【正文】 體現(xiàn)在對(duì)住房金融市場的參與上，但目前政府的運(yùn)作尚未更多的顯現(xiàn)，這也是制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素?！　≡撌袌龅耐卣骨闆r直接關(guān)系到住房建設(shè)與消費(fèi)能否真正進(jìn)入貨幣化的運(yùn)作軌道，以及住房商品化、社會(huì)化的實(shí)現(xiàn)程度。盡管金融法律框架業(yè)已形成，但規(guī)范房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為，特別是在借款人不履約還款時(shí)的抵押物處置，缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。三是積極完善政策性住房金融業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式，探討對(duì)住房困難、收入較低的家庭實(shí)行優(yōu)惠貸款利率、財(cái)政貼息、單位貼息等金融政策選擇；四是進(jìn)一步完善對(duì)政策性住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管方式，加大監(jiān)管力度。　　2．適度調(diào)整銀行信貸政策，增加信貸品種，擴(kuò)大貸款對(duì)象和范圍。隨著住房公積金制度的全面建立和保險(xiǎn)體制的完善，中國社會(huì)保險(xiǎn)基金、住房公積金、人壽保險(xiǎn)基金等長期化資金供給具有巨大的市場潛力，這筆資金運(yùn)用的基本原則是保值增值。這樣就促進(jìn)了大批金融機(jī)構(gòu)參與抵押市場的活動(dòng)，滿足了低收入家庭的住宅需求，也穩(wěn)定了初級(jí)市場。屬于金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但住房消費(fèi)信貸固有的期限較長、資金來源及運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配等特性以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的特殊性，必須重視個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范的問題。在風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)方面日益成熟，取得了較好的防范效果。隨著個(gè)貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與力度也不斷加大，特別是政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的參與，將有效解決個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的發(fā)展難題。2．風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體之間風(fēng)險(xiǎn)收益不對(duì)等加大了風(fēng)險(xiǎn)隱患在個(gè)貸業(yè)務(wù)中，涉及眾多市場主體，由于在分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)方面沒有建立互惠、互利、互相制約的計(jì)劃，各主體只片面強(qiáng)調(diào)規(guī)避轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，造成風(fēng)險(xiǎn)與收益之間不對(duì)等，反而放大了個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行試圖把保險(xiǎn)成本同時(shí)轉(zhuǎn)嫁給借款人和保險(xiǎn)公司以獲得房產(chǎn)抵押和信用保險(xiǎn)的雙重保障，完全規(guī)避自己的信貸風(fēng)險(xiǎn)不符合市場經(jīng)濟(jì)邏輯。在我國現(xiàn)階段抵押制度的功能十分有限，存在抵押品設(shè)置難，抵押登記制度不健全，抵押物產(chǎn)權(quán)不清，抵押物處置難等問題。1．我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的基本框架根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國實(shí)際探討構(gòu)建我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的基本思路，可以從住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)理出發(fā)，分別從四類市場主體角度加以考慮。其三，建立個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，以社會(huì)化的個(gè)貸保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制建設(shè)和發(fā)展消費(fèi)信貸證券化為主要手段，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)“潤滑劑”作用分散風(fēng)險(xiǎn)功能，這是“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系得以完善的重要條件。(3)貸款制度創(chuàng)新與操作環(huán)節(jié)規(guī)范并重，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)管理水平。應(yīng)根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》、《擔(dān)保法》和資產(chǎn)負(fù)債比例管理、風(fēng)險(xiǎn)管理要求，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償及保障制度，健全貸款行為規(guī)范和責(zé)任體系，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測職能部門，建立內(nèi)部稽核監(jiān)控體系，健全信息反饋制度。完善中國人民銀行和審計(jì)機(jī)關(guān)聯(lián)合監(jiān)管的外部監(jiān)管體制，央行重點(diǎn)管理個(gè)貸規(guī)模和投放速度，政策性與商業(yè)性個(gè)貸的組合比例。與證券化的概念相應(yīng)，房地產(chǎn)的證券化也表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給社會(huì)公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)價(jià)值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)性功能的證券商品，通過發(fā)售這種證券商品而在資本市場上籌集資金。而且以商品化為核心的住房體制改革已為推行房地產(chǎn)證券化奠定了基礎(chǔ)。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，經(jīng)濟(jì)立法取得了重大的進(jìn)展，基本建立了覆蓋各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律法規(guī)體系。ABS對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。綜合作用下使未來市場價(jià)格僅會(huì)在約定價(jià)格上下小幅度波動(dòng)。因?yàn)閺睦碚撋辖迪?duì)．房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求的刺激作用都很大。通過MBS，銀行出售抵押貸款債權(quán)，回籠資金，再進(jìn)行抵押貸款，銀行又再出售債權(quán)回籠資金。我國的《證券法》未對(duì)國有商業(yè)銀行金融資產(chǎn)證券化作出單獨(dú)的規(guī)定和描述。一方面可以為房地產(chǎn)證券作擔(dān)保，提高證券等級(jí)；另一方面可扮演“造市者”的角色，買賣銀行的抵押貸款證券，平衡市場供需。例如個(gè)人住房抵押貸款證券化，即把個(gè)人住房抵押貸款以證券為載體在證券市場上流動(dòng)，一方面可以減輕銀行對(duì)大量沉淀資金的風(fēng)險(xiǎn)壓力，另一方面可以增加資本的流動(dòng)性，提高資本的經(jīng)濟(jì)效益和使用效率，還可以活躍證券市場，促進(jìn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新?！岸址俊钡母拍钅壳皼]有統(tǒng)一的界定。但一些經(jīng)營思路比較靈活的銀行，例如工商銀行浙江分行，也接受質(zhì)押、保證、抵(質(zhì))押加保證的擔(dān)保方式。相比之下，一手房的產(chǎn)權(quán)狀況則簡單得多，只需開發(fā)商有銷售許可證即可。銀行和借款人在委托代理機(jī)構(gòu)辦理各種手續(xù)時(shí)，發(fā)生多種委托代理關(guān)系，其中的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)問題較為復(fù)雜。由于我國個(gè)人信用記錄體系的空缺，個(gè)人信用評(píng)價(jià)尤為困難。在一手期房抵押中，由于房屋未竣工無法辦理抵押登記，因此銀行要求開發(fā)商提供階段性的保證擔(dān)保。(3)中介機(jī)構(gòu)與銀行、中介機(jī)構(gòu)與借款人之間的委托代理關(guān)系。(2)二手現(xiàn)房的原房主在使用過程中可能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過一些處分，例如設(shè)立抵押或出租給他人使用?？赡艹霈F(xiàn)的情形有：一是房屋的房齡過長，折舊后價(jià)值過低，在市場上變現(xiàn)也不足以抵償借款人的違約金額；二是房屋的評(píng)估價(jià)值不實(shí)；三是房屋未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，未來可能由于意外情況造成抵押失效。房地產(chǎn)行政主管部門據(jù)此審查后對(duì)批準(zhǔn)的交易發(fā)放“交易批準(zhǔn)書”。因此，選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)是各家銀行發(fā)展二手房市場的必要條件。但本人認(rèn)為，借款申請(qǐng)人在提出借款申請(qǐng)并委托中介機(jī)構(gòu)代辦申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)該已經(jīng)預(yù)見到借款申請(qǐng)的結(jié)果有銀行批準(zhǔn)和不批準(zhǔn)兩種可能。在實(shí)踐操作中，借款人在沒有拿到房產(chǎn)證的情況下，無法辦理抵押登記，銀行可能同意由房屋交易中介公司提供階段性擔(dān)保，這時(shí)需要特別注意中介公司的信用狀況和實(shí)力。從理論上講，由于目前預(yù)售房抵押貸款一般都要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性回購擔(dān)保，一旦預(yù)售房轉(zhuǎn)讓不能成立，貸款的償還依然有保證擔(dān)保。2．來自二手房交易本身的風(fēng)險(xiǎn)二手房交易本身可能由于政策、法規(guī)等的限制而成為非法交易或失效，從而影響貸款合同中抵押條款的可行性。根據(jù)《擔(dān)保法》第五十四條，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，處置抵押物所得價(jià)款按照抵押物登記的先后順序清償債權(quán)人。1．來自抵押房屋產(chǎn)權(quán)、物理?xiàng)l件等方面的風(fēng)險(xiǎn)，在二手房貸款中體現(xiàn)的十分集中(1)二手房產(chǎn)權(quán)狀況的多樣性和政府對(duì)二手房交易做出的種種規(guī)定，使得二手房交易本身的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房。貸款行收到房屋他項(xiàng)權(quán)利證書后，中介機(jī)構(gòu)將款項(xiàng)按委托協(xié)議交給賣房人，解除階段擔(dān)保責(zé)任。評(píng)估價(jià)值須經(jīng)銀行的認(rèn)可。此外，二手房貸款還有一些衍生品種：“轉(zhuǎn)按”(即把正在供的住房連同抵押貸款一起轉(zhuǎn)賣出去)、“加按”(即己在銀行辦理住房貸款業(yè)務(wù)的借款人，還本付息一段時(shí)間后，以原貸款的抵押物為抵押，再向銀行申請(qǐng)?jiān)黾淤J款)。但如果二手房交易不能成立，則以二手房為抵押的貸款合同，其抵押條款難于實(shí)現(xiàn)，致使貸款面臨更大的信用風(fēng)險(xiǎn)。這些特點(diǎn)使得二手房貸款面臨著一些特殊的復(fù)雜情況。因此，一般所指的“二手房”實(shí)際上是指在“房地產(chǎn)三級(jí)市場”上流通的住房。建設(shè)部發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年5月1日起實(shí)施)后，二手房交易開始逐漸興旺。 　　所謂融資證券化，主要表現(xiàn)為三個(gè)領(lǐng)域：一是債務(wù)證券化，金融部門直接在金融市場上以證券為工具進(jìn)行融資。現(xiàn)階段我國尚無完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯得困難重重。所以MBS在為房地產(chǎn)抵押貸款提供資金保證的同時(shí)，使得利率杠桿發(fā)揮了其應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用，央行通過利率工具調(diào)控房地產(chǎn)市場及至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的職能也就能有效的行使了，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將更加規(guī)范和有序化。但實(shí)際中，這根杠桿并未發(fā)揮其有力的推動(dòng)作用。同時(shí)，由于房地產(chǎn)有價(jià)證券還包含著房地產(chǎn)的未來收益，則其價(jià)格變動(dòng)又將包合對(duì)市場的預(yù)期因素。以這種債券融資，開發(fā)商付出的代價(jià)就是無法獲得市價(jià)上升帶來的增加利潤，而在市價(jià)下降時(shí)，卻要拿出現(xiàn)金來結(jié)算付息，加大了損失。1993年出臺(tái)的《公司法》和《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等有關(guān)證券的法規(guī)和規(guī)定，是設(shè)立住房抵押貸款證券化公司和發(fā)行公司債券的主要法律依據(jù)，與資本市場發(fā)展密切相關(guān)的《證券法》也已出臺(tái)，而信托法等正在醞釀之中。比如上海市建行早在1992年就開辦了住房抵押貸款業(yè)務(wù)，其業(yè)務(wù)量占全國建行系統(tǒng)已達(dá)四成，截止到1998年6月份全市住房抵押貸款發(fā)放量已達(dá)到110億元。我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過土地使用制度和住房制度改革以后已經(jīng)建立并發(fā)展到了一定的規(guī)模。當(dāng)前法律政策保障的重點(diǎn)為：拓寬資金渠道，提供債權(quán)保障和降低貸款機(jī)構(gòu)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。 (5)建立政府參與機(jī)制，提供信用支持和監(jiān)督約束。三是建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。措施包括：由中央銀行牽頭建立股份制個(gè)人征信公司，或直接組建合資的獨(dú)立征信公司，或由商業(yè)銀行先行建立內(nèi)部個(gè)人賬戶信息系統(tǒng)；逐步建立個(gè)人消費(fèi)信貸信用登記制度，建立全國信用檔案系統(tǒng)；加大個(gè)人收入監(jiān)管力度，提高個(gè)人信用材料的真實(shí)性；因地制宜地設(shè)立個(gè)人信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系框架的構(gòu)建，可以充分發(fā)揮不同市場主體在預(yù)防、規(guī)避、控制、監(jiān)管和分散風(fēng)險(xiǎn)方面的優(yōu)勢作用，從而最大限度地防范住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于我國金融基礎(chǔ)設(shè)施的限制和實(shí)施要求尚不迫切，缺乏證券化的必要條件和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，還無法充分利用這一風(fēng)險(xiǎn)防范手段。因此，界定政府分擔(dān)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的范圍和限度成為當(dāng)前的一大難題。人為加大違約可能性。比如，《中華人民共和國擔(dān)保法》中的擔(dān)保方式規(guī)定，中國人民銀行1998年5月出臺(tái)的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定個(gè)人貸款以房產(chǎn)為抵押物的，在貸款時(shí)必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。例如，上海的售房單位擔(dān)保和抵押物的保險(xiǎn)；以北京和蘇州為代表的綜合保險(xiǎn)；成都市由市住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的抵押擔(dān)保；云南、南京等城市還有“連坐”形式的擔(dān)保。1．社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不斷加強(qiáng)，思想基礎(chǔ)逐步建立我國具有講誠信、守信用的傳統(tǒng)觀念，居民還貸意愿強(qiáng)，理性違約也較少。最終有利于“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和居民生活水平的提高。研究建立個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保公司，使消費(fèi)貸款信用增級(jí)?，F(xiàn)階段，我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)處于快速發(fā)展時(shí)期，盡管個(gè)人住房貸款辦法在實(shí)踐中不斷修改和完善，但由于各地情況不同，實(shí)際操作中又涉及方方面面的問題，有些問題也不是某家銀行能夠單獨(dú)解決的，這樣難免在操作程序和操作環(huán)節(jié)上容易引起購房居民的誤解，影響該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。其次，住房建設(shè)與住房消費(fèi)之間的有機(jī)聯(lián)系，決定了個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款之間的循環(huán)效應(yīng)。培育、發(fā)展和規(guī)范現(xiàn)有商業(yè)銀行的住房金融組織體系不僅是一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)的選擇，而且是一項(xiàng)最優(yōu)的選擇，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，符合成本最小化的原則，符合社會(huì)資源優(yōu)化配置原理。一方面調(diào)整房屋交易轉(zhuǎn)讓過程中的稅費(fèi)比例，使買賣房屋的居民易于承受；另一方面同一消費(fèi)者轉(zhuǎn)手買賣房屋，實(shí)行單項(xiàng)收取稅費(fèi)，鼓勵(lì)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力且居住質(zhì)量不斷提高的居民以舊換新，擴(kuò)大市場有效需求。如消費(fèi)品，必須以金融市場為中介才能由生產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，資本市場之間也應(yīng)有一個(gè)融通環(huán)節(jié)，如通過二級(jí)資本市場上轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)，就使中長期貸款具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，所以健全和培育住房金融市場關(guān)鍵要做好以下幾個(gè)方面的工作。但由于舊體制下，住房分配不合理，對(duì)公有住房占有不公平，富裕與不足，過剩與短缺并存，開放住房二級(jí)市場的現(xiàn)實(shí)問題依然較多，在一定程度上影響了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。由于住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，產(chǎn)權(quán)界定不清晰，購房人的權(quán)益缺乏政策法律保護(hù)，隨之而來的問題是住房抵押問題。造成我國房價(jià)和居民家庭年收入比偏高的原因是成本推動(dòng)和需求拉動(dòng)以及職工收入中住房消費(fèi)含量不足所至。同時(shí)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴(yán)格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)。截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行當(dāng)年自營性個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢?！　〗陙恚瑖覟閿U(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，在實(shí)行積極的財(cái)政政策和進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策的同時(shí)，加大刺激居民消費(fèi)的力度，以推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。　　第二階段：1994—1997年，住房金融初步發(fā)展階段?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作已成為業(yè)界共同關(guān)心的話題，它將決定房地產(chǎn)企業(yè)下一階段獲得持續(xù)發(fā)展應(yīng)該采取的戰(zhàn)略。首先是資本實(shí)力相差懸殊；其次是經(jīng)營管理水平相距更遠(yuǎn)；而更重要的是，國際資本對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，并不是以單個(gè)資本的形式出現(xiàn)的，而是伴隨著金融資本、保險(xiǎn)資本、電訊資本、汽車資本以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)資本，以一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈形式出現(xiàn)的。再加上國內(nèi)銀行經(jīng)營住房金融業(yè)務(wù)的高起點(diǎn)，只要能順應(yīng)金融發(fā)展的自身規(guī)律，按照市場需求的原則靈活調(diào)整經(jīng)營策略，我們完全可以在新一輪的住房金融競爭中贏得主動(dòng)。國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將使國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場主體復(fù)雜化、交易工具多元化。（2）增強(qiáng)開放意識(shí)，把握市場走向。四、入世：房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展的契機(jī)根據(jù)我國金融業(yè)務(wù)開放的時(shí)間表，加入WTO后，要立即允許外資銀行經(jīng)營所有國外客戶的外匯業(yè)務(wù)；一年以后允許經(jīng)營中國客戶的外匯業(yè)務(wù)；兩年內(nèi)允許外資銀行經(jīng)營人民幣批發(fā)業(yè)務(wù)；五年后可以對(duì)中國居民開展個(gè)人業(yè)務(wù)。所以政府作用的定位應(yīng)該是：在市場中為各主體順利進(jìn)行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場行為的公平、公正和公開。住宅抵押貸款二級(jí)市場至今尚未形成。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展平抑了過高的商品房價(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購房的需求，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起到了重要作用。住房金融市場競爭激烈，經(jīng)營開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，沒有房地產(chǎn)金融的參與是做不到的……一、我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀隨著國家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)商品化水平的提高，房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營機(jī)構(gòu)也由過去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營，住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進(jìn)行激烈的競爭。住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。多年來，與其他商品大打價(jià)格戰(zhàn)的經(jīng)營策略不同，商品房價(jià)格居高不下直接影響著人們的購房傾向。而當(dāng)前一些銀行機(jī)構(gòu)推出的所謂“零首付”，由于進(jìn)入的條件太高，對(duì)普通購房者來講沒有實(shí)際意義。 三、政府在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)控政府要想