房地產(chǎn)行業(yè)營改增的35個熱點難點問題(存儲版)
【正文】 面積247。，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉(zhuǎn)讓幾十年使用權(quán)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上述不動產(chǎn)，不需要實行分期抵扣。因此，對于2016年4月30日前已在建的辦公樓，只有5月1日之后取得的進項稅額才可適用不動產(chǎn)分期抵扣規(guī)定。同一房地產(chǎn)項目只能選擇適用一種計稅方法。，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。企業(yè)為此支付的廣告費用將全額不得抵扣進項稅額，只能作進項轉(zhuǎn)出，以后也不能抵扣，而這些費用中有部分是為后期新項目發(fā)生的，企業(yè)認為這樣規(guī)定對該企業(yè)很不公平，問，能否允許企業(yè)將該類費用暫作待抵扣稅額，等到該總項目銷售完畢后，再根據(jù)老項目和新項目銷售額計算不得抵扣進項稅額和允許抵扣進項稅額，再作稅務(wù)抵扣處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號，計算老項目應(yīng)分攤前期宣傳廣告費，計算公式為：不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期取得的總項目前期宣傳廣告費進項稅額（老項目建設(shè)規(guī)模247。，該企業(yè)近期投入了大量廣告費用，為一地房地產(chǎn)總項目銷售作前期宣傳，該總項目中既有工程老項目又有工程新項目，老項目已進入銷售期，而新項目才剛剛開始籌建，預(yù)計新項目工期和距離實際銷售期將超過一年值稅專用發(fā)票，5月份實際銷售的全部是實行簡易征收的老項目產(chǎn)品，預(yù)計這樣情況將一直延續(xù)到1年以后（或更長），如果按財稅[2016]36號文件規(guī)定：“第二十九條 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）247。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”是指房產(chǎn)企業(yè)不需要分期抵扣，還是進行該項目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費可以分兩年分別按60%、40%抵扣進項，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進項？答：《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）中施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物的進項稅額不適用分期抵扣規(guī)定，是指修建臨時建筑物或構(gòu)筑物的納稅人應(yīng)將上述臨建設(shè)施的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。，如有進項留抵稅額，如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項留抵稅額，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣，但按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定不能退稅。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。17.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）中“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售面積”是指計入容積率的建筑面積，是否包括無法辦理產(chǎn)權(quán)證的地下車位建筑面積？答：不包括。對以投資、分配利潤、捐贈、抵債等方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時間?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】，企業(yè)直接出售或出租后再出售，如
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