房地產(chǎn)評估之比較法習(xí)題-文庫吧在線文庫
【正文】 似房地產(chǎn)的交易 估價師和估計機構(gòu)沒做交易實例搜集工作，不能成為不采用市場法的理由 消除可比實例與估價對象差異的三類修正：[腳（走）四方] 交易情況修正——特殊交易情況與正常交易情況不同 市場狀況調(diào)整——成交日期與價值時點不同（兩個時點上的房地產(chǎn)市場狀況不同） 房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同 ?。ㄊ煜ぃ 〉诙?jié) 搜集交易實例 第三節(jié) 選取可比實例 （了解） ?。ㄕ莆眨 ?shù)量要求：310個 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） ■要求一：類似（區(qū)位相近。參見教材P185。參見教材P “干凈”的房地產(chǎn)、而可比實例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)債權(quán)。（?。 。ā。?。參見教材P180181?！ 。话闱闆r下適用市場法估價的有（?。．?dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，:1，:1。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準價格為（?。┰?m2?！ ?011年3月1日至2011年7月1日（價值時點），共4個月，月平均上漲2%。這也是快速做計算題的技巧?！ ∞D(zhuǎn)嫁給賣方的話，站在賣方視角分析：賣方實際得到的金額幫買家繳納的稅費=正常成交價格。=19019元/m2 ，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（?。┰?平方米?！ 。膳d建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（?。┰?m2. 參見教材P181～P182最上面。參見教材P173?！ ?，或是（ ）?！ 。e誤的是（?。??！敬鸢浮緾【解析】未封閉建筑面積為95平米，陽臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米 以該可比實例為基礎(chǔ)估算估價對象的市場價格=9290/97= ?！敬鸢浮緽【解析】將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米，150萬元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積?！敬鸢浮緿【解析】容積率=總建筑面積/建筑用地面積 建筑用地面積=6000/3=2000 土地單價=1800000/2000=900元/平方米 參見教材P185。 轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析：買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格。【答案】D【解析】環(huán)比指數(shù) 9月價格＝3月價格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù)。不計算，僅憑選項的大小，推出正確答案?！ ?500（1+%）5（1+2%）4= 參見教材P202。 下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，錯誤的是（?。 。痬2 ?。痬2 ／m2 % ?。ā。┑认嗤蛳嗨频姆康禺a(chǎn)。 【正確答案】錯誤【答案解析】只要在價值時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用成本法。（?。 ?，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯率。 ，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)，～2倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相同） ■要求二：可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 ■要求三：可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點（一年以上的不采用） ■要求四：可比實例的成交價格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場價格 第四節(jié) 建立比較基準 1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?。?）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象的房
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