【正文】 同應(yīng)在完工的當期確認合同收入。 房地產(chǎn)企業(yè)的建造合同一般為固定造價合同。包括手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、優(yōu)質(zhì)費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收入開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入委托代銷形式 會計核算 稅務(wù)處理支付手續(xù)費：借：委托代銷商品 貸：開發(fā)產(chǎn)品 — **項目， 按應(yīng)收款項 ：借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費 — 應(yīng)交營業(yè)稅借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：委托代銷商品，還需：借：營業(yè)費用 貸：應(yīng)收賬款借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品代銷清單之日確定收入視同買斷 企業(yè)與購買方簽訂合同或三方共同簽訂合同合同或協(xié)議約定的價格高于買斷價格，按協(xié)議價格；低于買斷價格，按買斷價格受托方與購買方簽訂合同 按買斷價格基價（保底價）并實行超基價雙方分成企業(yè)與購買方簽訂合同或三方共同簽訂合同合同或協(xié)議約定的價格高于基價，按協(xié)議價格，并 不得從銷售收入中 減除 支付受托方的 分成額 ；低于基價，按基價受托方與購買方簽訂合同 按基價加分成額包銷 包銷合同生效，確認收入 參照上述規(guī)定確定一次性收款、銀行按揭方式、分期收款方式銷售，稅收與會計基本一致，不作詳細介紹。但從填報說明上看，主表（ A100000）第 3行 “ 營業(yè)稅金及附加 ” 要求納稅人根據(jù)會計核算科目填報。但國稅發(fā) 〔 2023〕 31號和國稅函 〔 2023〕 201號對開發(fā)產(chǎn)品完工確認收入和會計有差異，或會計也符合收入確認條件，但企業(yè)遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入，在報表上填報就顯得較為復雜。 注意： 只有將以前年度未完工產(chǎn)品在本年轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品才允許填報 2629行相關(guān)內(nèi)容，否則，會重復扣除。 明確： 預售環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅、土增值稅可稅前扣除。將原納稅調(diào)整明細表中一項內(nèi)容在此細化。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將實際毛利額與其對應(yīng)的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。 開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。業(yè)務(wù)范圍業(yè)務(wù)范圍 房地產(chǎn)經(jīng)營 與銷售房地產(chǎn)投資與開發(fā)其他業(yè)務(wù)以收費或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動管理中介物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強 運作環(huán)節(jié)多 投資風險高 社會影響面廣 投入金額大 產(chǎn)業(yè)鏈長 行業(yè)特點行業(yè)特點房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營流程立項與規(guī)劃 建筑施工 銷售管理 產(chǎn)權(quán)辦理注冊登記 土地取得 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算的主要內(nèi)容及特點① 籌措開發(fā)項目所需資金；② 及時、正確地計算土地開發(fā)和各種房屋建設(shè)的工程成本，并加強成本管理，降低成本；③ 正確核算開發(fā)經(jīng)營收支，加強經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益；④ 強化商品房銷售管理工作，及時收回價款；⑤ 按照國家有關(guān)政策，正確地對企業(yè)利潤進行分配 。浙江省地方稅務(wù)局浙江省地方稅務(wù)局 沈一嬌沈一嬌房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理1 行業(yè)概述2 會計核算與稅務(wù)處理3 納稅評估及預警分析行業(yè)概述相關(guān)概念 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是按照城市規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，在依法取得國有土地使用權(quán)后，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。 房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動、使用長期、個別性等特征。 (一 )營業(yè)收入核算的特殊性 （二）開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性 （三）利潤分配形式的特殊性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理一、收入的會計核算與稅務(wù)處理二、扣除的會計核算與稅務(wù)處理三、資產(chǎn)的會計核算與稅務(wù)處理四、特殊事項的會計核算與稅務(wù)處理一、收入的確認原則（一）收入的確認原則會計 風險和報酬轉(zhuǎn)移 繼續(xù)管理權(quán)、有 效控制 收入金額計量 經(jīng)濟利益流入 成本計量銷售合同簽訂，風 險和報酬轉(zhuǎn)移繼續(xù)管理權(quán)、有效 控制收入金額計量成本計量二、收入范圍會計商品房銷售收入（包括銷售已完工和 未完工開發(fā)產(chǎn)品 ）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入 視同銷售收入代建工程和勞務(wù)收入商品房及周轉(zhuǎn)房租賃收入其他應(yīng)稅收入商品房銷售收入（僅指銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品）土地轉(zhuǎn)讓收入配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入代建工程收入各種開發(fā)產(chǎn)品出租租金收入售后服務(wù)和其他服務(wù)收入三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入現(xiàn)房銷售 期房銷售會計核算取得價款，辦妥移交手續(xù)時即確認借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費 — 應(yīng)交營業(yè)稅借：應(yīng)交稅費 — 應(yīng)交營業(yè)稅 貸：銀行存款取得預售款時，先不確認收入借：銀行存款 貸：預收賬款借：應(yīng)交稅費 — 應(yīng)交營業(yè)稅 貸：銀行存款待辦妥移交手續(xù)后確認收入借：預收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費 — 應(yīng)交營業(yè)稅稅務(wù)處理 取得價款，辦理交付手續(xù)時，確認當期應(yīng)稅收入取得的收入為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 （一）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率的確定 : 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 （二）如何申報 文件規(guī)定 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。 報表設(shè)計 表 A105010《 視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表 》第 21至 29行 只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才需填報這塊內(nèi)容。 目的： 解決銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品可作為計算三項費用扣除限額的基數(shù)問題。但需是會計上沒進費用，否則，會造成重復扣除。（注意填報說明和預繳表） （ 1）按現(xiàn)行報表設(shè)計邏輯，表 A101010的營業(yè)收入是根據(jù)企業(yè)會計核算填報，因此，本表 2629行只有在會計上進行收入確認，才可進行納稅調(diào)減項的填報。 方法：在表 A105000《 納稅調(diào)整項目明細表 》 下收入類調(diào)整項目和扣除類調(diào)整項目項下 “ 其他 ” 進行納稅調(diào)整，符合填報說明，但企業(yè)計算三項費用扣除限額時少了一塊（時間性差異，以后會轉(zhuǎn)回） （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照權(quán)責發(fā)生制原則，由于土地增值稅沒有清算，在會計確認收入，按照會計謹慎原則預提的土地增值稅進入的營業(yè)稅金及附加在企業(yè)所得稅申報時是不能扣除的。 方法：在表 A105000《 納稅調(diào)整項目明細表 》 第 29行扣除類調(diào)整項目下 “ 其他 ” 進行納稅調(diào)增。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入價外收入 會計核算 稅務(wù)處理包含的內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租開發(fā)產(chǎn)品時向客戶收取的價款以外的各種費用。確認原則手續(xù)費 — 其他業(yè)務(wù)收入集資費 — 財務(wù)費用獎勵費、優(yōu)質(zhì)費 — 管理費用返還利潤、違約金 — 營業(yè)外收入代收（墊）款項、需上繳的基金— 其他應(yīng)付（收）款企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加：納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票 — 全部確認為銷售收入未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)且由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票 — 作為代收代繳款項處理四、代建工程收入 （一）會計核算 房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程一般是房地產(chǎn)企業(yè)為委托方代建房屋、建設(shè)場地或市政工程等，一般情況下是先簽合同后建造，具有價值大、建造期長、不可取消的特點，符合建造合同的特點，適用企業(yè)會計準則第 15號 — 建造合同。所謂固定造價合同，是指按照固定的合同價或固定單價確定工程價款的合同。 收入金額的確認收入金額確認 建造合同的結(jié)果能夠可靠估計 建造合同的結(jié)果不能可靠估計完工百分比法合同成本能夠收回合同成本不能收回 能夠收回的金額確認合同收入 只確認合同費用，不確認合同收入四、代建工程收入 （二）稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程，持續(xù)時間超過 12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)，即按完工百分比法確認收入。 （三）稅會差異 對于跨年度的建造合同，收入確認的時點一致，但對于合同結(jié)果不能可靠估計的，收入金額的確認存在差異。預計工程總成本為 800萬元。但甲公司對工程的完工進度無法可靠確定。800=%確認收入1000%=625確認成本800%=500五、租金收入 （一）會計核算 取得租金收入時，借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 （二）稅務(wù)處理 《 實施條例 》 第 19條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金 提前一次性 支付的，根據(jù) 《實施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人 可 對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其