房地產開發(fā)企業(yè)所得稅政策---北京市地方稅務局企業(yè)所得-文庫吧在線文庫
【正文】 自 2023年 1月 1日起，我市房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入計算繳納企業(yè)所得稅時，經濟適用房、限價房和危改房項目的計稅毛利率按 3％確定。? 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 ? 除委托個人代理外，企業(yè)以現金等非轉賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。? 從關聯(lián)方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過 2： 1標準以及支付關聯(lián)方的利息超過規(guī)定標準而發(fā)生的利息支出，超過部分不得扣除。成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。? 已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。? （三）直接成本法 借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（九）合法憑據問題? 除三項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。（ 2） 開發(fā)合同或協(xié)議約定向投資各方分配開發(fā)產品的? 企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。（一）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本 ? 除本填報口徑以外，《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表》（ A類）、《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（ A類）中各行次的填報，仍按照《國家稅務總局關于中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表的補充通知》（國稅函〔 2023〕 1081號）執(zhí)行。銷售未完工開發(fā)產品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報處理? 已按照上列第一條第三款處理的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，季度預繳申報時，其數額在《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表》（ A類）第 4行 “利潤總額 ”欄增加；年度匯算清繳申報時填入附表三《納稅調整項目明細表》第 19行 “其他 ”欄第 3列 “調增金額 ”。銷售未完工開發(fā)產品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如果會計處理時未計入營業(yè)稅金及附加等科目核算，季度預繳申報時，其數額在《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表》（ A類）第 4行 “利潤總額 ”欄減除；年度匯算清繳申報時填入附表三《納稅調整項目明細表》第 19行 “其他 ”欄第 4列 “調減金額 ”。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。? 清算時間? 開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。? 基礎設施建設費 ? （三）功能區(qū)分原則 ?企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 ?? 房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出 ,?企業(yè)委托境內機構銷售開發(fā)產品的? 財政部、國家稅務總局《關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2023]29號）第一條第二款 “其他企業(yè)：按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的 5%計算限額。?（二）會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施的稅務處理? 屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理?！?二、 成本、費用扣除的稅務處理 ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當
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