房地產(chǎn)評估之比較法習(xí)題(存儲版)
【正文】 價格 環(huán)比價格指數(shù)（連乘，從下一期的價格指數(shù)開始） 價值時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格成交日期的下一期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)…價值時點時的價格指數(shù) ?。ǘ┦袌鰻顩r調(diào)整的價格變動率法 逐期變動率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見） 可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177。市場狀況調(diào)整金額177。Ｓ% 可比實例正常市場價格（1177。 本章重要考點 第一節(jié) 市場法概述 選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價對象類似房地產(chǎn)，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格?！ ?，建筑面積單價套內(nèi)建筑面積單價使用面積單價。 ，可比實例不帶債權(quán)債務(wù)：估價對象房地產(chǎn)價格＝不帶債權(quán)債務(wù)的可比實例房地產(chǎn)價格債權(quán)＋債務(wù)。（?。 。x取的可比實例應(yīng)符合下列條件（?。?。【正確答案】BCE【答案解析】開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易。 甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。【答案】B【解析】3800 ，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調(diào)整后可比實例的比準(zhǔn)價格為（?。┰?平方米。【答案】B【解析】（80001000+800）/=7091 ，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（?。?。參見教材P190。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負擔(dān)的稅費，正常成交金額要低一些?！敬鸢浮緽【解析】統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格 參見教材P181。【答案】C【解析】題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積?！敬鸢浮緿【解析】可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。選取的某可比實例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價格為90萬元?！ 。杀葘嵗囊?guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（?。┓秶畠?nèi)。市場法及其運用 一、單選題 ?。ā。?。參見教材P180。參見教材P173. ，其中陽臺的水平投影面積為3m2?！ 。?平方英尺=） 題干中說明了，稅費均由賣方負擔(dān)，即買方稅費轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析?！敬鸢浮緽【解析】轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析。 【答案】A【解析】丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是（?。┰痬2?！ ⒁娊滩腜174?！ 。瑫?dǎo)致成交價格偏離正常價格的是（?。?。 ，對可比實例的成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（?。??！ 。瑹o論房地產(chǎn)價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行市場狀況調(diào)整。參見教材P【正確答案】正確【答案解析】參見教材P184。參見教材P177。交易情況修正額=可比實例正常市場價格（用加減法） 百分率法，可比實例的成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格（用乘法） 在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實例成交價格比其正常市場價格高還是低的說法 交易情況修正系數(shù)——以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定 如可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為177。交易情況修正金額177。價格變動率）期數(shù) 平均變動率 可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177?！ ≡趦r值時點的近期有較多的類
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