【正文】 對中介機構(gòu)提供服務的質(zhì)量標準和責任要有明確的規(guī)定。3．中介機構(gòu)環(huán)節(jié)可能存在的風險正如前文所述，二手房貸款的特點之一是貸款過程中可能涉及多個中介機構(gòu)，主要包括房屋中介公司和律師事務所。職工出售已購公有住房，需要向房地產(chǎn)行政主管部門提交有關(guān)材料，包括已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表、房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證等。這些法律條款的限制，使得銀行面臨抵押無效或處置抵押物困難的風險。對房改房和經(jīng)濟適用房，上市交易要滿足建設部頒發(fā)的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和當?shù)刂朴喌膶嵤┘殑t對提交資料、買賣手續(xù)、收入分配等規(guī)定。主要法律關(guān)系如下：(1)二手住房買賣雙方之間的房屋交易關(guān)系。因此，在二手房貸款中中介機構(gòu)的介入程度更深。由于二手房交易多是零散進行的，一般都是已經(jīng)具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對住房開發(fā)項目和開發(fā)商的資信狀況進行評估和審查。3．由于二手房貸款手續(xù)比較復雜，因此銀行與中介機構(gòu)的合作更為密切。二手房交易的客體可能有商品房、經(jīng)濟適用房、私房和房改房。基于二手房交易、向購買二手房的消費者提供的貸款就是二手房貸款。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點，使得銀行在開展二手房貸款業(yè)務中的法律風險和防范風險的措施也有其特殊性。它經(jīng)由投資銀行精心設計，把銀行和其他機構(gòu)的債權(quán)組合起來，滿足一定的金額和條件，憑此發(fā)行新的證券。從長遠來看，住房抵押貸款證券化需要個人信用制度來保證。解決這一難題必須要結(jié)合我國實際情況，探索一條既能釋放不良貸款風險又能適應貸款企業(yè)、金融機構(gòu)發(fā)展需要的路。放貸額度與實際開發(fā)、消費資金的缺口較大，利率雖然降了，但并無實際資金到位運作，房地產(chǎn)市場要復蘇也就成為了空談。MBS對房地產(chǎn)業(yè)的影響。如何既方便融資，又控制風險并爭取最大利潤呢?這就要求開發(fā)商對經(jīng)濟周期態(tài)勢有科學合理的預測，對自己開發(fā)的房產(chǎn)有合理的估價，最終科學合理地訂出約定價格。二、推行房地產(chǎn)證券化以后。這些都為房地產(chǎn)證券化提供了業(yè)務組織上的保證。但現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場上大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本；消費者方面又因為歷史原因造成的有效需求不足。抽象地概括證券化就是將一個非證券的或不如證券更具流動性的有價物轉(zhuǎn)化為證券并上市交易的行為。也可從目前國有商業(yè)性保險公司中撤出一部分國有資本組建政策性保險公司。在個貸規(guī)模方面，可把住房抵押貸款余額達到各項貸款總額的20％定為警戒線。應進一步健全完善一級市場，拓展個貸業(yè)務規(guī)模：積極進行貸款債權(quán)出售和服務試點，擴大貸款購買轉(zhuǎn)讓范圍，逐步培育完善二級市場。其次，建立貸款銀行內(nèi)部風險管理機制，通過健全住房消費信貸回歸制度等風險管理手段控制貸款銀行操作風險，這是構(gòu)建“四位一體”的個貸風險防范體系的關(guān)鍵。因而，積極發(fā)展個貸業(yè)務，建立二級抵押市場，為個貸證券化創(chuàng)造條件就成為構(gòu)建風險防范體系的一個重要課題和難題。5．配套環(huán)境的制約使個貸風險防范手段效果弱化個人信用制度、抵押制度、擔保保險制度等本來是轉(zhuǎn)移風險的手段，由于制度安排本身的缺陷和運行環(huán)境的問題，弱化了防范風險效果，甚至可能增大風險。我國開辦的“住房消費信貸保證保險”是保證保險與信用保險的混合物，繳費義務與受益權(quán)利嚴重扭曲。二、目前住房消費信貸風險防范中的主要難點作為一個住宅市場化和住房消費信貸化剛剛起步的國家，我國的法律法規(guī)、制度建設和市場基礎設施建設仍然滯后，在防范個貸風險上也存在難以克服的困難，具體表現(xiàn)在：1．滿足住房消費需求與防范個貸風險存在觀實沖突當前，我國停止住房實物分配，住房信貸市場潛在需求量極大，但銀行以嚴謹周密的業(yè)務程序和多種擔保保險形式來規(guī)避信用風險，造成手續(xù)繁瑣及貸款費用增加，限制了潛在的貸款需求。住房置業(yè)擔保公司的出現(xiàn)解決了我國住宅金融市場長期存在的擔保主體缺位問題。銀行在個貸業(yè)務開展方面風險意識也較強，甚至存在“惜貸”現(xiàn)象。通過剖析我國個貸風險防范現(xiàn)狀和主要難點，從一級抵押市場的主體角度提出了構(gòu)建符合我國國情的“四位一體”的個貸風險防范體系及相應的具體對策建議。借鑒美國住房市場管理經(jīng)驗，如成立聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦退伍軍人管理局(VA)這樣的官辦保險機構(gòu)，通過政府的功能及信譽組建抵押貸款擔保公司。3．4　　加快住房金融創(chuàng)新的步伐　　1．探討建立我國二級抵押貸款市場的可行性，著手研究將中國長期化的資金通過二級抵押市場證券化的形式融入住房領(lǐng)域的可操作性和運作途徑。第三，優(yōu)質(zhì)高效的營銷貸款。一是要隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和市場經(jīng)濟體制的逐步確立，重新定位政策性住房金融業(yè)務的操作目標，即由為住房制度改革提供配套政策性住房金融服務的操作目標，逐步過渡到為中低收入階層居民住房生產(chǎn)和住房消費提供金融服務?！　〗①Y信等級高、抗風險度強的中介機構(gòu)，提供簡化程序，縮短時間，高效率的“一條龍”中介服務，既有利于維護購房者的權(quán)益，又有利于增強金融機構(gòu)住房信貸投放、回收和增值的信心，同時對健全和完善我國住房市場機制，加快和促進住房建設與住房信貸的良性循環(huán)都將具有極其重要的作用。一是在住房供應上，建造面向不同階層和不同消費水平的經(jīng)濟適用房和普通商品房，近期仍可準許有條件的企業(yè)集資建房，并以貨幣化的方式出售給本單位職工，由于減少中間環(huán)節(jié)，建房造價相應降低，從而增加有支付能力的購買需求；二是確定合理的房價租售比，使住房消費真正進入商品化、市場化運作階段；三是探索房價、個人收入與住房信貸的合理比，科學測量和量化三者間的售、存、貸比例，塑造商業(yè)銀行新的客戶群體?！　⊥瑫r，我國住房抵押貸款一、二級市場的發(fā)展都缺乏政府的積極介入。即使政府出臺有關(guān)規(guī)定，能辦理抵押登記，屆時處分抵押住房的收益仍有很大不確定性，這涉及到抵押權(quán)人和政府(或單位)利益的分配問題，因為如何確定土地收益尚無具體規(guī)定。影響房價與居民家庭年收入比的另一個原因是舊體制下在職工工資外運轉(zhuǎn)的住房工資含量目前尚未全部理人工資之中，廣大中低收入居民家庭尚無實力進入商品房市場，因而嚴重制約住房金融業(yè)務的發(fā)展。我國住房金融業(yè)務的迅速發(fā)展不僅表現(xiàn)在信貸規(guī)模擴大，還表現(xiàn)在住房信貸品種的不斷增加，僅就住房消費信貸而言，有商業(yè)性個人住房貸款、政策性個人住房貸款和兩者結(jié)合的住房組合貸款以及住房汽車貸款、住房裝飾裝修貸款等一系列信貸品種。近年來，住房開發(fā)貸款主要用于支持普通住房的建設，尤其是從認真貫徹國家科教興國的戰(zhàn)略，大力促進國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及科教文衛(wèi)體制轉(zhuǎn)軌的需要出發(fā)，采取從重點領(lǐng)域和重點單位入手，積極嘗試多種方式、多種途徑支持科教文衛(wèi)住房建設的有益做法，努力探索和解決銀行在支持科教文衛(wèi)機構(gòu)利用單位自用土地建設經(jīng)濟適用住房中的風險規(guī)避問題，選擇符合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況的信貸扶持方式，有力地支持了這些單位的住房建設。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務的經(jīng)營力度，使得住房消費信貸業(yè)務取得前所未有的快速發(fā)展，截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額1583．67億元，其中自營性貸款余額1259．56億元，較1998年末增長了157％?！　?994年，國發(fā)．[1994]43號《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》將全國住房制度改革繼續(xù)推向深入。加快我國房地產(chǎn)金融業(yè)在制度、機構(gòu)、創(chuàng)新、機制方面的建設，盡快建立起適合我國住宅發(fā)展要求并能促進自身健康發(fā)展的住宅金融體系，是我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展走向繁榮的戰(zhàn)略選擇。 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部生存和發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大變化；而加入WTO，外部環(huán)境也將變得更加嚴峻，國際資本虎視眈眈。顯而易見，房地產(chǎn)對金融業(yè)的依賴性較其他部門更大，金融業(yè)的缺位將使房地產(chǎn)開發(fā)成為天方夜譚。要放松對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場；要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費信貸機制，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險，尤其是房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、住房抵押保險和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險；要借鑒國外經(jīng)驗，建立房地產(chǎn)政策性金融機構(gòu)，盡快開放房地產(chǎn)金融二級市場。住宅需求的激增將使我國的住房金融市場面臨著超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的機遇，但境外金融機構(gòu)的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個封閉的金融體制中難以得到實現(xiàn)。因此只有開拓性地摸索適合我國國情的住房金融營銷策略，積極進行住房金融品種的創(chuàng)新與業(yè)務的整合，并在合適的時機有效地進行資產(chǎn)重組與銀行間的購并，才能在加入WTO后，具備與跨國銀行競爭的實力。政府作用體現(xiàn)在對住房金融的支持上。 　　 ，對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監(jiān)督。 、期限短、利率高。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場競爭，特別是自l998年起，在國家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設和住房消費，在品種創(chuàng)新、服務網(wǎng)絡、服務質(zhì)量等方面的競爭都更趨激烈。 為深化住房制度改革，促進住房建設與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融政策，為住房消費貸款業(yè)務提供了良好的發(fā)展契機。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務的經(jīng)營力度，使得住房消費信貸業(yè)務取得前所未有的快速發(fā)展，但由于受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況及房改進程的制約，個人住房貸款業(yè)務發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務量的50％以上。同時銀行的住房信貸業(yè)務更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴格依照貸款程序辦事，防范貸款風險的意識進一步增強。我國抵押貸款的期限短則3－5年，最長的也只有20－25年。目前，雖然涉及房地產(chǎn)抵押的法律已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費貸款的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進一步健康發(fā)展。 政府扶持和干預市場有兩種方式，一種是直接干預，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動，而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實行多方面的干預。（1）積極推進住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。因此，開放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。（4）加大對開發(fā)資信評級高、規(guī)模大的優(yōu)勢房地產(chǎn)客戶的營銷力度。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌已經(jīng)開始，中國房地產(chǎn)業(yè)的春秋時代正在來臨。中國住房金融的發(fā)展與改革作者：應紅　來源：中國房地產(chǎn)金融　摘要：我國住房金融的改革和發(fā)展，是與我國國民經(jīng)濟發(fā)展、住房制度改革戚戚相關(guān)的，透過住房金融業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀，分析業(yè)務發(fā)展的諸多制約因素，無不凸現(xiàn)住房金融業(yè)務的階段性、關(guān)聯(lián)性以及蓬勃向前的動態(tài)發(fā)展特征，據(jù)此提出在改革和發(fā)展中深化和完善我國住房金融的對策思路。人民銀行銀發(fā)[1994]313號《政策性住房信貸業(yè)務管理暫行規(guī)定》和銀發(fā)〔1994]220號《商業(yè)銀行自營性住房貸款管理暫行規(guī)定》對不同資金來源的政策性業(yè)務與自營性業(yè)務進行界定和規(guī)范，并擴大了承辦政策性住房金融業(yè)務的商業(yè)銀行的范圍。　　但是，在個人住房貸款業(yè)務發(fā)展中也暴露出區(qū)域間發(fā)展不均衡的態(tài)勢。同時，由于科教文衛(wèi)單位的職工素質(zhì)較高，屬于收入穩(wěn)定、信用良好、住房需求旺盛，且極具市場消費潛力的優(yōu)質(zhì)客戶群體。銀行比過去更加重視貸款的市場營銷和風險防范，同時更加注重科技開發(fā)，利用先進的科技手段改進和加強住房信貸業(yè)務的經(jīng)營和管理。　　2．住房制度改革的不斷深入對住房金融業(yè)務發(fā)展起了巨大的推動作用。我國住房產(chǎn)權(quán)復雜多樣，非抵押擔保貸款發(fā)放難度很大，在一定程度上制約了住房金融業(yè)務的發(fā)展。在住房抵押貸款一級市場上，需要政府對廣大中低收入階層貸款買房提供信用保證或保險；在住房抵押貸款二級市場上，需要政府制定稅收政策，提供法律保障，為住房抵押貸款證券提供資質(zhì)擔保。2．進一步健全和完善住房二級市場?！　?．建立健全房地產(chǎn)抵押的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎。二是明確界定有關(guān)政府部門與承辦銀行之間的運作界限，嚴禁政企不分，超“邊界”運作。及時分析房地產(chǎn)企業(yè)與居民個人的有效需求狀況，選擇符合貸款條件且信譽良好的客戶群體，在防范風險的前提下，將各類房地產(chǎn)貸款進行打包營銷，提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)配套的金融服務。住宅建設和住宅消費健康發(fā)展的重要條件，是要建立一個發(fā)達的住房融資體系，而發(fā)展住房融資體系的關(guān)鍵，是解決長期資金來源問題，如果沒有穩(wěn)定的長期資金來源，商業(yè)銀行辦理長期住房抵押貸款業(yè)務將會面臨較高的流動性風險。美國的住房抵押貸款之所以對金融機構(gòu)有很強的吸引力，一個重要的原因就在于有政府抵押擔保機構(gòu)為個人住房抵押提供保險或保證。關(guān)鍵詞：住房金融；住房消費信貸；風險防范以個人住房抵押貸款為典型形式的住房消費信貸(本文中簡稱為個貸)從本質(zhì)上說。2．銀行個貸業(yè)務的發(fā)展和競爭，使風險管理技術(shù)手段不斷創(chuàng)新個人住房貸款經(jīng)營運作日趨規(guī)范，各商業(yè)銀行為獲得市場競爭優(yōu)勢，在個貸業(yè)務上形成了一系列具體實施辦法和操作規(guī)程，比如確定具體貸款比例最高不超過80％；針對不同個貸品種和貸款對象，提供多種選擇貸款方案；建立風險預警機制等。該機構(gòu)提供連帶責任保證，具備抵押物處置和變現(xiàn)優(yōu)勢，可以解決無法按時償債的借款人的安置問題。隨著我國居民信貸消費觀念不斷強化，住房消費信貸供給不足將使大多數(shù)居民面臨信貸約束，如何使住房金融業(yè)務在廣度和深度方面同時拓展，以解決加強個貸風險防范與擴大金融支持及滿足住房消費需求之間的沖突，就成為構(gòu)建個貸風險防范體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和突出難題。購房者支付風險分散成本卻無相應收益，則個貸風險積淀加快，風險隱患增大。發(fā)揮個人信用制度作用的難點在于個人信用檔案不健全，個人信用評估機制尚未健全。三、建立我國住房消費信貸風險防范體系的相關(guān)對策建議鑒于我國住房制度改革和法制建設的漸進性，住房消費信貸風險產(chǎn)生因素的階段性特征，筆者認為，應遵循綜合配套、有效聯(lián)動原則，構(gòu)建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費信貸風險防范體系，以充分發(fā)揮關(guān)鍵防范機制和重點防范手段的作用。商業(yè)銀行內(nèi)部風險控制重點在于進行貸款工具創(chuàng)新和強化風險管理制度。當前的重點是規(guī)范發(fā)展各類社會中介機構(gòu)，即規(guī)范發(fā)