房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 似房地產(chǎn)的交易 估價(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用市場(chǎng)法的理由 消除可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象差異的三類修正：[腳（走）四方] 交易情況修正——特殊交易情況與正常交易情況不同 市場(chǎng)狀況調(diào)整——成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同） 房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況不同 （熟悉） 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ?。私猓 。ㄕ莆眨 ?shù)量要求：310個(gè) 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） ■要求一：類似（區(qū)位相近。參見教材P185。參見教材P “干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)債權(quán)。（?。 。ā。?。參見教材P180181?！ ?，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（?。?。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，:1，:1。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?m2?！ ?011年3月1日至2011年7月1日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)），共4個(gè)月，月平均上漲2%。這也是快速做計(jì)算題的技巧。 轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，站在賣方視角分析：賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格。=19019元/m2 ，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（ ）元/平方米。 ，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（?。┰?m2. 參見教材P181～P182最上面。參見教材P173?！ ?，或是（?。！ ?，錯(cuò)誤的是（ ）?！敬鸢浮緾【解析】未封閉建筑面積為95平米，陽(yáng)臺(tái)4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米 以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格=9290/97= 。【答案】B【解析】將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米，150萬(wàn)元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積?！敬鸢浮緿【解析】容積率=總建筑面積/建筑用地面積 建筑用地面積=6000/3=2000 土地單價(jià)=1800000/2000=900元/平方米 參見教材P185?！ ∞D(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析：買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格。【答案】D【解析】環(huán)比指數(shù) 9月價(jià)格＝3月價(jià)格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）= 注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù)。不計(jì)算，僅憑選項(xiàng)的大小，推出正確答案?！ ?500（1+%）5（1+2%）4= 參見教材P202?！ ∠铝嘘P(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（?。 。痬2 ?。痬2 ?。痬2 % ?。ā。┑认嗤蛳嗨频姆康禺a(chǎn)?！ 菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】只要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用成本法。（ ） ，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯率?！ 。私饨灰纂p方的名稱、關(guān)系以及交易目的。應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)，～2倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相同） ■要求二：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 ■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用） ■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場(chǎng)價(jià)格 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) 1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?。?）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象的房
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1