【正文】 、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場(chǎng)，成行成市而極為火曝。據(jù)悉，2002年柳州拆遷面積約50萬(wàn)平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1：5，目前有超過(guò)1萬(wàn)戶房地產(chǎn)消費(fèi)人口。 2001年柳州商品房銷售均價(jià)1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價(jià)為1650元/平方米，%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個(gè)銷售高潮。 機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求；216。而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心如圖1所示，%，%。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，柳州經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展。綜合以上所述：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，2002年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強(qiáng)市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國(guó)加入WTO和西部大開(kāi)發(fā)為契機(jī)，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 得益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固；216。而且在政府注重成片開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來(lái)越大的趨向。至2002年底止，%。⑵柳南區(qū)柳南區(qū)主要?jiǎng)澐譃榱系暮游髌澳蠀^(qū)。由于河西片開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，存在較大量待開(kāi)發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)成片開(kāi)發(fā)的較大規(guī)模項(xiàng)目。東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開(kāi)始升溫，目前東區(qū)聚集近10萬(wàn)人口、上百家單位、十多個(gè)住宅小區(qū)。目前，柳北在售項(xiàng)目主要集中在北雀路、勝利路、躍進(jìn)路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。⑵多功能性大型商廈是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求。⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)規(guī)模。說(shuō)明柳州市是一個(gè)以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心，同時(shí)形成多個(gè)專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場(chǎng)成行成市，具有較強(qiáng)的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營(yíng)狀況較佳。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的回升，鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。規(guī)劃到2005年能初步形成具有柳州特色的“南雜”（生活資料）、“北?！保ㄉa(chǎn)資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精”（汽車機(jī)電產(chǎn)品）、“中心繁榮”的市場(chǎng)格局。目前商用物業(yè)的定位策略單一，營(yíng)銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營(yíng)銷策略的多姿多彩，“排號(hào)預(yù)定”是近期用得較濫的手法。 2001年，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額80億元，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近10萬(wàn)人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元， 約占全市三產(chǎn)增加值的25%?！? 億元，%；，%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。總體物價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，2002年1至6月份，,；%，%。大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等）的便利性將會(huì)影響本項(xiàng)目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍。所以，商品的款式、陳列方式等影響消費(fèi)者對(duì)該商品第一印象的相關(guān)要素顯得尤為重要，它是許多買家有沒(méi)興趣購(gòu)買的第一步。 在此次調(diào)研中，我司認(rèn)為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂(lè)、休閑的制高點(diǎn)、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應(yīng)注重未來(lái)規(guī)劃的影響。⑶文惠路街區(qū)功能分析種類圖書(shū)五金服裝鞋帽洗衣辦公用品攝影工藝床上用品美容美發(fā)日雜數(shù)量224614512248比例10種類中介琴行網(wǎng)吧畫(huà)廊電信餐飲體育用品其它糧油合計(jì)數(shù)量245632921120比例5100經(jīng)營(yíng)種類：文惠路仍然以服裝鞋帽經(jīng)營(yíng)為主，%。保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。⑴人民廣場(chǎng)改建（2003年）即將動(dòng)工改建的人民廣場(chǎng)，將從原有單純的城市集會(huì)休閑廣場(chǎng)改造成城市生活和旅游的核心區(qū)，成為旅游者的一個(gè)新游覽區(qū)和駐留點(diǎn)。曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會(huì)生活的焦點(diǎn)，是柳州市政治、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化成就的象征。九、客戶群體分析針對(duì)商用物業(yè)的消費(fèi)特性，目標(biāo)客戶群主要分為以下三類：⑴投資者指購(gòu)置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場(chǎng)主流，他們購(gòu)置商鋪主要是考慮一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展的空間有多大。在一個(gè)商場(chǎng)中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因?yàn)樽庥蒙碳业臄?shù)量和意向會(huì)直接影響到投資者置業(yè)的信心，在市場(chǎng)上出現(xiàn)了“熟鋪出售”，就是希望通過(guò)租用商家?guī)?dòng)項(xiàng)目的銷售。南側(cè)臨曙光路步行街設(shè)置23層騎樓建筑，騎樓寬度為4米為，高度為45米。⑵城市內(nèi)環(huán)路以外是大中型專業(yè)市場(chǎng)合理布局、大型購(gòu)物中心分布其間、大型物流基地配套設(shè)置的大型商品集散交易圈。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，商用物業(yè)項(xiàng)目除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。曙光中路、本項(xiàng)目對(duì)面，規(guī)劃中的廢墟廣場(chǎng)、明代古正南門重建及沿江綠化，將會(huì)使曙光中路及本項(xiàng)目成為柳州一個(gè)新的觀光旅游景點(diǎn)。五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì)⑵地段優(yōu)勢(shì)⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)⑷人氣優(yōu)勢(shì)⑸配套優(yōu)勢(shì)⑹景觀優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析（W）⑴地塊有高差⑵項(xiàng)目所在路段交通環(huán)境差⑶曙光路商業(yè)氣氛差⑷項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力⑸近江，有水患影響⑹項(xiàng)目受回遷因素影響機(jī)會(huì)分析（O）⑴五星商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整⑵人民廣場(chǎng)改建強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項(xiàng)目成為“步行街商廈”⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境⑸目前柳州商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷手段落后⑹拆遷因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買、租賃需求威脅分析（T）⑴市場(chǎng)供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目局部有泡沫⑵五星商業(yè)街的啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅⑶項(xiàng)目其它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多⑷現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項(xiàng)目招商⑸消費(fèi)觀念限制⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)門檻提高（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在的城中區(qū)是柳州河北的一級(jí)商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為柳州城市生活和旅游的核心區(qū)。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——針對(duì)五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場(chǎng)購(gòu)物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。⑹景觀優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目南面望江，與規(guī)劃中的綠化遺址廣場(chǎng)和明代古正南門（待重建）相連，具備極大的景觀優(yōu)勢(shì)，有助于商住項(xiàng)目的銷售。應(yīng)對(duì)措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重視停車位設(shè)計(jì)，除滿足本項(xiàng)目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來(lái)更多的商機(jī)。應(yīng)對(duì)措施：——留意河北防洪堤相關(guān)報(bào)道，在宣傳推廣期間利用政府規(guī)劃消除相關(guān)負(fù)面影響。從該規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，人民廣場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重于商務(wù)樓項(xiàng)目，除少量地面商場(chǎng)開(kāi)發(fā)外，基本以寫字樓、地下商場(chǎng)開(kāi)發(fā)為主。⑹拆遷因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買、租賃需求2002年是柳州市“建設(shè)與管理年”的開(kāi)始 ，老城區(qū)大量的房屋被拆遷，導(dǎo)致了住房購(gòu)買需求和商鋪經(jīng)營(yíng)需求（或租或買）。其它區(qū)域的商業(yè)樓盤也對(duì)于本項(xiàng)目的銷售推廣有相當(dāng)大的分流作用。在購(gòu)買各類型商鋪的客戶中，絕大多數(shù)客戶買鋪不是為了經(jīng)營(yíng)，而是將買鋪?zhàn)鳛殚L(zhǎng)期投資的工具，形成了商用物業(yè)市場(chǎng)獨(dú)特而普遍的現(xiàn)象：購(gòu)鋪者不經(jīng)商，經(jīng)商者不買鋪。時(shí)代廣場(chǎng)；建設(shè)初期的有五星商業(yè)街、時(shí)代商廈、淘園世家；籌建中的新時(shí)代商業(yè)港、谷埠街國(guó)際商城；令本項(xiàng)目規(guī)劃初始即面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ⑶價(jià)格差異：如定價(jià)差異、租金差異、付款方式、差異總價(jià)差異等。⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)門檻提高據(jù)有關(guān)報(bào)道，中國(guó)商品房銀行按揭政策即將面臨調(diào)整：多層住宅需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端市場(chǎng)限制五成按揭。項(xiàng)目的銷售有較大的壓力，局部地段存在泡沫現(xiàn)象（如飛鵝商業(yè)項(xiàng)目過(guò)度集中、總量過(guò)大）。⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境修建紅光橋的目的是改善柳州市南北的內(nèi)部交通，增進(jìn)河南、河北市民人際間的交往，促進(jìn)兩個(gè)一級(jí)商業(yè)中心（批發(fā)、零售中心）的貿(mào)易流通。但現(xiàn)階段購(gòu)物功能富余狀況已出現(xiàn)：如兩面針大廈、中百商場(chǎng)等商廈正在調(diào)整或面臨調(diào)整，但其設(shè)施已出現(xiàn)老化、調(diào)整機(jī)會(huì)不大。⑷項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。項(xiàng)目周邊主要道路（解放南路、曙光中路）北高南低、東高西低，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、銷售及經(jīng)營(yíng)的影響較大。⑸配套優(yōu)勢(shì)五星商圈現(xiàn)階段的大問(wèn)題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位不足，步行交通和機(jī)動(dòng)車交通混雜。曙光路是市政府規(guī)劃的一條步行街，是城市未來(lái)的一個(gè)商業(yè)、旅游重心區(qū)。事件營(yíng)銷策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場(chǎng)、豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。在中國(guó)，步行街的興起是近20年的事情；在柳州，步行街文化還未真正開(kāi)始。將其整合設(shè)計(jì)、推廣，有利于本項(xiàng)目的綜合性定位及經(jīng)營(yíng)，為將來(lái)的物業(yè)銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（解放南路夜景圖） （項(xiàng)目東側(cè)現(xiàn)狀圖）四、項(xiàng)目的資源整合由于本項(xiàng)目所處的特殊環(huán)境及歷史原因，使得本項(xiàng)目具有多重資源：“桂中新商埠”戰(zhàn)略⑴城市內(nèi)環(huán)路以內(nèi)以大型中心商廈 、商貿(mào)城為中心，特色商業(yè)街為框架，連鎖超市、社區(qū)便利店、特營(yíng)店為網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建河南河北兩個(gè)一級(jí)商業(yè)中心、四個(gè)城區(qū)二級(jí)商業(yè)分中心、若干個(gè)社區(qū)中心，組成多層次、多中心組團(tuán)式的市區(qū)商業(yè)流通格局。（第一章完）第二章 項(xiàng)目分析一、地理位置本項(xiàng)目地處柳州市商業(yè)中心——城中區(qū)解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規(guī)劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業(yè)價(jià)值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢(shì)。這類客戶比投資性商家更注重的是局部的商業(yè)環(huán)境，具體針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景和獲利空間。三處開(kāi)敞空間從西到東依次是西入口廣場(chǎng)、古城墻廣場(chǎng)和東入口廣場(chǎng)。紅光橋建成后（2004年），將加強(qiáng)東西、南北間的交通聯(lián)系，與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況。綜合評(píng)價(jià)：位于中山中路商業(yè)步行街，檔次偏低，沒(méi)有統(tǒng)一管理規(guī)劃，主要憑借其良好的商業(yè)地段進(jìn)行經(jīng)營(yíng)?？偨Y(jié)：據(jù)以上資料分析，城中區(qū)的街鋪以服裝、鞋類、小家電、通訊產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向；而其中該區(qū)的餐飲、娛樂(lè)、諸多大型商場(chǎng)的強(qiáng)力支持令該區(qū)的商業(yè)環(huán)境持續(xù)走強(qiáng)。②該街區(qū)除以品牌服裝的銷售為主導(dǎo)外，電訊產(chǎn)品市場(chǎng)的擴(kuò)張亦顯集中。此現(xiàn)象與前面提到的在河南購(gòu)物的消費(fèi)者，其所花的購(gòu)物費(fèi)用及消費(fèi)品味低于城中區(qū)的現(xiàn)象較為一致。 而200300元是河南購(gòu)物者與城中區(qū)購(gòu)物者消費(fèi)水平的分界點(diǎn)，在200元以下，在河南購(gòu)物的消費(fèi)者比城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者多，而在200元上，城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者比河南購(gòu)物的消費(fèi)者多，反映出城中區(qū)的消費(fèi)者消費(fèi)能力較強(qiáng)。外出逛街購(gòu)物隨著居民收入的提高而越來(lái)越頻繁。 居民人均消費(fèi)性支出：2001城市居民人均消費(fèi)性支出為6010 元；2002上半年城市居民人均消費(fèi)性支出3112元，%。 從各行業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)看，2002年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，%、%%；其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，完成22094萬(wàn)元和30671萬(wàn)元，%%。在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國(guó)外先進(jìn)水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌。如本市 “步行街概念”的炒作。根據(jù)中國(guó)加入WTO的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開(kāi)零售市場(chǎng)，允許外商在中國(guó)開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國(guó)際接軌，商用物業(yè)從原來(lái)無(wú)序、散亂的不規(guī)則市場(chǎng)，逐步走向有序的規(guī)范市場(chǎng)，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展。⑷魚(yú)峰區(qū)名稱路段概況價(jià)格聲福馨閣屏山大道低改工程項(xiàng)目1樓15000元/平米（送地下室），3樓2900元/平米（3樓送天臺(tái)）連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，2樓為商鋪，37樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國(guó)泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，2樓商場(chǎng)，4樓產(chǎn)權(quán)酒店首層2100033000元/平米,2層7000元/平米,34層30004000元/平米點(diǎn)評(píng)：目前魚(yú)峰老區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目以駕鶴路上的開(kāi)發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價(jià)值。 河南魚(yú)峰路一帶競(jìng)爭(zhēng)格局河南魚(yú)峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場(chǎng)不多，而且分布較為零散。五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡廣州是中國(guó)開(kāi)放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，但商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對(duì)較高利潤(rùn)回報(bào)動(dòng)力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場(chǎng)分一杯羹。⑵商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場(chǎng)以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購(gòu)，同時(shí)兼營(yíng)零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購(gòu)物要求，很多市民在購(gòu)物量較大時(shí)，都喜歡到專業(yè)市場(chǎng)選購(gòu)，價(jià)格更便宜。四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對(duì)本案的投資