【正文】 ，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費(fèi)，在品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競(jìng)爭(zhēng)都更趨激烈。根據(jù)國(guó)家宏觀政策和住房市場(chǎng)的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由過(guò)去重點(diǎn)支持住房開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點(diǎn)支持住房消費(fèi)貸款。1．2　住房金融的現(xiàn)狀　　1．住房消費(fèi)貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢(shì)不平衡。　　根據(jù)1988年國(guó)發(fā)11號(hào)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》的精神，建立與現(xiàn)階段房改與房地產(chǎn)市場(chǎng)相適應(yīng)的住房金融經(jīng)營(yíng)管理體制，即政策性業(yè)務(wù)實(shí)行“三自兩單”，自營(yíng)性業(yè)務(wù)充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)積極性，支持房改和住房建設(shè)。 具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問(wèn)題是：下一步發(fā)展的重點(diǎn)將是定位于繼續(xù)單一致力于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理挖掘潛力還是外部擴(kuò)張；是以短期信貸迅速籌資還是借殼，買殼上市發(fā)行股票、房地產(chǎn)債券進(jìn)行長(zhǎng)期融資；是部分出售資產(chǎn)、還是兼并、收購(gòu)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的選擇。WTO對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響將是全方位的，將全面沖擊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)?？梢?jiàn)，加入WTO后，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，對(duì)國(guó)內(nèi)銀行來(lái)講，需要擁有眾多網(wǎng)點(diǎn)才能大規(guī)模運(yùn)作的住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)所面臨外資銀行的挑戰(zhàn)要遠(yuǎn)小于銀行的公司業(yè)務(wù)。（3）房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國(guó)內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。另外，隨著居民對(duì)住房金融服務(wù)的要求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，不僅對(duì)傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個(gè)人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且覆蓋到變現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等以住房為中心的所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，所以我們要積極吸取國(guó)外先進(jìn)成熟的品種，合理運(yùn)用，完善住房建設(shè)與消費(fèi)的金融支持。首先，要促進(jìn)住房規(guī)模化發(fā)展，就需要政府允許、鼓勵(lì)、支持以商業(yè)銀行為主體，包括人壽保險(xiǎn)公司在內(nèi)的各種中外金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù)，要積極推出符合住房消費(fèi)要求的住房金融朝規(guī)?；l(fā)展；其次，只有政府向住房抵押貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)保證，才能減輕貸款人的后顧之憂；第三，只有通過(guò)有關(guān)政策對(duì)中低收入家庭實(shí)施一系列補(bǔ)助計(jì)劃，如還款補(bǔ)助、利息減免計(jì)劃等，才能讓中低收入層次的家庭，尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民，通過(guò)抵押貸款形式進(jìn)入商品房市場(chǎng)，從而促進(jìn)住房金融的發(fā)展；第四，只有通過(guò)政府加強(qiáng)對(duì)住房的監(jiān)管與協(xié)調(diào)，建立與住房金融相配套的政策措施、法律法規(guī)制度，才能避免住房金融秩序出現(xiàn)混亂。如果政府作為一交易主體參與市場(chǎng)，則必定與其他市場(chǎng)主體處于不平等的地位，這是由政府擁有市場(chǎng)的管理權(quán)性質(zhì)決定的。目前，我國(guó)住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴(yán)格，束縛了購(gòu)房者消費(fèi)貸款的選擇性和自由度。據(jù)了解，目前，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用房已成為住房供應(yīng)的主渠道。截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四家國(guó)有商業(yè)銀行當(dāng)年自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢(shì)。227 / 227 房地產(chǎn)金融專題研究（文摘整理）SYSTAN賽斯顧問(wèn)20025目 錄一、解讀房地產(chǎn)金融二、中國(guó)住房金融的發(fā)展與改革三、構(gòu)建我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的條件、難點(diǎn)和對(duì)策分析四、關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)證券化的若干思考五、加快房地產(chǎn)投融資與國(guó)際接軌六、政府干預(yù)房地產(chǎn)金融的范圍設(shè)置七、房地產(chǎn)投資基金的設(shè)立壁壘及經(jīng)營(yíng)瓶頸因素分析八、房貸證券化未成曲調(diào)先有情九、房地產(chǎn)證券化的可行性分析十、房地產(chǎn)證券化的兩種類型十一、關(guān)于證券化啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)有效需求的若干思考十二、美國(guó)政府在住房貸款證券化中的作用及其對(duì)我國(guó)的借鑒十三、培育基金新品種，推動(dòng)住房抵押貸款證券化十四、淺談房地產(chǎn)證券化十五、如何發(fā)展房地產(chǎn)證券化十六、我國(guó)住房抵押貸款及擔(dān)保體制現(xiàn)狀十七、形成住房抵押信貸良性循環(huán)的主要矛盾及其對(duì)策十八、房地產(chǎn)公司發(fā)行股票特別規(guī)定(附全文)十九、房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由及策略二十、房屋銀行運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避二十一、城市土地證券化二十二、銀行債務(wù)重組與資產(chǎn)證券化二十三、臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)證券化展望二十四、房地產(chǎn)證券化的可行性分析二十五、淺議ABS融資方式與中國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展二十六、資產(chǎn)證券化在我國(guó)可行嗎？二十七、中國(guó)推行資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)及對(duì)策二十八、信貸資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)二十九、住房抵押貸款證券化的模式三十、MPF挑戰(zhàn)MBS——一種新的住房融資選擇三十一、荷蘭LABSII公司的資產(chǎn)證券化三十二、中色建設(shè)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)重組回顧三十三、資產(chǎn)重組、資本市場(chǎng)與投資銀行三十四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道分析三十五、論銀行不良資產(chǎn)剝離和資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作三十六、資產(chǎn)證券化與其他融資方式的比較三十七、資產(chǎn)證券化的基本交易過(guò)程三十八、服務(wù)商在證券化交易中的作用三十九、資產(chǎn)證券化與機(jī)構(gòu)投資者四十、銀行擔(dān)保貸款支撐債券（CLO）四十一、RTC與資產(chǎn)證券化四十二、資產(chǎn)證券化的案例分析——討論稿四十三、亞洲的資產(chǎn)證券化發(fā)展與原因剖析四十四、論資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作——金融過(guò)濾工程分析四十五、資產(chǎn)證券化與金融資產(chǎn)管理四十六、中國(guó)房地產(chǎn)投資基金主攻權(quán)益性投資 解讀房地產(chǎn)金融在我國(guó)，住宅產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，需要一個(gè)發(fā)育、成長(zhǎng)、完善的過(guò)程，在這一過(guò)程中資金融通始終是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是困擾開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的難題。 根據(jù)國(guó)家宏觀政策和住房市場(chǎng)的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由過(guò)去重點(diǎn)支持住房開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點(diǎn)支持住房消費(fèi)貸款。而經(jīng)濟(jì)適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經(jīng)濟(jì)房市場(chǎng)。3．缺乏風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制、貸出款項(xiàng)沒(méi)有保障,抵押貸款形式單一、限制條件多的狀況并存。當(dāng)前我國(guó)確立的經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其基本特征是參與市場(chǎng)交易的各主體地位都是平等的。加強(qiáng)政府對(duì)住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。住房信貸資產(chǎn)，特別是住房消費(fèi)信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸突現(xiàn)，要有先進(jìn)的金融工具來(lái)開(kāi)通住房一級(jí)融資市場(chǎng)與二級(jí)融資市場(chǎng)的通道。這將為國(guó)有商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運(yùn)行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。對(duì)其要積極營(yíng)銷，搶占市場(chǎng)。 按照我國(guó)政府的承諾，加入WTO以后，我國(guó)將開(kāi)放服務(wù)行業(yè)，其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本運(yùn)作戰(zhàn)略是相對(duì)陌生的，即使有所了解并努力去實(shí)施，并且在一定時(shí)間和空間獲得階段收益的房地產(chǎn)企業(yè)，資本運(yùn)作交易型戰(zhàn)略的運(yùn)用也遠(yuǎn)未到位，遠(yuǎn)沒(méi)有充分發(fā)揮這種全新的資本戰(zhàn)略對(duì)快速擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值所起到積極的作用。這一階段的特點(diǎn)是初步確立了住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理體制，明確了住房金融服務(wù)住房制度改革的經(jīng)營(yíng)方向?！　奈覈?guó)住房金融業(yè)發(fā)展歷程可以看到，隨著國(guó)家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)商品化水平的提高，住房金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國(guó)人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)也由過(guò)去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營(yíng)，住房金融市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始由過(guò)去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營(yíng)發(fā)展到多家銀行為重新分割市場(chǎng)份額而進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)?！?2．住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。近幾年來(lái)，國(guó)家加快住房制度改革步伐和重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí)到住房金融在推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)需求擴(kuò)張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景?！　?．房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比是居民能否進(jìn)入住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房消費(fèi)，住房市場(chǎng)能否正常發(fā)展的關(guān)鍵，也是影響住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素?！　〉俏覈?guó)住房產(chǎn)權(quán)政策的不明晰以及住房抵押有關(guān)法律規(guī)定的不健全，也對(duì)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展造成不利影響。隨著住房制度改革的深入和住房商品化、社會(huì)化程度的不斷提高，允許已售公房上市，進(jìn)行再交易勢(shì)在必行。3　　中國(guó)住房金融業(yè)的完善與深化3．1　　健全和培育適宜住房金融業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向與市場(chǎng)環(huán)境　　住房本身是消費(fèi)品，但不同于一般的消費(fèi)品，有其特殊性，住房又是投資品，所以必須有兩個(gè)市場(chǎng)為其服務(wù)。除允許有產(chǎn)權(quán)的微利房、商品房在市場(chǎng)出售外，也允許擁有不完全產(chǎn)權(quán)的房改房補(bǔ)足土地出讓金后，在市場(chǎng)上重新標(biāo)價(jià)出售或出租經(jīng)營(yíng)。3．2　　住房金融組織體系需不斷改革與完善　　現(xiàn)階段，在我國(guó)要充分利用和發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)銀行，尤其是國(guó)有商業(yè)銀行在住房金融市場(chǎng)上的主體作用。3．3　完善住房信貸品種，規(guī)范消費(fèi)信貸操作，提高金融服務(wù)的質(zhì)量與水平1．將批發(fā)業(yè)務(wù)與零售業(yè)務(wù)相結(jié)合、消費(fèi)信貸與開(kāi)發(fā)信貸相結(jié)合，努力提供“一攬子”金融服務(wù)。另一方面住房消費(fèi)信貸要不僅僅幫助購(gòu)買自用普通住房的城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)購(gòu)房理想，而且也要對(duì)以出租或轉(zhuǎn)售住房，作為增值或保值手段的投資者，在符合銀行貸款的條件下，給予信貸支持，這對(duì)于擴(kuò)大消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。為此，我們要加大這方面可行性研究的力度，深入探討并認(rèn)真論證在中國(guó)建立二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的背景條件和總體框架，積極選擇有條件的城市，大膽嘗試并努力實(shí)踐住房抵押貸款證券化，為今后的進(jìn)一步發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。引進(jìn)國(guó)外金融機(jī)構(gòu)，更重要的是引進(jìn)其先進(jìn)的技術(shù)工具和手段，以及科學(xué)的管理方法，使我國(guó)的住房金融能在較高的層次上持續(xù)發(fā)展，以迎接中國(guó)加入WTO的挑戰(zhàn)，并適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的現(xiàn)實(shí)要求。本文側(cè)重于對(duì)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范體系的現(xiàn)實(shí)條件和主要難點(diǎn)的分析，對(duì)建立“四位一體”的我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系及其具體對(duì)策進(jìn)行探討。其中，通過(guò)開(kāi)發(fā)商擔(dān)保提早發(fā)放期房貸款，待現(xiàn)房交付后，再用住房抵押這一擔(dān)保形式來(lái)置換開(kāi)發(fā)商連帶責(zé)任保證成為目前較為普遍的一種信貸形式。統(tǒng)計(jì)顯示，上海市住房抵押貸款市場(chǎng)存量約占全國(guó)的20%左右。貸款銀行處于提供個(gè)貸服務(wù)的壟斷性地位，采取各種方式規(guī)避轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，但最終卻可能承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)。3．政府在個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范中的作用機(jī)制尚未完全建立由于制度安排、經(jīng)費(fèi)來(lái)源和作用方式等制約因素，政府對(duì)居民住房的社會(huì)保障作用只限于產(chǎn)品領(lǐng)域(如安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等)，還沒(méi)有發(fā)展到住房金融市場(chǎng)領(lǐng)域。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際運(yùn)作中存在標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、操作不規(guī)范、利益不均衡，房屋保險(xiǎn)理賠范圍小、費(fèi)率高，賠償幾率小，保險(xiǎn)除外責(zé)任過(guò)多等問(wèn)題。因此，根據(jù)借款人、貸款銀行、中介機(jī)構(gòu)和政府這四類市場(chǎng)主體在個(gè)貸業(yè)務(wù)中的地位、作用來(lái)搭建個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系框架是較為現(xiàn)實(shí)可行的。3．建立我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的具體對(duì)策建議“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的建立是一項(xiàng)涉及面廣、政策性強(qiáng)的系統(tǒng)工程，需要社會(huì)各方面的參與并采取一系列銜接配套、切實(shí)可行、易于操作的對(duì)策措施：(1)建立個(gè)人信用制度，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的基礎(chǔ)條件。實(shí)現(xiàn)抵押貸款利率及其調(diào)整周期、調(diào)整幅度的多元化，提供具有不同風(fēng)險(xiǎn)分布特點(diǎn)的多種貸款方式。要建立合理的住房資金籌集機(jī)制，支持住房消費(fèi)信貸的長(zhǎng)期發(fā)展。(6)完善政策法規(guī)體系，建立法律制度基礎(chǔ)。單就資產(chǎn)證券化來(lái)說(shuō)，取決于四個(gè)條件：(1)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度；(2)信用制度的發(fā)展程度；(3)證券市場(chǎng)的發(fā)展程度；(4)交易法規(guī)的完善程度。我國(guó)的房地產(chǎn)金融正在迅速地改變單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸，大力發(fā)展個(gè)人消費(fèi)信貸?！吨袊?guó)人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》和人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》及一系列規(guī)定，是發(fā)放個(gè)人貸款的重要準(zhǔn)則。它還有一個(gè)重要的性質(zhì)是可以“附權(quán)”，即是在債券到期后的一定期限內(nèi)，投資者可以選擇以現(xiàn)金的形式還本付息，也可以選擇按事先約定的價(jià)格購(gòu)買已進(jìn)入銷售階段的本次所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，從這一特點(diǎn)我們可以看出ABS可以具備一種期權(quán)的性質(zhì)。ABS債券有助于房地產(chǎn)購(gòu)買力積累和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。另一方面降息又刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求：第一，降低住房抵押貸款利率，可以有效減少購(gòu)房者每期還款數(shù)；第二，如果每期還款額不變，那么調(diào)低利率將可以明顯提高購(gòu)房者貸款總額，增加購(gòu)房者實(shí)力從而降低購(gòu)房者的門(mén)檻。這樣既實(shí)際擴(kuò)大了信貸資金的規(guī)模，又不受銀行制定的信貸規(guī)模的影響。對(duì)抵押資產(chǎn)債券的發(fā)行問(wèn)題，注意事項(xiàng)和債券在證券市場(chǎng)的交易等情況作出法律和制度的規(guī)定，進(jìn)一步完善證券監(jiān)管體制，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法規(guī)，更多地采用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段和法律手段對(duì)未未的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。 　　所謂金融自由化，主要是指經(jīng)營(yíng)交易的自由化，逐漸打破金融機(jī)構(gòu)之間和金融機(jī)構(gòu)與非金融機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)界限，逐步放棄對(duì)銀行信貸的數(shù)量限制；逐步作到利率自由化，政府放棄對(duì)存貸款利率的控制，使其按資本市場(chǎng)的行情自由浮動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)投融資政策應(yīng)當(dāng)面對(duì)這些必將到來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，順應(yīng)金融自由化、國(guó)際化的時(shí)代潮流，穩(wěn)步而積極地實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌。顯然這一定義混淆了“二手房”與“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)”的概念。因?yàn)槌J款所基于的交易對(duì)象不同之外，一手房貸款和二手房貸款在貸款審查、發(fā)放、利率、還款方式等方面并無(wú)區(qū)別。2．二手房貸款以二手房交易為基礎(chǔ)。1．二手房貸款業(yè)務(wù)品種按房屋類型劃分，可分為二手現(xiàn)房抵押貸款和二手期房貸款；按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房貸款；按是否需要交首期房款來(lái)劃分。對(duì)一手房現(xiàn)房交易的貸款，并不要求在貸款審查時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。這種情況下，借款人與中介公司簽訂擔(dān)保協(xié)議，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)向貸款人申請(qǐng)貸款。以上任何一項(xiàng)法律關(guān)系的任一要素存在理疵，都可能給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。銀行接收此類抵押房產(chǎn)可能造成日后處置抵押物時(shí)的不便。所購(gòu)房屋還應(yīng)辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)。(2)對(duì)期房二手房貸款也應(yīng)注意期房轉(zhuǎn)讓交易的合法性。為了防范此類風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)把中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行分類，區(qū)別對(duì)待。不論是由銀行或是借款申請(qǐng)人支付中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用，都應(yīng)該在委托合同中做