房地產評估之比較法習題(存儲版)
【正文】 價格 環(huán)比價格指數（連乘，從下一期的價格指數開始） 價值時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格成交日期的下一期的價格指數再下一時期的價格指數…價值時點時的價格指數 （二）市場狀況調整的價格變動率法 逐期變動率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見） 可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177。市場狀況調整金額177。Ｓ% 可比實例正常市場價格（1177。 本章重要考點 第一節(jié) 市場法概述 選取一定數量、符合一定條件，與估價對象類似房地產，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法，測算出的價格稱為比準價格。 ，建筑面積單價套內建筑面積單價使用面積單價?！ 。杀葘嵗粠鶛鄠鶆眨汗纼r對象房地產價格＝不帶債權債務的可比實例房地產價格債權＋債務。（?。 。x取的可比實例應符合下列條件（?。??！菊_答案】BCE【答案解析】開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易?！ 〖滓叶际堑讓由啼?，可以取較大的權數，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權數?！敬鸢浮緽【解析】3800 ，選取的可比實例中該類房地產的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/平方米，另知：該類房地產市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調整后可比實例的比準價格為（?。┰?平方米?！敬鸢浮緽【解析】（80001000+800）/=7091 ，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，得102分；估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況調整系數為（?。?。參見教材P190。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應負擔的稅費，正常成交金額要低一些。【答案】B【解析】統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格 參見教材P181?！敬鸢浮緾【解析】題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。【答案】D【解析】可比實例中，包含了非房地產的成分，需要扣除。選取的某可比實例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價格為90萬元。 ，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的（?。┓秶畠取Ｊ袌龇捌溥\用 一、單選題 ?。ā。?。參見教材P180。參見教材P173. ，其中陽臺的水平投影面積為3m2?！ 。?平方英尺=） 題干中說明了，稅費均由賣方負擔，即買方稅費轉嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析?！敬鸢浮緽【解析】轉嫁給買方的話，站在買方視角分析。 【答案】A【解析】丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應該取較小的權數。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，%，則該可比實例經修正、調整后的價格是（ ）元／m2。 參見教材P174?！ ?，會導致成交價格偏離正常價格的是（ ）。 ，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有（?。??！ ?，無論房地產價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行市場狀況調整。參見教材P【正確答案】正確【答案解析】參見教材P184。參見教材P177。交易情況修正額=可比實例正常市場價格（用加減法） 百分率法，可比實例的成交價格交易情況修正系數=可比實例正常市場價格（用乘法） 在交易情況修正中應統(tǒng)一采用：可比實例成交價格比其正常市場價格高還是低的說法 交易情況修正系數——以正常市場價格為基準來確定 如可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為177。交易情況修正金額177。價格變動率）期數 平均變動率 可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177?！ ≡趦r值時點的近期有較多的類
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