房地產(chǎn)評(píng)估專題講義(存儲(chǔ)版)
【正文】 答案：D。 評(píng)估方法的選擇：接近完成的在建工程，按形象進(jìn)度法評(píng)估。路線價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價(jià)的評(píng)估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價(jià)值的計(jì)算?？梢钥焖俜奖愕剡M(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估。估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。 ④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。 B——交易日期修正系數(shù)。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來(lái)講是理論值，主觀性較強(qiáng)。也就是要剔除評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素。 最有效使用原則和合法原則(房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學(xué)習(xí)中要注意的) 房地產(chǎn)評(píng)估程序：P159162注：為得到一個(gè)公平合理的價(jià)值，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以相互驗(yàn)證，需綜合分析確定評(píng)估值。供求區(qū)域性。土地效益的級(jí)差性。土地利用的多方向性。 房地產(chǎn)的特性：位置固定性。 房地產(chǎn)評(píng)估的兩個(gè)原則：由于土地具有固定性、稀缺性、個(gè)別性等特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)即不充分市場(chǎng)。注：收益和費(fèi)用指的是客觀收益和客觀費(fèi)用，非評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益。 ② 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。 A——交易情況修正系數(shù)。 ③房地產(chǎn)狀況修正：主要通過現(xiàn)場(chǎng)勘查，與參照物對(duì)比確認(rèn)。 運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路。 第六節(jié)、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 假設(shè)開發(fā)法的基本思路。測(cè)算投資利息和稅費(fèi)。 注：該方法精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法。 (4)路線價(jià)法的操作步驟。
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