【正文】 展房產評估機構、住房抵押擔保機構、住房抵押保險機構和住房置換機構。四是完善內部管理制度，加大監(jiān)管力度。進一步完善金融監(jiān)管法律框架，建立科學規(guī)范的風險監(jiān)管體系。具體到房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資立接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。如此龐大的住房開發(fā)消費市場的資金來源不可能依靠國家財政，也不可能完全依靠銀行，只有推行房地產證券化，在資本市場上直接向社會大眾融資，才能較好地解決資金短缺的難題。具備完善的房地產及房地產金融法律規(guī)范。房地產業(yè)會呈現出哪些新的特點房地產證券化主要有兩種形式：一是針對具體的房地產項目發(fā)行的債券，我們簡稱之為ABS（Asset Backed Security）即“以資產為后盾的證券”；二是住房抵押貸款的證券化，我們簡稱之為MBS(Montgage Backeel Security)即“以抵押貸款為后盾的證券”。還應該注意開發(fā)建設過程中的質量、成本的控制。近年來央行先后5次降息，希望以此來拉動國內有效需求的增長，其中也包括希望通過降息的杠桿效應激活房地產市場，成為國民經濟的新增長點。而銀行信貸規(guī)模又很難一下子擴大。對房地產企業(yè)進行股份制改造，促使其建立現代企業(yè)制度，減少不良債務，提高企業(yè)經濟效益，在此基礎上進行債轉股等方式的資產重組，轉化或剝離金融機構的不良資產，從而為金融機構特別是商業(yè)銀行順利實行房地產證券化創(chuàng)造條件。在解決這些困難阻礙的過程中，應加大政府的干預力度，在充分維護市場效率和公平競爭的原則下，以法律的手段進行宏觀的引導和調控。新的證券和面值、期額，不一定與組合中原有的債權相同，而是具備了高質量、高收益、高流動性的特點，成為頗有吸引力的投資工具。一、 二手房貸款的概念本文討論的二手房，不包含商業(yè)用房，而特指二手住房。目前大部分銀行要求借款人以交易房產為抵押，發(fā)放二手房抵押貸款。這幾種房屋的出售政策各有區(qū)別，房屋的產權情況各異，存在產權共有、已設立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。代理機構包括交易中介公司、評估事務所、律師事務所等；代理業(yè)務主要包括代銀行調查審核借款人主體資格、代理客戶銀行辦理各種手續(xù)、代理銀行對借款人的資信情況及抵押物的風險進行跟蹤調查等。二手房貸款審查的重點是借款申請人的個人資信狀況、償債能力。(3)提供階段性擔保的機構不同。(2)銀行和借款人之間的借貸關系。對于私房、商品房，也應產權明晰，符合法律、法規(guī)規(guī)定的上市流通條件。(3)二手現房經過一段時間使用后其物理條件存在瑕疵的可能性大于一手房，如果設立抵押時高估了房屋價值，就可能提高二手房貸款的風險度。個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權的意見。由于房產的買賣雙方均是通過代理商進行房地產交收，而且在中介機構提供擔保的情況下或是賣方委托中介機構收款的情況下，銀行的貸款直接轉入中介機構賬戶，因此可能在中介機構環(huán)節(jié)出現法律風險。一種特殊情況是，銀行經過審查對借款人不予貸款時，借款申請人的中介費應如何承擔?有學者認為，在這種情況下，銀行應該與借款人分擔中介費用。反映到合同中，對于銀行、借款人、中介機構三方的權利義務界定一定要清楚。即使這樣，期房二手房貸款審查時也應該注意期房轉讓的合法性，避免由于房屋轉讓合同不成立而給銀行債權帶來風險。(1)對已購公有二手房而言，“交易批準書”是銀行發(fā)放貸款的必備條件。另外根據最高人民法院對《擔保法》的司法解釋，“共同共有人以其共有資產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效”(第五十四條)，“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”(第六十五條)。前文已經提到，一手房交易具有“批發(fā)”出售的性質，而“二手房”交易則更像是“零售”，產權狀況可能會多種多樣。四、二手房貸款的特殊風險分析及其防范二手房貸款涉及銀行、借款人、賣房入、中介機構、保險公司等多個法律主體。在評估方面對二手房貸款的要求更為嚴格，主要是考慮到二手房的物理價值由于經過一段時間的損耗，市場價值較難認定，需要專業(yè)機構的評估；其產權情況的復雜性也需要專業(yè)機構，例如律師事務所的核查。2．二手房貸款操作流程的特點(1)貸款審查的重點不同。在我國，由于二手房產權狀況較復雜，因此二手房交易的合法性較一手房交易更難于考察。1．二手房貸款的抵押物設立、處置比較復雜?？梢赃@樣界定：“二手住房”特指住房開發(fā)商或企事業(yè)單位通過銷售，房屋產權已屬于個人，賣房人具有完全處置權力的住房。與一手房類似，二手房的交易過程中也需要金融機構的貸款支持。二是債權證券化，將債權轉化為金融市場上可交易的有價證券。所以應盡快建立包括個人信用登記評估風險預報、規(guī)避在同內的一系列個人信用制度，對借款人就業(yè)和收入變化狀況及財產增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調查，以利于銀行擴大個人住房消費貸款規(guī)模，推動城鎮(zhèn)居民購房需求。三、在我國推行房地產證券化的障礙及對策我國金融機構對房地產行業(yè)的貸款面臨著巨額呆帳和不良資產的風險。因為杠桿發(fā)揮作用的中間環(huán)節(jié)——發(fā)放貸款，受到銀行擴大發(fā)放貸款額度的直接制約。因此，對房地產市場來說，房地產有價證券的交易又具備了價格發(fā)現的功能?？梢钥闯鲆赃@種債券融資雖然比較方便，但加大了開發(fā)商的風險，制約了開發(fā)商利潤的上升?？梢?，我國推行房地產證券化的條件已基本具備，可以在一些房地產業(yè)發(fā)展較快，基礎條件較好的城市進行試點運作。我國的證券市場也已逐步成熟，形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統和NET系統為代表的證券交易市場，并且交易的容量和輻射范圍不斷擴大，硬件和軟件均達到國際先進水平，隨著資本市場的發(fā)展，中國證監(jiān)會對證券市場的監(jiān)管越來越嚴格有效，我國證券市場管理方式、體制基本理清。目前，我國房地產市場開發(fā)潛力巨大，住房消費需求旺盛。關于我國房地產證券化的若干思考作者：毛安安 王文群　來源：中國房地產所謂證券化，通常是指以證券進行融資，包括債務融資證券化和資產證券化?？山歇氋Y的國家住房置業(yè)擔保公司，作為商業(yè)擔保公司和保險公司的補充，保險范圍限定于中低收入居民抵押貸款，加強銀行與政策性保險公司共同承擔和化解風險的協作關系。主要通過量化測定房產價格水平波動情況下貸款成數和無抵押貸款的變化，來測算貸款的質量動態(tài)和質量強度。(2)健全住宅市場體系，完善防范個貸風險的市場環(huán)境。2．“四位一體”的個貸風險防范體系的主要內容首先，建立個貸風險預警機制，通過建設社會信用制度和完善貸款制度以達到預防和規(guī)避風險目的，這是整個“四位一體”的個貸風險防范體系構建的基礎。推行個貸證券化的難點在于尚不具備住房抵押貸款證券化的前提條件、內部和外部環(huán)境條件。4．銀行個貸業(yè)務經驗不足，風險管理方法技術相對落后由于銀行開展個貸時間不長，在貸款工具設計、資金籌集、風險管理方法和內部監(jiān)控方面經驗積累不足，又受到各種制度、法律的瓶頸制約，操作疏漏和失誤難以避免，主要問題有住房信貸資金渠道狹窄，籌資方式少；貸款工具缺乏靈活性；銀行風險管理手段受到外部環(huán)境限制；內部監(jiān)控系統還不完善等。(2) 銀行、保險公司、購房者之間的風險劃分關系。同時，金融體制改革深化為監(jiān)管提供了良好的制度環(huán)境，中央銀行加強了對住房信貸的宏觀管理和個貸風險防范管理。4．中介機構有所發(fā)展，條件逐步具備目前，我國個貸業(yè)務的中介機構包括抵押登記機構、房產評估機構、商業(yè)保險公司和住房置業(yè)擔保公司等，個貸業(yè)務不斷擴展為這些中介服務機構提供了良好的發(fā)展機遇。從目前抵押貸款發(fā)展的實際來看，違約率較低，為1%~2％，低于國際公認的警戒線。 構建我國住房消費信貸風險防范體系的條件、難點和對策分析 作者：劉彤　來源：中國房地產金融摘要：近年來，住房消費信貸在啟動住房消費、促進住宅產業(yè)發(fā)展和擴大內需方面發(fā)揮了積極作用，但與此同時，住房消費信貸風險也逐漸積淀擴大。目前阻礙個人住房貸款業(yè)務發(fā)展的主要原因之一是，銀行擔心借款者還不了款而又不能履行收回抵押物的權力，一方面使得銀行更加嚴格地掌握貸款條件，提高貸款要求，另一方面借款者因此而感到不合算，手續(xù)煩瑣。因此，要盡快制定統一的操作規(guī)程，并不斷開發(fā)和應用電算化、網絡化等科技手段，以提高效率、降低成本、方便客戶。因此，要大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，以消費帶動和促進生產發(fā)展?！　拈L遠來看，政策性住房金融將改變委托商業(yè)銀行辦理的局面，近一步確立自身的操作目標、操作主體、操作方式和監(jiān)管力度?！　?．迫切需要建立一種政府監(jiān)控、社會參與、有保障基礎的風險擔保系統。　　1．加快住房分配貨幣化進程。
　　當住房金融業(yè)務發(fā)展到一定規(guī)模，個人住房貸款占商業(yè)銀行資產業(yè)務的較大比例，出現資金來源與資金運用的期限錯配，銀行資產投資風險過于集中，便需要通過發(fā)行以住房抵押貸款資產為擔保的長期債券，一方面使非銷售性的銀行資產轉變?yōu)榭缮鲜薪灰椎膫?，從而實現資產證券化；另一方面可有效地增加銀行發(fā)放住房抵押貸款的資金來源，解決貸款期限結構的錯配問題，為住房抵押貸款一級市場的更快發(fā)展提供充足的資金條件。居民購房貸款最主要的擔保方式是以所購住房做抵押，然而現實中住房建設除五證齊全的商品房能辦理抵押登記外，其他住房都辦不了抵押登記。我國房價偏高與房屋建設成本上升，房價中包含不合理的稅費和開發(fā)商追求過高利潤有密切關系，也與長期以來市場主體錯位，集團單位大量進入市場，對商品房表現出不正常需求有關。在住房信貸資金的聯動方面，通過銀企合作，銀行為開發(fā)商的商品房銷售提供按揭服務，把商品房開發(fā)和銷售結合起來，實現住房產業(yè)資金的良性循環(huán)。3．住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經濟適用住房為主，特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設經濟適用住房。為深化住房制度改革，促進住房建設與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融政策，為住房消費貸款業(yè)務提供了良好的發(fā)展契機。這一階段的特點是：以上海為先導，住房公積金制度開始起步，政策性住房金融業(yè)務向委托性業(yè)務轉變；商業(yè)性住房金融業(yè)務開始向普通住宅建設傾斜；住房金融經營管理開始逐步規(guī)范，住房金融品種不斷涌現；住房消費信貸有所啟動；住房金融業(yè)務競爭圍繞著爭辦政策性住房金融業(yè)務展開。 隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立和完善，住宅產業(yè)在國民經濟中的地位日益顯得重要，房地產金融業(yè)在國家金融業(yè)領域的地位作用也日益顯得突出。中國地產界面臨未來挑戰(zhàn)的將是國外整個完整發(fā)達的市場經濟體系。五、房地產產業(yè)資本需與金融資本親密結合作為一個特殊的產業(yè)，房地產開發(fā)商自有資本通常占資產總額的10％，即每1元的自有資本必須推動10元的總資產。為了使我國的房地產企業(yè)能在競爭市場上站得住腳，房地產金融管理機構應抓緊這一段寶貴的時間，保護和培育國內產業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。 入世以后，投資增加將使非住宅類房地產需求增加，隨后住宅類房地產需求也將增加。雖然，住房金融特別是個人消費信貸業(yè)務外資銀行介入相對較晚，給了中國銀行業(yè)較充分的時間去調整經營策略，改進經營管理，改善服務質量，爭取與國際慣例早日接軌。從世界各國住房金融的發(fā)展來看，一般都是以市場機制為基礎，即金融機構的資金大部分通過市場來籌集，且貸款對象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。二級市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉讓貸款債權的方式來轉移資金風險。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程序、價格確立辦法等方面的問題。 近幾年來，國家加快住房制度改革步伐和重點發(fā)展住宅產業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認識到住房金融在推動整個國民經濟增長和消費需求擴張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景?！　∽》肯M貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經濟發(fā)展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關，體現了資金運動的特征和規(guī)律。二、制約我國房地產金融業(yè)發(fā)展的主要因素 1．商品房房價太高，經濟適用房政策不完善。這與我國目前收入低、房價高的國情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過短就更令需要貸款的居民無法涉足。 此外，融資結構的不合理，住房消費信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務體系發(fā)展的滯后也都是我國房地產金融發(fā)展的制約因素。另一種是間接干預，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導市場的發(fā)展；二是通過為抵押貸款提供保險和發(fā)起設立若干準政府機構，并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發(fā)展。 金融業(yè)和住房開發(fā)的關系是非常密切的。應以市場需求為準繩，以業(yè)務創(chuàng)新為突破口，滿足所有制多元化，消費個性化的需求以提高整個住房金融的服務能力和業(yè)務水平。加入WTO后，國外機構將為房地產開發(fā)項目提供貸款，為個人辦理抵押貸款業(yè)務，并推動房地產抵押證券化業(yè)務的開展。然而，從現在開始，這樣的好事以后可能就不再有了，一大批沒有資本實力的發(fā)展商將因“嚴重失血”而被淘汰出局。因此，中國的房地產業(yè)要應對WTO的挑戰(zhàn)，必須從戰(zhàn)略的高度，跳出自身的視野限制，走產業(yè)資本和金融資本結合的道路。1　中國住房金融的發(fā)展1．1　住房金融的發(fā)展歷程　 我國的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產市場的日趨成熟而逐漸發(fā)展和完善起來的，主要經歷以下三個發(fā)展階段?！　〉谌A段：1998年2000年，住房金融全面發(fā)展階段。由于受當地經濟發(fā)展狀況及房改進程的制約，個人住房貸款業(yè)務發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務量的50％以上。特別是在目前我國住房開發(fā)市場風險難于把握，信貸資產質量偏低和信貸投放速度減緩的情況下，積極支持科教文衛(wèi)單位建設經濟適用住房，有利于銀行提高貸款效益、增強市場競爭力，是銀行業(yè)務的重要發(fā)展方向和業(yè)務拓展領域之一。2　中國住房金融業(yè)發(fā)展的制約因素　　目前，我國居民住房市場化程度低，交易規(guī)模小，居民購房有支付能力的需求不足。但住房制度改革的漸進性也抑制了住房金融業(yè)務快速發(fā)展的步伐?！　?．住房二級市場和住房抵押貸款二級市場欠發(fā)達。從我國現實情況看，政府對居民住房的社會保障作用應更多的