【正文】 多采用多聯(lián)體方式，且平行布置，前后間距小，缺少變化，較呆板。 小區(qū)定位普遍不高。即便是雅閣和雅仕軒同在松閔別墅區(qū)，兩者也相隔較遠?！　⊥ㄟ^上述分析，可以看出此階段的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征： 海天花園是公寓和TOWN HOUSE的混加小區(qū)。房型設(shè)計獲‘98大同杯上海最佳住宅房型創(chuàng)新獎。面積在190245平方米之間，單價500068000元/平方米，總價達90160萬，是當(dāng)時檔次較高的TOWN HOUSE。虹橋金斯花園　　位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。小區(qū)另有俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池、超市、餐廳、便利店等。房型設(shè)計不盡合理，主臥設(shè)于二樓，私密性差。小區(qū)占地10萬平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較高，但基本為草坪。小區(qū)配有俱樂部、高爾夫球場、游泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)中心、幼兒園。小占地區(qū)11萬平方米，分兩期開發(fā)，集聯(lián)體、獨立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為主。周邊以中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。小區(qū)配有俱樂部、商場、商務(wù)中心、幼兒園、小學(xué)等。車位為露天車位，在房子的前面。前后間距不大，只有15米。小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬平方米，分期開發(fā)，以多聯(lián)體為主。位于寶山區(qū)大場一帶，周邊環(huán)境較差。30503300總價范圍3070萬4156萬4291萬主力總價4050萬48萬50萬銷售率70%100%一期100%；二期50%建筑設(shè)計建筑設(shè)計二期2000年5月一期9910；二期20004開發(fā)概要占地面積80萬10萬11萬建筑面積70萬5萬雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內(nèi)TOWN HOUSE相對較多,較具有代表性。該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛別墅、同潤家園、銀泰花園、錦秋加州花園等。消費者對于TOWN HOUSE的了解和認識很淺，廣大消費者還沒有認同和接受這種較新型住宅。三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展?fàn)顩r分析　研究 TOWN HOUSE 市場，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，劃分為幾個階段，對不同階段的情況進行分析。未來為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟型聯(lián)體別墅會各自分化出來。從閔行地區(qū)聯(lián)排別墅 物業(yè)中有代表性的四個樓盤“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九亭區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來看，銷售率基本上在80％以上，甚至一度達到 了100％。上海的東北部區(qū)域，中檔客源豐富，且地價相對便宜，因而單體總價不高 的經(jīng)濟型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷路，其中錦秋加州花園即是一例。有陽光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項目康橋半島等。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有部分聯(lián)排別墅樓盤面市，如雅仕軒。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達的莘莊周圍聯(lián)排別墅樓盤相對集中，并形成高尚住宅氛圍，對上海人頗有吸引力?！　∧壳吧虾Ｔ谑鄣穆?lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線以外和外環(huán)線附近。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價格差別不大，所以市場成交活躍。在40年代后，新式里弄發(fā)展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。與石庫門建筑同時發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現(xiàn)代色彩的一個變種。這是TOWNHOUSE結(jié)合我國傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。18世紀(jì)末的貝德福特廣場、柯本特花園、19世紀(jì)初的那莫德理大街等處，TOWN HOUSE組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。一、 一、TOWN HOUSE專題研究研報告目　錄一、 一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場簡述三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展?fàn)顩r分析(一) (一) 初始階段市場狀況(二) (二) 發(fā)展階段市場狀況(三) (三) 趨向成熟階段市場狀況四、 四、 TOWN HOUSE 消費者特征分析五、 五、 TOWN HOUSE 產(chǎn)品特征分析（一） （一） 區(qū)域特征分析（二） （二） 檔次劃分（三） （三） 類別劃分（四） （四） 小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的發(fā)展空間、存在意義與未來 TOWN HOUSE的發(fā)展演化TOWN HOUSE的起源　　TOWN HOUSE起源于歐洲英國倫敦，當(dāng)時的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低密度建筑形態(tài)中持續(xù)地擴展。后來TOWN HOUSE在美國得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn)。離城不太遠，價格不算太貴，屬中等偏高的水平。上個世紀(jì)初TOWNHOUSE是上海典型的名居　　19世紀(jì)念年代起，隨時著經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi)，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一帶。代表建筑有興仁里，敦仁里棉陽里等。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路的尚賢坊等。當(dāng)時，上海各種TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余萬平方米，蔚為大觀。二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場簡述 上海人追求居住時尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別墅市場旺銷的基礎(chǔ)?？們r50—70萬左右的聯(lián)排別墅，基本符合購置這一類物業(yè)者的心理價位。最為集中的區(qū)域當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山。其區(qū)域代表性樓 盤有君臨天下花園、櫻園等。另一個聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布，如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價高故聯(lián)排別墅少且價高。市中心聯(lián)排別墅十分稀缺，價高卻很好銷?！　r下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個性氛圍，如位于杭州灣北岸市級旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀(jì)森林，毗鄰海鮮一條街，對抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投資置業(yè)理想的年輕一族極有吸引力，一期房一銷而空?！　≥非f區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米～230平方米之間，單價大致在 3500～4500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米～230平方米之間，單價大致在2900～3700元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米～220平 方米之間，單價大致在3100～4000元之間?！　】偟膩砜矗h行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計更具別墅品質(zhì)，如花園會客廳設(shè)計挑空4米以上， 帶車庫，且每戶設(shè)中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計則比較經(jīng)濟。其中標(biāo)志性樓盤君臨天下花園開盤三個多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達 95％，今年又分別榮獲上海2000最佳房型獲獎最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎。　　目前上海供應(yīng)的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風(fēng)格則大都為歐美別墅風(fēng)格，這十分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。　　業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體別墅少人問津即是一例。專家分析，目前上海別墅市場尚未供求平衡，生活類別墅仍是發(fā)展方向，在未來幾年中，中價別墅市場前景看好。我們首先根據(jù)市場發(fā)展的時間階段，將TOWN HOUSE 市場分為初始階段、發(fā)展階段、趨向成熟階段。（一） （一） 上海TOWN HOUSE 初始階段市場狀況該階段TOWN HOUSE 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)發(fā)展商嘗試做TOWN HOUSE ，處于市場探索階段。該階段主要指1998年以前。大部分小區(qū)內(nèi)TOWN HOUSE數(shù)量較少，起到點綴作用，如伊沙仕花園、海天花園、喬愛別墅、同潤家園、銀泰花園等。具體情況如下：項目名稱錦秋加洲花園雅仕軒雅閣花園項目概要地址寶山陳太路松江莘松路莘松路場東路投資興建香港遠東發(fā)展有限公司上海莘迪房地產(chǎn)雅閣置業(yè)物業(yè)公司錦秋物業(yè)雅仕物業(yè)福而偉開盤日期98年一期985；二期99年7月一期986；二期20001交房日期容積率總戶數(shù)3000600戶600戶間距15米1520米1525綠化率設(shè)計風(fēng)格歐式歐式英式景觀設(shè)計棟戶數(shù)10以上119主力房型3DLK4DLK4DLK主力面積14018014172146173（聯(lián)）；196243（單）層數(shù)333層高33面寬7花園面積2030577650100露臺面積25101520車庫室外室外室內(nèi)、室外外立面彩色涂料涂料涂料銷售情況單價范圍24002700（一期）26003000（二期）30003500（三期）32004200（四期）2952325628403700均價錦秋加洲花園錦秋加洲花園是上海開發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項目之一。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交通狀況差。一棟多達10戶以上，建筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。小區(qū)綠化率低，組團綠化較少。房型面積在140180平方米左右，相對較小，限制了房間的布局?！　″\秋加洲花園定位較低，開始總價只要30萬左右，后幾期價位稍微上升，到四五十萬，屬經(jīng)濟型別墅。雅閣花園 也是上海較早開發(fā)的TOWNHOUSE小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車。室外車庫，外立面一般，房型不大140——170平方米。雅閣花園總價不高，總價40萬左右，也屬經(jīng)濟型別墅。雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。房型較小，為經(jīng)濟別墅。三樓有三間臥房，布局局促，露臺較小?！　⌒^(qū)為公寓和TOWN HOUSE 的混合社區(qū)，共有228套疊加式聯(lián)體別墅，98年6月月份開盤。采用英式古典風(fēng)格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。階段特征分析：　　該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項目不多，TOWN HOUSE為主的項目只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。伊沙仕花園，喬愛別墅，同潤家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以TOWN HOUSE為主體，TOWN HOUSE只是起點綴作用。 TOWN HOUSE沒形成區(qū)域板塊效應(yīng)，比較分散。 面積在180平方