房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的35個(gè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問題(存儲(chǔ)版)
【正文】 面積247。，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉(zhuǎn)讓幾十年使用權(quán)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上述不動(dòng)產(chǎn)，不需要實(shí)行分期抵扣。因此，對(duì)于2016年4月30日前已在建的辦公樓，只有5月1日之后取得的進(jìn)項(xiàng)稅額才可適用不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣規(guī)定。同一房地產(chǎn)項(xiàng)目只能選擇適用一種計(jì)稅方法。，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增之前，國(guó)稅函〔1998〕554號(hào)對(duì)“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡(jiǎn)稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。企業(yè)為此支付的廣告費(fèi)用將全額不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，只能作進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出，以后也不能抵扣，而這些費(fèi)用中有部分是為后期新項(xiàng)目發(fā)生的，企業(yè)認(rèn)為這樣規(guī)定對(duì)該企業(yè)很不公平，問，能否允許企業(yè)將該類費(fèi)用暫作待抵扣稅額，等到該總項(xiàng)目銷售完畢后，再根據(jù)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目銷售額計(jì)算不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，再作稅務(wù)抵扣處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)，計(jì)算老項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偳捌谛麄鲝V告費(fèi)，計(jì)算公式為：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期取得的總項(xiàng)目前期宣傳廣告費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額（老項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模247。，該企業(yè)近期投入了大量廣告費(fèi)用，為一地房地產(chǎn)總項(xiàng)目銷售作前期宣傳，該總項(xiàng)目中既有工程老項(xiàng)目又有工程新項(xiàng)目，老項(xiàng)目已進(jìn)入銷售期，而新項(xiàng)目才剛剛開始籌建，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目工期和距離實(shí)際銷售期將超過一年值稅專用發(fā)票，5月份實(shí)際銷售的全部是實(shí)行簡(jiǎn)易征收的老項(xiàng)目產(chǎn)品，預(yù)計(jì)這樣情況將一直延續(xù)到1年以后（或更長(zhǎng)），如果按財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定：“第二十九條 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）247。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！笔侵阜慨a(chǎn)企業(yè)不需要分期抵扣，還是進(jìn)行該項(xiàng)目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購(gòu)的料工費(fèi)可以分兩年分別按60%、40%抵扣進(jìn)項(xiàng)，還是只有5月1號(hào)之后的可以按此方法抵扣進(jìn)項(xiàng)？答：《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）中施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物的進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分期抵扣規(guī)定，是指修建臨時(shí)建筑物或構(gòu)筑物的納稅人應(yīng)將上述臨建設(shè)施的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性從銷項(xiàng)稅額中扣除。，如有進(jìn)項(xiàng)留抵稅額，如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)留抵稅額，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣，但按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定不能退稅。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。17.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）中“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售面積”是指計(jì)入容積率的建筑面積，是否包括無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的地下車位建筑面積？答：不包括。對(duì)以投資、分配利潤(rùn)、捐贈(zèng)、抵債等方式轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間?！痉科筘?cái)稅微信：fdccspx】，企業(yè)直接出售或出租后再出售，如
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