā)成本比率 　 　 　管理費用變動率 　 　 　銷售費用變動率 　 　 　財務(wù)費用變動率 　 　 　房地產(chǎn)企業(yè)歷史平均水平預警值的確定 計算方法及步驟同行業(yè)平均水平四、納稅評估方式及分析處理四、納稅評估方式及分析處理（一）賬實結(jié)合（二）內(nèi)外結(jié)合（三）對比測算（四）談核并舉（ 一）納入正常管理（二）補繳稅款和滯納金（三）移交稅務(wù)稽查。（四）稅務(wù)稽查環(huán)節(jié)將受理納稅評估移交案件、稽查結(jié)果反饋稅源管理部門。一、納稅評估的方式 二、納稅評估的分析處理五、納稅評估文書五、納稅評估文書納稅評估約談通知書納稅評估約談記錄納稅評估工作底稿納稅評估報告納稅評估移送建議書納稅評估管理建議書文書文書謝 謝 ！不當之處，懇請指正