【正文】 在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個準確的定位。從我國經(jīng)濟改革目標和政府定位來看，我國政府干預市場應(yīng)該采取第二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導，通過完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)來促進改革的深化，并盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎(chǔ)功能。隨著我國住房市場的不斷壯大，目前的金融工具不足以滿足市場的需要。同時應(yīng)改善制度環(huán)境，建立信用文化。對我國銀行來說，更應(yīng)關(guān)注那些資信評級度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因為他們的融資能力相對較強，在從事大項目時具備資金規(guī)模的優(yōu)勢，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的提高。因此，更新房地產(chǎn)企業(yè)運作理念，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結(jié)合，是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。 到目前為止，中國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要是依靠經(jīng)營管理型戰(zhàn)略來實現(xiàn)的。第一階段：1988—1993年，我國住房金融形成階段。這一階段的特點是，住房制度改革深化，住房分配從福利制向貨幣化過渡；住房金融經(jīng)營機構(gòu)進一步擴大，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度進一步加大；政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)結(jié)合發(fā)展更加緊密；住房消費信貸業(yè)務(wù)開始步入高速發(fā)展軌道；住房金融市場競爭由對政策性住房金融業(yè)務(wù)競爭步入全方位的住房金融業(yè)務(wù)競爭。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運動的特征和規(guī)律?！　?．住房金融市場競爭激烈，經(jīng)營開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。具體來說制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的主要因素有：房價和居民家庭年收入比，住房制度改革，住房產(chǎn)權(quán)政策和住房抵押相關(guān)法律規(guī)定，住房抵押貸款二級市場的開放等。　 從公房租金改革與售價改革的不同步，大部分地區(qū)住房公積金制度有待進一步完善，尚未形成調(diào)動人們購房積極性的調(diào)節(jié)機制，到1998年出臺的以停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化為核心的住房制度改革方案，商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)也走過了從朦朧到清晰、從弱小到較具規(guī)模，并將逐漸擴大和規(guī)范的改革與發(fā)展的進程，體現(xiàn)在住房信貸投入漸趨理智、住房信貸結(jié)構(gòu)趨于合理、住房信貸品種根據(jù)市場需求應(yīng)運而生。住房二級市場是個人將所購住房再次出售的交易市場。此外，住房信貸品種仍需多樣化，才能滿足不同層次的需求；借款人的借貸意識需要增強；房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)要規(guī)范化；住房金融服務(wù)更應(yīng)面向百姓，提供更方便和便捷的工具和手段。首先，改變市場經(jīng)營方式單一的局面。保證房地產(chǎn)信貸資金正常運轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，還有待加緊制定，以便在法律上明確房地產(chǎn)市場規(guī)則，確保法律的嚴肅性和穩(wěn)定性。隨著政策性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，確有必要可成立相應(yīng)的政策性住房金融機構(gòu)，也可爭取以合作住房金融機構(gòu)的形式存在?！　〖热蛔》拷ㄔO(shè)被明確作為新的經(jīng)濟增長點，各商業(yè)銀行要在遵循銀行信貸“三性”基本原則的基礎(chǔ)上，一方面擇優(yōu)扶持經(jīng)濟效益好的住房建設(shè)，經(jīng)過深入細致的市場調(diào)研，對市場前景好，確有銷路，并能保證按期還本付息的住房開發(fā)項目，均應(yīng)予以支持。建立二級抵押貸款市場，不僅能為商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)融入更多的資金，提供安全、可靠、流動性強的運作環(huán)境，而且為長期化資金的保值增值提供了可靠的投資環(huán)境。3．探討穩(wěn)步引進外資住房金融機構(gòu)，合資成立住房金融機構(gòu)的可行性。在當前我國住房抵押貸款市場尚處于起步階段，社會信用制度不完善，金融防范手段還比較薄弱，又缺乏系統(tǒng)的管理經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持的條件下，積極探索構(gòu)建住房消費信貸風險防范體系具有極為重要和迫切的現(xiàn)實意義。3．保險擔保形式多樣化，抵押物處置逐漸成為可能目前我國的抵押貸款擔保有3種：即第三方擔保；由開發(fā)商提供階段性或全程擔保；保險公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔保。5．個貸已初具規(guī)模 目前我國住房抵押貸款市場已初具規(guī)模，截止1999年底，全國四家國有獨資商業(yè)銀行個人商業(yè)性住房貸款余額1260億元，較年初增加746億元。突出表現(xiàn)在兩種風險劃分關(guān)系中：(1) 銀行、開發(fā)商、購房者之間的風險劃分關(guān)系。保險公司收取了一份保費，卻承擔了包括購房者的道德風險、行為風險以及引起購房者收入流減少或中斷的一切風險，在我國目前信用經(jīng)濟尚待逐步建立的時期，風險之大，保險公司是難以承受的。擔保制度存在著很大的局限性和不規(guī)范性。從個貸風險產(chǎn)生來源看，借款人和貸款銀行是兩個基本的市場主體，也是兩個基本的風險來源，在個貸業(yè)務(wù)發(fā)展和風險分散中，中介機構(gòu)和政府也作為市場主體參與了個貸風險的防范和控制，承擔了部分風險。其四，建立個貸風險監(jiān)管機制，以政府參與和保障作用為主，提供法律制度和市場監(jiān)管等救助手段，以同業(yè)監(jiān)督、自律管理為輔，這是“四位一體”的個貸風險防范體系建立的必要保證。創(chuàng)新貸款制度安排和規(guī)范個貸操作環(huán)節(jié)是有效控制銀行內(nèi)部風險，提高銀行個貸風險管理水平的關(guān)鍵，主要內(nèi)容有：一是優(yōu)化貸款利率、期限、貸款抵押比率等要素組合。(4)擴大信貸資金來源，為個貸風險防范提供資金渠道保障。完善社會評估系統(tǒng)，規(guī)范金融機構(gòu)信用評級，組建同業(yè)公會，加強行業(yè)自律管理。一、推行房地產(chǎn)證券化應(yīng)具備的條件及在我國房地產(chǎn)證券化的可行性分析。有比較完善的房地產(chǎn)金融市場，尤其是具有一定規(guī)模的抵押信貸市場和相對高效率的證券市場體系。房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循。這種債券是以具體的房地產(chǎn)項目為標的，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機構(gòu)發(fā)行的。這樣既能控制風險又能保證利潤。降息可以有助于開發(fā)商降低經(jīng)營成本，提高競爭能力，獲取豐富的收益，從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的供給增長。這樣向社會公眾投資者籌集到大量長期信貸資金，并且由于MBS設(shè)在銀行資產(chǎn)負債表之外，不影響銀行的信貸規(guī)模。這一政策法規(guī)設(shè)計上的缺陷可以通過發(fā)布，增設(shè)特制條例來彌補，如制訂《房地產(chǎn)抵押貸款債券管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)。房地證券化將成為未來金融發(fā)展的重點，我國雖起步較晚，但已經(jīng)為別國證明了的先進成果，與我國具體情況相結(jié)合，定會同樣發(fā)揮其應(yīng)有的功效，促進我國經(jīng)濟的發(fā)展加快房地產(chǎn)投融資與國際接軌作者：岳頌東　來源：經(jīng)濟日報　　中國入世不僅意味著中國經(jīng)濟融入經(jīng)濟全球化的主流，而且意味著中國的金融制度，包括房地產(chǎn)業(yè)的投融資制度要與國際金融制度逐步接軌，也就是說，中國的房地產(chǎn)金融逐步走向自由化、國際化和融資證券化。三是國際融資方式證券化，相當一部分傳統(tǒng)的銀行貸款已被發(fā)行證券的方式所代替。讓我們看一看某商業(yè)銀行北京分行在二手房抵押貸款試行辦法中對“二手房”的定義：二手房系已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地產(chǎn)二級市場流通，買房人具有完全處置權(quán)利的房屋。二、二手房貸款的特點在一些發(fā)達國家，二手房貸款并不成為一個單獨的住房貸款品種。二手房產(chǎn)權(quán)狀況的復雜性給貸款抵押物的設(shè)立、處置帶來一些特殊的困難。三、二手房貸款業(yè)務(wù)品種及操作流程特點由于二手房貸款業(yè)務(wù)對銀行來講是一項新業(yè)務(wù)，因此到目前為止業(yè)務(wù)品種還不很豐富。(2)對房屋評估的要求不同。而在二手房貸款中，也可能需要中介機構(gòu)的階段性擔保。(4)借款人以銀行為第一受益人、以抵押房產(chǎn)為保險標的與保險公司間的保險業(yè)務(wù)關(guān)系。而我國住房改革過程中個人房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了相當復雜的情況：動遷安置房、職工房改房等，個人只有房產(chǎn)證而無土地證，屬于部分產(chǎn)權(quán)房；以“標準價”出售給個人的住房，個人只享有部分產(chǎn)權(quán)，單位應(yīng)屬于共有人。為了預防以上風險，銀行一般對二手房的房齡有上限規(guī)定，并要求借款人應(yīng)向銀行提交房地產(chǎn)主管部門和貸款人認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的交易房屋評估報告?！敖灰着鷾蕰笔墙杩钊讼蜚y行申請發(fā)放二手房貸款時必要提交的材料。一些地方曾經(jīng)發(fā)生過房屋中介公司與借款人互相勾結(jié)，偽造《他項權(quán)證》，騙取銀行貸款的案例。在這種情況下借款申請人依然選擇委托中介機構(gòu)代理的方式，也就應(yīng)該承擔在貸款未獲批準時足額繳納代理手續(xù)費的責任。把一些實力雄厚、大型的中介機構(gòu)作為指定代理機構(gòu)，負責除審批及發(fā)放貸款以外的整個房屋買賣和貸款流程；把一般的中介機構(gòu)作為普通代理機構(gòu)，負責查冊和房屋過戶，其他程序由銀行工作人員陪同辦理。目前我國法律對于期房轉(zhuǎn)讓(即預售房轉(zhuǎn)讓)的規(guī)定較為復雜。為了減少由于抵押物的產(chǎn)權(quán)瑕疵和物理理疵對銀行貸款造成的風險，并充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，貸款銀行一般請中介機構(gòu)，例如專業(yè)的律師事務(wù)所或者房地產(chǎn)交易中心來審定二手房貸款中房屋產(chǎn)權(quán)的完整性以及交易的合法性。如果借款人在申請借款時隱瞞了房產(chǎn)權(quán)的真實情況或?qū)Ψ慨a(chǎn)的處分情況，一旦貸款違約，銀行在處置抵押物時則處于不利地位。這些風險中，有些是二手房貸款與其他類型的個人住房貸款共有的，有些則在二手房貸款中更為突出。銀行將貸款劃入擔保機構(gòu)在貸款人處開立的保證金賬戶后，借款人持房屋買賣合同、借款合同、抵押合同辦理房產(chǎn)過戶保險、抵押登記。但二手房貸款在審查過程中則要求評估公司對房屋的價值、產(chǎn)權(quán)合法性進行評估，做出評估報告?？煞譃榱闶赘抖址康盅嘿J款(即購房人不必支付首期房款，而是以已有的完全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)和新購住房為抵押物申請貸款)和付首期的二手房抵押貸款。雖然二手房貸款合同和二手房買賣合同是相互獨立的合同，二手房貸款合同并不會因為二手房交易合同的失效而失效。而在我國，二手房交易卻存在一些特殊之處。實際上，“房地產(chǎn)一級市場”指土地出讓、轉(zhuǎn)讓的市場；“房地產(chǎn)二級市場”指建成房屋后初次出售的市場；而“房地產(chǎn)三級市場”則指房屋出售后再次轉(zhuǎn)手的市場?！《址抠J款的風險及其防范措施作者：梁永平　來源：中國房地產(chǎn)金融隨著住房改革的推進，住房資源逐步盤活。 　　所謂金融國際化，主要是指金融業(yè)務(wù)國際化，銀行在海外廣泛開設(shè)分支機構(gòu)，在資產(chǎn)構(gòu)成中提高國際業(yè)務(wù)的比重，資本在國際間大規(guī)模流動，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)加快在國外上市的步伐，從國際金融機構(gòu)內(nèi)融資，“走出去”到國外建立房地產(chǎn)的跨國公司，與國際金融連為一體。缺乏健全的個人信用制度。利率對房地產(chǎn)市場的杠桿作用也就能有力發(fā)揮了?？梢娊迪⒃诶碚撋夏茉谙喈?shù)某潭壬咸岣邚V大居民的購房資金支付能力，從而從提高有支付能力的需求方面入手，成為推動房地產(chǎn)市場復蘇及進一步發(fā)展的有力杠桿。從總體上講，單純依靠儲蓄積累要達到購買住房的水平難度很大，實行證券化后居民手中的貨幣資金可用于購買房地產(chǎn)證券從而轉(zhuǎn)變成與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)直接掛鉤的資產(chǎn)，使得原有的貨幣資金對房地產(chǎn)實現(xiàn)了保值，而且由于有價證券價格與房地產(chǎn)實體價格的正向相關(guān)性，其變動必然反映房地產(chǎn)價格的變動趨勢，房地產(chǎn)有價證券價格對房地產(chǎn)市場供需狀況的變化所做出的反映也較為靈教。投資者在購買債券的同時享有了在未來到期時，選擇結(jié)算方式的權(quán)利，這種權(quán)利很有可能為投資者帶來消費剩余。與個人住房抵押貸款相關(guān)的擔保、抵押登記等法律法規(guī)基本齊全。在某些大城市住房抵押貸款已得到了廣泛的發(fā)展。對于房地產(chǎn)證券化，應(yīng)具備以下條件：房地產(chǎn)市場發(fā)展到了一定程度，房地產(chǎn)特別是房產(chǎn)已經(jīng)作為商品在市場上流通。一方面，政府要完善包括貸款政策、抵押及抵押權(quán)讓渡政策、金融擔保、保險政策、證券化政策以及住房信貸發(fā)展規(guī)劃等在內(nèi)的政策體系，另一方面要完善現(xiàn)有法規(guī)體系，提高可操作性，加大執(zhí)法力度，嚴肅查處違法違現(xiàn)行為。根據(jù)我國的現(xiàn)實國情，主要側(cè)重于加大公積金繳交力度，提高公積金運行質(zhì)量和積極發(fā)展住房儲蓄。二是規(guī)范銀行風險控制系統(tǒng)的運作過程。個人信用制度建設(shè)主要包括重樹個人信用觀念、完善個人信用評價體系和建立個人信用查詢系統(tǒng)等方面，還涉及到存款實名制、家庭財產(chǎn)登記制、個人財產(chǎn)破產(chǎn)制等配套制度建設(shè)。從總體上看，我國個貸風險防范體系的基本框架可以描述為：包括由社會信用制度和貸款制度組成的風險預警機制，貸款銀行內(nèi)部風險管理機制，以貸款保險擔保和消費信貸證券化為主要手段的風險分散機制以及體現(xiàn)政府參與和保障作用的風險監(jiān)管機制這四個方面內(nèi)容的有機統(tǒng)一、相互協(xié)調(diào)的“四位一體”的風險防范體系。6．二級市場尚未建立，抵押貸款證券化在防范風險方面難有作為住房抵押貸款證券化作為結(jié)構(gòu)性融資方式，是防范和化解個貸風險的根本出路和方向。而政府作為制度提供者和市場管理者，在住房抵押貸款市場上是大有作為的。比如，購房者在住房信貸約束背景下承擔了過多風險。6．政府提供的法律、制度保障，加大了監(jiān)管力度 政府通過制定和完善個貸業(yè)務(wù)法律體系，為防范個貸風險提供了法律保障。此外，各地還根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，創(chuàng)造出多種抵押擔保、保險形式。一、建立我國住房消費信貸風險防范體系的現(xiàn)實條件從目前情況看，由于個貸業(yè)務(wù)的積極拓展和不斷成熟，各項管理制度、政策法規(guī)的出臺和實施，已經(jīng)為個貸風險防范體系的構(gòu)建提供了有利的現(xiàn)實條件?！　】傊》拷鹑跇I(yè)的發(fā)展與深化，不僅有利于我國住房金融市場的開拓，有利于促進住房制度改革的深入和住房市場的健全與完善，更有利于推動我國住房建設(shè)和國民經(jīng)濟快速持續(xù)穩(wěn)定地增長。2。3．規(guī)范住房消費貸款業(yè)務(wù)操作。首先，積極支持經(jīng)濟適用住房建設(shè)，以及確有銷路且能保證按期還本付息的其他普通商品房開發(fā)建設(shè)，適應(yīng)不同層次消費者的各種需求。目前構(gòu)成中國住房金融市場運作主體的幾家銀行基本上都是全國性或地方性的零售銀行，它們擁有雄厚的實力、較成熟的管理經(jīng)驗和遍布全國的分支網(wǎng)絡(luò)，隨著幾家銀行向現(xiàn)代商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)軌，住房金融業(yè)務(wù)正處于蓬勃發(fā)展時期，尚有很大的發(fā)展?jié)摿?。其次，降低稅費。對應(yīng)消費品有住房金融市場，對應(yīng)投資品有資本市場，而這兩個市場都必須以流動性為根本。少數(shù)城市的試點經(jīng)驗證明開放住房二級市場對于增加居民購房能力，激活住房市場，促進商品房銷售，滿足不同層次居民的住房消費需求，改善和提高居民住房消費水平具有重要意義，開放住房二級市場也有利于住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。目前我國公房出售有標準價、成本價，有安居房價、經(jīng)濟適用房價和商品房價，住房產(chǎn)權(quán)有完整產(chǎn)權(quán)和不完整產(chǎn)權(quán)，完整產(chǎn)權(quán)有含地價的產(chǎn)權(quán)和不含地價的產(chǎn)權(quán)，購買在劃撥的土地上住房，有國家產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)的劃分，單位購買在政府出讓的土地上建成的商品房，再按房改成本價賣給職工，有單位產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)的劃分。　　房價和居民家庭年收入比偏高，特別是像北京、上海、廣州這類的大城市，房價和居民家庭年收入比過高，把大部分中低收入居民家庭擋在住房市場之外。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場競爭，特別是自l998年起，在國家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億