【正文】 同應(yīng)在完工的當(dāng)期確認(rèn)合同收入。 房地產(chǎn)企業(yè)的建造合同一般為固定造價(jià)合同。包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收入開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入委托代銷形式 會(huì)計(jì)核算 稅務(wù)處理支付手續(xù)費(fèi)：借：委托代銷商品 貸：開發(fā)產(chǎn)品 — **項(xiàng)目， 按應(yīng)收款項(xiàng) ：借：應(yīng)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：委托代銷商品，還需：借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 貸：應(yīng)收賬款借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品代銷清單之日確定收入視同買斷 企業(yè)與購買方簽訂合同或三方共同簽訂合同合同或協(xié)議約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，按協(xié)議價(jià)格；低于買斷價(jià)格，按買斷價(jià)格受托方與購買方簽訂合同 按買斷價(jià)格基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成企業(yè)與購買方簽訂合同或三方共同簽訂合同合同或協(xié)議約定的價(jià)格高于基價(jià)，按協(xié)議價(jià)格，并 不得從銷售收入中 減除 支付受托方的 分成額 ；低于基價(jià)，按基價(jià)受托方與購買方簽訂合同 按基價(jià)加分成額包銷 包銷合同生效，確認(rèn)收入 參照上述規(guī)定確定一次性收款、銀行按揭方式、分期收款方式銷售，稅收與會(huì)計(jì)基本一致，不作詳細(xì)介紹。但從填報(bào)說明上看，主表（ A100000）第 3行 “ 營(yíng)業(yè)稅金及附加 ” 要求納稅人根據(jù)會(huì)計(jì)核算科目填報(bào)。但國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)和國(guó)稅函 〔 2023〕 201號(hào)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)收入和會(huì)計(jì)有差異，或會(huì)計(jì)也符合收入確認(rèn)條件，但企業(yè)遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入，在報(bào)表上填報(bào)就顯得較為復(fù)雜。 注意： 只有將以前年度未完工產(chǎn)品在本年轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品才允許填報(bào) 2629行相關(guān)內(nèi)容，否則，會(huì)重復(fù)扣除。 明確： 預(yù)售環(huán)節(jié)繳納的營(yíng)業(yè)稅、土增值稅可稅前扣除。將原納稅調(diào)整明細(xì)表中一項(xiàng)內(nèi)容在此細(xì)化。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。 開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。業(yè)務(wù)范圍業(yè)務(wù)范圍 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 與銷售房地產(chǎn)投資與開發(fā)其他業(yè)務(wù)以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動(dòng)管理中介物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng) 運(yùn)作環(huán)節(jié)多 投資風(fēng)險(xiǎn)高 社會(huì)影響面廣 投入金額大 產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng) 行業(yè)特點(diǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程立項(xiàng)與規(guī)劃 建筑施工 銷售管理 產(chǎn)權(quán)辦理注冊(cè)登記 土地取得 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容及特點(diǎn)① 籌措開發(fā)項(xiàng)目所需資金；② 及時(shí)、正確地計(jì)算土地開發(fā)和各種房屋建設(shè)的工程成本，并加強(qiáng)成本管理，降低成本；③ 正確核算開發(fā)經(jīng)營(yíng)收支，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益；④ 強(qiáng)化商品房銷售管理工作，及時(shí)收回價(jià)款；⑤ 按照國(guó)家有關(guān)政策，正確地對(duì)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行分配 。浙江省地方稅務(wù)局浙江省地方稅務(wù)局 沈一嬌沈一嬌房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理1 行業(yè)概述2 會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理3 納稅評(píng)估及預(yù)警分析行業(yè)概述相關(guān)概念 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動(dòng)、使用長(zhǎng)期、個(gè)別性等特征。 (一 )營(yíng)業(yè)收入核算的特殊性 （二）開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性 （三）利潤(rùn)分配形式的特殊性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理一、收入的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理二、扣除的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理三、資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理四、特殊事項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理一、收入的確認(rèn)原則（一）收入的確認(rèn)原則會(huì)計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移 繼續(xù)管理權(quán)、有 效控制 收入金額計(jì)量 經(jīng)濟(jì)利益流入 成本計(jì)量銷售合同簽訂，風(fēng) 險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移繼續(xù)管理權(quán)、有效 控制收入金額計(jì)量成本計(jì)量二、收入范圍會(huì)計(jì)商品房銷售收入（包括銷售已完工和 未完工開發(fā)產(chǎn)品 ）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入 視同銷售收入代建工程和勞務(wù)收入商品房及周轉(zhuǎn)房租賃收入其他應(yīng)稅收入商品房銷售收入（僅指銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品）土地轉(zhuǎn)讓收入配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入代建工程收入各種開發(fā)產(chǎn)品出租租金收入售后服務(wù)和其他服務(wù)收入三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入現(xiàn)房銷售 期房銷售會(huì)計(jì)核算取得價(jià)款，辦妥移交手續(xù)時(shí)即確認(rèn)借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅借：應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 貸：銀行存款取得預(yù)售款時(shí)，先不確認(rèn)收入借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款借：應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 貸：銀行存款待辦妥移交手續(xù)后確認(rèn)收入借：預(yù)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理 取得價(jià)款，辦理交付手續(xù)時(shí)，確認(rèn)當(dāng)期應(yīng)稅收入取得的收入為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 （一）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率的確定 : 開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 （二）如何申報(bào) 文件規(guī)定 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 報(bào)表設(shè)計(jì) 表 A105010《 視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表 》第 21至 29行 只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才需填報(bào)這塊內(nèi)容。 目的： 解決銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品可作為計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用扣除限額的基數(shù)問題。但需是會(huì)計(jì)上沒進(jìn)費(fèi)用，否則，會(huì)造成重復(fù)扣除。（注意填報(bào)說明和預(yù)繳表） （ 1）按現(xiàn)行報(bào)表設(shè)計(jì)邏輯，表 A101010的營(yíng)業(yè)收入是根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)核算填報(bào)，因此，本表 2629行只有在會(huì)計(jì)上進(jìn)行收入確認(rèn)，才可進(jìn)行納稅調(diào)減項(xiàng)的填報(bào)。 方法：在表 A105000《 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 》 下收入類調(diào)整項(xiàng)目和扣除類調(diào)整項(xiàng)目項(xiàng)下 “ 其他 ” 進(jìn)行納稅調(diào)整，符合填報(bào)說明，但企業(yè)計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用扣除限額時(shí)少了一塊（時(shí)間性差異，以后會(huì)轉(zhuǎn)回） （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，由于土地增值稅沒有清算，在會(huì)計(jì)確認(rèn)收入，按照會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎原則預(yù)提的土地增值稅進(jìn)入的營(yíng)業(yè)稅金及附加在企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)是不能扣除的。 方法：在表 A105000《 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 》 第 29行扣除類調(diào)整項(xiàng)目下 “ 其他 ” 進(jìn)行納稅調(diào)增。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入價(jià)外收入 會(huì)計(jì)核算 稅務(wù)處理包含的內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向客戶收取的價(jià)款以外的各種費(fèi)用。確認(rèn)原則手續(xù)費(fèi) — 其他業(yè)務(wù)收入集資費(fèi) — 財(cái)務(wù)費(fèi)用獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi) — 管理費(fèi)用返還利潤(rùn)、違約金 — 營(yíng)業(yè)外收入代收（墊）款項(xiàng)、需上繳的基金— 其他應(yīng)付（收）款企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加：納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票 — 全部確認(rèn)為銷售收入未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)且由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票 — 作為代收代繳款項(xiàng)處理四、代建工程收入 （一）會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程一般是房地產(chǎn)企業(yè)為委托方代建房屋、建設(shè)場(chǎng)地或市政工程等，一般情況下是先簽合同后建造，具有價(jià)值大、建造期長(zhǎng)、不可取消的特點(diǎn)，符合建造合同的特點(diǎn)，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 15號(hào) — 建造合同。所謂固定造價(jià)合同，是指按照固定的合同價(jià)或固定單價(jià)確定工程價(jià)款的合同。 收入金額的確認(rèn)收入金額確認(rèn) 建造合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì) 建造合同的結(jié)果不能可靠估計(jì)完工百分比法合同成本能夠收回合同成本不能收回 能夠收回的金額確認(rèn)合同收入 只確認(rèn)合同費(fèi)用，不確認(rèn)合同收入四、代建工程收入 （二）稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程，持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，即按完工百分比法確認(rèn)收入。 （三）稅會(huì)差異 對(duì)于跨年度的建造合同，收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)一致，但對(duì)于合同結(jié)果不能可靠估計(jì)的，收入金額的確認(rèn)存在差異。預(yù)計(jì)工程總成本為 800萬元。但甲公司對(duì)工程的完工進(jìn)度無法可靠確定。800=%確認(rèn)收入1000%=625確認(rèn)成本800%=500五、租金收入 （一）會(huì)計(jì)核算 取得租金收入時(shí)，借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 （二）稅務(wù)處理 《 實(shí)施條例 》 第 19條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金 提前一次性 支付的，根據(jù) 《實(shí)施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人 可 對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其