【正文】 對(duì)中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任要有明確的規(guī)定。3．中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)正如前文所述，二手房貸款的特點(diǎn)之一是貸款過程中可能涉及多個(gè)中介機(jī)構(gòu)，主要包括房屋中介公司和律師事務(wù)所。職工出售已購公有住房，需要向房地產(chǎn)行政主管部門提交有關(guān)材料，包括已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表、房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證等。這些法律條款的限制，使得銀行面臨抵押無效或處置抵押物困難的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房改房和經(jīng)濟(jì)適用房，上市交易要滿足建設(shè)部頒發(fā)的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和當(dāng)?shù)刂朴喌膶?shí)施細(xì)則對(duì)提交資料、買賣手續(xù)、收入分配等規(guī)定。主要法律關(guān)系如下：(1)二手住房買賣雙方之間的房屋交易關(guān)系。因此，在二手房貸款中中介機(jī)構(gòu)的介入程度更深。由于二手房交易多是零散進(jìn)行的，一般都是已經(jīng)具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對(duì)住房開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)商的資信狀況進(jìn)行評(píng)估和審查。3．由于二手房貸款手續(xù)比較復(fù)雜，因此銀行與中介機(jī)構(gòu)的合作更為密切。二手房交易的客體可能有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私房和房改房?；诙址拷灰住⑾蛸徺I二手房的消費(fèi)者提供的貸款就是二手房貸款。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點(diǎn)，使得銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)中的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)的措施也有其特殊性。它經(jīng)由投資銀行精心設(shè)計(jì)，把銀行和其他機(jī)構(gòu)的債權(quán)組合起來，滿足一定的金額和條件，憑此發(fā)行新的證券。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，住房抵押貸款證券化需要個(gè)人信用制度來保證。解決這一難題必須要結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，探索一條既能釋放不良貸款風(fēng)險(xiǎn)又能適應(yīng)貸款企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)發(fā)展需要的路。放貸額度與實(shí)際開發(fā)、消費(fèi)資金的缺口較大，利率雖然降了，但并無實(shí)際資金到位運(yùn)作，房地產(chǎn)市場(chǎng)要復(fù)蘇也就成為了空談。MBS對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。如何既方便融資，又控制風(fēng)險(xiǎn)并爭(zhēng)取最大利潤(rùn)呢?這就要求開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)周期態(tài)勢(shì)有科學(xué)合理的預(yù)測(cè)，對(duì)自己開發(fā)的房產(chǎn)有合理的估價(jià)，最終科學(xué)合理地訂出約定價(jià)格。二、推行房地產(chǎn)證券化以后。這些都為房地產(chǎn)證券化提供了業(yè)務(wù)組織上的保證。但現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本；消費(fèi)者方面又因?yàn)闅v史原因造成的有效需求不足。抽象地概括證券化就是將一個(gè)非證券的或不如證券更具流動(dòng)性的有價(jià)物轉(zhuǎn)化為證券并上市交易的行為。也可從目前國(guó)有商業(yè)性保險(xiǎn)公司中撤出一部分國(guó)有資本組建政策性保險(xiǎn)公司。在個(gè)貸規(guī)模方面，可把住房抵押貸款余額達(dá)到各項(xiàng)貸款總額的20％定為警戒線。應(yīng)進(jìn)一步健全完善一級(jí)市場(chǎng)，拓展個(gè)貸業(yè)務(wù)規(guī)模：積極進(jìn)行貸款債權(quán)出售和服務(wù)試點(diǎn)，擴(kuò)大貸款購買轉(zhuǎn)讓范圍，逐步培育完善二級(jí)市場(chǎng)。其次，建立貸款銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，通過健全住房消費(fèi)信貸回歸制度等風(fēng)險(xiǎn)管理手段控制貸款銀行操作風(fēng)險(xiǎn)，這是構(gòu)建“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的關(guān)鍵。因而，積極發(fā)展個(gè)貸業(yè)務(wù)，建立二級(jí)抵押市場(chǎng)，為個(gè)貸證券化創(chuàng)造條件就成為構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范體系的一個(gè)重要課題和難題。5．配套環(huán)境的制約使個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范手段效果弱化個(gè)人信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險(xiǎn)制度等本來是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的手段，由于制度安排本身的缺陷和運(yùn)行環(huán)境的問題，弱化了防范風(fēng)險(xiǎn)效果，甚至可能增大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)開辦的“住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)”是保證保險(xiǎn)與信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)與受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。二、目前住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范中的主要難點(diǎn)作為一個(gè)住宅市場(chǎng)化和住房消費(fèi)信貸化剛剛起步的國(guó)家，我國(guó)的法律法規(guī)、制度建設(shè)和市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然滯后，在防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)上也存在難以克服的困難，具體表現(xiàn)在：1．滿足住房消費(fèi)需求與防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)存在觀實(shí)沖突當(dāng)前，我國(guó)停止住房實(shí)物分配，住房信貸市場(chǎng)潛在需求量極大，但銀行以嚴(yán)謹(jǐn)周密的業(yè)務(wù)程序和多種擔(dān)保保險(xiǎn)形式來規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)，造成手續(xù)繁瑣及貸款費(fèi)用增加，限制了潛在的貸款需求。住房置業(yè)擔(dān)保公司的出現(xiàn)解決了我國(guó)住宅金融市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的擔(dān)保主體缺位問題。銀行在個(gè)貸業(yè)務(wù)開展方面風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也較強(qiáng)，甚至存在“惜貸”現(xiàn)象。通過剖析我國(guó)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)狀和主要難點(diǎn)，從一級(jí)抵押市場(chǎng)的主體角度提出了構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系及相應(yīng)的具體對(duì)策建議。借鑒美國(guó)住房市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，如成立聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦退伍軍人管理局(VA)這樣的官辦保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，通過政府的功能及信譽(yù)組建抵押貸款擔(dān)保公司。3．4　　加快住房金融創(chuàng)新的步伐　　1．探討建立我國(guó)二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的可行性，著手研究將中國(guó)長(zhǎng)期化的資金通過二級(jí)抵押市場(chǎng)證券化的形式融入住房領(lǐng)域的可操作性和運(yùn)作途徑。第三，優(yōu)質(zhì)高效的營(yíng)銷貸款。一是要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，重新定位政策性住房金融業(yè)務(wù)的操作目標(biāo)，即由為住房制度改革提供配套政策性住房金融服務(wù)的操作目標(biāo)，逐步過渡到為中低收入階層居民住房生產(chǎn)和住房消費(fèi)提供金融服務(wù)?！　〗①Y信等級(jí)高、抗風(fēng)險(xiǎn)度強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu)，提供簡(jiǎn)化程序，縮短時(shí)間，高效率的“一條龍”中介服務(wù)，既有利于維護(hù)購房者的權(quán)益，又有利于增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房信貸投放、回收和增值的信心，同時(shí)對(duì)健全和完善我國(guó)住房市場(chǎng)機(jī)制，加快和促進(jìn)住房建設(shè)與住房信貸的良性循環(huán)都將具有極其重要的作用。一是在住房供應(yīng)上，建造面向不同階層和不同消費(fèi)水平的經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房，近期仍可準(zhǔn)許有條件的企業(yè)集資建房，并以貨幣化的方式出售給本單位職工，由于減少中間環(huán)節(jié)，建房造價(jià)相應(yīng)降低，從而增加有支付能力的購買需求；二是確定合理的房?jī)r(jià)租售比，使住房消費(fèi)真正進(jìn)入商品化、市場(chǎng)化運(yùn)作階段；三是探索房?jī)r(jià)、個(gè)人收入與住房信貸的合理比，科學(xué)測(cè)量和量化三者間的售、存、貸比例，塑造商業(yè)銀行新的客戶群體。　　同時(shí)，我國(guó)住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展都缺乏政府的積極介入。即使政府出臺(tái)有關(guān)規(guī)定，能辦理抵押登記，屆時(shí)處分抵押住房的收益仍有很大不確定性，這涉及到抵押權(quán)人和政府(或單位)利益的分配問題，因?yàn)槿绾未_定土地收益尚無具體規(guī)定。影響房?jī)r(jià)與居民家庭年收入比的另一個(gè)原因是舊體制下在職工工資外運(yùn)轉(zhuǎn)的住房工資含量目前尚未全部理人工資之中，廣大中低收入居民家庭尚無實(shí)力進(jìn)入商品房市場(chǎng)，因而嚴(yán)重制約住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展不僅表現(xiàn)在信貸規(guī)模擴(kuò)大，還表現(xiàn)在住房信貸品種的不斷增加，僅就住房消費(fèi)信貸而言，有商業(yè)性個(gè)人住房貸款、政策性個(gè)人住房貸款和兩者結(jié)合的住房組合貸款以及住房汽車貸款、住房裝飾裝修貸款等一系列信貸品種。近年來，住房開發(fā)貸款主要用于支持普通住房的建設(shè)，尤其是從認(rèn)真貫徹國(guó)家科教興國(guó)的戰(zhàn)略，大力促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及科教文衛(wèi)體制轉(zhuǎn)軌的需要出發(fā)，采取從重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)單位入手，積極嘗試多種方式、多種途徑支持科教文衛(wèi)住房建設(shè)的有益做法，努力探索和解決銀行在支持科教文衛(wèi)機(jī)構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避問題，選擇符合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的信貸扶持方式，有力地支持了這些單位的住房建設(shè)。各家商業(yè)銀行根據(jù)國(guó)家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)力度，使得住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額1583．67億元，其中自營(yíng)性貸款余額1259．56億元，較1998年末增長(zhǎng)了157％?！　?994年，國(guó)發(fā)．[1994]43號(hào)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將全國(guó)住房制度改革繼續(xù)推向深入。加快我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)在制度、機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新、機(jī)制方面的建設(shè)，盡快建立起適合我國(guó)住宅發(fā)展要求并能促進(jìn)自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部生存和發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大變化；而加入WTO，外部環(huán)境也將變得更加嚴(yán)峻，國(guó)際資本虎視眈眈。顯而易見，房地產(chǎn)對(duì)金融業(yè)的依賴性較其他部門更大，金融業(yè)的缺位將使房地產(chǎn)開發(fā)成為天方夜譚。要放松對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，放開住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)，尤其是房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、住房抵押保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險(xiǎn)；要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，盡快開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。住宅需求的激增將使我國(guó)的住房金融市場(chǎng)面臨著超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的機(jī)遇，但境外金融機(jī)構(gòu)的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個(gè)封閉的金融體制中難以得到實(shí)現(xiàn)。因此只有開拓性地摸索適合我國(guó)國(guó)情的住房金融營(yíng)銷策略，積極進(jìn)行住房金融品種的創(chuàng)新與業(yè)務(wù)的整合，并在合適的時(shí)機(jī)有效地進(jìn)行資產(chǎn)重組與銀行間的購并，才能在加入WTO后，具備與跨國(guó)銀行競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。政府作用體現(xiàn)在對(duì)住房金融的支持上。 　　 ，對(duì)住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。 、期限短、利率高。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，特別是自l998年起，在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費(fèi)，在品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競(jìng)爭(zhēng)都更趨激烈。 為深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列的住房與金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。各家商業(yè)銀行根據(jù)國(guó)家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)力度，使得住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，但由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房改進(jìn)程的制約，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上。同時(shí)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴(yán)格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)。我國(guó)抵押貸款的期限短則3－5年，最長(zhǎng)的也只有20－25年。目前，雖然涉及房地產(chǎn)抵押的法律已出臺(tái)了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)貸款的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。 政府扶持和干預(yù)市場(chǎng)有兩種方式，一種是直接干預(yù)，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動(dòng)，而且通過制定利率等措施來對(duì)住房金融市場(chǎng)實(shí)行多方面的干預(yù)。（1）積極推進(jìn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。因此，開放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國(guó)住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。（4）加大對(duì)開發(fā)資信評(píng)級(jí)高、規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)客戶的營(yíng)銷力度。過去二十多年來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌已經(jīng)開始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的春秋時(shí)代正在來臨。中國(guó)住房金融的發(fā)展與改革作者：應(yīng)紅　來源：中國(guó)房地產(chǎn)金融　摘要：我國(guó)住房金融的改革和發(fā)展，是與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房制度改革戚戚相關(guān)的，透過住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多制約因素，無不凸現(xiàn)住房金融業(yè)務(wù)的階段性、關(guān)聯(lián)性以及蓬勃向前的動(dòng)態(tài)發(fā)展特征，據(jù)此提出在改革和發(fā)展中深化和完善我國(guó)住房金融的對(duì)策思路。人民銀行銀發(fā)[1994]313號(hào)《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和銀發(fā)〔1994]220號(hào)《商業(yè)銀行自營(yíng)性住房貸款管理暫行規(guī)定》對(duì)不同資金來源的政策性業(yè)務(wù)與自營(yíng)性業(yè)務(wù)進(jìn)行界定和規(guī)范，并擴(kuò)大了承辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行的范圍。　　但是，在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中也暴露出區(qū)域間發(fā)展不均衡的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，由于科教文衛(wèi)單位的職工素質(zhì)較高，屬于收入穩(wěn)定、信用良好、住房需求旺盛，且極具市場(chǎng)消費(fèi)潛力的優(yōu)質(zhì)客戶群體。銀行比過去更加重視貸款的市場(chǎng)營(yíng)銷和風(fēng)險(xiǎn)防范，同時(shí)更加注重科技開發(fā)，利用先進(jìn)的科技手段改進(jìn)和加強(qiáng)住房信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和管理?！　?．住房制度改革的不斷深入對(duì)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用。我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，非抵押擔(dān)保貸款發(fā)放難度很大，在一定程度上制約了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。在住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上，需要政府對(duì)廣大中低收入階層貸款買房提供信用保證或保險(xiǎn)；在住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上，需要政府制定稅收政策，提供法律保障，為住房抵押貸款證券提供資質(zhì)擔(dān)保。2．進(jìn)一步健全和完善住房二級(jí)市場(chǎng)。　　4．建立健全房地產(chǎn)抵押的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營(yíng)造一個(gè)良好的法律基礎(chǔ)。二是明確界定有關(guān)政府部門與承辦銀行之間的運(yùn)作界限，嚴(yán)禁政企不分，超“邊界”運(yùn)作。及時(shí)分析房地產(chǎn)企業(yè)與居民個(gè)人的有效需求狀況，選擇符合貸款條件且信譽(yù)良好的客戶群體，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，將各類房地產(chǎn)貸款進(jìn)行打包營(yíng)銷，提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)配套的金融服務(wù)。住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)健康發(fā)展的重要條件，是要建立一個(gè)發(fā)達(dá)的住房融資體系，而發(fā)展住房融資體系的關(guān)鍵，是解決長(zhǎng)期資金來源問題，如果沒有穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金來源，商業(yè)銀行辦理長(zhǎng)期住房抵押貸款業(yè)務(wù)將會(huì)面臨較高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的住房抵押貸款之所以對(duì)金融機(jī)構(gòu)有很強(qiáng)的吸引力，一個(gè)重要的原因就在于有政府抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)為個(gè)人住房抵押提供保險(xiǎn)或保證。關(guān)鍵詞：住房金融；住房消費(fèi)信貸；風(fēng)險(xiǎn)防范以個(gè)人住房抵押貸款為典型形式的住房消費(fèi)信貸(本文中簡(jiǎn)稱為個(gè)貸)從本質(zhì)上說。2．銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)，使風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)手段不斷創(chuàng)新個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)運(yùn)作日趨規(guī)范，各商業(yè)銀行為獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在個(gè)貸業(yè)務(wù)上形成了一系列具體實(shí)施辦法和操作規(guī)程，比如確定具體貸款比例最高不超過80％；針對(duì)不同個(gè)貸品種和貸款對(duì)象，提供多種選擇貸款方案；建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等。該機(jī)構(gòu)提供連帶責(zé)任保證，具備抵押物處置和變現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，可以解決無法按時(shí)償債的借款人的安置問題。隨著我國(guó)居民信貸消費(fèi)觀念不斷強(qiáng)化，住房消費(fèi)信貸供給不足將使大多數(shù)居民面臨信貸約束，如何使住房金融業(yè)務(wù)在廣度和深度方面同時(shí)拓展，以解決加強(qiáng)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范與擴(kuò)大金融支持及滿足住房消費(fèi)需求之間的沖突，就成為構(gòu)建個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和突出難題。購房者支付風(fēng)險(xiǎn)分散成本卻無相應(yīng)收益，則個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)積淀加快，風(fēng)險(xiǎn)隱患增大。發(fā)揮個(gè)人信用制度作用的難點(diǎn)在于個(gè)人信用檔案不健全，個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制尚未健全。三、建立我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的相關(guān)對(duì)策建議鑒于我國(guó)住房制度改革和法制建設(shè)的漸進(jìn)性，住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素的階段性特征，筆者認(rèn)為，應(yīng)遵循綜合配套、有效聯(lián)動(dòng)原則，構(gòu)建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系，以充分發(fā)揮關(guān)鍵防范機(jī)制和重點(diǎn)防范手段的作用。商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)在于進(jìn)行貸款工具創(chuàng)新和強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理制度。當(dāng)前的重點(diǎn)是規(guī)范發(fā)展各類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，即規(guī)范發(fā)