【正文】 打折降價，影響客戶購買信心； 若項目能夠按時開盤 (10月份 )，認購量會有一定提高，包含住宅認籌客戶； 四、營銷環(huán)境分析 環(huán)境分析 2023年 1月 26日，國務(wù)院發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。 B、 2023年打壓地產(chǎn)政策警笛 四、營銷環(huán)境分析 小結(jié)： 2023年銀根緊縮、頻頻加息，限購調(diào)控政策重拳出擊房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過一段時間大力度調(diào)控，從一線城市到三線城市都起到了明顯效果。 華榮泰時代 COSMO：是集 5A級寫字樓、五星級酒店、創(chuàng)意 SOHO、金融、溫泉養(yǎng)生酒店、特色餐飲、休閑娛樂為一體的城市商務(wù)綜合體。華友華城國際建設(shè)動作較慢，宣傳推廣力度小，開發(fā)實力較弱。 區(qū)域競爭項目為中海國際社區(qū)、萬科城、力旺 LOMO、華榮泰的 1棟公寓及 3棟 SOHO產(chǎn)品。 偉峰東第： 住宅對外宣傳價格為 7900元 /㎡ ， 實際成交價格在 60006300元 /㎡ 左右，現(xiàn)階段去化 60%左右， 2023年年底至今去化量很少，本項目住宅產(chǎn)品與偉峰住宅剩余產(chǎn)品對比占優(yōu)勢，但未來住宅價格對項目未來有一定沖擊。 公寓產(chǎn)品剩余套數(shù)及面積已拋除上源集團公司自留部分。 總體策略 前言 總體策略 將項目 SOHO公寓與住宅產(chǎn)品依托到項目商業(yè)上，用綜合 體的優(yōu)勢襯托出其它產(chǎn)品價值，這是項目整年營銷的大方 向。 2023年，凈月西部搶占長吉圖一體化的先導(dǎo)區(qū)之地利，以東北亞為背景，繪制彩宇商貿(mào)園、光電信息產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟三大園區(qū)，實現(xiàn)“三園一體”的高端商業(yè)、商務(wù)區(qū)域。在休閑、游樂之外，更是聚合人流，帶動區(qū)域的文化價值和經(jīng)濟價值，創(chuàng)造巨大收益。明年長春繼續(xù)執(zhí)行限購政策，住宅市場會持續(xù)低迷態(tài)勢，項目續(xù)客量不理想的情況下，項目住宅產(chǎn)品可根據(jù)市場需求推貨。 （ 3）、銷售計劃排期 銷售階段 銷售房源 起止時間 時間 銷售目標(biāo) 銷售面積 銷售金額 備注 蓄水期：第一批房源蓄客 2公寓 3住宅 2023年 2— 5月 3個月 公寓： 30套 1560㎡ 10608000 通過大眾媒體、活動、戶外廣告吸引客戶 (積累有效客戶 500組 ) 住宅： 10套 1225㎡ 7595000 底商 300㎡ 3566100 地下車位 20 3000000 開盤期：第一批房源銷售 2公寓 3住宅 2023年 5月 1日 —— 公寓： 100套 5200㎡ 35360000 開盤活動（根據(jù)蓄客情況待定開盤規(guī)模大?。╅_盤期將內(nèi)部認購?fù)诤炇?《 商品房買賣合同 》 住宅： 40套 4900㎡ 30380000 底商 1000 11887000 地下車位 60 9000000 強銷期 — 第：批房源銷售中 2公寓 3住宅 2023年 5— 7月 2個月 公寓： 100套 5200㎡ 35360000 大眾媒體、活動營銷、圈層營銷 住宅： 30套 3675㎡ 22785000 底商 1000 11887000 地下車位 60 9000000 穩(wěn)銷期：第 — 批房源銷售完畢 2公寓 3住宅 2023年 7— 8月 1個月 公寓： 40套 2080㎡ 14144000 大眾媒體、活動營銷 住宅： 18套 2205㎡ 13671000 底商 700 8320900 地下車位 20 3000000 強銷期：第二批房源推出 2公寓 3住宅 2023年 8— 10月 2個月 公寓： 52套 2704㎡ 18387200 項目景觀示范區(qū)呈現(xiàn)，工程樹立形象，此階段主要利用大眾媒體與體驗式營銷 住宅： 35套 4287㎡ 26579400 底商 1036 12314932 地下車位 40 6000000 盤整期：第二批房源銷售完畢 2公寓 3住宅 2023年 10— 12月 2個月 公寓： 59套 3068㎡ 20862400 體驗式營銷、活動營銷、大眾媒體 住宅： 30套 3675㎡ 22785000 底商 600 7132200 總銷售金額 343625132元 （ 4）、銷售政策 付款方式要靈活，可延續(xù)本項目之前內(nèi)部認購付款優(yōu)惠方案，根據(jù)客戶不同的付款形式給予不同的優(yōu)惠政策。 工程配合建議 時間 階段 工程配合 2023年 5月 1日前 開盤期：第一批房源銷售 完成 4主體建設(shè) 1/3 2023年 5月 — 8月 強銷期 — 第：批房源銷售完畢 4主體建設(shè)到 2/3，三角園林公園、部分小區(qū)景觀落成 2023年 8月 — 10月 強銷期：第二批房源推出 4接近封頂， 2樓入戶大堂、底商外裝修、園林落成、三角園林公園開放 2023年 10月 —12月 盤整期：第二批房源銷售完畢 4主體封頂 備注 建議延緩 6施工進度，省出資金用于三角園林公園、小區(qū)景觀及配套設(shè)施建設(shè)，營造出感觀價值營銷。 D、體驗式營銷：體現(xiàn)項目高端 形象與開發(fā)商實力，與其它項目有所差異，主 要體現(xiàn)在感觀價值體驗（景觀示范）、售樓中心、樣板房、服務(wù)。 渠道營銷三：行銷 行銷人群：專業(yè)市場行銷主要是針對私企業(yè)主，可持續(xù)間斷性行銷?；顒淤M用低、針對性強，可考慮參加活動客戶在本項目置業(yè)額外優(yōu)惠 1個點。 階段目標(biāo)： 從新塑造環(huán)貿(mào)高端形象，市場認知環(huán)貿(mào)與 CBD成功嫁接 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 第二階段： 2023年 3—5月 階段說明： 若項目 5月 1日能夠取得 《 預(yù)銷許可證 》 ，蓄客量達到預(yù)期效果的情況下，項目可考慮開盤， 但開盤前要先將項目前期已認購客戶處理完畢，通知交付首期款，同時簽署 《 商品房買賣合同 》 ， 后續(xù)根據(jù)蓄客情況考慮是否搞開盤活動，蓄客量未達到開盤所屬數(shù)量，則不考慮開盤，持續(xù)自然銷售。 活動配合： XX車友聯(lián)誼活動 （ 1）、第一階段： 2023年 2—3月 活動主題 ： XX車友聯(lián)誼活動 活動時間： 2023年 2月 25日（暫定） 活動地點：環(huán)貿(mào)銷售中心 注：鑒于 2023年 2月份環(huán)貿(mào)銷售中心現(xiàn)場內(nèi)部與外部缺乏裝飾性商業(yè)氣氛，我司已向設(shè)計公司提出包裝建議，包裝設(shè)計稿已初步形成，建議銷售中心包裝工作完畢后，在做些系列活動，這樣可以給新老客戶一個嶄新的形象面貌。（需與 4S店進行溝通待定） 注：有車?yán)蠘I(yè)主及親屬朋友可以參與，增添人氣。 活動簡要：擬寫購房需求問卷，通過大眾媒體宣傳到市場，讓有需求者與積極者參與此活動，到環(huán)貿(mào)銷售現(xiàn)場填寫購房問卷，活動時間為 1個月，月底進行抽獎，所有參與活動客戶到銷售現(xiàn)場進行抽獎，獎可設(shè)為三類，一等獎購房基金 10萬，二等獎，購房基金 5萬，三等獎購房基金 2萬，未中獎?wù)呷粝朐诒卷椖恐脴I(yè)，可在基礎(chǔ)優(yōu)惠政策上額外優(yōu)惠 5000元。 營銷策略是圈層營銷、活動營銷、感觀價值營銷，再輔以大眾營銷做配合，建議以短信、紙媒、廣播為主。 公園篇 至尊新貴領(lǐng)域 —城市生活最優(yōu)區(qū) 公園之鄰，休閑之地。 環(huán)貿(mào) SOHO公寓全功能生活小戶四大理由護航生活至美 傲居新城核心 長春市政府辦公地址南遷，泛南城的鴻篇鉅制已啟幕。史密斯的建筑規(guī)劃 與泛亞國際景觀設(shè)計強強聯(lián)手，以 150米高的建筑形象傲然屹立，借助中國古代祥獸鳳凰羽毛的顏色，閃亮春城；融合西方建筑學(xué)之大成，現(xiàn)已被評為“凈月十大標(biāo)志性建筑”之一。城市核心生活，無限的升值潛力。游憩休閑的時尚，與高尚之心境渾然一體。 配套篇 買一套房子 =買整個環(huán)球貿(mào)易中心 4萬平高端商場， 6萬平甲級寫字樓 6萬平城市華宅 3萬平精致 SOHO公寓， 2023個地下停車場 3萬平大型超市 至尊新貴領(lǐng)域 —城市生活升級版 齊備之上，名流之區(qū)。 保持項目操作靈活性，結(jié)合“小步快跑”的推貨策略，每月擬定營銷主題，讓客戶感覺到環(huán)貿(mào)中心不斷呈現(xiàn)出來的新鮮感和關(guān)注度，將項目的價值逐步釋放。 活動內(nèi)容： 現(xiàn)場表演 ,具體內(nèi)容待定 認籌優(yōu)惠 展位裝修 注： 2023年 6月春季房交會是本月的重點營銷環(huán)節(jié)，運作成功，成交效果直逼開盤效果； （ 6）、第六階段： 2023年 7—8月 推廣分期 推廣目的：公寓價值全面呈現(xiàn) 推廣主題 ： “像商鋪一樣賺錢的公寓” （區(qū)域未來商務(wù)價值及綜合體為公寓所帶來的互補功能） 媒體配合：房地產(chǎn)報、短信、廣播、行銷。 項目已有內(nèi)部認購客戶，建議此階段啟動老帶新優(yōu)惠政策。 階段目標(biāo)： 價值全面體現(xiàn) 第六階段 :2023年 11—12月 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 階段說明： 進入冬季，已消化完畢前期所積累客戶， 11—12月為穩(wěn)銷期。 （ 3）、小眾媒體 項目資料定點： 高端俱樂部、汽車 4S店 、銀行 、協(xié)會五星級酒店、高端商場等為投放對象，還包括針對企業(yè)投放的雜志類資料。 活動對象：有車一族的指定群體 活動簡要：聯(lián)合組織各品牌車友會、 4S店聯(lián)誼活動，環(huán)貿(mào)提供活動場地、活動禮品，期間針對活動客戶進行項目講解。 （ 1）、感觀價值營銷 C、物業(yè)配合 邀請世邦魏理仕專業(yè)顧問人員現(xiàn)場解答未來高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容，與其他物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做對比，合理利用物業(yè)牌，增添項目附加值； D、樣板間： 項目樣板間已對外開放，客戶可以體驗到家的歸屬感，后期不必完善； 小結(jié)： 感官價值營銷主要作用在于形成本項目對周邊競爭項目的差異化，提高客戶身份，預(yù)先感受項目的價值所在，能夠呈現(xiàn)一定的溢價能力，從而建立客戶購買信心。 工程進度建議 營銷策略 （ 1）、整體營銷策略 基于市場、客戶以及項目產(chǎn)品的特點，結(jié)合過往營銷推廣經(jīng)驗，我司認為本項目營銷的總體策略是： 大眾營銷 提高形象， 渠道