【導(dǎo)讀】進(jìn)入快速增長、居民收入不斷增加，住房實行貨幣化改革，城市發(fā)展加快，規(guī)模不斷擴(kuò)大，促使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近幾年的整治規(guī)范正步入了成熟期，追求。制內(nèi)部成本上下功夫，而把目標(biāo)轉(zhuǎn)移到偷逃國家稅款上來。得稅中存在的問題及其對策做一剖析。萬元，僅占稅收總收入的%。政策調(diào)整較快等特殊性，給稅務(wù)部門的管理工作帶來較大難度，導(dǎo)致偷逃稅勢頭不減。的稅收檢查作為全國性稅收專項檢查的重點，通過檢查，發(fā)現(xiàn)和糾正了不少的稅收違法行為。的要求，真實準(zhǔn)確地對其開發(fā)全過程進(jìn)行財務(wù)核算。算進(jìn)行偷逃所得稅。收入，肢解應(yīng)稅收入的目的。結(jié)轉(zhuǎn)，將未售商品房成本全額結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，造成減少企業(yè)當(dāng)期應(yīng)稅所得額；四是少轉(zhuǎn)自用房成本，自用房屋成本擠入銷售成本。當(dāng)開發(fā)項目中即有對外銷售的，也。五是不按規(guī)定確認(rèn)公共配套設(shè)施成本，多轉(zhuǎn)銷售成本。2021年以前，兩稅“項目”的定義不明確，其中國稅發(fā)[2021]83號文件未明確什么是

　　

【正文】 鑒于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)具有經(jīng)營方式活、成本項目“雜”和涉稅金額大等特點，且日常監(jiān)控難以對納稅申報的真實性和及時性作出準(zhǔn)確判斷。因此，有必要進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的應(yīng)納所得稅的專項評估。對涉嫌偷漏稅款的，及時移送稽查依法查處。力求通過專項評估的開展，及時捕捉疑點、發(fā)現(xiàn)問題、消除隱患，有效發(fā)揮稽查的打擊效能，從而達(dá)到深化管理、堵塞漏 洞、降低風(fēng)險和保護(hù)干部的根本目的。 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中的問題與對策有哪些？ 房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，但稅務(wù)部門對房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的有效控管則顯得相對滯后。及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)存在稅務(wù)違法違章問題并建立相應(yīng)的稅收管理長效機(jī)制，切實加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理是當(dāng)前亟待研究的重大課題。 隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民收入的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，但稅務(wù)部門對房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的有效控管則顯得相對滯后。及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)存在稅務(wù)違法違章問題并建立相應(yīng)的稅收管理長效機(jī)制，切實加強(qiáng)對 房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理是當(dāng)前亟待研究的重大課題。 一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅偷逃的主要表現(xiàn)形式 一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅偷逃形式 隱瞞預(yù)售收入 一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在其他應(yīng)付款 ” 等往來賬上，或記入 “ 短期借款 ” 等科目，賬面不反映收入；二是用自制憑證收取預(yù)收房款或定金，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏。 二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅偷逃形式 視同銷售行為不確認(rèn)為應(yīng)稅收入 對這類行為部分企業(yè)不主動向稅務(wù)部門申報，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以 轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)；有的以完工房產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項如借款、工程款、租金、廣告支出、獎勵支出等；有的則以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)等等，不作或少記當(dāng)期收入，瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。 三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅偷逃形式 采取多種方式隱瞞銷售收入 一是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤，成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入或推遲作收入，轉(zhuǎn) 移收入利潤，少繳或推遲繳稅。二是價外收取的代收費用不 符合代收代繳規(guī)定的另用自制憑證收取不入賬或掛往來賬上，代收款項不計收入偷逃房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。三是收到銀行撥付的按揭款后不及時入賬，開設(shè)賬外收入或掛在短期借款 ” 科目。四是整體轉(zhuǎn)讓 “ 樓花 ” 不做收入，偷逃稅款。五是部分享受所得稅期間減免的房地產(chǎn)企業(yè)將減免期到期后取得的收入通過各種手段記入減免期內(nèi)，違規(guī)享受減免偷逃稅款。 四）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅偷逃形式 不按規(guī)定核算成本費用 主要有三種情形：一是拆遷補(bǔ)償費的問題。房地產(chǎn)企業(yè)組織拆遷工作一般有兩種方式：一是委托有關(guān)單位拆遷，二是自行拆遷。第一 種情況支付拆遷補(bǔ)償費后可以由受托方開具發(fā)票。第二種情況下由于拆遷戶很大部分是自然人，因此不能提供拆遷補(bǔ)償費的發(fā)票，只能根據(jù)拆遷協(xié)議和收條入帳，導(dǎo)致此部分成本費用難以核實，成為少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)節(jié)成本利潤侵吞房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 黑洞。二是加大先期開發(fā)成本費用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，單個的開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)是分期滾動開發(fā)，這就使企業(yè)人為加大先期開發(fā)費用有機(jī)可乘。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費，項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計費等前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本從而減少當(dāng)期應(yīng)納稅額。三是按工程的預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，有的企業(yè)工程尚未完工，即用以已向用戶開具正式發(fā)票為由，采用確認(rèn)銷售和配比成本的方法計算申報當(dāng)期應(yīng)稅所得。由于工程尚未完工，其總成本無法確定，則干脆按工程預(yù)算計算開發(fā)成本。由此帶來的后果就是 加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。 二、稅務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中存在不足 一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管一線力量不能滿足對房地產(chǎn)業(yè)實行精細(xì)化管理的業(yè)務(wù)需求 自 1994 年實行 “ 分稅制 ” 以來，國稅機(jī)關(guān)以管理增值稅、消費稅等流轉(zhuǎn)稅為主，對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及房地產(chǎn)業(yè)等特殊行業(yè)的稅收政策相對陌生，缺乏管理經(jīng)驗，使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量得不到充分的保證 778 論文在線。 二）國稅部門掌握的稅源信息嚴(yán)重不足，稅源管理手段不高，部門之間協(xié)調(diào)配合不夠 ，對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅缺乏綜合協(xié)調(diào)管理 房地產(chǎn)銷售收入由地稅部門負(fù)責(zé)征收營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本列支中取得的建筑安裝工程發(fā)票由地稅部門負(fù)責(zé)管理，地稅部門在建筑業(yè)、房地產(chǎn)營業(yè)稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。城建、房管、銀行等與房地產(chǎn)比較密切的部門掌握著大量的信息，但往往各自為政，不能有效實現(xiàn)資源共享和信息互換，對房地產(chǎn)業(yè)社會化綜合協(xié)調(diào)管理的水平尚處于較低層次。 三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的管理目前還是宏觀稅負(fù)分析中的軟肋，未建立起征、管、查高效互動機(jī)制 管理和稽查部門缺少 對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅進(jìn)行深入調(diào)查和檢查，調(diào)查、檢查以后也沒有進(jìn)行比較深入的剖析，不能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管中存在問題。 四）國稅機(jī)關(guān)缺乏對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有效控管的手段 國務(wù)院對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理作出重大調(diào)整后，凡 2021 年 1 月 1 日后新辦企業(yè)的所得稅均由國稅機(jī)關(guān)征管。而現(xiàn)行 “ 分稅制 ” 稅收管理體制，客觀上造成了房地產(chǎn)開發(fā)所應(yīng)承擔(dān)的營業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅分別隸屬地稅和國稅部門征管，其從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)所需的發(fā)票和收據(jù)均向地稅部門申請購領(lǐng)，國稅機(jī)關(guān)缺乏相對有效的控管手段， 對 “ 31 號文件 ” 執(zhí)行帶來很大的困擾。 五）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅漏征漏管現(xiàn)象客觀存在 由于投資主體多元化、納稅人對稅法遵從度不高以及稅收管理滯后而導(dǎo)致國稅機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)業(yè)的登記管理難度增大，并在一定程度上存在所得稅征管盲區(qū)。 三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策建議 一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅建立由政府牽頭建立聯(lián)席會議制度，形成涉稅信息傳遞的協(xié)作機(jī)制 每個月在規(guī)定的時間通過互聯(lián)網(wǎng)郵箱互相傳遞固定格式的規(guī)定內(nèi)容，通報情況，反饋信息。一個季度召開一次有招商、國土、房管、建委、規(guī)劃、財政、國稅、地稅 等部門參加的聯(lián)席會議以研究對策，點評各部門信息傳遞工作的情況。搭建一個 “ 分線管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享 ” 房地產(chǎn)企業(yè)的綜合信息交流平臺。 二）設(shè)立規(guī)范統(tǒng)一的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理臺帳以及建立與之相配套的管理制度 利用征收管理臺帳來加強(qiáng)管理的要點在于：一是針對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等設(shè)計專門的表格，由企業(yè)每個月報國稅部門備查。二在各部門傳遞的信息和企業(yè)報送資料的基礎(chǔ)上通過臺帳盡可能全面和及時反映企業(yè)的情況，加強(qiáng)所得稅的征管。 三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅理順征管 機(jī)構(gòu)管轄權(quán)關(guān)系 長期以來在稅收管理上一直采取的按地段區(qū)域管理，導(dǎo)致征收管理上的條塊分割、信息不通、執(zhí)行混亂的局面。因此，要設(shè)立專門的房地產(chǎn)企業(yè)管理組，對該類企業(yè)實行集中管理。實行集中管理的優(yōu)勢體現(xiàn)在四個方面：一是集中有限的高素質(zhì)的人力資源解決工作中的重點和難點，用少而精的兵力打殲滅戰(zhàn)，達(dá)到工作效率的最大化；二是執(zhí)行政策統(tǒng)一；三是能全面掌握轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的情況，開展行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率、成本利潤率、銷售收入利潤率、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)指標(biāo)異常的企業(yè)，列入評估對象，實施及時控管。四是明確責(zé)任 ，避免出現(xiàn)漏征漏管。 四）有針對性地采取多種形式強(qiáng)化對一線人員的教育培訓(xùn)，提高對房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的業(yè)務(wù)技能 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅已成為國稅新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅重要組成部分，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)專職稅務(wù)人員來管理。有針對性地開展好房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策及相關(guān)財務(wù)核算知識的專項學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，實施精細(xì)化管理的基礎(chǔ)。 五）進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管措施，加大相關(guān)政策的執(zhí)行力度 一是要加強(qiáng)對企業(yè)的宣傳輔導(dǎo)。以區(qū)、縣國稅局為單位不定期召開房地產(chǎn)企業(yè)法人和財務(wù)人員參加的 政策宣講會，并提高納稅人的稅法遵從度。加強(qiáng)對企業(yè)的納稅輔導(dǎo)，以防止納稅人因不了解有關(guān)政策而導(dǎo)致計算和申報稅款的錯誤。二是進(jìn)行數(shù)據(jù)指標(biāo)分析，強(qiáng)化專項納稅評估。要充分利用納稅人的各種納稅申報資料、財務(wù)會計報表，結(jié)合日常管理中掌握的納稅人納稅信用度，按季度依照納稅評估的操作規(guī)程，利用數(shù)據(jù)指標(biāo)和科學(xué)方法，從收入、成本費用等方面評估、分析、判斷開發(fā)企業(yè)履行納稅義務(wù)的程度。特別要對主營業(yè)務(wù)收入、預(yù)收賬款、工程成本等進(jìn)行重點評估，及時捕捉疑點、發(fā)現(xiàn)問題、消除隱患、堵塞漏洞，從而達(dá)到深化管理、堵塞漏洞、降低征管的風(fēng)險和保護(hù) 干部的根本目的三是加大稽查力度，規(guī)范稅收秩序。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查，特別是加強(qiáng)對虧損、微利、低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項、以低價銷售給 六）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅加強(qiáng)對銀行賬戶和關(guān)聯(lián)方信息監(jiān)控 規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)只能設(shè)立唯一的預(yù)收房款和銷售收入的銀行帳號，爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的收入賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調(diào)查和帳務(wù)檢查等方式，及時掌握投資方、銷售公司和其它關(guān)聯(lián)方的相關(guān)情況，解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，看其收入、費用的劃分是否合理合法，保證 預(yù)收房款和銷售信息真實準(zhǔn)確，確保稅款 “ 顆粒歸倉 ” 內(nèi)部職工等作為重點檢查對象，對查實偷稅的要嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對不符合查賬征收條件的嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收，對企業(yè)的核定征收應(yīng)從項目開始到銷售終結(jié)執(zhí)行到底。四是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅前扣除，加強(qiáng)成本費用的管理。日常征管過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)要明確開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象，以防止企業(yè)隨意在各成本核算對象間進(jìn)行調(diào)節(jié)；要加強(qiáng)對企業(yè)實際發(fā)生的成本、費用的核算，按照財務(wù)會計制度和稅收政策的規(guī)定，嚴(yán)格區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品 成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。特別是對于因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本以及為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的共同成本，要按各個成本對象占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配，分別計入相應(yīng)的成本對象。按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價格比分配計算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，使利潤在不同價位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。 淺談我局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中存在的問題與對策 日期： 20211020 作者：周柒林 來源：黃州區(qū)國家稅務(wù)局 【選擇字號：大 中 小】 近年來，黃州城區(qū)房地產(chǎn)市場十分活躍發(fā)展迅猛，這對于推動黃州經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展，提升形象，改善居民居住條件起到了較好的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源之一，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理也成為稅務(wù)部門的當(dāng)務(wù)之急。從目前我局日常征管和專項評估了解的情況看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理 現(xiàn)狀不容樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理還存在諸多不完善地方，亟待認(rèn)真地研究和探討。本文擬就我局房地產(chǎn)所得稅管理現(xiàn)狀和管理對策談幾點個人認(rèn)識。 一、目前我局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理現(xiàn)狀 (一 )企業(yè)現(xiàn)狀與問題 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報預(yù)售房收入多申報成本、費用，少計當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)以下幾個方面： 一是預(yù)收房款不及時入帳。其方式一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”往來賬上或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬 戶或個人銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報收入等等。 二是延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的 31 號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延 遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。 三是成本費用支出不實。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用項目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大多數(shù)企業(yè)成本費用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時對其支出的真實性和合法性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加