【正文】 TOWN HOUSE將成為中國(guó)東南沿海主流的住宅形式。存在的意義從客觀現(xiàn)實(shí)主義角度來分析就可以得出其滿足了一部分人對(duì)別墅這一奢侈品的欲望需求；其對(duì)城市的作用是加速了城市化的進(jìn)程；其對(duì)住宅類型多樣化起到了填充作用，使人的居住形勢(shì)得到了拓展?，F(xiàn)多采用室內(nèi)半地下車庫(kù)，客廳挑空、夾層設(shè)廚房、餐廳的形式。室內(nèi)空間設(shè)計(jì)也應(yīng)堅(jiān)持“以人為本”的原則，使其具備私密性、舒適性和合理性。上海的TOWN HOUSE風(fēng)格式樣可謂百花齊放，早期出現(xiàn)的TOWN HOUSE以英式、歐式為主，如錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣等。人車分流性：人車完全分流，使業(yè)主散步時(shí)不必?fù)?dān)心車輛的干擾，人行散步道應(yīng)連接各空間：私用空間——半私用空間——半公共空間——公共活動(dòng)空間。２、 ２、此空間的存在是TOWN HOUSE與公寓的根本區(qū)別?；炻?lián)體別墅小區(qū)指小區(qū)內(nèi)除了有TOWN HOUSE外還有公寓、單體別墅的小區(qū)。 豪華型TOWN HOUSE，指總價(jià)在100萬元以上的TOWN HOUSE。主要集中在莘莊、浦東外環(huán)線附近區(qū)域。TOWN HOUSE 的居民一般在市區(qū)工作、進(jìn)行娛樂等活動(dòng)，他們大部分家庭有一到兩部自備車，有了便捷的交通，這樣他們可以方便快速的上班、回家。（四）消費(fèi)者購(gòu)買TOWN HOUSE 行為特征分析： 一般來說，首次置業(yè)者購(gòu)房總價(jià)為30萬元左右，二次置業(yè)者總價(jià)平均為65萬左右，從TOWN HOUSE的總價(jià)和目標(biāo)消費(fèi)者定位看，以二次置業(yè)者及投資類為主，首次置業(yè)者占很小的一部分。（三）消費(fèi)者習(xí)性特征分析：追求氣派的住所，如獨(dú)體別墅，豪華洋房，但沒有經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到，聯(lián)體別墅以合理的價(jià)格，寬敞的空間，正好滿足其要求。4） 4）年齡多數(shù)在30——50歲之間，現(xiàn)在至少有一套住房，可能以換房為目等?！　OWN HOUSE 的出現(xiàn)決非偶然，它是公寓和別墅的中間形態(tài)。 混合的TOWN HOUSE小區(qū)，更多的是與其他建筑的匹配。地下室設(shè)私家獨(dú)享Club，內(nèi)設(shè)家庭影院，酒吧，桑拿室，健身房，臺(tái)球室?，F(xiàn)已預(yù)定出50%，銷售狀況非常好。以體現(xiàn)“江南文化”。大小適中。贈(zèng)送半地下室，二層有兩間臥室朝南，衛(wèi)生間干濕分離，部分房型夾層廚房朝南設(shè)置。單價(jià)范圍3000390047004900均價(jià)34004800總價(jià)范圍5273萬100124萬主力總價(jià)5273萬100124萬銷售率80%30%綠化率 上海TOWN HOUSE趨向成熟階段市場(chǎng)狀況經(jīng)過幾年的大力發(fā)展，進(jìn)入新世紀(jì)后，TOWN HOUSE已經(jīng)漸顯成熟了。也基本反映了上海ＴＯＷＮ?。龋希眨樱诺幕咎卣?。由此可以看出，TOWN HOUSE這種產(chǎn)品的地域特征，不適合大量位于市區(qū)地段。單套總價(jià)為170~210萬，屬中高檔豪華型TOWN HOUSE，消化速度較慢。西效寶成花園：位于虹橋別墅區(qū)，周圍有綠谷別墅、新律別墅、龍柏山莊、滿庭芳花園等高檔外銷別墅。建筑設(shè)計(jì)（２） （２）以中價(jià)位TOWN HOUSE為主，沒有低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE，豪華型TOWN HOUSE的只有湯臣豪園。　　小區(qū)占地１４萬平方，共６００套，分兩期開發(fā)。該項(xiàng)目規(guī)模較小，規(guī)劃一般。小區(qū)有TOWN HOUSE和獨(dú)院住宅兩種戶型，TOWN HOUSE單元面積為160178平米較小。棟戶數(shù)106主力房型三房、四房4DLK主力面積160178150185層數(shù)23層高33面寬6花園面積50100M22050露臺(tái)面積1520M215車庫(kù)室內(nèi)、室外室內(nèi)外立面彩色涂料涂料銷售情況單套總價(jià)為55~80萬，屬中價(jià)位TOWN 　HOUSE，由于小區(qū)特點(diǎn)及營(yíng)銷推廣等原因，銷售狀況一般。單元面積較小，160m2左右；室內(nèi)車庫(kù)有南北兩種設(shè)置，南面車庫(kù)的房型將客廳設(shè)于二樓，每一層均有錯(cuò)層，主臥、次臥均位于二樓。設(shè)計(jì)風(fēng)格北歐歐式景觀設(shè)計(jì) 東苑半島位于顧戴路，是以小高層為主的樓盤，一期只有三聯(lián)體TOWN HOUSE三幢共九套，面積在270平方米以上，價(jià)格在4000元/平方米以上，每套總價(jià)88萬元——96萬元。當(dāng)代藝墅　　，周邊基本無配套，交通便捷。車庫(kù)室外室內(nèi)外立面面磚、石料、涂料石料銷售情況間距新上海弄里人家　　位于松江九亭，無軌道交通，出行不便。小區(qū)設(shè)會(huì)所。小區(qū)內(nèi)設(shè)俱樂部，室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等。棟戶數(shù)688主力房型四房四房四房主力面積1719280184190167185層數(shù)33層高3面寬花園面積40100M230M240100M2露臺(tái)面積18M220M21014M2車庫(kù)室內(nèi)/室外室內(nèi)/室外室外外立面粉紅面磚毛石+涂料面磚銷售情況上海房地產(chǎn)集團(tuán)開盤日期交房日期200110開發(fā)概要占地面積30萬5萬建筑面積　　小區(qū)建有多聯(lián)體別墅96套，復(fù)式公寓105套，建筑平行布置，較呆板。配套設(shè)施設(shè)有俱樂部，游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等。櫻園一期總價(jià)為５０７０萬，四個(gè)月２００套的銷售業(yè)績(jī)，證明了當(dāng)時(shí)定位的準(zhǔn)確。單價(jià)范圍320040003600480040005200均價(jià)380040004500總價(jià)范圍6085萬68130萬7598萬主力總價(jià)7080萬85萬85萬銷售率一期100%；二期85%一期100%；二期80%90%設(shè)計(jì)風(fēng)格美式、法式、西班牙式新式里弄新古典景觀設(shè)計(jì)容積率總戶數(shù)1000戶547戶公寓105戶；聯(lián)體96間距1218米1220米20米綠化率60%44%由于面積設(shè)置較少，面寬不大，限制了空間布局。面積在180平方米以下，單套總價(jià)50萬元以下，屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價(jià)在90——160萬元，對(duì)于其他地段位置而言，價(jià)位并不算高。階段特征分析：　　該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目不多，TOWN HOUSE為主的項(xiàng)目只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。雅閣花園總價(jià)不高，總價(jià)40萬左右，也屬經(jīng)濟(jì)型別墅?！　″\秋加洲花園定位較低，開始總價(jià)只要30萬左右，后幾期價(jià)位稍微上升，到四五十萬，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交通狀況差。棟戶數(shù)10以上119主力房型3DLK4DLK4DLK主力面積14018014172146173（聯(lián)）；196243（單）層數(shù)333層高33面寬7花園面積2030577650100露臺(tái)面積25101520車庫(kù)室外室外室內(nèi)、室外外立面彩色涂料涂料涂料銷售情況容積率總戶數(shù)3000600戶600戶間距15米1520米1525綠化率具體情況如下：（一） （一）其中標(biāo)志性樓盤君臨天下花園開盤三個(gè)多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達(dá) 95％，今年又分別榮獲上海2000最佳房型獲獎(jiǎng)最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎(jiǎng)。市中心聯(lián)排別墅十分稀缺，價(jià)高卻很好銷。最為集中的區(qū)域當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路的尚賢坊等。后來TOWN HOUSE在美國(guó)得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn)。一、 一、一、 一、這是TOWNHOUSE結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價(jià)格差別不大，所以市場(chǎng)成交活躍。有陽光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項(xiàng)目康橋半島等。未來為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個(gè)性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅會(huì)各自分化出來。三、上海TOWN HOUSE市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析　研究 TOWN HOUSE 市場(chǎng)，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，劃分為幾個(gè)階段，對(duì)不同階段的情況進(jìn)行分析。該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛別墅、同潤(rùn)家園、銀泰花園、錦秋加州花園等。建筑設(shè)計(jì)車位為露天車位，在房子的前面。小占地區(qū)11萬平方米，分兩期開發(fā)，集聯(lián)體、獨(dú)立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為主。房型設(shè)計(jì)不盡合理，主臥設(shè)于二樓，私密性差。房型設(shè)計(jì)獲‘98大同杯上海最佳住宅房型創(chuàng)新獎(jiǎng)。即便是雅閣和雅仕軒同在松閔別墅區(qū)，兩者也相隔較遠(yuǎn)。大多為露天式車位?！　∠M(fèi)者同樣對(duì)TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識(shí)很淺，只有少部分的人士出于各種心態(tài)購(gòu)買，此時(shí)TOWN HOUSE并沒有被大部分的消費(fèi)者認(rèn)同和接受。出現(xiàn)的TOWN HOUSE按照區(qū)域板塊可以劃分為：西南板塊：有櫻園、水仙苑、君臨天下、同潤(rùn)家園、新上海弄里人家、圣陶沙、雅閣花園、東苑半島、悅景苑、半島花園、虹山半島、當(dāng)代藝墅等浦東版塊：有陽光歐洲城、經(jīng)典花園、康橋半島、華夏金桂苑、東方豐甸園、　　　　　　　　　　　　　湯臣豪園市區(qū)版塊：靜安南草坪、新?？道?、西郊寶成花園、海上花園寶山版塊：錦秋加洲花園、華馨苑　　下面就對(duì)各區(qū)域板塊及樓盤分別分析：項(xiàng)目名稱櫻園君臨天下花園水仙苑棟戶數(shù)8109主力房型四房、三房三房三房主力面積180204M2200286M2180、190層數(shù)3+假33層高3面寬.—76花園面積1530M2櫻園的景觀設(shè)計(jì)有特色，強(qiáng)調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。君臨天下花園位于莘莊地鐵以南2公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠(yuǎn)。由受規(guī)模及地段位置的影響，單價(jià)達(dá)4000——5000/平方米，每套約100萬元左右，屬中上價(jià)位，相對(duì)較高，消化速度較慢。建筑設(shè)計(jì)圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖ０雿u花園　　小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車為主。單套總價(jià)為44——，屬經(jīng)型別墅。銷售狀況良好。主力面積206208M2277289M2層數(shù)32層高面寬6米小區(qū)是美式風(fēng)格的社區(qū)，周邊以坡形草坪、灌木、阻擋噪音與灰塵，內(nèi)有340米景觀大道，13000平方米網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，足球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)，籃球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)等?！　翁酌娣e較大，達(dá)270——300平方米，一戶兩層，底層設(shè)雙車位車庫(kù)。 TOWN HO