【正文】 促進(jìn)自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。這一階段的特點是初步確立了住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)營管理體制，明確了住房金融服務(wù)住房制度改革的經(jīng)營方向?！　?994年，國發(fā)．[1994]43號《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將全國住房制度改革繼續(xù)推向深入?！　奈覈》拷鹑跇I(yè)發(fā)展歷程可以看到，隨著國家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費商品化水平的提高，住房金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營機構(gòu)也由過去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營，住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進(jìn)行激烈的競爭。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度，使得住房消費信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額1583．67億元，其中自營性貸款余額1259．56億元，較1998年末增長了157％。　 2．住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點向住房消費貸款傾斜。近年來，住房開發(fā)貸款主要用于支持普通住房的建設(shè)，尤其是從認(rèn)真貫徹國家科教興國的戰(zhàn)略，大力促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及科教文衛(wèi)體制轉(zhuǎn)軌的需要出發(fā)，采取從重點領(lǐng)域和重點單位入手，積極嘗試多種方式、多種途徑支持科教文衛(wèi)住房建設(shè)的有益做法，努力探索和解決銀行在支持科教文衛(wèi)機構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房中的風(fēng)險規(guī)避問題，選擇符合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的信貸扶持方式，有力地支持了這些單位的住房建設(shè)。近幾年來，國家加快住房制度改革步伐和重點發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識到住房金融在推動整個國民經(jīng)濟(jì)增長和消費需求擴張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。我國住房金融業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展不僅表現(xiàn)在信貸規(guī)模擴大，還表現(xiàn)在住房信貸品種的不斷增加，僅就住房消費信貸而言，有商業(yè)性個人住房貸款、政策性個人住房貸款和兩者結(jié)合的住房組合貸款以及住房汽車貸款、住房裝飾裝修貸款等一系列信貸品種?！　?．房價和居民家庭年收入比是居民能否進(jìn)入住房市場實現(xiàn)購房消費，住房市場能否正常發(fā)展的關(guān)鍵，也是影響住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素。影響房價與居民家庭年收入比的另一個原因是舊體制下在職工工資外運轉(zhuǎn)的住房工資含量目前尚未全部理人工資之中，廣大中低收入居民家庭尚無實力進(jìn)入商品房市場，因而嚴(yán)重制約住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。　　但是我國住房產(chǎn)權(quán)政策的不明晰以及住房抵押有關(guān)法律規(guī)定的不健全，也對住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展造成不利影響。即使政府出臺有關(guān)規(guī)定，能辦理抵押登記，屆時處分抵押住房的收益仍有很大不確定性，這涉及到抵押權(quán)人和政府(或單位)利益的分配問題，因為如何確定土地收益尚無具體規(guī)定。隨著住房制度改革的深入和住房商品化、社會化程度的不斷提高，允許已售公房上市，進(jìn)行再交易勢在必行?！　⊥瑫r，我國住房抵押貸款一、二級市場的發(fā)展都缺乏政府的積極介入。3　　中國住房金融業(yè)的完善與深化3．1　　健全和培育適宜住房金融業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向與市場環(huán)境　　住房本身是消費品，但不同于一般的消費品，有其特殊性，住房又是投資品，所以必須有兩個市場為其服務(wù)。一是在住房供應(yīng)上，建造面向不同階層和不同消費水平的經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房，近期仍可準(zhǔn)許有條件的企業(yè)集資建房，并以貨幣化的方式出售給本單位職工，由于減少中間環(huán)節(jié)，建房造價相應(yīng)降低，從而增加有支付能力的購買需求；二是確定合理的房價租售比，使住房消費真正進(jìn)入商品化、市場化運作階段；三是探索房價、個人收入與住房信貸的合理比，科學(xué)測量和量化三者間的售、存、貸比例，塑造商業(yè)銀行新的客戶群體。除允許有產(chǎn)權(quán)的微利房、商品房在市場出售外，也允許擁有不完全產(chǎn)權(quán)的房改房補足土地出讓金后，在市場上重新標(biāo)價出售或出租經(jīng)營?！　〗①Y信等級高、抗風(fēng)險度強的中介機構(gòu)，提供簡化程序，縮短時間，高效率的“一條龍”中介服務(wù)，既有利于維護(hù)購房者的權(quán)益，又有利于增強金融機構(gòu)住房信貸投放、回收和增值的信心，同時對健全和完善我國住房市場機制，加快和促進(jìn)住房建設(shè)與住房信貸的良性循環(huán)都將具有極其重要的作用。3．2　　住房金融組織體系需不斷改革與完善　　現(xiàn)階段，在我國要充分利用和發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)銀行，尤其是國有商業(yè)銀行在住房金融市場上的主體作用。一是要隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，重新定位政策性住房金融業(yè)務(wù)的操作目標(biāo)，即由為住房制度改革提供配套政策性住房金融服務(wù)的操作目標(biāo)，逐步過渡到為中低收入階層居民住房生產(chǎn)和住房消費提供金融服務(wù)。3．3　完善住房信貸品種，規(guī)范消費信貸操作，提高金融服務(wù)的質(zhì)量與水平1．將批發(fā)業(yè)務(wù)與零售業(yè)務(wù)相結(jié)合、消費信貸與開發(fā)信貸相結(jié)合，努力提供“一攬子”金融服務(wù)。第三，優(yōu)質(zhì)高效的營銷貸款。另一方面住房消費信貸要不僅僅幫助購買自用普通住房的城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)購房理想，而且也要對以出租或轉(zhuǎn)售住房，作為增值或保值手段的投資者，在符合銀行貸款的條件下，給予信貸支持，這對于擴大消費需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長具有極其重要的現(xiàn)實意義。3．4　　加快住房金融創(chuàng)新的步伐　　1．探討建立我國二級抵押貸款市場的可行性，著手研究將中國長期化的資金通過二級抵押市場證券化的形式融入住房領(lǐng)域的可操作性和運作途徑。為此，我們要加大這方面可行性研究的力度，深入探討并認(rèn)真論證在中國建立二級抵押貸款市場的背景條件和總體框架，積極選擇有條件的城市，大膽嘗試并努力實踐住房抵押貸款證券化，為今后的進(jìn)一步發(fā)展積累經(jīng)驗、創(chuàng)造條件。借鑒美國住房市場管理經(jīng)驗，如成立聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦退伍軍人管理局(VA)這樣的官辦保險機構(gòu)，通過政府的功能及信譽組建抵押貸款擔(dān)保公司。引進(jìn)國外金融機構(gòu)，更重要的是引進(jìn)其先進(jìn)的技術(shù)工具和手段，以及科學(xué)的管理方法，使我國的住房金融能在較高的層次上持續(xù)發(fā)展，以迎接中國加入WTO的挑戰(zhàn)，并適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的現(xiàn)實要求。通過剖析我國個貸風(fēng)險防范現(xiàn)狀和主要難點，從一級抵押市場的主體角度提出了構(gòu)建符合我國國情的“四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系及相應(yīng)的具體對策建議。本文側(cè)重于對構(gòu)建風(fēng)險防范體系的現(xiàn)實條件和主要難點的分析，對建立“四位一體”的我國住房消費信貸風(fēng)險防范體系及其具體對策進(jìn)行探討。銀行在個貸業(yè)務(wù)開展方面風(fēng)險意識也較強，甚至存在“惜貸”現(xiàn)象。其中，通過開發(fā)商擔(dān)保提早發(fā)放期房貸款，待現(xiàn)房交付后，再用住房抵押這一擔(dān)保形式來置換開發(fā)商連帶責(zé)任保證成為目前較為普遍的一種信貸形式。住房置業(yè)擔(dān)保公司的出現(xiàn)解決了我國住宅金融市場長期存在的擔(dān)保主體缺位問題。統(tǒng)計顯示，上海市住房抵押貸款市場存量約占全國的20%左右。二、目前住房消費信貸風(fēng)險防范中的主要難點作為一個住宅市場化和住房消費信貸化剛剛起步的國家，我國的法律法規(guī)、制度建設(shè)和市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然滯后，在防范個貸風(fēng)險上也存在難以克服的困難，具體表現(xiàn)在：1．滿足住房消費需求與防范個貸風(fēng)險存在觀實沖突當(dāng)前，我國停止住房實物分配，住房信貸市場潛在需求量極大，但銀行以嚴(yán)謹(jǐn)周密的業(yè)務(wù)程序和多種擔(dān)保保險形式來規(guī)避信用風(fēng)險，造成手續(xù)繁瑣及貸款費用增加，限制了潛在的貸款需求。貸款銀行處于提供個貸服務(wù)的壟斷性地位，采取各種方式規(guī)避轉(zhuǎn)移風(fēng)險，但最終卻可能承擔(dān)更大風(fēng)險。我國開辦的“住房消費信貸保證保險”是保證保險與信用保險的混合物，繳費義務(wù)與受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。3．政府在個貸風(fēng)險防范中的作用機制尚未完全建立由于制度安排、經(jīng)費來源和作用方式等制約因素，政府對居民住房的社會保障作用只限于產(chǎn)品領(lǐng)域(如安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等)，還沒有發(fā)展到住房金融市場領(lǐng)域。5．配套環(huán)境的制約使個貸風(fēng)險防范手段效果弱化個人信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險制度等本來是轉(zhuǎn)移風(fēng)險的手段，由于制度安排本身的缺陷和運行環(huán)境的問題，弱化了防范風(fēng)險效果，甚至可能增大風(fēng)險。保險業(yè)務(wù)實際運作中存在標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、操作不規(guī)范、利益不均衡，房屋保險理賠范圍小、費率高，賠償幾率小，保險除外責(zé)任過多等問題。因而，積極發(fā)展個貸業(yè)務(wù)，建立二級抵押市場，為個貸證券化創(chuàng)造條件就成為構(gòu)建風(fēng)險防范體系的一個重要課題和難題。因此，根據(jù)借款人、貸款銀行、中介機構(gòu)和政府這四類市場主體在個貸業(yè)務(wù)中的地位、作用來搭建個貸風(fēng)險防范體系框架是較為現(xiàn)實可行的。其次，建立貸款銀行內(nèi)部風(fēng)險管理機制，通過健全住房消費信貸回歸制度等風(fēng)險管理手段控制貸款銀行操作風(fēng)險，這是構(gòu)建“四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系的關(guān)鍵。3．建立我國住房消費信貸風(fēng)險防范體系的具體對策建議“四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系的建立是一項涉及面廣、政策性強的系統(tǒng)工程，需要社會各方面的參與并采取一系列銜接配套、切實可行、易于操作的對策措施：(1)建立個人信用制度，完善風(fēng)險預(yù)警的基礎(chǔ)條件。應(yīng)進(jìn)一步健全完善一級市場，拓展個貸業(yè)務(wù)規(guī)模：積極進(jìn)行貸款債權(quán)出售和服務(wù)試點，擴大貸款購買轉(zhuǎn)讓范圍，逐步培育完善二級市場。實現(xiàn)抵押貸款利率及其調(diào)整周期、調(diào)整幅度的多元化，提供具有不同風(fēng)險分布特點的多種貸款方式。在個貸規(guī)模方面，可把住房抵押貸款余額達(dá)到各項貸款總額的20％定為警戒線。要建立合理的住房資金籌集機制，支持住房消費信貸的長期發(fā)展。也可從目前國有商業(yè)性保險公司中撤出一部分國有資本組建政策性保險公司。(6)完善政策法規(guī)體系，建立法律制度基礎(chǔ)。抽象地概括證券化就是將一個非證券的或不如證券更具流動性的有價物轉(zhuǎn)化為證券并上市交易的行為。單就資產(chǎn)證券化來說，取決于四個條件：(1)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度；(2)信用制度的發(fā)展程度；(3)證券市場的發(fā)展程度；(4)交易法規(guī)的完善程度。但現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場上大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本；消費者方面又因為歷史原因造成的有效需求不足。我國的房地產(chǎn)金融正在迅速地改變單一的房地產(chǎn)開發(fā)信貸，大力發(fā)展個人消費信貸。這些都為房地產(chǎn)證券化提供了業(yè)務(wù)組織上的保證?！吨袊嗣胥y行法》、《商業(yè)銀行法》和人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》及一系列規(guī)定，是發(fā)放個人貸款的重要準(zhǔn)則。二、推行房地產(chǎn)證券化以后。它還有一個重要的性質(zhì)是可以“附權(quán)”，即是在債券到期后的一定期限內(nèi)，投資者可以選擇以現(xiàn)金的形式還本付息，也可以選擇按事先約定的價格購買已進(jìn)入銷售階段的本次所開發(fā)的房產(chǎn)，從這一特點我們可以看出ABS可以具備一種期權(quán)的性質(zhì)。如何既方便融資，又控制風(fēng)險并爭取最大利潤呢?這就要求開發(fā)商對經(jīng)濟(jì)周期態(tài)勢有科學(xué)合理的預(yù)測，對自己開發(fā)的房產(chǎn)有合理的估價，最終科學(xué)合理地訂出約定價格。ABS債券有助于房地產(chǎn)購買力積累和市場價格發(fā)現(xiàn)。MBS對房地產(chǎn)業(yè)的影響。另一方面降息又刺激房地產(chǎn)市場的有效需求：第一，降低住房抵押貸款利率，可以有效減少購房者每期還款數(shù)；第二，如果每期還款額不變，那么調(diào)低利率將可以明顯提高購房者貸款總額，增加購房者實力從而降低購房者的門檻。放貸額度與實際開發(fā)、消費資金的缺口較大，利率雖然降了，但并無實際資金到位運作，房地產(chǎn)市場要復(fù)蘇也就成為了空談。這樣既實際擴大了信貸資金的規(guī)模，又不受銀行制定的信貸規(guī)模的影響。解決這一難題必須要結(jié)合我國實際情況，探索一條既能釋放不良貸款風(fēng)險又能適應(yīng)貸款企業(yè)、金融機構(gòu)發(fā)展需要的路。對抵押資產(chǎn)債券的發(fā)行問題，注意事項和債券在證券市場的交易等情況作出法律和制度的規(guī)定，進(jìn)一步完善證券監(jiān)管體制，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法規(guī)，更多地采用市場經(jīng)濟(jì)的手段和法律手段對未未的房地產(chǎn)證券市場進(jìn)行監(jiān)管。從長遠(yuǎn)來看，住房抵押貸款證券化需要個人信用制度來保證。 　　所謂金融自由化，主要是指經(jīng)營交易的自由化，逐漸打破金融機構(gòu)之間和金融機構(gòu)與非金融機構(gòu)之間的業(yè)務(wù)界限，逐步放棄對銀行信貸的數(shù)量限制；逐步作到利率自由化，政府放棄對存貸款利率的控制，使其按資本市場的行情自由浮動。它經(jīng)由投資銀行精心設(shè)計，把銀行和其他機構(gòu)的債權(quán)組合起來，滿足一定的金額和條件，憑此發(fā)行新的證券。我國房地產(chǎn)投融資政策應(yīng)當(dāng)面對這些必將到來的發(fā)展趨勢，順應(yīng)金融自由化、國際化的時代潮流，穩(wěn)步而積極地實現(xiàn)與國際接軌。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點，使得銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)中的法律風(fēng)險和防范風(fēng)險的措施也有其特殊性。顯然這一定義混淆了“二手房”與“房地產(chǎn)二級市場”的概念?；诙址拷灰?、向購買二手房的消費者提供的貸款就是二手房貸款。因為除貸款所基于的交易對象不同之外，一手房貸款和二手房貸款在貸款審查、發(fā)放、利率、還款方式等方面并無區(qū)別。二手房交易的客體可能有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私房和房改房。2．二手房貸款以二手房交易為基礎(chǔ)。3．由于二手房貸款手續(xù)比較復(fù)雜，因此銀行與中介機構(gòu)的合作更為密切。1．二手房貸款業(yè)務(wù)品種按房屋類型劃分，可分為二手現(xiàn)房抵押貸款和二手期房貸款；按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房貸款；按是否需要交首期房款來劃分。由于二手房交易多是零散進(jìn)行的，一般都是已經(jīng)具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對住房開發(fā)項目和開發(fā)商的資信狀況進(jìn)行評估和審查。對一手房現(xiàn)房交易的貸款，并不要求在貸款審查時對房屋進(jìn)行評估。因此，在二手房貸款中中介機構(gòu)的介入程度更深。這種情況下，借款人與中介公司簽訂擔(dān)保協(xié)議，通過中介機構(gòu)向貸款人申請貸款。主要法律關(guān)系如下：(1)二手住房買賣雙方之間的房屋交易關(guān)系。以上任何一項法律關(guān)系的任一要素存在理疵，都可能給銀行貸款造成風(fēng)險。對房改房和經(jīng)濟(jì)適用房，上市交易要滿足建設(shè)部頒發(fā)的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和當(dāng)?shù)刂朴喌膶嵤┘?xì)則對提交資料、買賣手續(xù)、收入分配等規(guī)定。銀行接收此類抵押房產(chǎn)可能造成日后處置抵押物時的不便。這些法律條款的限制，使得銀行面臨抵押無效或處置抵押物困難的風(fēng)險。所購房屋還應(yīng)辦理房屋保險手續(xù)。職工出售已購公有住房，需要向房地產(chǎn)行政主管部門提交有關(guān)材料，包括已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表、房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證等。(2)對期房二手房貸款也應(yīng)注意期房轉(zhuǎn)讓交易的合法性。3．中介機構(gòu)環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險正如前文所述，二手房貸款的特點之一是貸款過程中可能涉及多個中介機構(gòu)，主要包括房屋中介公司和律師事務(wù)所。為了防范此類風(fēng)險，應(yīng)把中介機構(gòu)進(jìn)行分類，區(qū)別對待。對中介機構(gòu)提供服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任要有明確的規(guī)定。不論是由銀行或是借款申請人支付中介機構(gòu)費用，都應(yīng)該在委托合同中做