【正文】 （一期）三幢18－28層的高層二梯三戶說明：l 從上表可以看出本區(qū)在售的高檔物業(yè)以高層為主，最高的“嘉里華庭”達到了38層。主要分布在古北路沿線，“虹橋河濱花園”,“虹橋萬博花園’和即將面市由仁恒集團開發(fā)的“仁恒河濱花園”。l “東方曼哈頓”依靠地段優(yōu)勢、產(chǎn)品規(guī)劃和投資價值目前銷售情況最佳。4．去化率：案名開盤日期銷售率天際花園（三期）60%陽光巴黎（一期）80%兆豐帝景苑80％東方曼哈頓尚東區(qū)85%尊園80%說明。3．物業(yè)公司及管理費：案名物業(yè)公司管理費天際花園（三期）佳安物業(yè)陽光巴黎（一期）陽光新錦物業(yè)未定兆豐帝景苑怡高物業(yè)4元/平方米東方曼哈頓尚東區(qū)怡高物業(yè)8元/平方米尊園第一太平戴維斯未定說明：l 從以上數(shù)據(jù)可以看出高檔物業(yè)的物業(yè)管理費高于2元/平方米，最高的“東方曼哈頓”的物業(yè)管理費達到8元/平方米。l 從上表可以看出本區(qū)的高檔物業(yè)的主力房型為三房，%，而其中160平方米以上的房型以及150－160平方米的房型所占的比例最大，%、％。2．面積配比：面積配比表:一房面積30－404050m25060m260－7070以上合計套數(shù)//46//46比例//100%//100%二 房面積7080809090100100110110以上合計套數(shù)30827828141359比例%%%%%100%三 房面積130以下130140140150150160160以上合計套數(shù)5254144254268772比例%7%%%%100%四房及復(fù)式面積200以下200250250以上合計套數(shù)698415168比例41%50%9%100%說明：l 以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于東方曼哈頓（尚東區(qū)）、兆豐帝景苑、尊園、天際花園三期、陽光巴黎這五個個案，共1345戶。l 從上表可以看出，本區(qū)高檔物業(yè)的樓層規(guī)劃主要以二梯三戶的規(guī)劃為主，但也有二梯三戶甚至三梯二戶的規(guī)劃。產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃天際花園（三期）二幢30層的高層二梯三戶陽光巴黎（一期）三幢18層高層二梯三戶兆豐帝景苑五幢25層高層二梯二戶，二梯三戶，三梯二戶，二梯五戶、六戶東方曼哈頓尚東區(qū)7幢7層的多層，二幢16層的小高層多層一梯兩戶（電梯）,高層二梯三戶尊園28－33層的高層一幢三梯六戶，二幢二梯四戶說明：l 從產(chǎn)品形態(tài)來看，除了“東方曼哈頓”規(guī)劃有7層的電梯多層和16層小高層外，其余個案的產(chǎn)品形態(tài)無一例外都是高層，其中最高的達到了33層，可見對于高檔物業(yè)來說高層屬于最主要的產(chǎn)品形態(tài)。 一、徐匯區(qū)2003年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分區(qū)域，2003年1－3月徐匯區(qū)銷售的樓盤均為上一年度的后續(xù)，未發(fā)現(xiàn)有新地塊、新上市產(chǎn)品，土地資源的缺乏將會在很大程度影響區(qū)域內(nèi)高檔物業(yè)的上市供應(yīng)量。從2003年初國家對高檔物業(yè)市場政策一系列的調(diào)控手段的出臺，預(yù)計今年高檔住宅上市面積將在2002年的基礎(chǔ)上會有小面積的放量，申城高端住宅市場的競爭將更加激烈。高檔住宅市場不僅總量放大，且其所占市場份額也保持了同步的快速增長，從1999年的上漲至2002年底。比例結(jié)構(gòu)的增加也提升了該季度新推物業(yè)的均價，上升為11470元／平方米。均價在15000元／平方米以上的高檔住宅比例在2000年有較大幅度上升，于2001年這個比例穩(wěn)定在11％左右。受新一輪舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響，預(yù)計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在黃浦、靜安、長寧、盧灣等改造力度較大的區(qū)域，而沿江沿河等具獨特景觀資源的區(qū)域，例如黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為高檔住宅的主要集中區(qū)。1） 區(qū)域分布特征分析全市高檔住宅供應(yīng)量相對集中，從1999年至今各區(qū)域高檔住宅累計供應(yīng)量來看，主要集中在浦東、徐匯和長寧三個區(qū)域，占到全市高檔住宅累計總量的67％。4 高檔物業(yè)銷售市場預(yù)測由于本市市政基礎(chǔ)設(shè)施及新一輪舊城改造力度的加大，市場部預(yù)計，未來三至五年內(nèi)高端住宅供應(yīng)市場供應(yīng)量增幅明顯，同品質(zhì)產(chǎn)品競爭較為激烈，而未來的高端住宅需求市場亦由于境內(nèi)外客戶的實際需求使市場容量日益增加，所以，預(yù)計總體高端住宅市場近期將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，商品住宅的價格亦將趨于平穩(wěn)。4 高檔物業(yè)租賃市場預(yù)測在未來的一至三年的時間內(nèi)，上海將有一批高品質(zhì)的別墅、服務(wù)式公寓和高檔公寓竣工并投入市場，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調(diào)整，這將會對最高端的別墅和服務(wù)式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長可望緩和部分壓力。屆時必將進一步帶動軌道周邊商品住宅價格的升高。2000－2002年高檔物業(yè)價格走勢圖 3）市政建設(shè)支持上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)中唯一的“金環(huán)”將于明年底成型。由于價格整體上升導(dǎo)致二房型住宅的客戶比例有所增加，亦分流了部分原本計劃購買三房型住宅的客戶。 歷史數(shù)據(jù)顯示，價格在700010000元/平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競爭最為激烈的細分市場。而單價大于15000元/%，相對較少。而歷史數(shù)據(jù)亦顯示此一價位為高檔住宅市場中供應(yīng)比例最大的部分，并成為競爭最為激烈的細分市場。從上市樓盤數(shù)量來看，本季度新推的12個樓盤中，4個位于黃浦區(qū)；3個位于靜安區(qū)，其余分布在長寧、盧灣、浦東、徐匯。2003年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦及靜安兩區(qū)。供需比為1:，市場仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)。已登記商品住宅預(yù)售面積達到2,587萬平方米，％。高檔公寓市場表現(xiàn)頗為活躍，平均出租率出現(xiàn)較大漲幅，%攀升至 %。因此，別墅市場的平均入住率基本變化不大，%。因此，別墅的平均租金繼續(xù)向下微調(diào)，而高檔公寓得益于吸納了原先高端租賃市場的需求量，其平均租金繼續(xù)有所上漲。據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計，2002全年上海單價在7000元以上的摟盤已超過全市開發(fā)總量的35％。戶型面積分布情況從戶型來看，主流房型還是二房和三房，%，一房、%、%、%。 ，%，其中，占別墅總量的55%，占別墅總量的45%。具體分布為： 住宅建設(shè)地域分布情況表（%） 一季度，外環(huán)線外的住宅新開工面積有較大幅度增長，比去年同期提高8個百分點；同時，內(nèi)環(huán)線內(nèi)由于舊改速度放慢，新開工規(guī)模比去年同期減少7個百分點。六、在建住宅基地的情況分析住宅建設(shè)的地域分布一季度共有1129塊在建住宅基地，平均建設(shè)規(guī)模為4萬平方米。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預(yù)售面積621萬平方米，%，其中住宅590萬平方米，%；存量房銷售面積471萬平方米， %，其中住宅373萬平方米，%。 增量房購房購買對象分析，2003年12月商品住宅預(yù)售登記中，%,%,%。12月，全市商品住宅成交均價為5120元/平方米，套均總價65萬元/套，占全市商品房成交額92%。具體分析批準預(yù)售分區(qū)情況，12月共批準9個行政區(qū)205個項目，其中以浦東63個項目，黃浦區(qū)于年初批準預(yù)售。 新開工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江，其中浦東的新開工量幾乎占了全市新開工總量的一半。 ，%；，%。%，%。出讓新增性用地中，招投標用地25幅，占地面積160萬平方米，可建面積188萬平方米，低于總體水平，招投標項目用地大多處于城市外圍區(qū)域，總體地價水平較低，25幅地塊的成交均價為1012元/平方米土地。在所有新增性用地出讓中，住宅項目用地占90%，依然為土地市場交易大戶，相反，商業(yè)用房土地市場則顯無力，%。上海市高檔物業(yè)市場專題研究報告目 錄壹、 2003年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場一、土地市場二、開發(fā)投資三、開發(fā)規(guī)模四、商品房市場五、住宅銷售市場六、在建住宅基地的情況分析七、2003年一季度各區(qū)批準預(yù)售個案數(shù)量分布貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場分析肆、綜 述一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述二、2003年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述伍、各區(qū)最新重點個案分析陸、市場研究部下一步工作重點附：最新典型個案市場快訊壹、2003年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場2003年一季度，上海住宅建設(shè)仍然保持著高位運行，無論投資、開發(fā)規(guī)模還是市場銷售，都呈健康增長趨勢。一、土地市場2003年13月，上海市出讓新增經(jīng)營性用地44幅。具體分析各地塊出讓歸屬，主要分布在寶山、浦東、閔行等九個行政區(qū)，其中寶山區(qū)出讓土地面積為各區(qū)之最，占到全市總量近四分之一，浦東屈居老二，同樣為8幅地塊，出讓土地面積為31萬平方米，閔行則位居老三。二、開發(fā)投資，%，%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重達到30%。三、開發(fā)規(guī)模由于去年住宅建設(shè)規(guī)模達到歷史最高水平，結(jié)轉(zhuǎn)至今年的施工面積較大，同時新開工規(guī)模仍持續(xù)增長，從而施工面積與竣工面積均比去年同期有大幅增長，一季度住宅的建設(shè)規(guī)模處于歷史較高水平。%。四、商品房市場　　有資料顯示，至2003年2月底，全市商品房批準預(yù)售發(fā)證數(shù)205份，基本與去年同期持平，其中，顯示出2個月批準預(yù)售的一重一輕。 　　全市商品房預(yù)售登記面積621萬平方米，成交總額219億元，成交金額202億元，%%。浦東、閔行、普陀三區(qū)成交額分列全市前三，占總成交額的46%。五、住宅銷售市場第一季度上海住宅消費市場仍然保持著上升的銷售勢頭，銷售量與價格保持穩(wěn)步增長，新建商品房與存量房齊頭并進。其中，內(nèi)環(huán)線內(nèi)325塊，內(nèi)、外環(huán)線間440塊，；外環(huán)線外364塊。內(nèi)、外環(huán)線間的住宅面積比例平穩(wěn)，保持在40%左右。內(nèi)環(huán)線內(nèi)內(nèi)外環(huán)線之間外環(huán)線外施工面積334423竣工面積234829新開工面積314029價格分布至3月底，從全市在建住宅基地的價格分布情況看，中高價位以及高價位在建住宅的比例增高，均價在5000元以上的項目占了總數(shù)的45%，而3000元以下的項目基本在外環(huán)線外。面積（萬平方米）比例%合計1003000以下30005000500070007000以上層數(shù)分布從層數(shù)分布來看，多層住宅占總量的比例繼續(xù)減小，占38%；高層住宅占總量的62%，其中15層以上的占總量的38%。別墅建設(shè)規(guī)模最大的五個區(qū)分別是閔行（）、松江（）、南匯（）、浦東（）和青浦（），這五個區(qū)的別墅建設(shè)占總量的82%。平均單套面積為120平方米七、2003年一季度各區(qū)批準預(yù)售個案數(shù)量分布（備注：以上數(shù)據(jù)來源于上海市住宅發(fā)展局、上海房屋土地資源管理局）貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價位在7000元以上的摟盤歸入高檔摟盤；每平方米價位在3000美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場。 一、 高檔物業(yè)市場回顧4 高檔物業(yè)租賃市場因外圍經(jīng)濟的不穩(wěn)定因素影響，在2003年的第一季度外籍人員繼續(xù)受跨國公司總部的成本控制和預(yù)算削減所影響，需要從價格相對昂貴的別墅繼續(xù)轉(zhuǎn)移到較便宜的高檔公寓而削減本身的開支。雖然有外籍人員為了節(jié)省開支而遷出本來的家園，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目增長填補了部分空缺。與別墅市場一樣，服務(wù)式公寓在本季度表現(xiàn)平穩(wěn)，平均入住率基本上與上季持平，%，與上季比較。4 供應(yīng)、需求和租金（2003年第一季高檔住宅租賃市場最新項目狀況）項目名稱88 新天地嘉豪苑碧云鉆石酒店公寓羅山綠洲別墅區(qū)域盧灣徐匯浦東浦東地址黃陂南路 380號興國路 228號碧云路1168號康橋路1801號類型服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓別墅套數(shù)533028050套房面積(平方米)508912029098249221406入伙日期需求租金價格3,5005,0002,4008,0001,6804,180380070004 高檔物業(yè)銷售市場據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2002年全年上海商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。同時商品住宅批準預(yù)售面積亦達到2,476萬平方米，同比增加64％。上海市房地產(chǎn)市場供需量的大幅增加，預(yù)示著整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新的發(fā)展階段。與上季度相比，浦東新區(qū)的上市量明顯下降。1）價格分析 2003年一季度新推出高檔住宅的價格以700010000元/平方米為主導(dǎo)，約占總推出量的75％。1000015000元/％。本季度新推高檔住宅價格分布狀況與上季度基本相同。2）需求分析 根據(jù)“上海市房地產(chǎn)交易中心”4年來收集共45000余份購房者需求調(diào)查問卷數(shù)據(jù)顯示，潛在購房者在選擇房型種類方面有所變化。另外大量小戶型單身公寓的上市使一房的客戶需求得到有效釋放。這道“金環(huán)”的東半環(huán)――全長22公里的軌道交通4號線（明珠線二期）目前正在加緊建設(shè)，計劃于2004年底基本建成，2005年實現(xiàn)試通車，它將與已建成的軌道交通1號線、2號線和3號線（明珠線一期）接軌，形成“申”字形軌道交通網(wǎng)絡(luò)的基本骨架，發(fā)揮